P.º n.º R.P. 151/2010 SJC-CT Parcela de terreno para arredondamento de estremas. Relevância da área e composição da parcela desanexada em face da finalidade prevista no título.
PARECER
1. Por escritura pública realizada no cartório notarial da recorrente foi formalizado um negócio jurídico de compra e venda tendo por objecto: a) o prédio misto com a área de 68 750 m2, inscrito na matriz cadastral rústica sob o artigo ... da secção ... e na matriz urbana sob o artigo …, descrito sob o n.º … da freguesia de …; b) e uma parcela de terreno com a área de 14 500 m2, correspondente às parcelas 1 e 2 do artigo rústico cadastral …, secção …, nas quais se encontra implantado o edifício inscrito sob o artigo urbano …, a desanexar do prédio misto descrito sob o n.º …, da freguesia de …, para anexação ao prédio referido em a) tendo em vista o arredondamento de estremas dos dois prédios.
2. O registo de aquisição, pedido pela entidade tituladora e anotado sob a ap. …, de 2009/11/23, foi efectuado como provisório por dúvidas quanto à parcela a desanexar (ficha nº …), porque se considerou, no despacho notificado em 2009/12/07, que a finalidade do objecto (arredondamento de estremas) não se coaduna com a integração de uma construção destinada a habitação na dita parcela e com o acréscimo de área obtido para o prédio do comprador, dado que se trata de área que representa cerca de 20% deste prédio.
3. No dia 7 de Junho de 2010, depois da hora de encerramento ao público, foi recebida a telecópia da requisição de um registo de «convolação do pedido de registo de aquisição do prédio n.º … a desanexar do …, como prédio misto – e não como parcela de terreno – com a composição constante do título, e sua ANEXAÇÃO ao prédio descrito sob o n.º …», fazendo-se referência ao prédio n.º …, a desanexar do n.º …, na parte da requisição dedicada à menção do(s) prédio(s) e juntando-se as cadernetas prediais rústicas, e respectivos mapas cadastrais, relativas aos artigos … e …, secção ...
4. Este pedido, apresentado e subscrito apenas pela entidade tituladora, ora recorrente, foi anotado no diário sob a ap. …, de 2010/06/08, como pedido de conversão da ap…, de 2009/11/23, e foi objecto de despacho de recusa que declara a insuficiência da prova documental apresentada para a remoção das dúvidas inicialmente apontadas e invoca os artigos 68.º e 69.º/1/b) e 2, do Código do Registo Predial (CRP).
5. Seguiu-se o presente recurso hierárquico em cujo requerimento se alega: a) que a recorrente se conformou com as dúvidas não porque tivesse compreendido os seus fundamentos mas porque entendeu que de uma forma ou de outra, seja como parcela de terreno, seja como prédio misto, o efeito pretendido, que é o de se obter o prédio resultante da anexação, fica salvaguardado; b) e que a alteração na identificação do objecto não carece de ser consignada em escritura pública, dado que as declarações a prestar numa escritura pública de rectificação, tal como as que foram prestadas na escritura a rectificar, «são o resultado de uma interpretação, mais ou menos correcta, do titulador e que não tiram nem acrescentam, apenas modificam com vista ao mesmo fim»; e termina-se pedindo o registo definitivo da aquisição e a anexação do prédio daí resultante com o descrito sob o n.º ...
6. No despacho de sustentação, que aqui se dá por reproduzido, aponta-se a falta de adequação do pedido, dado que a convolação é um acto do conservador que consiste em interpretar correctivamente o pedido de modo a revelar a vontade do requerente imprecisamente exteriorizada no pedido e não um acto de registo que possa ser requerido pelos interessados, e reitera-se o entendimento de que as dúvidas não ficam removidas em face das declarações prestadas pela entidade tituladora, posto faltar uma manifestação de vontade das partes no sentido de modificar ou corrigir o conteúdo negocial.
Questões iniciais
1. Começamos por dizer que a convolação se traduz na correcção da designação do facto, que se identificou sem rigor técnico-jurídico na requisição de registo, ou no
reajustamento do pedido em face de uma vontade exteriorizada de forma imprecisa ou
deficiente mas inequivocamente revelada nas declarações produzidas e nos documentos apresentados.
