AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS

(1)

Aula 06

AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS

De nimos na aula anterior as características dos imóveis urbanos e a elaboração do parecer de vistoria. Continuando, nossa aula iremos falar sobre os imóveis rurais, suas classi cações, as vistorias e a elaboração do laudo de vistoria.

Então, primeiramente, vamos veri car os objetivos e as seções que serão desenvolvidas durante esta aula.

Bons estudos!

Objetivos de aprendizagem

Ao término desta aula, vocês serão capazes de:

• Conceituar e de¿ nir os imóveis rurais;

• Estabelecer conceitos para uma boa vistoria do imóvel rural;

• Conhecer os métodos de avaliação e elaboração do laudo de vistoria.

Seções de estudo

>Seção 1 - Os imóveis rurais e suas classi cações

>Seção 2 - A vistoria dos imóveis rurais e suas peculiaridades

>Seção 3 - As metodologias de avaliação e o laudo de avaliação

Avaliação Imobiliária -UNIGRAN

115

(2)

Fonte:Disponível em: <http://www.

souzafagundesimoveis.com.br>.

Acesso em: 11 fev. 2007.

Estabelecimentos

agropecuários (ÁREAS) Número de estabelecimentos agropecuários

Menos de 10 ha 2.477.071

10 a menos de 100 ha 1.971.577

Menos de 100 ha 4.448.648

100 a menos de 1000 ha 424.906

1000 ha e mais 46.911

Total 5.175.489

Tabela 1 – Estabelecimentos agropecuários

Fonte: IBGE, CENSO 2007.

Seção 1 - Os Imóveis rurais e suas classi cações Imóveis Rurais

O trabalho de avaliação imobiliária de imóveis rurais é um trabalho mais difícil e complexo do que o de avaliação de imóvel urbano, mas para os colegas corretores que atuam nesse nicho de mercado as possibilidades e o retorno são bem maiores e grati¿ cantes.

No Brasil, temos mais de cinco milhões de estabelecimentos rurais e a possibilidade de se fazer uma transação também são enormes. Vejam a tabela 1, abaixo:

De nições

A Constituição Federal traz a de¿ nição de imóveis rurais e urbanos utilizando, para tanto, somente o critério da localização (“v.g.”, art. 191 da CRFB/88): Imóvel rural é todo prédio rústico de área contínua, localizado na zona rural do município, em que se aplique ou se possa se aplicar a exploração extrativa agrícola, pecuária, ou agro-industrial.

A lei brasileira n.º 4.504/64, denominada Estatuto da Terra, define imóvel rural, como:

Avaliação Imobiliária - UNIGRAN

116

(3)

Novo Código Florestal mantém percentuais de reserva legal, mas isenta parte dos produtores da recomposição

Aprovado nesta terça-feira (6) pelo Senado, o projeto do novo Código Florestal (PLC 30/2011) mantém os percentuais de reserva legal previstos na lei em vigor, mas dá a produtores que desmataram antes de 22 de julho de 2008 diferentes oportunidades de regularizar a situação. Ainda de acordo com o texto, que voltará à Câmara dos Deputados, pequenas propriedades não precisarão recompor a reserva desmatada antes daquele ano.Ponto polêmico do projeto, as regras de regularização para quem desmatou terras de reserva legal, deĮ nidas na Câmara, acabaram não sofrendo mudanças signiĮ caƟ vas no Senado. Apesar das tentaƟ vas

Art. 4º. Para os efeitos desta Lei:

I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.

Os imóveis rurais devem ser cadastrados no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), além é claro dos registros de imóveis, como nos imóveis urbanos.

Georeferenciamento

O Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), criado pela Lei Federal nº 10.267/01, determina a obrigatoriedade de georreferenciamento ao Sistema Geodésico Brasileiro (SGB) dos imóveis rurais.

