Atualização de Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira para Hotel em Valinhos. Vifran Construtora

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Econômico-Financeira para Hotel em Valinhos

Vifran Construtora

Setembro de 2015

Contrato de Investimento Coletivo – CIC

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Atualização de Estudo de

Viabilidade Mercadológica e

Econômico-Financeira

Julho de 2015

Cliente:

Realização:

Projeto:

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Este objeto trata-se de atualização do estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa Vifran Construtora em dezembro de 2014*, que desenvolve o projeto Hotel Paiquerê, na cidade de Valinhos, SP que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) – Condo Hotéis – Hotel Paiquerê. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24 realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para o esse hotel que será administrado sob a bandeira Blue Tree Towers.

3 O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo..

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O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, 02 de Setembro de 2015. Termo de Entrega do Estudo

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Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com

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ATUAÇÃO

 Planejamento e

Desenvolvimento

Hoteleiro e Imobiliário

 Diagnósticos e

Retrofit Hoteleiro

 Planejamento e

Desenvolvimento de

Imobiliário Turístico

 Flat para estudantes

 Comunidades

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7 Em abril de 2015 foi publicada

pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM a Deliberação 734/2015 que solicita que os Estudos de Mercado e de Viabilidade Econômica Financeira de condo-hotéis, a serem ofertados no modelo CIC atendam alguns tópicos.

Ao lado esses tópicos são

listados e anotou-se as páginas em que são atendidos, dessa forma busca-se auxiliar a leitura e conferência dos interessados nesse projeto.

ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas

I – Tendências e perspectivas macroeconômicas; 31 a 43

II – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; 14 a 16 e 54 a 60 III – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; 13 e 45 a 52 IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no

mercado; 17 a 20 e 62 a 68

V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital

de giro inicial;

22 e 70 VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5

anos de operação hoteleira; 72 a 82

VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas

e das fontes dos dados utilizados;

23 e 84 a 85 VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento

(rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e

24 a 27 e 87 a 90 IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada

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Índice

1. Sumário executivo

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

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9 1. Sumário executivo

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O objeto de estudo conta com a bandeira Blue Tree Towers da Blue Tree Hotels, com 126 Uhs entre 22,5m² e 35m² e sala de convenções para até 160 pessoas.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi

1. Sumário executivo

Este trabalho teve como objetivo atualizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de Investimento Coletivo – Condo Hotéis – Hotel Paiquerê, em Valinhos – SP, anteriormente realizado entre os meses de Julho e Agosto de 2010 pela Caio Calfat Real Estate Consulting.

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11

O projeto foi concebido como um hotel midscale, e deve ser operado com a marca Blue Tree Towers .

A marca Blue Tree Towers é de propriedade da Blue Tree Hotels, empresa que deverá operar o hotel.

A Blue Tree Hotels é uma empresa brasileira, criada em 1997 e atua nos segmentos de business, luxo e resorts. A rede possui as seguintes marcas:

Blue Tree Park - resorts e hotéis de categoria luxo com áreas de lazer e de

eventos.

Blue Tree Premium - hotéis de categoria alto padrão com serviços

executivos e sofisticados.

Blue Tree Towers - hotéis de categoria superior especializados no segmento

business.

O Blue Tree Towers Valinhos terá 126 UHs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64.

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A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:

Reconhecimento de Marca: Blue Tree Towers pertence a Blue Tree Hotels, rede presente em todas as regiões do Brasil. Atualmente opera 23 hotéis e possui 10 futuras aberturas.

Canais de Distribuição: a Blue Tree Hotels é uma rede nacional que atua com bandeiras nos segmentos de business, luxo e resorts. Por esta abrangência de marcas, a distribuição e visibilidade são nacionais. Presença de mercado no interior do Estado de São Paulo: a Blue Tree Hotels está presente com projetos futuros no interior do estado de

Blue Tree Towers Votorantim

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento

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13  O empreendimento em estudo está localizado na esquina

entre Av. Invernada e a R. Irio Giardeli, no bairro Jardim Paiquerê. A avenida é uma das principais vias de Valinhos e interliga a Rod. Francisco Von Zuben (acesso à Campinas) e a Rod. Anhanguera.

Está próximo do único shopping da cidade (Shopping Valinhos) onde os hóspedes poderão usufruir da infraestrutura de lazer e de A&B.

A região onde o empreendimento em estudo está localizado é uma das mais nobres da cidade, caracterizada pelos condomínios residenciais de alto padrão. Ainda, devido à proximidade entre o Shopping Valinhos que sem encontra em fase de revitalização, o Condomínio Comercial Vértice, os novos empreendimento e o hotel em estudo, essa aglomeração formará uma área de interesse comercial, fator que indica o desenvolvimento do mercado imobiliário comercial da cidade e região.

Desta forma damos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro.

Av. Invernada Condomínio Vértice

Empreendimento em Estudo

Shopping Valinhos

Ponto de Interesse Localização Distância

Unilever Valinhos 3 km (6 min) MWV Rigesa Valinhos 3,7 km (8 min)

Eaton Valinhos 8,1 km (11 min) Chem Trend Valinhos 9,2 km (13 min) Centro de Logística Panamby Valinhos 17,7 km (17 min)

Shopping Valinhos Valinhos 400 m (6 min) Galleria Office Campinas 15,3 km (15 min) Techno Park Campinas Campinas 22,1 km (21 min) Centro Campinas Campinas 11,8 km (25 min) Distrito Industrial Campinas Campinas 20,8 km (21 min) Aeroporto Internacional de Viracopos Campinas 24,7 km (23 min)

Centro Vinhedo Vinhedo 10,5 km (18 min) Distrito Industrial Vinhedo Vinhedo 14,8 km (22 min) 1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

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A cidade de Valinhos possui poucas opções de hospedagem, somente um hotel de negócios, o Hotel Itapema que atualmente passa por obras de expansão (possui 39 UHs e a partir de Fevereiro de 2015 terá 62 UHs), e 2 hotéis com estrutura de lazer, o Hotel Fonte Santa Tereza e o Valinhos Plaza Hotel, inaugurado em agosto de 2014. Não há hotéis administrados por redes hoteleiras. Desta forma, consideramos para análise as cidades de Campinas e Vinhedo, por conta da proximidade geográfica.