1.1. E, portanto, também para nós, a convolação representa um acto interno e ancilar do processo de registo, que, normalmente, se coloca em sede de anotação do pedido no diário ou no âmbito da apreciação de viabilidade do pedido, e, como tal, não recebe a qualificação de «acto de registo» nem está na disponibilidade dos interessados, conquanto não custe aceitar que a convolação também se dê no seguimento de um procedimento de suprimento de deficiências e por via de uma intervenção do interessado destinada a confirmar a sua vontade.
1.2. Daí que, no caso dos autos, se tivesse encarado o pedido de convolação como pedido de conversão, por ser esse o intuito da apresentante que efectivamente se recolhe dos termos do pedido (feitura do registo de aquisição como definitivo) e se confirma em face do recurso, desconsiderando-se o erro técnico na formulação do pedido e procedendo-se, com toda a propriedade, à sua convolação.
2. Falhou, no entanto, considerar o pedido de anexação que também se continha na instância de registo e que, a despeito de ter sido incorrectamente agregado ao pedido de conversão, como se de um único acto de registo se tratasse, e de não ter sido acompanhado da indispensável referência a ambos os prédios a anexar no pertinente campo do impresso-requisição, demandaria sempre anotação autónoma no diário e a prolação de decisão de qualificação, obviamente minguante mas ainda assim devida1. 2.1. Assim, não obstante o recurso em tabela se dirigir à impugnação do despacho de recusa que versou sobre o pedido de convolação (convolado para pedido de conversão), não deixamos de recomendar o suprimento das apontadas omissões, cabendo anotar no diário o pedido de anexação e sobre ele emitir pronúncia (artigo 68.º do CRP).
Apreciação do mérito
1. Já vimos que o obstáculo colocado à conversão do registo radica no entendimento de que o objecto negocial tem de ser definido pelas partes no título que serve de base ao registo e que as dúvidas anteriormente colocadas se prendem com a falta de conformidade que se pretende existir entre a finalidade atribuída à parcela desanexada (arredondamento de estremas) e a sua área e composição.
2. Ora dizer, nesta sede, se o registo pode, ou não, ser convertido em definitivo implica analisar primeiro a razão da sua provisoriedade e concretamente apurar da pertinência das dúvidas e do valor das declarações produzidas para a sua remoção.
3. Assim, tomando como ponto de partida o despacho de qualificação, temos que não se suscitou, e bem, um problema de legalidade do fraccionamento do prédio misto com
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Uma vez que não está em causa actualizar a descrição n.º …, mas obter a anexação das descrições nºs ... e …, faz-se também notar que ao invés de se apresentar o requerimento de rectificação de áreas e rendimentos do prédio misto inscrito na matriz sob o artigo n.º ..., secção …, teria sido mais útil carrear para o processo de registo o duplicado do requerimento de rectificação de áreas e rendimentos do prédio misto inscrito sob o artigo n.º ..., secção …, por anexação das parcelas 1 e 2 daquele artigo n.º …, sempre necessário à viabilidade do pedido em tabela (artigo 28.º do CRP).
base no artigo 1376.º do Código Civil (fraccionamento de prédios rústicos), uma vez que uma estipulação de vontade contrária ao disposto neste preceito legal não representaria sanção mais severa do que a anulabilidade (artigo 1379.º do CC).
3.1. E, avisadamente, também não se convocou a disciplina legal atinente aos loteamentos urbanos, pois, mesmo havendo a dúvida sobre a finalidade do negócio jurídico e a despeito de poder ser controvertida a questão de saber se no conceito de operação de loteamento cabe a divisão que tenha por fim imediato a desintegração de uma parcela de terreno para rectificação de estremas e de que sobre uma unidade predial destinada a edificação urbana, o que de urbano resta após o fraccionamento dos autos e o que se desmembra com a mesma natureza são edifícios construídos antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 289/73, de 6 de Junho2.
3.2. Antes se centrou o problema na natureza do objecto material do negócio jurídico, dada a contradição que se viu criada entre o destino da parcela alienada, a traduzir uma autonomia meramente transitória, consequentemente desfeita no acto de anexação consignado no título, ou capaz de ceder em face de um valor negativo do acto negocial, e a sua composição e área, a sugerir tratar-se de um prédio (coisa autónoma), assim negociado, e a poder persistir com uma situação jurídica privativa em face de quaisquer vicissitudes negociais.
4. E, efectivamente, o ponto está em saber se a rectificação altera em termos substanciais a área do prédio contíguo, pondo a descoberto outra finalidade do negócio jurídico, e se o bem alienado tem de corresponder a uma área descoberta, ou pode respeitar a parte de prédio que inclua uma edificação com autonomia económica sem com isso desvirtuar o fim pretendido, mas, sobretudo, se à publicidade registal faz falta esta distinção.