Obrigatoriamente, o georreferenciado deve ser realizado para os imóveis rurais nos prazos seguintes ¿ xados no art. 10, do Decreto 4.449/02:

I - após noventa dias da publicação do Decreto, para os imóveis com área acima de cinco mil hectares (5.000 ha), ou seja, desde 29 de janeiro de 2003;

II - após um ano, para os imóveis com área entre cinco mil (5.000 ha) e mil hectares (1.000 ha), ou seja, desde 1º de novembro de 2003;

III - após dois anos, para os imóveis com área entre quinhentos (500 ha) e mil hectares (1.000 ha), ou seja, a partir 1º de novembro de 2004;

IV - após três anos para os imóveis com área abaixo de quinhentos hectares (500 ha).

Reserva Legal

A Reserva Legal é a área coberta de vegetação nativa que esteja averbada à margem da matrícula do imóvel rural em decorrência da obrigação trazida no Art. 16 e parágrafos do Código Florestal (Lei 4.771/65). Essa lei foi substituída pelo no CODIGO FLORESTAL que vai ser regulamentado.

Vejamos a noticia:

117

(4)

de senadores de alterar a data limite dos desmatamentos com possibilidade de regularização, o ano de 2008 foi manƟ do. Minha dúvida é sobre a capacidade do Estado brasileiro de poder, efeƟ vamente, Į scalizar e idenƟ Į car quem desmatou antes ou depois dessa data. Estou convencido de que o Estado não tem condição de exercer essa Į scalização - aĮ rmou o senador João Capiberibe (PSB-AP).Para regularizar as áreas desmatadas até a data limite, os proprietários podem recompor a área com o planƟ o intercalado de espécies naƟ vas e exóƟ cas; isolar a área para que ocorra a regeneração natural; ou compensar a reserva legal em outra propriedade.

Em qualquer das possibilidades, será obrigatória a inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural (CAR).As áreas uƟ lizadas para a compensação devem ter a mesma extensão da área de reserva legal a ser regularizada. A compensação pode ser feita em outro estado, mas é preciso que as áreas estejam no mesmo bioma da reserva desmatada. Para a compensação em outro estado, também é necessário que a área escolhida seja considerada prioritária. Essa deĮ nição de prioridade pode ser feita pela União e pelos estados, por exemplo, para a conservação e recuperação de ecossistemas ou espécies ameaçadas.

EXCEÇÕES

Para as propriedades de até quatro módulos Į scais, medida que varia de acordo com o município, as regras são diferenciadas. Essas pequenas propriedades serão regularizadas com a porcentagem de mata naƟ va existente em 2008, mesmo que inferior ao percentual exigido na lei.Para o senador Rodrigo Rollemberg (PSB-DF), a medida não signiĮ ca anisƟ a irrestrita, mas um beneİ cio aos pequenos produtores, que têm menos condições econômicas de recuperar as áreas.- Todas as demais propriedades estão obrigadas a recompor na íntegra as suas reservas legais e isso não é pouca coisa, portanto não há que se falar em anisƟ a. Todos os médios e grandes produtores estão obrigados a recompor a sua reserva legal - jusƟ Į cou.Outra exceção à obrigatoriedade de recompor a reserva é para as propriedades de qualquer tamanho que tenham desmatado de acordo com as leis vigentes à época, ainda que o percentual de reserva esteja em desacordo com as regras atuais. Para os produtores que desmataram ilegalmente após 2008, a recomposição é obrigatória, sem prejuízo das sanções administraƟ vas e penais cabíveis.

Emenda aprovada em Plenário torna obrigatória a suspensão imediata das aƟ vidades nessas áreas e altera o prazo para a recomposição de cinco anos contados da data do desmatamento para dois anos após a publicação da lei. Para quem desmatar após esse prazo, a data será contada a parƟ r do desmatamento.