Já a cidade de Campinas possui maior parque hoteleiro com estrutura atualizada e serviço profissional. Há hotéis administrados por redes hoteleiras como a Wyndham, a Atlantica Hotels e a Accor. O Hotel Premium Norte Campinas possui projeto de ampliação previsto para 4 ou 5 anos e terá mais 126 UHs, além de novas salas de eventos com capacidade de atendimento para até 900 pessoas.

Vinhedo conta com 3 hotéis com estrutura de lazer, o Hotel Tambo Real, o Hotel Villagio D'Italia e o Vinhedo Plaza Hotel cujos

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

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15

Diária

Média

R$ 261

Taxa de

ocupação

62%

Midscale Econômico Midscale Superior

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

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Midscale

Midscale Superior

Nº Oferta Futura Administração Localização Uhs Categoria Status Previsão de Inauguração 1 Royal Palm Tower Royal Palm Campinas 218 Midscale Superior Breve lançamento 2018

2 Royal Palm Royal Palm Campinas 307 Midscale Breve lançamento 2018

3 Deville Deville Campinas 200 Midscale Em aprovação 2016

4 Hotel não identificado (estudo) - Campinas 200 Midscale Em estudo 2018

5 Royal Palm Tower Indaituba Royal Palm Indaiatuba 190 Midscale Em lançamento 2017

6 Vitória Hotel Convention Paulínia Vitória Hotéis Paulínia 172 Midscale Em construção 2015 1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

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17 PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Item Taxa Peso

Crescimento do PIB 2,53% 4

Cresc. Nº de Empresas 6,34% 2

Cresc. Pessoal Ocupado 6,40% 2

Cresc. Mov. Aeroporto 23,96% 2

8,35% 10

 Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de Valinhos de 2007 e 2012 – últimos dados oficiais disponíveis, e

complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2013 e 2014, 2,7% e 0,1% respectivamente, segundo dados do colhidos em www.economia.uol.com.br, o que gerou índice de crescimento de 2,53% a.a. entre 2007 e 2014.

2. Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2008 e 2013. Esses dados não puderam ser complementados, porém cobrem cinco anos e apontam tendência .

3. Movimento do Aeroporto – 2009/2014, fonte Infraero e Viracopos.

 Os pesos foram ponderados conforme os levantamentos do estudo, a potencialidade de crescimento da cidade, do reflexo do aeroporto de Viracopos que está atraindo investimentos para a região , além de considerar os períodos do índices sócio econômicos ideais para traço de tendência. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 8,35%, taxa esta, que foi reduzida ao longo tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em estudo.

Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva

2014 a 2017 100% 8,35%

2018 a 2020 75% 6,26%

2021 a 2023 55% 4,59%

Fonte: IBGE, INFRAERO, Viracopos – Últimos dados oficiais disponíveis; e Portal UOL

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

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 Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins).

Demanda: Média diária de diárias vendidas

PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano Negócios Outros TOTAL

2014 685 84 768 2015 742 91 832 2016 804 98 902 2017 871 106 977 2018 925 113 1038 2019 983 120 1104 2020 1045 128 1173

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19 Abaixo, a projeção de oferta, considerando potenciais entradas de UHS, conforme projetos de oferta futura apresentados anteriormente, e a absorção considerando taxa de ocupação ideal de 60%, adequada para a categoria midscale. Resultando em mercado positivo para novas UHS em quase todo o período de análise.

Oferta e Demanda: Números em base diária Absorção – Vide Glossário

Entradas:

2015: 23 UHS expansão Hotel Itapema + 30% de 172 UHS do Vitória Paulínia

2016: 30% das 200 UHS do Deville Campinas

2017: 100% entrada Royal Palm Tower de Indaiatuba 2018: Entrada de segurança PROJEÇÃO DA OFERTA

Ano Inicial Entrada Saída TOTAL

2014 1286 1286 2015 1286 75 1361 2016 1361 60 1421 2017 1421 190 1611 2018 1611 120 1731 2019 1731 1731 2020 1731 1731 2021 1731 1731 2022 1731 1731 2023 1731 1731 ABSORÇÃO Tx Ideal 60%

Ano Oferta Demanda T.O. Absorção

2014 1286 768 60% -5 2015 1361 832 61% 27 2016 1421 902 63% 83 2017 1611 977 61% 18 2018 1731 1.038 60% 0 2019 1731 1.104 64% 109 2020 1731 1.173 68% 224 2021 1731 1.227 71% 314 2022 1731 1.283 74% 407 2023 1731 1.342 78% 506

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O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante, atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria midscale, onde o ideal é de aproximadamente 60%.

Legenda:

Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada devido ao posicionamento do hotel em estudo, em relação aos hotéis considerados na cesta competitiva.