4.1. De acordo com o título (escritura pública) que serviu de base ao registo provisório de aquisição, o fraccionamento do prédio misto descrito sob o n.º ... teve por fim a desintegração de uma parcela de terreno (14 500 m2) para rectificação de estremas do prédio contíguo (com a área de 68 750 m2 e inscrito sob o artigo …, secção …), e do prédio fraccionado;
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Diante da orientação reafirmada no processo n.º R.P. 13/98 (BRN n.º 5/98, II caderno), o regime jurídico dos loteamentos urbanos não tem aplicação quando a divisão corresponda a construções concluídas anteriormente à vigência do Decreto-Lei n.º 289/73, isto porque a conclusão da obra conferiu logo então à parcela de terreno onde ela foi incorporada foros de autonomia simultaneamente material e jurídica.
4.2. E, perante a descrição que é feita desta parcela e o desenho contido nas plantas cadastrais, podemos concluir que o corte efectuado permite, realmente, alinhar a estrema poente do prédio fraccionado e, com isso, atenuar a irregularidade do polígono deste prédio (inscrito sob o artigo …, secção …).
4.3. Já quanto ao prédio inscrito sob o artigo …, secção ..., parece evidente, diante das plantas cadastrais, que o seu desenho se torna mais irregular com a anexação, uma vez que a estrema poente se alarga para fora do rectângulo, juntando-se à estrema norte do prédio inscrito sob o artigo …, da mesma secção, donde poderá dizer-se que esta
rectificação, alinhando as estremas do prédio fraccionado, desalinha as estremas do
prédio contíguo, ao mesmo tempo que lhe acrescenta uma área significativa (14 500 m2).
4.4. Por outro lado, também a existência de uma construção com autonomia económica (edifício destinado a habitação) acaba por patentear uma modificação urbanística e retirar à parcela alienada aquela função exclusiva de rectificação de estremas, já que a natureza do bem e o seu estatuto legal e económico consentem uma subsistência e relevância como objecto autónomo de direitos e permitem cogitar uma vontade negocial que assenta também no interesse de transmitir e de adquirir um prédio misto, afastando, assim, a natureza de coisa que apenas transitoriamente se apresenta como objecto autónomo de relações jurídicas e repondo o conceito de “divisão” de prédios para efeitos urbanísticos3.
4.5. Cremos, deste modo, que, apesar de estar em causa uma parte de prédio que realiza a correcção ou o acerto dos limites do prédio fraccionado, e ainda que não se pretenda a “pulverização” da propriedade e, portanto, não se vise manter a parcela desanexada como coisa autónoma, as características e fisionomia da coisa alienada lhe outorgam ambição de autonomia predial, conferindo ao negócio jurídico uma função que estará para além da simples correcção dos limites dos prédios.
5. Parece-nos, todavia, que a discrepância entre o fim negocial declarado no título e as características materiais do objecto só será de molde a inviabilizar os efeitos jurídicos relevantes para registo quando se traduza, ou possa traduzir, em ilicitude directa ou
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Consideramos aqui o entendimento de que a divisão da propriedade perspectivada no artigo 2.º/i) do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, na redacção dada pela Lei n.º 60/2007, de 4 de Setembro, é aquela que «dá lugar à formação de unidades autónomas», isto é, a que dá origem a novos prédios «perfeitamente individualizados e objecto de direito de propriedade nos termos gerais» ainda que apenas um deles deva assumir o estatuto de lote urbano (nova unidade predial com uma capacidade edificativa precisa). Cfr. Fernanda Paula Oliveira, M. José Castanheira Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maças, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação Comentado, 2.ª edição, Coimbra, 2009, p.51.
indirecta daquele negócio; quando se projecte no valor do facto jurídico a inscrever e, concretamente, releve em termos de legalidade da coisa ou bem negociado; ou quando o
quid sobre que incide o negócio só possa comportar-se como seu objecto material
mediante o preenchimento de determinados requisitos legais, como são os que, por exemplo, dominam em matéria de urbanismo.
5.1. No entanto, nos casos, como o dos autos, que não reúnam estes requisitos de relevância; em que o negócio possa ser fonte de efeitos jurídicos, cabe, ainda assim, às partes, não à entidade tituladora na veste de apresentante e sujeito da obrigação de registar ou representante, esclarecer o conteúdo negocial, naturalmente, na forma adequada e mediante o acerto da identificação do objecto material implicado e os
ajustamentos fiscais que houverem de ser feitos4.