REGRAS PERMANENTES

Os percentuais de reserva legal atualmente em vigor foram manƟ dos pelo texto aprovado no Senado. As regras determinam que, em imóveis rurais localizados na Amazônia Legal, a reserva será de 80% da propriedade nas áreas de Ň orestas; 35%

nas de cerrado; e 20% para os imóveis em áreas de campos gerais. Nas demais regiões do país, independentemente do Ɵ po de vegetação, a área mínima de reserva é de 20%.Apesar de manter os percentuais, o texto Ň exibiliza as regras para estados localizados em área de Ň oresta na Amazônia Legal. Nos estados que tenham mais de 65% do território ocupado por áreas públicas protegidas, o governo estadual poderá reduzir o percentual de reserva obrigatória de 80%

para até 50%, ouvido o Conselho Estadual de Meio Ambiente.A redução gerou críƟ cas de senadores, que aĮ rmaram ser uma regra feita para aƟ ngir apenas o Amapá, único estado que se enquadraria nos requisitos. O disposiƟ vo, segundo o senador João Capiberibe poderia ser considerado inconsƟ tucional e gerar quesƟ onamentos junto ao Supremo Tribunal Federal (STF). Para tentar reverter a alteração, incluída no Senado, Capiberibe e Randolfe Rodrigues (PSOL-AP)

118

(5)

apresentaram emenda, que acabou sendo rejeitada.- Eu sou de um estado da Amazônia e tenho muito orgulho de esse estado ser o que tem maior quanƟ dade de unidades de conservação. Não precisamos de disposiƟ vos que relaƟ vizem a reserva legal na Amazônia - criƟ cou Randolfe.A redução da reserva legal para 50% também é permiƟ da para a regularização de imóveis com área rural consolidada. Quando indicado pelo zoneamento ecológico-econômico (ZEE), a recomposição, regeneração ou compensação poderá ser feita com base nesse percentual. Os estados têm até cinco anos para elaborar os zoneamentos, seguindo metodologia uniĮ cada, estabelecida em norma federal.

APP E RESERVA LEGAL

O cômputo das Áreas de Preservação Permanente (APPs) no cálculo do percentual da reserva legal, não permiƟ do pela regras em vigor, está previsto no texto aprovado pelo Senado. Como condição, o texto estabelece que o beneİ cio não poderá implicar o desmatamento de novas áreas para uso alternaƟ vo do solo. A área a ser computada precisa estar conservada ou em processo de recuperação, e o imóvel deve estar incluído no Cadastro Ambiental Rural (CAR).A exploração econômica é permiƟ da na reserva legal por meio de manejo sustentável, com procedimentos simpliĮ cados para pequena propriedade ou posse rural familiar.

Iara Guimarães AltaĮ n e Isabela Vilar / Agência Senado

Fonte:http://www12.senado.gov.br/noticias/materias/2011/12/07/novo- codigo-Ň orestal-mantem-percentuais-de-reserva-legal-mas-isenta-parte-dos- produtores-da-recomposicao.Acesso em:08/08/2012.

Classi cação dos imóveis rurais – NBR 14653-3:2004, 3p.

Quanto à dimensão:

• Pequeno: até quatro módulos ¿ scais;

• Médio: de quatro a quinze módulos ¿ scais;

• Grande: acima de quinze módulos ¿ scais.

O módulo ¿ scal é uma unidade de medida, também expressa em hectare,

¿ xada para cada município, instituída pela Lei nº 6.746, de 10 de dezembro de 1979, que leva em conta:

• Tipo de exploração predominante no município;

• A renda obtida com a exploração predominante;

• Outras explorações existentes no município que, embora não predominantes; Sejam expressivas em função da renda ou da área utilizada;

• Conceito de propriedade familiar.

Quanto à exploração: NBR 14653-3:2004,3p.

• Não explorado;

119

(6)

Disponível em: <http://

www.1001oportunidades.com.br/>.

Acesso em: 11 fev. 2007.

Disponível em: <http://

www.1001oportunidades.com.br/>.

Acesso em: 11 fev. 2007.

• De lazer e turismo;

• De agricultura;

• De pecuária;

• De silvicultura;

• Agroindustrial; e

• Misto.

As terras são classi cadas

Quanto ao seu estágio de exploração atual: NBR 14653-3:2004, 3p.

• Terra bruta: terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural.

• Terra nua: terra sem produção vegetal ou vegetação natural.

• Terra cultivada: terra com cultivo agrícola.

Quanto aos frutos: NBR 14653-3:2004,4p.