2016 2017 2018 2019 2020 Oferta 1421 1611 1731 1731 1731 Hotel em estudo 126 126 126 126 126 Oferta Total 1547 1737 1857 1857 1857 Fair Share 8% 7% 7% 7% 7% Penetração 100% 103% 105% 105% 105%

Demanda Estimada Hotel 73 73 74 79 84

Pick up 0 0 0 0 0

Demanda total 73 73 74 79 84

Taxa de ocupação média

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21

% 2016 2017 2018 2019 2020

Receita Bruta 8.131.529 100,0% 8.424.218 100,0% 8.885.241 100,0% 9.933.824 100,0% 11.028.361 100,0% Receita Líquida 7.405.299 7.671.673 8.091.351 9.046.423 10.043.223

Lucro ou Prejuízo do Departamento

Habitações 4.374.595 53,8% 4.485.963 53,3% 4.703.185 52,9% 5.332.275 53,7% 6.040.383 54,8%

Alimentos e Bebidas 367.229 4,5% 337.473 4,0% 387.951 4,4% 497.506 5,0% 621.444 5,6%

Departamentos Menores 259.836 3,2% 313.163 3,7% 380.348 4,3% 456.828 4,6% 485.282 4,4%

Total 5.001.659 61,5% 5.136.599 61,0% 5.471.483 61,6% 6.286.609 63,3% 7.147.109 64,8%

Despesas não distribuídas

Administração e Geral 1.110.139 13,7% 1.180.636 14,0% 1.208.857 13,6% 1.253.789 12,6% 1.295.703 11,7%

Marketing e Vendas 288.226 3,5% 260.297 3,1% 272.561 3,1% 299.514 3,0% 327.369 3,0%

Manutenção e Conservação 415.230 5,1% 439.488 5,2% 452.715 5,1% 477.084 4,8% 501.036 4,5%

Gastos com Água e Energia 365.919 4,5% 375.838 4,5% 392.316 4,4% 422.945 4,3% 456.050 4,1%

Royalties e Basic Fee 456.936 5,6% 473.388 5,6% 499.297 5,6% 558.705 5,6% 620.136 5,6%

Total 2.636.449 32,4% 2.729.648 32,4% 2.825.747 31,8% 3.012.037 30,3% 3.200.293 29,0% GOP 2.365.209 29,1% 2.406.951 28,6% 2.645.736 29,8% 3.274.572 33,0% 3.946.817 35,8% Seguro 52.855 0,7% 53.912 0,6% 54.705 0,6% 55.233 0,6% 55.498 0,5% Taxa de Incentivo 236.521 2,9% 240.695 2,9% 264.574 3,0% 327.457 3,3% 394.682 3,6% Fundo de Reposição 203.288 2,5% 252.727 3,0% 310.983 3,5% 397.353 4,0% 551.418 5,0% Total 492.664 6,1% 547.334 6,5% 630.262 7,1% 780.044 7,9% 1.001.597 9,1% Resultado antes do IR 1.401.958 17,2% 1.378.154 16,4% 1.507.680 17,0% 1.925.077 19,4% 2.311.534 21,0%

Resumo da Projeção Operacional e Financeira para o Hotel - Modelo completo e premissas utilizadas ver as páginas 72 a 82 Percentual - proporção do valor registrado em relação à receita bruta gerada pelo hotel

1.5. Grandes Números

Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.

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Grupo Qtde m² privativo Valor da

unidade Decoração

Valor de Venda da

Unidade

Valor de Venda por M²

Taxas Hoteleiras Complementares

Valor Total de Desembolso Desembolso por M² Privado Capital de Giro Pré-Operacional

HEOS - Hotel Equipment Offices Services Grupo 1 45 23,05 330.064 33.560 363.623 15.775 5.118,30 9.942 13.678 392.361 17.022 Grupo 2 72 22,52 321.267 32.788 354.055 15.722 4.999,50 9.711 13.364 382.129 16.968 Grupo 3 9 34,88 496.340 50.784 547.124 15.686 7.743,78 15.042 20.698 590.608 16.933 Total/Média 126 23,05

Segue quadro de formação do valor de venda por tipologia de unidade. Em azul estão as taxas da rede hoteleira que são cobradas além da tabela de vendas, com o valor total de desembolso por parte do investidor pulverizado. Este valor foi o utilizado para o cálculo de rentabilidade, considerando a fração ideal por tipologia de unidade.

Cálculo fração ideal - BT VALINHOS Qtde M²

privativo m² / qtde Fração ideal 1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Fonte: Vifran, Tabela de Vendas Julho de 2015 – Valor com financiamento bancário após as

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23 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas

retido Fundo de

Reinvestimento) na proporção média calculada pela área participação da área privativa unitária X privativa total no resultado do hotel, pode-se estimar o seguinte cenário de rentabilidade:

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1- Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de Setembro de 2015; 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média de 2016 a 2025; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do

ano 2018 a 2025; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com CapRate de 5,1% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2016 e 2020,

a partir de 2021 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.

Retorno ao Comprador da Unidade

Tipo do Apto - m² 23,05 34,88 22,52 Preço m² 16.920

Rentab. 16.879 Rentab. 16.643 Rentab. Investimento -390.001 -380.118 -580.521 2016 10.871 2,8% 10.621 2,8% 16.450 2,8% 2017 10.686 2,7% 10.441 2,7% 16.171 2,8% 2018 11.691 3,0% 11.422 3,0% 17.691 3,0% 2019 14.927 3,8% 14.584 3,8% 22.588 3,9% 2020 17.924 4,6% 17.512 4,6% 27.123 4,7% 2021 18.282 4,7% 17.862 4,7% 27.666 4,8% 2022 18.648 4,8% 18.219 4,8% 28.219 4,9% 2023 19.021 4,9% 18.584 4,9% 28.783 5,0% 2024 19.401 5,0% 18.955 5,0% 29.359 5,1% 2025 19.789 5,1% 19.334 5,1% 29.946 5,2% FC Perpetuidade 643.725 628.923 974.105 Média 10 anos 4,1% 4,1% 4,2%

Média ano 3 a10 4,5% 4,5% 4,6%

TIR Com Perpetuidade 8,4% 8,4% 8,6%

(24)

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre:

Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( www.vivareal.com.br) e SóFlats (www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os

seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

(25)

25 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz-se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto).

2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Valinhos - SP, apontam um média de 6,10% a,a,; em entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções.

