CÉSAR AUGUSTO DE OLIVEIRA PIRAJÁ CONSULTORIA, ASSESSORIA, AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

(1)

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA

CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE BARUERI

– SP.

PROCESSO Nº. 1005561-90.2014.8.26.0068

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS CONDOMINIAIS

EXEQUENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL THE PENTHOUSES

TAMBORÉ.

EXECUTADO: H-COR HOLDING LTDA.

CÉSAR AUGUSTO DE OLIVEIRA PIRAJÁ, Perito Judicial

nomeados às fls. 329 dos autos, vem, respeitosamente, à presença de Vossa

Excelência apresentar o LAUDO DE AVALIAÇÃO conforme requerido às fls.

335 tendo em vista do depósito efetuado de fls. 336:

(2)

ÍNDICE:

1 _{– Introdução;}

2- Da metodologia empregada para avaliações dos imóveis;

3- Da descrição, vistoria, caracterização, pesquisas, homogeneizações e

avaliação do imóvel;

4- Conclusão;

(3)

(4)

1 _{– Da introdução;}

O perito, engenheiro civil foi nomeado nos autos de EXECUÇÃO

DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

_{– DESPESAS DE CONDOMÍNIO para proceder}

a avaliação do imóvel penhorado.

Trata-se de dívida assumida pelo executado através de falta de

pagamento de condomínio.

Não consta dos autos que a exequente tenha juntado planilha

com atualização dos cálculos.

A matrícula do imóvel foi juntada às fls. 28/31.

Consta na matrícula através da Av04/159.988, fls. 346, a Penhora

do bem imóvel realizada em 24 de setembro de 2019.

A estimativa de honorários foi apresentada às fls. 331/332.

O depósito foi efetuado às fls. 336, com o pedido de início dos

trabalhos à fl. 335.

Os trabalhos tiveram início no dia 08.10.2019 com levantamento

de elementos comparativos e pesquisas de mercado.

(5)

(6)

2- Dos métodos empregados para avaliação;

Para elaboração do LAUDO DE AVALIAÇÃO, foram

empregadas pelos signatários as determinações conforme a NORMA

BRASILEIRA

– ABNT 14.653-1/3, que se refere à Avaliação de Bens,

sendo a Parte 1: PROCEDIMENTOS GERAIS, Parte 2: AVALIAÇÃO DE

BENS DE IMÓVEIS URBANOS e Parte 3: AVALIAÇÃO DE BENS RURAIS.

Foi ainda, empregada a NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

URBANOS IBAPE/SP

– 2011. A tabela de VALORES DE EDIFICAÇÕES DE

IMÓVEIS URBANOS elaborados por membros do Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo

_{– IBAPE/SP, atualizações}

e estudos, tais como PROCEDIMENTOS PARA APLIACAÇÃO DE

FATORES, VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS.

Para a elaboração do LAUDO PERICIAL para AVALIAÇÕES

DOS IMÓVEIS seguiu-se as regras determinadas por NORMAS e

procedimentos devidamente aprovados até o momento pelos órgãos

competentes, ou seja, ABNT e IBAPE/SP a seguir descrito:

1- Legislação;

O imóvel encontra-se inserido em Zona Urbana de alta

densidade demográfica, com verticalização.

Para avaliação do imóvel foi analisado a matrícula juntada

às fls. 28/31 atualizada com a Penhora do Bem Imóvel à fl. 346,

AV4/150.988 em 24 de setembro de 2019.

(7)

Os procedimentos acima mencionados atendem o item 7.2-

e 7.3- da ABNT NBR 14.653-1/2:2001.

7.2- Procedimentos para avaliação;

Para prosseguimento ao trabalho foram efetuadas

diligências com a finalidade de verificar o imóvel avaliado como também

para a coleta dos elementos comparativos.

As características técnicas, físicas, e seus aspectos

relevantes a formação dos valores foram transcritas no item Vistoria do

LAUDO DE AVALIAÇÃO.

Uma vez definida as características do bem avaliando foram

definidos qual seria a Metodologia para Avaliação empregada no trabalho,

ou seja, o Método Comparativo Direto de Mercado e na sua impossibilidade

o Método Involutivo. Foram identificadas as fontes de informações,

identificação dos imóveis ofertados ou transacionados, características

físicas e de localização, idade aparente e estado das edificações.