- Rendas de exploração direta;

120

(7)

- Aluguel;

- Arrendamentos;

- Parcerias.

Quanto aos recursos naturais: NBR 14653-3:2004,4p.

- Florestais;

- Hídricos;

- Minerais.

Quanto aos direitos: NBR 14653-3:2004,4p.

• Servidões,

• Comodato;

• Usufrutos;

• Concessões é a atribuição dada pelo poder publico a alguém mediante contrato para exploração de recursos naturais pertencentes a União (exploração de uma jazida);

• Direitos hereditários são os direitos havidos por sucessão;

• Direitos possessórios são os direitos adquiridos por posse mansa e pací¿ ca sobre um determinado bem.

Depois de estudarmos as classi¿ cações das terras, passaremos ao estudo das benfeitorias que de uma forma ou de outra inÀ uenciam nos valores ¿ nais, uma vez que na maioria das negociações desses imóveis as benfeitorias , maquinas e equipamentos compõem os valores ¿ nais dos imóveis.

As Benfeitorias, máquinas e equipamentos são classi cados:

• Produção vegetal (culturas permanentes);

São aquelas não sujeitas ao replantio após a colheita, uma vez que propiciam mais de uma colheita ou produção, bem como apresentam prazo de vida útil superior a um ano como, por exemplo: laranjeira, macieiras, plantações de café, etc.

• Construções (casa/galpão/cercas);

• Instalações (rede de energia elétrica/ distribuição de água);

• Obras e trabalhos de melhoria das terras (desbravamento, curvas de nível, calcariação e gessagem, manutenção e sistematização);

• Máquinas ou equipamentos ¿ xos ou removíveis (colheitadeiras, silos, grades, arados, plantadeiras, tanques de combustível);

• Veículos (tratores caminhonetes e caminhões);

• Semoventes;

121

(8)

É a deĮ nição dada pelo Direito aos animais de rebanho (como bovinos, ovinos, suínos, caprinos, equinos etc.) que consƟ tuem patrimônio. O termo signiĮ ca:

“aquele que anda ou se move por si”, mas juridicamente se aplica àqueles animais que são propriedade (e não sendo móveis ou imóveis, jusƟ Į cam uma classiĮ cação exclusiva) passíveis de ser objeto das transações realizadas com o patrimônio em geral (como, por exemplo, venda ou execução judicial, na medida da possibilidade de seu arrolamento como objeto de penhora.

Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Semovente>. Acesso em: 11 fev. 2007.

Disponível em: <http://www.souzafagundesimoveis.com.br>.

Acesso em: 11 fev. 2007.

• Recursos naturais (À orestas/hídrico-minerais);

De¿ nimos, então, os imóveis rurais e suas classi¿ cações, podemos passar para a vistoria que requer caráter especial.

Seção 2 - A Vistoria dos imóveis rurais e suas peculiaridades Vistoria do imóvel rural

Segundo a NBR 14653-3, a vistoria permite ao pro¿ ssional conhecer da melhor forma possível o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence.

Atividades preliminares

A comercialização de imóveis rurais requer pro¿ ssionais altamente especializados no assunto, pois os valores dessas transações são de grande monta.

Além da documentação que é de praxe na veri¿ cação dos imóveis urbanos, para os rurais deve ser averiguado junto ao Instituto de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) os demais documentos exigidos.

O INCRA é o órgão responsável pela manutenção e operação do Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR, instituído pela Lei 5.868, de 1972, bem como pela emissão do Certi¿ cado de Cadastro de Imóveis Rurais – CCIR, documento necessário à efetivação de diversas operações imobiliárias e bancárias, e pela guia de Imposto Territorial Rural (ITR) da propriedade.