3. CapRate para Perpetuidade: foi adotada a taxa de 5,1%, rentabilidade nominal e simples estimada para o fluxo de caixa do ano 10 (2025). Foi adotado essa taxa pelo método de perpetuidade que considera trazer FC futuros para o presente, assim a rentabilidade corrente do FC 10 representaria a taxa de rentabilidade para os fluxos futuros.

(26)

Detalhe da Área do Porto Maravilha

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 5,1% e considerou-se crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. (Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ).

(27)

27 Os valores de venda por m² de área privativa para o Blue Tree Towers estão dentro da média praticada pelo mercado de condo-hotéis encontrados em lançamento mais recente. Como não há condo-hotéis sendo lançados em Valinhos, como base utilizou-se empreendimentos residenciais e comerciais localizados próximo ao terreno em estudo.

Empreendimento Espaço Vértice Floratta Mais Campos Salles Apartamento

Tipo do Empreendimento Comercial Residencial Residencial

Localização Rua Luiz Spiandorelli Neto, 47 - Jardim Paiquerê

Avenida Rosa Belmiro Ramos, 626 -

Ortizes R. Campo Salles, 2035 - Jardim Jurema Qtde Apartamentos / Salas

Comerciais 296 160 372

m² apartamentos / salas 37m² a 48 m² 43 m² a 52 m² 44 m² a 64 m²

Valor de venda (apartamento / sala) R$ 255.000,00 R$ 225.000,00 R$ 245.000,00

Valor de venda/m² R$ 6.000,00 R$ 5.368,42 R$ 4,537,03

Qtde vendida 70% 95% 80%

1.8. Empreendimentos similares em operação no mercado

Importante: Os valores de compra das unidades, sejam do hotel em estudo ou similares, difere do mercado comercial e residencial pois o fluxo de caixa de potencial a ser gerado por um hotel difere da natureza desses empreendimentos. Soma-se a isso, exigências construtivas maiores em hotéis, ligadas à normas de segurança (incêndio e civil) e à própria operação do empreendimento , que encarecem os custos. A análise da compra de um produto hoteleiro deve ser feita com cautela e as premissas do negócio e seus riscos bem compreendidos, pois diferem do mercado imobiliário residencial/comercial .

(28)

Localização – ADEQUADA: O empreendimento em estudo está localizado na esquina entre Av. Invernada e a R. Irio Giardeli, no bairro Jardim Paiquerê, em uma das regiões mais nobres da cidade caracterizada pelos condomínios residenciais de alto padrão. Devido à proximidade com o hotel em estudo, o Shopping Valinhos - que está em fase de revitalização, o Condomínio Comercial Vértice e os novos empreendimentos, essa aglomeração formará uma área de interesse comercial, fator que indica o desenvolvimento do mercado imobiliário comercial da cidade e região.

Mercado - EM CRESCIMENTO: A cidade de Valinhos não possui parque hoteleiro significativo, porém faz divisa com a cidade de Campinas que conta com maior parque hoteleiro, com estrutura atualizada e serviço profissional. Há hotéis administrados por redes hoteleiras como a Wyndham, a Atlantica Hotels e a Accor, além da entrada de novos hotéis e projeto de expansão do Hotel Premium Norte Campinas. Já a cidade de Vinhedo possui hotéis com estrutura de lazer além do Hotel InterCity Vinhedo, o único hotel administrado por rede hoteleira da cidade inaugurado em Setembro de 2014.

1.9. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

(29)

29 Absorção do Hotel em Estudo – VIÁVEL: apontada como adequada para hotel de categoria midscale, mesmo com as futuras entradas. Especificamente o hotel em estudo com 126 UHS, chega iniciar a operação com a taxa de ocupação próxima ao ideal para a categoria, de 60%, e no 5º ano de operação chega a 66%, a uma diária média inicial de R$ 225,00 sem café da manhã. As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e os preço sugeridos apontam retorno ao investidor em HIIP dentro da média atual de mercado.

Retorno para o Investidor Imobiliário: ADEQUADO - As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e o preço de venda sugerido ao investidor pulverizado, aponta retorno da expectativa média do mercado.

Importante lembrar que investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem interna (capacidade de administração e concorrência da Operadora), quanto externa (mudanças no ambiente sócio econômico e alteração no mercado competitivo estudado) e que os resultados apresentados podem não ser alcançados devido a esses riscos .

(30)

(31)

31

 Macrometrópole Paulista

Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano (EMPLASA) 1 2 3 4 5 6 7

A cidade de Valinhos está localizada na Região Metropolitana de Campinas, divisão da Macrometrópole Paulista. Por vez, a Macrometrópole Paulista é uma divisão do Estado de São Paulo constituída por 173 municípios, divida em:

5 Regiões Metropolitanas (RM) – RM de Campinas (1), RM de Sorocaba (2), RM de São Paulo (3), RM da Baixada Santista (4), e RM do Vale do Paraíba (5);

2 Aglomerados Urbanos – Piracicaba (6) e Jundiaí (7);

1 Unidade Regional – Bragantina.

(32)

 Em 2010 a população da Região Metropolitana de Campinas era a segunda mais representativa da

Macrometrópole Paulista, ficando atrás apenas da Região Metropolitana de São Paulo. Em 2012, a RM apresentou

PIB de aproximadamente R$ 110 milhões, equivalente a 9% do total.