6. Sobrepõe-se, todavia, como motivo incontornável de recusa da conversão em apreço a falta de suporte inscritivo, dado que a provisoriedade por dúvidas foi notificada em 2009/12/07 (como se indica na anotação feita nos termos do artigo 71.º/3 do CRP e, por aplicação subsidiária do artigo 254.º do CPC, se presume com base no respectivo registo postal), e, por isso, em 2010/06/08, data da apresentação do pedido de conversão (artigos 60.º/3/b) e 77.º do CRP), a inscrição de aquisição já não se encontrava em vigor.
6.1. Segundo as disposições conjugadas dos artigos 11.º e 71.º/3 do CRP e 329.º do CC, o registo provisório por dúvidas caduca se não for convertido em definitivo dentro do prazo de seis meses a contar da notificação, pelo que, tendo em conta o disposto no artigo 279.º do CC, o registo efectuado a coberto da ap. …, de 2009/11/23, caducou em 7 de Junho de 2010.
6.2. Assim, calharia bem que tivesse sido anotada a caducidade da inscrição de aquisição, no entanto, não é por falta dessa anotação que um pedido de conversão pode proceder, porquanto, como se sabe, a caducidade do registo opera ope legis (artigo 11.º/2 do CRP).
6.3. E também não será por se ter omitido esta causa de recusa na qualificação do pedido que nos vemos impedidos de a enunciar agora, pois nenhuma utilidade se descortina para o averbamento de conversão de um registo extinto.
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Pese embora a intenção declarada de eliminar a autonomia da coisa adquirida, mediante anexação, há-de ser precisamente esta unidade predial com estatuto e natureza de coisa autónoma (prédio misto), e não uma parcela de terreno para arredondamento de estremas, o objecto da descrição.
6.4. Donde, sem embargo da pertinência dos argumentos expendidos quanto às características da coisa vendida e à necessidade de intervenção dos outorgantes para, na sede formal adequada, produzir as declarações necessárias à remoção das dúvidas, o motivo primordial da recusa não pode deixar de ser a falta de suporte inscritivo.
7. Pelo exposto, somos de parecer que o recurso deve improceder, firmando-se as seguintes
CONCLUSÕES
I- Não exerce a finalidade de rectificação de estremas, como interesse que se sobrepõe a qualquer outro desde que não se alterem, em termos substanciais, a área dos prédios contíguos, o fraccionamento de prédio misto que, para corrigir os limites do prédio fraccionado, torna irregular os limites do prédio contíguo.
II- O negócio jurídico de alienação de uma faixa de terreno de um prédio misto para rectificação de estremas na qual se encontre implantado um edifício destinado à habitação, envolve também a vontade de alienar e a vontade de adquirir este bem e, portanto, uma finalidade que está para além do simples acerto dos limites dos prédios.
III- Ainda que as circunstâncias do caso concreto não demandem a convocação do regime jurídico dos loteamentos urbanos, designadamente por estarem em causa edifícios construídos antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 289/73, de 6 de Junho, e o negócio possa subsistir sem um valor jurídico negativo, importa que no título trazido a registo se clarifique o conteúdo negocial e se identifique o quid ou realidade (prédio misto) sobre que incidem os efeitos por ele produzidos.
IV- Deve ser recusado por falta de suporte inscritivo (artigos 68.º e 69.º/2 do Código do Registo Predial) o pedido de conversão de um registo provisório por dúvidas que se mostre já caducado no momento da anotação da apresentação daquele pedido (artigos 11.º, 60.º/3/b), 71.º/3 e 77.º do CRP e 329.º do Código Civil).
Parecer aprovado em sessão do Conselho Técnico de 23 de Março de 2011.
Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora, Luís Manuel Nunes Martins, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, António Manuel Fernandes Lopes, João Guimarães Gomes Bastos, José Ascenso Nunes da Maia.
FICHA – P.º R.P. 151/2010 SJC-CT
SÚMULA DAS QUESTÕES TRATADAS
Rectificação de estremas:
•••• Requisitos
Identificação do objecto material do negócio jurídico:
•••• Parcela de terreno transitoriamente autónoma (área destinada a rectificação de estremas) ou unidade predial (prédio misto)
Falta de suporte inscritivo