122

(9)

Vejamos os documentos exigidos, normalmente para uma transação de imóveis rurais:

- CIR (INCRA);

- Declarações de ITR dos últimos 05 anos;

- Se o imóvel está certi¿ cado no INCRA;

- Certidão Negativa do IBAMA;

- Certi¿ cado de Regularidade Fiscal do Imóvel;

- Averiguar se existem contratos de parceria ou arrendamento do imóvel;

- Ato Declaratório Ambiental (ADA);

- Cadeia dominial até a origem (Certidão vintenaria);

- Certidões de ônus, gravames reais e reipersecutórios;

- Identi¿ cação do imóvel georreferenciado;

- Planta e memorial descritivo da reserva legal;

- Inventário anual de gado;

- Notas ¿ scais de aquisição, venda, transferência emitidos pelas AGENCIAS FAZENDARIAS ESTADUAIS;

- Documentos zoosanitários certi¿ cados de vacinação emitidos pela secretaria de agricultura para trânsito de bovinos, equinos, muares e outros;

- Contratos temporários da terra se houver;

- Livro de registro de empregados com as respectivas carteiras de trabalho assinadas.

Além dos documentos acima, são necessárias as certidões judiciais correspondentes em nome dos proprietários (marido e esposa), pessoa física ou jurídica na comarca de residência dos proprietários/ou da sede da empresa, e na comarca da localização do imóvel, Certidões de Ações Cíveis do Fórum Cível em que os proprietários são autores.

Além de intermediar transações, o corretor imobiliário também pode ser contratado para prestar assessoria a empresas que fazem avaliações para instituições ¿ nanceiras na liberação de empréstimos de custeio agrícola e pecuária.

Apesar da di¿ culdade de negociação, o retorno ¿ nanceiro para o corretor especializado nessa área é compensatório. O corretor para iniciar um trabalho de vistoria de avaliação de um imóvel rural e antes de de¿ nir o método a ser aplicado deve se ater as seguintes ideias:

- Finalidade da vistoria e avaliação:

- Desapropriação;

- Aquisição;

123

(10)

- Arrendamento;

- Alienação;

- Dação em pagamento;

- Permuta;

- Garantia;

- Fins contábeis;

- Seguro;

- Arrematação;

- Adjudicação, e outros.

- Objetivo:

- Valor de mercado;

- Valor de arrendamento;

- Valor patrimonial;

- Viabilidade, etc.

A vistoria

A vistoria é bem mais complicada que de um imóvel urbano e as moedas de troca exigem outros conhecimentos de mercados que a maioria dos corretores não está familiarizada.

A vistoria de um imóvel rural talvez seja a parte mais difícil para o corretor e o comprador.

A di¿ culdade de localização e deslocamento até o imóvel torna a vistoria um processo demorado e complicado para ambos.

Para grandes áreas o corretor muitas vezes arca com locação de transporte, que pode ser aéreo com locação de aeronaves, e para percorrer a propriedade se não possuir caminhonetes com tração nas quatro rodas, é necessário alugar cavalos ou outro tipo de montaria para transporte.

Além das observações feitas para avaliação de imóveis urbanos, como exame da documentação, ¿ nalidade e tempo para confecção do laudo, na vistoria de imóveis rurais devemos considerar:

Caracterização da região: NBR 14653-3:2004,5p.

• Aspectos físicos: relevo e classe de solos predominantes, clima e recursos hídricos, consulta a bancos de dados pluviométricos da região, nascentes e nascentes com vegetação ciliar;

• Estrutura fundiária a forma como as propriedades agrárias estão organizadas, isto é, seu número, tamanho e distribuição social Estrutura Fundiária do Brasil.

124

(11)

GRUPO DE ÁREA ΈHAΉ NÚMERO DE

ESTABELECIMENTOS ÁREA (ha)

de 1 a menos de 2 471.297 637.184

de 2 a menos de 5 796.723 2.543.523

de 5 a menos de 10 622.320 4.420.526

de 10 a menos de 20 701.417 9.799.202

de 20 a menos de 50 814.695 25.438.629

de 50 a menos de 100 400.375 27.455.754

de 100 a menos de 200 246.314 32.919.191

de 200 a menos de 500 165.243 50.436.030

de 500 a menos de 1.000 58.407 40.186.297

de 1.000 a menos de 2.000 28.504 38.995.636 de 2.000 a menos de 5.000 14.982 44.178.251 de 5.000 a menos de 10.000 3.688 24.997.369 de 10.000 a menos de 100.000 2.147 43.031.312

100.000 e mais 37 8.291.382

Tabela 2 – Estrutura fundiaria

Fonte: IBGE, Censo Agropecuário, 1995.