População Macrometrópole Paulista 2010

RM São Paulo 19,7 milhões

RM Campinas 2,8 milhões

RM Vale do Paraíba 2,2 milhões

RM Baixada Santista 1,7 milhões

RM Sorocaba 1,7 milhões

AU Piracicaba 1,3 milhões

PIB 2012 em milhões Participação

RM São Paulo R$ 786.500 68% RM Campinas R$ 110.230 9% RM Vale do Paraíba R$ 65.640 6% RM Baixada Santista R$ 60.080 5% RM Sorocaba R$ 48.750 4% AU Piracicaba R$ 38.260 3% AU Jundiaí R$ 43.910 4%

 Macrometrópole Paulista

(33)

33

 Região Metropolitana de Campinas

 A Região Metropolitana de Campinas (RMC) é composta por 20 municípios: Americana, Artur Nogueira, Campinas, Cosmópolis, Engenheiro Coelho, Holambra, Hortolândia, Indaiatuba, Itatiba, Jaguariúna, Monte Mor, Morungaba, Nova Odessa, Paulínia, Pedreira, Santa Bárbara d'Oeste, Santo Antônio de Posse, Sumaré, Valinhos e Vinhedo.

 A região possui forte produção industrial e científico/tecnológico, com acesso facilitado a partir de rodovias como a Bandeirantes e a Anhanguera, além do Aeroporto de Viracopos, localizado em Campinas.

Fonte: EMPLASA e Instituto Geográfico Cartográfico (IGC)

(34)

Nº Cidade PIB 2012 % População 2011 População Estimada 2015 1 Campinas R$ 42.766.024,19 39% 1.098.630 1.164.098 2 Paulínia R$ 9.749.770,74 9% 86.800 97.702 3 Sumaré R$ 7.812.308,97 7% 246.247 265.955 4 Americana R$ 7.131.531,81 6% 214.873 229.322 5 Hortolândia R$ 6.761.007,36 6% 198.758 215.819 6 Vinhedo R$ 6.561.500,72 6% 66.087 72.550 7 Indaiatuba R$ 6.163.097,54 6% 209.859 231.033 8 Valinhos R$ 4.123.322,45 4% 110.390 120.258 9 Santa Bárbara d'Oeste R$ 4.056.976,97 4% 181.509 190.139

A cidade de Valinhos faz divisa com 2 das

10 cidades que mais contribuem para a

formação do PIB da Região Metropolitana

de Campinas, Campinas e Vinhedo (em

destaque no quadro ao lado).

Valinhos ocupa a 8ª posição, com PIB de

mais de R$ 4 milhões, o que representa 4%

do total.

A população estimada em 2015 é de

 Região Metropolitana de Campinas

(35)

35

Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação

O Aeroporto de Viracopos está em reforma desde setembro de 2012, para modernização de toda a estrutura do terminal. Está em construção um novo terminal que contará com 145 mil m² de área total, capacidade para 4 mil veículos (o atual suporta 2,1 mil), 35 novas vagas para aeronaves, 28 pontes de embarque e desembarque (que não existem atualmente) e três píeres de embarque e desembarque.

O píer A recebe voos internacionais frequentes desde Outubro/2015. Já os píers B e C, que serão disponibilizados para o aumento do contingente de voos e para a entrada de novas companhias aéreas , ainda estão inacabados. A previsão inicial de entrega era em Setembro de 2014 e agora é no final de 2015.

Fonte: Portal Aeroporto Viracopos, Estadão e Correio Popular - Últimos dados oficiais disponíveis 35

 Região Metropolitana de Campinas

(36)

Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação

Em 2014, o aeroporto recebeu mais de 9 milhões de passageiros. Novas pistas serão entregues nos anos seguintes, com previsão de atender uma demanda de 30 milhões de passageiros até 2025.

 Há o projeto de um complexo junto com Aeroporto de Viracopos, um deles será um hotel com a bandeira TRYP by Wyndham. É resultado do acordo entre a concessionária Aeroportos Brasil Viracopos e a VCI, joint-venture formada pelas empresas FISA e Valor Finanças

 Região Metropolitana de Campinas

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Aeroporto de Viracopos Ano Total de Passageiros

2009 3.364.404 2010 5.430.066 2011 7.568.384 2012 8.824.074 2013 9.294.446 2014 9.846.853 CMA 23,96%

(37)

37

Fonte: IBGE – Últimos dados oficiais disponíveis

Valinhos - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

A economia da região é voltada para o setor de serviços e para produção industrial. Algumas das maiores

indústrias da cidade são: MWV Rigesa, Eaton, Unilever, Cartonificio Valinhos e Chem-Trend.

*O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente (2012), com atualização de inflação pelo índice IPCA.

O IBGE não disponibilizou os dados de PIB por cidade após o ano base de 2012.

(38)

CIDADE ANO EMPRESAS TCM* ANO PESSOAL

OCUPADO TCM* ANO IDHM TCM* ANO

ÍNDICE FIRJAN TCM* Valinhos 2008 4.258 6,28 % a.a. 2008 39.770 5,5% a.a. 2000 0,741 1,01% a.a. 2007 0,8169 0,7% a.a. 2013 5.775 2013 52.107 2010 _0,819 2011 0,8399 Campinas 2008 44.881 3,65% a.a. 2008 408.418 3,99% a.a. 2000 0,735 0,83% a.a. 2007 0,8160 1,29% a.a. 2013 53.681 2013 496.769 2010 0,805 2011 0,8702

Apesar do número de empresas e de pessoal ocupado de Valinhos ser inferior a Campinas, quando comparada a

Taxa de Crescimento Médio, conforme tabela abaixo, pode-se observar que Valinhos tem apresentado melhor

desempenho. Os dados utilizados são os oficiais e disponíveis, conforme origem, no momento da pesquisa.

Valinhos - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

(39)

39

Valinhos - Acesso

Rod. Anhanguera Rod. dos Andradas Rod. Francisco Von Zuben

Rod. José Roberto Magalhães Teixeira

O acesso a Valinhos pode ser realizado através da Rod. Anhanguera que liga a cidade de São Paulo à região norte do Estado, da Rod. dos Andradas que liga Valinhos à cidade de Vinhedo, da Rod. Francisco Von Zuben que liga Campinas até Valinhos e da Rod. José Roberto Magalhães Teixeira que dá acesso a Rod. Dom Pedro I, rodovia que faz ligação entre a Região do Vale do Paraíba e a Região Metropolitana de Campina.