Para a análise de liquidez de mercado do bem avaliado

tomou-se como base o tipo de imóvel e sua localização.

Para os trabalhos de homogeneização e posterior avaliação,

foram empregados os métodos e sequência abaixo descrita com base nas

NORMAS de avaliações.

Os procedimentos relatados atendem os requisitos do item

7.3-, Vistoria e 8- Procedimentos metodológicos, da ABNT NBR

14653-2/3:2004.

(8)

3- Apresentação do laudo de avaliação;

O laudo de avaliação foi considerado pelos peritos como

completo em vista do número de elementos comparativos ofertados nos

locais, sendo consultadas imobiliárias locais observando-se os seguintes

itens:



_{Identificação do solicitante;}



_{Finalidade do laudo;}



_{Objetivo da avaliação;}



_{Pressupostos, ressalvas, e, fatores limitantes, atendendo}

o disposto no item 8.2.1 e 8.3.1- da ABNT NBR

14653-1/2:2004.



_{Indicação dos métodos e procedimentos utilizados –}

relatado conforme seção 8, da ABNT NBR 14653-2:2004.



_{O tratamento dos dados e especificações deverá}

apresentar os cálculos que foram elaborados,

observando o campo de arbítrio e a justificativa do

resultado que foi adotado, no caso de utilização do

método evolutivo.



_{Deverá ser apresentado o resultado da avaliação, e sua}

data de referência.



_{O laudo deverá conter a qualificação legal completa e}

assinatura do profissional responsável pela avaliação.



_{O trabalho elaborado atende as Especificações das}

avaliações, conforme Tabela 4

_{– Graus de fundamentação}

no caso de utilização do tratamento por fatores.



_{O trabalho apresentado atende o item 10.1- Laudo de}

Avaliação Normal.

(9)

4- Pesquisas de valores e tratamentos dos dados;

Foram realizadas pesquisas no condomínio onde se localiza

o imóvel avaliado. Sendo aproveitados todos os elementos comparativos,

e assim procedeu-se à homogeneização, obedecendo aos seguintes

princípios:

Quanto ao fator de fonte ou fator de elasticidade dos

negócios, para os imóveis observou-se nas pesquisas de mercado, que as

imobiliárias ou particulares chegam até 10% de desconto do valor pedido

quando para pagamento à vista, valor este também adotado por Norma.

5- Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (Foc).

Tendo em vista que foi utilizado o Método Comparativo

Direto de Mercado, foi aplicado pelo Perito Judicial o Fator de Adequação

ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação

_{– Foc.}

6- A perícia levou em conta ainda, os seguintes procedimentos:

Para efeito de compreensão dos cálculos do Laudo em

questão, é apresentada a simbologia que será aplicada na avaliação:



_{Foc: fator de obsoletismo;}



_{FF: fator de fonte ou oferta;}



_{Au: Área Útil do imóvel;}



_{Vt(Terreno): Valor do Terreno;}

(10)

Da descrição, vistoria, caracterização, pesquisas,

homogeneização, avaliação e conclusão da avaliação do

(11)

3- Das descrições, vistorias, caracterização, pesquisas, homogeneização, e

avaliação do imóvel;

Preliminares

A descrição tomou como base a análise da matrícula de fls.

28/31, localização do imóvel e demais imóveis ofertados.

A homogeneização levou em conta pesquisas junto a

imobiliária, sites, e informações prestadas pelo Administrador do

Condomínio Residencial The Penthouses Tamboré, com base em áreas

iguais ou superiores, foi utilizado fatores para correção das unidades,

porém os imóveis possuem características semelhantes, variando a área e

acabamento que alguns os quais foram modificados, não havendo

alterações significativas de valores.

Vistorias

Caracterização

Pesquisas

A avaliação seguiu procedimentos legais tomando-se como

base as planilhas com informações das unidades ofertadas e

homogeneizações, apurando o valor do metro quadrado homogeneizado.

(12)

3.1- Da descrição do imóvel conforme Matrícula 150.988 do C.R.I. de

Barueri

A matrícula é descrita e caracterizada conforme fls. 28/31

dos autos, sendo 284,064 m² área útil, 330,522 m² área comum e 148,40

m² de área garagem cuja área total é de 762,982 m².

3.2- Da Vistoria, Planta, Reportagens Fotográficas com detalhamento

A vistoria se deu em 15.10.2019 quando o perito, foi

atendido pelo gerente Sr. Thomas, o qual requereu que o segurança Sr.