• Vocação econômica e disponibilidade de mão de obra (os imóveis rurais normalmente têm suas vocações bem de¿ nidas em cada região ou agricultura ou pecuária, raros os casos de exploração mista);

• Aspectos legais como restrições físicas, ambientais condicionando o aproveitamento total do imóvel, mata nativa em 20% da área da propriedade;

• Aspectos ligados à infraestrutura pública como: canais de irrigação, energia elétrica (monofásica, bifásica ou trifásica), telefonia e sistema viário (deve ser observada a distância da entrada principal do imóvel com a rodovia pavimentada, especi¿ cando a distância percorrida fora do asfalto);

• Sistema de transporte coletivo, escolas e creches, facilidades de comercialização dos produtos, cooperativas, agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária com linhas de crédito rural.

Características gerais do imóvel: NBR14653-3:2004,5p.

• Denominação da gleba, fazenda, sítio, estância etc.;

• As propriedades rurais de acordo com a sua destinação, área ocupada e região podem ser chamadas de:

- Rancho;

- Sítio;

- Chácara;

125

(12)

- Querência;

- Quinta;

- Estância;

- Granja;

- Cabanha;

- Engenho, etc.

• Dimensões: área registrada, área levantada pela topogra¿ a etc.;

• Limites e confrontações (nos limites devem ser destacadas as cercas das divisas onde deve ser especi¿ cado: arame liso/farpado, número de ¿ os, posteamento de madeira de lei/concreto/etc.);

• Situação: em relação aos vizinhos, a pontos de apoios comerciais, distância dos centros urbanos, de rodovias pavimentadas, distância de rios caudalosos etc.;

• Destinação: para pecuária, agricultura, culturas permanentes, culturas perenes etc.;

• Recursos naturais: reserva legal, áreas de preservação, rios, córregos, nascentes, ribeirões, lagos, açudes, lagos naturais, cavernas, grutas, fontes etc.;

• Sistema viário interno: tipo de rodovia, tipo de pavimentação, condições de tráfego, porteiras, mata-burros, pontes, bueiros pontilhões, acessos para outras propriedades, ou por dentro de outras para se chegar à sede;

• Pomar e áreas de hortaliças;

• Lavouras perenes;

• Porteiras;

• Culturas temporárias (são aquelas sujeitas ao replantio após cada colheita como arroz, trigo, soja, feijão, etc.);

• Culturas anuais (são aquelas não sujeitas ao replantio após cada safra como laranja, café, uva);

• Pastagens naturais;

• Pastagens plantadas (tipos de capim, capacidade de suporte, estado de conservação).

Caracterização das Construções: NBR 14653-3:2004,6p.

• Sede, casas de funcionários, campos de futebol, capelas, jardins paisagísticos, galpões para equipamento, curralama para bovinos e ovinos/caprinos, capacidade dos currais de trabalho, ducha veterinária, manga de inseminação com brete e tronco cobertos, alojamento para peões, o¿ cinas para tratores com guinchos, sala de arreios, tanques reservatórios de combustível, balança, embarcador, sistemas de para raios, tronco, baias, coxos de sal, coxos de água e de ração, divisórias de piquetes e invernadas, curral, paiol, pocilgas, mangueiro, galinheiro, barracão para lida com o gado, banheira para pulverização de inseticidas etc.;

126

(13)

Disponível em: <http://www.souzafagundesimoveis.com.br>.

Acesso em: 11 fev. 2007.

• Aguadas naturais e arti¿ ciais, com capacidade de estocagem de água, tipo de bombeamento e distribuição.

• Açudes barragens e represas;

• Sistema de abastecimento de água (reservatórios, sistema de captação e distribuição);

Caracterização das obras e trabalhos de melhorias das terras: NBR 14653-3: 2004, 6p.