Fonte: Google Maps Rod. Rod. Dom Pedro I

(40)

Valinhos - Turismo

Circuito das Frutas

O circuito é formado por 10 municípios do interior do Estado de São Paulo.

As cidades dessa região possuem forte produção frutífera e Valinhos se destaca pela

produção do figo e da goiaba.

Entre Janeiro e Fevereiro a cidade de Valinhos realiza a Festa do Figo e a Expogoiaba.

Em 2014 ocorreu a 65ª edição e, segundo entrevista realizada com o Diretor de Turismo da cidade, o

evento reuniu cerca de 500 mil pessoas vindas de todo o Estado de São Paulo e do Rio de Janeiro.

O evento ocorre no Parque Municipal de Feiras e Exposições Monsenhor Bruno Nardini, espaço de

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

(41)

41

Fonte: Portal Shopping Valinhos

Shopping Valinhos

Inaugurado em 2007, o Shopping Valinhos é o único na cidade e

desde o início de 2014 o empreendimento passa por processo de

modernização e revitalização, com investimento de mais de R$ 20

milhões. O término das obras está previsto para 2015.

Atualmente o shopping possui 28.647m² de área construída e

14.000 m² de área bruta locável (ABL), e conta com

aproximadamente 100 lojas.

O projeto prevê a abertura de uma entrada de acesso ao

Shopping direcionada à rua do empreendimento em estudo,

distante aproximadamente 400 m.

Valinhos

(42)

Valinhos – Novos Projetos

Centro de Logística Panamby



Segundo entrevista realizada com o Secretário de Desenvolvimento Econômico de Valinhos, o grupo Sol Panamby possui projeto para construção de um Centro de Logística na região do Jardim Capivari, localizado na divisa entre Valinhos e Campinas.

O projeto está em fase de aprovação na prefeitura e a previsão de início das obras ainda não foi divulgada.

O espaço será divido em cinco módulos e o investimento será de aproximadamente R$ 160 milhões.

O empreendimento está localizado na esquina entre a Rod. Bandeirantes

Centro de Logística Panamby 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

(43)

43

Considerações

Além de estar entre as 10 principais contribuintes na composição do PIB da Região Metropolitana de

Campinas, a cidade de Valinhos possui melhor desempenho nos quesitos número de empresas e pessoal

ocupado, com taxa de crescimento médio superior à cidade de Campinas.

 Além disso, o Aeroporto de Viracopos passa por momento de expansão devido sua concessão à iniciativa

privada, o que tem influenciado o entorno na captação de investimentos, região em que se insere Valinhos.

 Dentre esses investimentos há a captação de empresas e centros logísticos, o que se nota mais presente na

cidade.

 Os dados sócio econômicos oficiais disponíveis e utilizados no estudo, variam entre 2012 e 2014

principalmente e apontam tendência de crescimento. Contudo, para a atividade hoteleira, esses índices

devem ser ponderados para evitar uma supervalorização da demanda e lembrar que nesse momento (2015)

há um ambiente de estagnação econômica, embora tenha-se que se verificar que há expectativas de

recuperação a partir de 2016 e principalmente 2017, segundo dados e declarações do Governo Federal.

(44)

(45)

45

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

O empreendimento em estudo está localizado na esquina entre Av. Invernada e a R. Irio Giardeli, no bairro Jardim Paiquerê em Valinhos (SP).

A Av. Invernada é uma das principais vias de Valinhos e interliga a Rod. Francisco Von Zuben (acesso à Campinas) e a Rod. Anhanguera. A via é bastante movimentada e possui trânsito moderado no horário de pico. Segundo Secretário de Desenvolvimento Econômico, há projeto para duplicação da via com início das obras previsto para 1 ou 2 anos.

O empreendimento está ao lado esquerdo do Condomínio Vértice formado por 3 torres comerciais, total de 296 salas comerciais.

Na frente do empreendimento há um condomínio residencial de alto padrão, o Condomínio Portal Quiririm.

Está próximo do único shopping da cidade (Shopping Valinhos), distante aproximadamente 400 m.c

Microlocalização

(46)

Microlocalização

Condomínio Vértice Av. Invernada Empreendimento em Estudo R. Irio Giardeli Condomínio Quiririm Av. Invernada Empreendimento em Estudo 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

(47)

47

Microlocalização

Av. Invernada Condomínio Vértice Shopping Valinhos Empreendimento em Estudo

(48)

Acesso

O acesso ao empreendimento em estudo pode ser

realizado a partir da saída 82 da Rod. Anhanguera,

que interliga a Rod. Comendador Guilherme Manfrin

a Av. Invernada onde o empreendimento está

localizado (trajeto de 6 km, aproximadamente 8

min).

A Rod. Anhanguera possui pedágio nos dois

sentidos, na altura do km 82. O valor do pedágio

para veículo de passeio é de R$ 7,60.

Praça de Pedágio 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

(49)

49

Em 2015 serão lançados dois empreendimentos ao entorno do empreendimento em estudo:

O empreendimento 1: contará com 12 torres

residenciais e 50 casas de alto padrão, cujos valores das unidades custarão em média R$ 1,1 milhão.

O empreendimento 2: contará com 1 torre

residencial e 1 comercial e, segundo o corretor da imobiliária Madia, há empresas como a Sony, a Ceratti e a Schincariol que já demonstraram interesse na aquisição das salas comerciais.