Roger, acompanha-se o perito na vistoria, em contato com a proprietária,

essa autorizou a entrada no apartamento sendo o perito e o segurança

acompanhado pela empregada.

Trata-se de um apartamento com sala de estar/jantar,

lavabo acoplada ao terraço, terraço com hidromassagem, copa/cozinha, 4

suítes com armários embutidos e escritório, hall de circulação, área de

serviço e dependências de empregada.

O apartamento possui 5(cinco) garagem amplas e mais um

depósito no segundo subsolo.

A área externa é ampla com lazer - completa.

(13)

Foto 01

_{– Vista da Av. Marcos Penteado de Ulhôa Rodrigues s/n –}

Condomínio Residencial The Penthouses Tamboré.

(14)

Foto 02

_{– Vista da fachada do condomínio residencial The Penthouses}

Tamboré

(15)

Foto 04

_{– Vista parcial da área de lazer interna do condomínio.}

(16)

Foto 06

_{– Vista parcial da área de lazer interna do condomínio.}

(17)

Foto 08

_{– Vista da quinta garagem fechada.}

(18)

Foto 09

_{– Vista da hidromassagem – terraço externo do apto.}

(19)

Foto 11

_{– Vista parcial da sala de jantar/estar/tv.}

(20)

Foto 13

_{– Vista do hall de circulação para as suítes.}

(21)

Foto 15

_{– Vista do closet da suíte máster.}

(22)

Foto 17

_{– Vista do escritório.}

(23)

Foto 19

_{– Vista do wc da suíte 1.}

(24)

Foto 21

_{– Vista do wc da suíte 2.}

(25)

Foto 23

_{– Vista do wc da suíte 3.}

(26)

Foto 25

_{– Vista da copa/cozinha.}

(27)

Foto 27

_{– Vista do corredor de acesso a cozinha.}

(28)

3.3-

Dos

elementos

comparativos,

reportagens

fotográficas,

homogeneização (planilhas), e valor unitário homogeneizado para o

imóvel avaliando.

Os elementos que serviram como comparativos se situam

no mesmo Condomínio e se encontram em planilha a seguir.

Meio da quadra ou esquina

frente (m): -Estar/jantar 1 1 3° dormitórios 1 1 5 fino 4 área total (m²) 762,982 10 5 área privativa (m²) 284,060 -1 área útil (m²) 284,06 -10 c

Ficha para pesquisa de imóveis.xls - 10/19 aptos/andar

frente

Iaparente (anos) Estado da Edificação

closet testada sala -Padrão área de serviço banheiros suítes depend. de empregada idade (anos) -topografia: IRREGULAR -TAMBORÉ lavabo SANTANA DE PARNAÍBA AV. MARCO PENTEADO DE ULHÔA RODRIGUES, S/N

LAZER COMPLETO observações Quadra acessibilidade formato: - DIRETA Setor Fiscal

CONDOMÍNIO COM 8 TORRES

-testada de cálculo (m) ANDAR ALTO R$ 2.100.000,00 área total (m²) VENDA Telefones 284,060 Nome do informante profundidade de cálculo (m) Fonte de Informação Endereço do informante 11.4208.0361 ALPHA WEB IMÓVEIS

-Nome do condomínio

EDIFÍCIO THE PENTHOUSE TAMBORÉ -Valor ofertado/negociado OFERTA Terreno Venda / locação N.I e-mail/página internet Endereço do imóvel www.vivaprimeimoveis.com.br -CÓDIGO DO IMÓVEL 9424 Complemento andar 13/10/19 vaga de garagem

Índice fiscal 1 / ano

Elementos Comparativos

Cidade Data: Dados Gerais Zoneamento 00001 -Ficha de Pesquisa IRREGULAR número/complemento área comum Bairro

(29)

Meio da quadra ou esquina frente (m): -Estar/jantar 1 1 3° dormitórios 1 1 5 fino 4 área total (m²) 762,982 10 5 área privativa (m²) 284,060 -1 área útil (m²) 284,06 -10 c

frente

-observações Quadra acessibilidade formato: - DIRETA Setor Fiscal

-testada de cálculo (m) ANDAR ALTO R$ 2.300.000,00 área total (m²) VENDA Telefones 284,060 Nome do informante profundidade de cálculo (m) Fonte de Informação Endereço do informante N.I CASA E LAR ALPHA