• Qualidade da terra: terra de cultura, arenosa, terra vermelha, massapé, terra branca, terra roxa, cebolão, mista etc.;

• Estradas que cortam a propriedade para acesso a outras fazendas;

• Telefonia, rede de energia interna (monofásica ou trifásica);

• Pista de pouso (homologada na INFRAERO, comprimento, largura, condições de pouso equipamentos de apoio aéreo, hangar, reserva de combustível);

• Curvas de nível para evitar erosão;

• Capacidade de uso: área cultivável com maquinário, áreas de pastagem com tipo de capim (brachiária, brachiária decubens, brachiarião, brachiária humidícula, andropogon, Tanzânia, tabiatã, brisantão, xarés, jaraguá, mombaça, grama natural, napier, colonião etc.), número de cabeças de gado por hectare, árvores nas pastagens, tonelagem ou sacas de produção por hectare, áreas de varjão (as quais não podem ser aproveitadas) etc.

Conhecendo os dados a serem levantados de um imóvel rural durante a vistoria podemos passar para a metodologia escolhida.

Metodologia

A metodologia escolhida será escolhida em função dos objetivos da avaliação.

Basicamente serão observados os seguintes itens:

127

(14)

Disponível em: <www.carlosbecker.com.br/silo_

armazenador.html>.

Acesso em: 18 abr. 2010.

Fonte: Arquivo do autor. Ponta Porã - MS - BR 463 – 2008.

Caracterização das construções e Instalações

• Aspectos construtivos, como qualidade das construções, partido arquitetônico;

• Estado de conservação das construções, idade aparente, necessidade de reparos e reformas;

• Aspectos funcionais tipo: disposição no terreno com relação às edificações existentes.

Caracterização das produções vegetais

• Estado vegetativo: necessidade de adubação mineral, necessidade de correção do solo, pastagem em bom estado, pastagem necessitando reposição calcária;

• Infestação de doenças (pastagens onde ocorre a doença chamada cara inchada ou febre aftosa), pragas e invasores, nematóides;

• Produtividades esperadas e riscos de comercialização;

• Áreas de palhadas;

• Riscos e sinais de ocorrências de intempéries, como enchentes, vendavais etc.

Caracterização dos maquinários e equipamentos

• Tipo marca, estado de conservação, ano de fabricação, condições de uso etc.;

• Características técnicas: potência, capacidade operacional etc.;

• Áreas de integração lavoura pecuária;

• Capacidade de estocagem de combustível.

128

(15)

Disponível em: <http://www.infobibos.

com>. Acesso em: 18 abr. 2010.

Disponível em: <http://pt.wikipedia.

org>. Acesso em: 18 abr. 2010.

Caracterização das atividades pecuárias

• Espécie (aves, ovinos, caprinos, suínos, bovinos, equinos, bubalinos, etc.).

• Raças e categorias dos animais;

• Áreas para fenagem (Os melhores fenos são obtidos dos capins que têm mais folhas do que talos, tais como o jaraguá, pangola, quicuio, estrela, coast-cross e rodes);

• Manejo e alimentação dos animais.

Peculiaridades do mercado de imóveis rurais

As negociações de imóveis rurais normalmente envolvem quantias elevadas de dinheiro. Os prazos nas negociações são comuns, variando o tipo de correção dos valores monetários (o pagamento será ¿ xado com base em sacas de soja ou de milho, arrobas de gado, ou quando não muito comum, em dólar), dependendo da região econômica do imóvel.

O mercado normalmente é restrito a poucos corretores e, na maioria das vezes, corretores não credenciados, mas que praticam a atividade, sem ¿ scalização dos conselhos.

As vistorias e mostras para clientes é um processo cansativo e oneroso para o corretor, pois tem que percorrer grandes distâncias, na maioria das vezes por estradas sem pavimentação.

Os pagamentos também são condicionados às épocas de safra, com prazos variando até cinco anos.

Muitas vezes, parte do pagamento é condicionada à troca por outros imóveis urbanos ou automóveis.

Conhecemos as de¿ nições e as peculiaridades da vistoria dos imóveis rurais podemos estudar a metodologia para elaboração dos laudos de avaliação.