Empreendimento 2 Empreendimento 1

Microlocalização

(50)

Abaixo, as distâncias do empreendimento em estudo aos principais pontos de interesse de Valinhos:

Pontos de Interesse - Microlocalização

Ponto de Interesse* Distância

Unilever 3 km (6 min) MWV Rigesa 3,7 km (8 min) Eaton 8,1 km (11 min) Chem Trend 9,2 km (13 min) Centro de Logística Panamby 17,7 km

(17 min) Shopping Valinhos** 400 m (6 min) Chem Trend Eaton Unilever MWV Rigesa Empreendimento em Estudo Shopping Valinhos Centro de Logística Panamby

(51)

51

Fonte: Google Maps

Abaixo, as distâncias do empreendimento em estudo aos principais pontos de interesse de Campinas e Vinhedo:

Pontos de Interesse - Macrolocalização

Obs.: *Tempo de percurso de carro, conforme Google Maps. Complexo Comercial

Aeroporto Distrito Industrial

Região Central

Ponto de Interesse* Localização Distância

Galleria Office Campinas 15,3 km

(15 min)

Techno Park Campinas Campinas 22,1 km

(21 min)

Centro Campinas Campinas 11,8 km

(25 min) Distrito Industrial Campinas Campinas 20,8 km _{(21 min)} Aeroporto Internacional de

Viracopos Campinas

24,7 km (23 min)

Centro Vinhedo Vinhedo 10,5 km

(18 min) Distrito Industrial Valinhos Vinhedo 14,8 km (22 min) Empreendimento

em Estudo Techno Park Campinas

Galleria Office

Distrito Industrial Campinas

Distrito Industrial Valinhos Campinas

Vinhedo Aeroporto

(52)

 Considerações

O empreendimento em estudo possui boa visibilidade e está localizado em uma das principais vias da cidade.

Esta próximo do Shopping Valinhos onde os hóspedes poderão usufruir da infraestrutura de lazer e de A&B,

do Condomínio Comercial Vértice e de 2 novos empreendimentos, 1 comercial e outro residencial, ambos

serão lançados em 2015.

A região onde o empreendimento em estudo está localizado é uma das mais nobres da cidade, caracterizada

pelos condomínios residenciais de alto padrão, porém, devido à proximidade entre o Shopping Valinhos que

sem encontra em fase de revitalização, o Condomínio Comercial Vértice, os novos empreendimento e o hotel

em estudo, essa aglomeração formará uma área de interesse comercial, fator que indica o desenvolvimento

do mercado imobiliário comercial da cidade e região.

(53)

(54)

De início, o estudo anterior realizado entre os meses de Julho e Agosto de 2010 pela Caio Calfat Real

Estate Consulting considerou na cesta competitiva os hotéis citados pelos principais geradores de

demanda da região. Como filtro, desconsiderou os hotéis com estrutura de lazer; hotéis com menos de

40 UHs; os hotéis com diária acima de R$ 150,00 e os que estavam localizados fora da cidade de

Valinhos. Assim, apenas o hotel Itapema fez parte da cesta competitiva.

No presente estudo cuja categoria do empreendimento já está definida, para termos mais base de

amostragem, considerou-se os hotéis de negócio com categoria Midscale e Midscale Superior das

cidades próximas à Valinhos: Campinas e Vinhedo, além do hotel Itapema que apesar de ser

classificado com econômico, é o único hotel de negócio da cidade. Os demais hotéis possuem

Cesta Competitiva

(55)

55

Cesta Competitiva

Nº Hotéis Localização Inauguração Maior Sala

De Eventos UHs

1 Vitória Concept Campinas Campinas 2003 400 253

2 Tryp Campinas Campinas 2003 380 308

3 Comfort Suites Campinas 2001 130 122

4 Mercure Campinas Campinas 2004 80 196

5 Hotel Premium Norte Campinas Campinas 1982 400 105

6 Noumi Plaza Campinas 1996 120 66

7 Vinhedo Plaza Hotel Vinhedo 2006 250 68

8 InterCity Vinhedo Vinhedo 2014 56 128

9 Hotel Itapema Valinhos 1994 100 40

Total de UHs 1.286 Diária Média R$ 261 Taxa de ocupação 62% Econômico Midscale Superior

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Midscale

(56)

Cesta Competitiva

Empreendimento em Estudo Midscale

Econômico

Midscale Superior

Empreendimento em Estudo Tryp Campinas

Noumi Plaza

Mercure Campinas

Hotel Premium Norte Campinas Comfort Suites

Hotel Itapema

Vinhedo Plaza Hotel Vitória Concept

Campinas

(57)

57

Diária - Os valores da diária média

ponderada sem café da manhã

foram calculados com base nos

valores efetivos de 2ª a 5ª feira, 6ª a

domingo, além das tarifas aplicadas

em

sites

de

reservas

como

Booking.com e Decolar.com.

N° Hotel DM 2010 DM 2014 TCM * a.a.

1 Vitória Concept Campinas R$ 225 R$ 350 12 %

2 Noumi Plaza - R$ 326 -

3 Comfort Suites - R$ 303 -

4 Tryp Campinas R$ 180 R$ 294 13%

5 Hotel Premium Norte Campinas - R$ 269 -

6 Mercure Campinas R$ 181 R$ 228 6%

7 Vinhedo Plaza Hotel R$ 120 R$ 167 9%

8 InterCity Vinhedo** - R$ 131 -

9 Hotel Itapema R$ 100 R$ 147 10%

10%

Cesta Competitiva

No estudo anterior foi apresentado o valor da diária média de alguns dos hotéis que foram considerados na

cesta competitiva atual. Ao comparar os valores de 2010 com 2014, pode-se observar que a TCM* das diárias dos

hotéis é de 10%.