EDIFÍCIO THE PENTHOUSE TAMBORÉ -Valor ofertado/negociado OFERTA Terreno Venda / locação N.I e-mail/página internet Endereço do imóvel -CÓDIGO DO IMÓVEL AP0071

Complemento andar

13/10/19

vaga de garagem

Elementos Comparativos

Cidade Data: Dados Gerais Zoneamento 00002 -Ficha de Pesquisa IRREGULAR número/complemento Bairro

(30)

Meio da quadra ou esquina frente (m): -Estar/jantar 1 1 3° dormitórios 1 1 5 fino 4 área total (m²) - 10 5 área privativa (m²) 322,00 -1 área útil (m²) 322,00 -10 c

frente

-testada de cálculo (m) ANDAR MÉDIO R$ 2.800.000,00 área total (m²) VENDA Telefones 322,00 Nome do informante profundidade de cálculo (m) Fonte de Informação Endereço do informante 11.3026.9070 ITACOLOMYNEGOCIOSIMOBILIAR -Nome do condomínio

EDIFÍCIO THE PENTHOUSE TAMBORÉ -Valor ofertado/negociado OFERTA Terreno Venda / locação N.I e-mail/página internet Endereço do imóvel -ITACOLOMYNEGOCIOSIMOBILIARIOS Complemento andar 13/10/19 vaga de garagem

Elementos Comparativos

(31)

Meio da quadra ou esquina frente (m): -Estar/jantar 1 1 3° dormitórios 1 1 5 fino 4 área total (m²) 762,982 10 5 área privativa (m²) 284,060 -1 área útil (m²) 284,06 -10 c -banheiros idade (anos) testada

Ficha para pesquisa de imóveis.xls - 10/19

Fonte de Informação

suítes

ANDAR ALTO EDIFÍCIO THE PENTHOUSE TAMBORÉ

AV. MARCO PENTEADO DE ULHÔA RODRIGUES, S/N

IRREGULAR número/complemento Quadra -Telefones 284,060 topografia: N.I CÓDIGO DO IMÓVEL 1949 Nome do condomínio Data: IRREGULAR e-mail/página internet Venda / locação Terreno -13/10/19 profundidade de cálculo (m) área total (m²) VENDA Bairro Nome do informante Endereço do informante 00004

Elementos Comparativos

vaga de garagem

depend. de empregada TAMBORÉ lavabo SANTANA DE PARNAÍBA Setor Fiscal Ficha de Pesquisa -Dados Gerais observações Valor ofertado/negociado OFERTA frente -testada de cálculo (m) R$ 2.500.000,00 closet -Zoneamento Cidade formato: N.I ITACOLOMYNEGOCIOSIMOBILIARIOS www.itacolominegociosimobiliarios.com.br Endereço do imóvel acessibilidade -Complemento andar -DIRETA Padrão aptos/andar área de serviço sala

(32)

frente

closet -testada sala -Padrão área de serviço banheiros suítes depend. de empregada idade (anos) -topografia: IRREGULAR TAMBORÉ lavabo SANTANA DE PARNAÍBA AV. MARCO PENTEADO DE ULHÔA RODRIGUES, S/N

-testada de cálculo (m) C3 - EAST VILLAGE 101 R$ 2.300.000,00 área total (m²) VENDA Telefones 284,060 Nome do informante profundidade de cálculo (m) Fonte de Informação Endereço do informante 11.4193.5173 VIVA PRIME -Nome do condomínio

EDIFÍCIO THE PENTHOUSE TAMBORÉ

Valor ofertado/negociado OFERTA Terreno Venda / locação N.I e-mail/página internet Endereço do imóvel www.vivaprimeimoveis.com.br -CÓDIGO DO IMÓVEL 9424 Complemento andar 13/10/19 vaga de garagem

Elementos Comparativos

(33)

Meio da quadra ou esquina frente (m): -Estar/jantar 1 1 3° dormitórios 1 1 5 fino 4 área total (m²) - 10 5 área privativa (m²) 322,00 -1 área útil (m²) 322 -10 c

frente

-testada de cálculo (m) BAIXO R$ 2.800.000,00 área total (m²) VENDA Telefones 322,00 Nome do informante profundidade de cálculo (m) Fonte de Informação Endereço do informante N.I SWEET HOME -Nome do condomínio