129

(16)

SEÇÃO 3 - As metodologias de avaliação e o laudo de avaliação

Escolha da metodologia: NBR 14653-3:2004,9p.

A metodologia deve ser compatível com a natureza do bem, a ¿ nalidade e os dados disponíveis. Sempre que possível aplicar o método comparativo direto com os dados de mercado.

A NBR14653-3 recomenda os seguintes métodos:

- Método comparativo direto de dados de mercado;

- Método de capitalização de rendas;

-Método involuntivo.

Os modos de cada método já foram estudados em aulas anteriores.

Tratamento dos dados :NBR 14563-3:2004,9p.

- Correta identi¿ cação dos dados de mercado e quanti¿ cação;

- Identi¿ cação das fontes de informação e sua con¿ abilidade;

- Sua semelhança com imóvel avaliando no que diz respeito à localização, destinação e capacidade de uso;

- Quando usar dados que contenham opiniões subjetivas do informante, recomenda-se visitar o imóvel tomado como referência, para veri¿ car tais informações para dar mais con¿ abilidade nos dados;

- Na classi¿ cação das terras só serão aceitos dados de mercado com opiniões de engenheiros, pro¿ ssionais do setor imobiliário rural e informações de órgãos o¿ ciais.

Procedimentos especí¿ cos recomendados para determinados tipos de áreas rurais, mas valendo sempre o bom senso do corretor e dos mecanismos disponíveis e necessidades do cliente:

- Terras nuas

Na avaliação das terras nuas, deve ser empregado o método comparativo direto de mercado.

- Construções e instalações

Quando não for usado o método comparativo direto de dados de mercado deve ser calculado pelo custo de reprodução.

- Produções vegetais

Deve ser usado o método de capitalização de renda.

Laudo de avaliação

O laudo deve conter além dos dados do PTAM, que será objeto de estudo na aula 8 os seguintes itens:

130

(17)

a) Ressalvas da documentação examinada;

b) Roteiro de acesso ao imóvel com plantas, croquis;

c) Descrição da região: caracterização da região com aspectos físicos, infraestrutura, sistema de transporte, estrutura fundiária, restrições físicas e ambientais;

d) Identi¿ cação e caracterização do bem:

- Data da vistoria;

- Descrição detalhada das terras, construções, instalações, produção vegetal;

- Descrição detalhada das maquinas e equipamentos, obras e trabalhos de melhorias das terras;

Assim, conhecendo as características dos imóveis rurais e as peculiaridades da vistoria e o método a ser empregado, ¿ camos em condições de elaborar o laudo de avaliação.

Retomando a conversa inicial

Seção 1 - Os imóveis rurais e suas classi cações

Nessa seção, de¿ nimos, conceituamos e classi¿ camos os imóveis e as terras.

Seção 2 - A vistoria dos imóveis rurais e suas peculiaridades

Vimos que a vistoria dos imóveis rurais requer cuidados especiais e conhecimentos especí¿ cos para o mercado.

Seção 3 - As metodologias de avaliação e o laudo de avaliação Veri¿ camos que a escolha da metodologia depende dos conhecimentos e experiência do corretor para a elaboração do laudo.

Sugestões de Leituras, Sites e Filmes:

LEITURAS

SQUARCA, Fernando Batista; AMÂNCIO, Getúlio (Autor). Avaliação de imóveis no atual mercado imobiliário. Curitiba: Juruá, 2003. 100 p.

Agora, para encerrar esta aula, vamos recordar os temas que foram abordados:

131

(18)

SITES

http://www.ibape.org.br http://www.cofeci.gov.br

FILMES

Uma Casa de Pernas Pro Ar com Ice Cube

Que tal um ¿ lminho de como o corretor deve fazer uma boa vistoria para vender bem seus imóveis, e não ter dores de cabeça.

Vale à pena, é uma comédia!!!!!!!!!!!

AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS

Aula 06

AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS RURAIS

115

116

117

118

119

120

121

122

123

124

125

126

127

128

129

130

131

132