*Taxa de Crescimento Médio

** O InterCity Vinhedo foi inaugurado em Setembro de 2014, portanto está praticando tarifa soft opening.

Midscale Econômico

Midscale Superior

(58)

A cidade de Valinhos possui poucas opções de hospedagem, com parque hoteleiro formado por 1 hotel de

negócios, o Hotel Itapema que atualmente passa por obras de expansão (possui 39 UHs e a partir de Fevereiro

de 2015 terá 62 UHs), e 2 hotéis com estrutura de lazer, o Hotel Fonte Santa Tereza e o Valinhos Plaza Hotel,

inaugurado em agosto de 2014. Não há hotéis administrados por redes hoteleiras.

Já a cidade de Campinas possui maior parque hoteleiro com estrutura atualizada e serviço profissional. Há hotéis

administrados por redes hoteleiras como a Wyndham, a Atlantica Hotels e a Accor. O Hotel Premium Norte

Campinas possui projeto de ampliação previsto para 4 ou 5 anos e terá mais 126 UHs, além de novas salas de

eventos com capacidade de atendimento para até 900 pessoas.

Vinhedo conta com 3 hotéis com estrutura de lazer, o Hotel Tambo Real, o Hotel Villagio D'Italia e o Vinhedo

Considerações – Cesta Competitiva

(59)

59

Com a realização da visita técnica e do contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter informações dos empreendimentos futuros abaixo. Além desses, conforme slide anterior, o Hotel Itapema aumentará 23 UHs a partir de 2015. A oferta futura competitiva acrescentará 1.310 UHs.

Nº Oferta Futura Administração Localização Uhs Categoria Status Previsão de Inauguração

1 Royal Palm Tower Royal Palm Campinas 218 Midscale Superior Breve

lançamento 2018

2 Royal Palm Royal Palm Campinas 307 Midscale Breve

lançamento 2018

3 Deville Deville Campinas 200 Midscale Em aprovação 2016

4 Hotel não identificado (estudo) - Campinas 200 Midscale Em estudo 2018

5 Royal Palm Tower Indaituba Royal Palm Indaiatuba 190 Midscale Em lançamento 2017

6 Vitória Hotel Convention Paulínia Vitória Hotéis Paulínia 172 Midscale Em construção 2015

Midscale Midscale Superior

(60)

Oferta Futura

Vitória Hotel Convention Paulínia

Deville

Empreendimento em Estudo Royal Palm Tower

Royal Palm

Midscale Midscale Superior

(61)

(62)

A viabilidade de um novo hotel no mercado deve ser medida a partir da premissa que novas entradas não

desequilibrem a oferta e demanda. No caso de hotelaria, o equilíbrio de mercado é indicado em níveis que todo

o mercado possa brigar de forma justa por bons resultados e não force, entre os competidores, uma guerra de

preços.

Foi projetada a demanda e testada a absorção de um empreendimento futuro de categoria midscale, conforme

projeto. A projeção foi realizada com base no inventário atual da cesta competitiva da mesma categoria, e a

nova entrada concorrente.

(63)

 Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de Valinhos de 2007 e 2012 – últimos dados oficiais disponíveis, e

complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2013 e 2014, 2,7% e 0,1% respectivamente, segundo dados do colhidos em www.economia.uol.com.br, o que gerou índice de crescimento de 2,53% a.a. entre 2007 e 2014.

2. Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2008 e 2013. Esses dados não puderam ser complementados, porém cobrem cinco anos e apontam tendência .

3. Movimento do Aeroporto – 2009/2014, fonte Infraero e Viracopos.

 Os pesos foram ponderados conforme os levantamentos do estudo, a potencialidade de crescimento da cidade, do reflexo do aeroporto de Viracopos que está atraindo investimentos para a região , além de considerar os períodos do índices sócio econômicos ideais para traço de tendência. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 8,35%, taxa esta, que foi reduzida ao longo tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em estudo.

63 O Hotel x Mercado: Projeção de demanda

PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Item Taxa Peso

Crescimento do PIB 2,53% 4

Cresc. Nº de Empresas 6,34% 2

Cresc. Pessoal Ocupado 6,40% 2

Cresc. Mov. Aeroporto 23,96% 2

8,35% 10

Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva

2014 a 2017 100% 8,35%

2018 a 2020 75% 6,26%

2021 a 2023 55% 4,59%

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 Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins).

Demanda: Média diária de diárias vendidas

O Hotel x Mercado: Projeção de demanda

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano Negócios Outros TOTAL

2014 685 84 768 2015 742 91 832 2016 804 98 902 2017 871 106 977 2018 925 113 1038 2019 983 120 1104 2020 1045 128 1173

(65)

65 Abaixo, a projeção de oferta, considerando potenciais entradas de UHS, conforme projetos de oferta futura apresentados anteriormente, e a absorção considerando taxa de ocupação ideal de 60%, adequada para a categoria midscale. Resultando em mercado positivo para novas UHS em quase todo o período de análise.

Entradas:

2015: 23 UHS expansão Hotel Itapema + 30% de 172 UHS do Vitória Paulínia

2016: 30% das 200 UHS do Deville Campinas

2017: 100% entrada Royal Palm Tower de Indaiatuba 2018: Entrada de segurança PROJEÇÃO DA OFERTA

Ano Inicial Entrada Saída TOTAL

2014 1286 1286 2015 1286 75 1361 2016 1361 60 1421 2017 1421 190 1611 2018 1611 120 1731 2019 1731 1731 2020 1731 1731 2021 1731 1731 2022 1731 1731 2023 1731 1731

Oferta e Demanda: Números em base diária

O Hotel x Mercado

Absorção – Vide Glossário

ABSORÇÃO Tx Ideal 60%

Ano Oferta Demanda T.O. Absorção

2014 1286 768 60% -5 2015 1361 832 61% 27 2016 1421 902 63% 83 2017 1611 977 61% 18 2018 1731 1.038 60% 0 2019 1731 1.104 64% 109 2020 1731 1.173 68% 224 2021 1731 1.227 71% 314 2022 1731 1.283 74% 407 2023 1731 1.342 78% 506