Valor ofertado/negociado OFERTA Terreno Venda / locação N.I e-mail/página internet Endereço do imóvel www.sweethomeimoveis.com.br -CÓDIGO DO IMÓVEL 9424 Complemento andar 13/10/19 vaga de garagem

Elementos Comparativos

(34)

frente

-testada de cálculo (m) ANDAR BAIXO R$ 2.150.000,00 área total (m²) VENDA Telefones 284,060 Nome do informante profundidade de cálculo (m) Fonte de Informação Endereço do informante N.I IMOVEL UP NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS

Valor ofertado/negociado OFERTA Terreno Venda / locação N.I e-mail/página internet Endereço do imóvel -CÓDIGO DO IMÓVEL 9424 Complemento andar 13/10/19 vaga de garagem

Elementos Comparativos

(35)

A planilha a seguir demonstra o quadro homogeneizado

dos elementos pesquisados.

Elemento

Vu1

Vu2

Vu3

Vu4

1 5.861,44

5.861,44

2 6.495,11

6.495,11

3 7.708,21

7.708,21

4 7.128,78

7.128,78

5 6.495,11

6.495,11

6 9.396,67

expurg.

7 7.284,02

7.284,02

média

7.195,62

6.828,78

**1,3*M**

9.354,31

8.877,41

**0,7*M**

5.036,93

4.780,14

Para sanear os valores procede-se o expurgo dos

elementos que estiverem fora da média ordinária, ou seja,

compreendido no intervalo +30% e -30%, obtendo-se os seguintes

parâmetros:

Limite superior 30% +________________ 8.877,41

Limite inferior 30% - _________________ 4.780,14

Após a análise dos limites, verificou-se que a média

saneada é de R$ 6.828,78/m², sendo, que todos os elementos os quais

serviram como amostras estão dentro da média dos limites

superiores e inferiores.

(36)

3.4- Da avaliação do imóvel

_{– APARTAMENTO 101}

O valor do metro quadrado do apartamento foi calculado

conforme PLANILHA DE CÁLCULO, anexo (1), com 4(quatro) planilhas,

sendo essas, partes integrante do LAUDO DE AVALIAÇÃO, e cujo valor do

metro quadrado, obtido foi de R$ 6.828,78/m².

Dados do imóvel avaliado

Localização: Condomínio Edifício São Francisco situado na Avenida

Cauaxí, 152

_{– apto 1502.}

Área Privativa: 284,06 m²

Área Comum: 55,106 m²

Área de Garagem: 5 vagas coberta

Padrão: FINO

Fator de correção: 3,066

Idade aparente/real: 10 anos

Estado de conservação: c

Fator de obsoletismo - Foc: 0,687

Obs.: As observações se encontram nos itens acima, Corpo do Laudo

de Avaliação como também nas PLANILHAS, Anexo 01, planilhas ¼.

Valor do APARTAMENTO

V(unidade 101 - SOHO)= (Vu/ (1+Ft)) x At

V(unidade 101 - SOHO)= 6.828,78/ (1+(Ft-1)+(Fp-1)) x 284,06

V(unidade 101 - SOHO)= R$ 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos

mil reais), valido para outubro de 2019 em números redondos.

(37)

(38)

4- Conclusão

Conclui o perito que o valor do unidade-101 - SOHO, em

números redondos, situado na Av. Marcos Penteado de Ulhôa Rodrigues:

V(unidade 101-SOHO)= R$ 2.200.000,00(dois milhões e duzentos mil

reais), valido para outubro de 2019 em números redondos.

(39)

(40)

7- Encerramento.

O presente LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÕES é constituído

de (40) quarenta laudas digitadas em um único lado com reportagens

fotográficas do imóvel avaliado, elementos comparativos e 04 (quatro)

planilhas (anexas) com localização dos imóveis ofertados, e cálculos do

valor do imóvel avaliando.

Este é o LAUDO DE AVALIAÇÕES que apresento a apreciação

de Vossa Excelência, sob censura.

Termos em que

Pede Deferimento

São Paulo, 16 de outubro de 2019

César Augusto de Oliveira Pirajá

Perito Judicial

Administrador – CRA nº. 51729

Engenheiro Civil – CREA nº. 0601165951/D

Pós-Graduado em Perícias e Avaliações de Engenharia pelo CENAP-FAAP. Pós-Graduado em Perícia e Auditoria Ambiental pela USP.