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15586 Nº: 300

Bairro: UF: SP

-Terreno/Terra Nua

-Construções e Benfeitorias Averbadas

-49,61%

-Construções e Benfeitorias Não - Averbadas -Fator Comercialização (quando aplicável)

-49,61%

Prazo de comercialização Liquidação Forçada:

% Desc: Valor de Liq. Forçada:

Valor de Mercado: R$ 510.000,00 Valor de Liq. Forçada: R$ 257.000,00 % Desc: Valor de Mercado:

% Desc:

Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas * FC (quando aplicável) Valor de Mercado:

42 MESES Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada:

FC

510.000,00

R$ Valor de Liq. Forçada: R$ 257.000,00 % Desc:

Indício de contaminação ambiental O imóvel não possui indícios de contaminação.

Resumo de Valores Área Construída Total

(m²)*: *Somente averbada

Observações impactantes na avaliação

O imóvel possui uma área privativa de 88,064 m², uma área de armário de 2,574 e 130,673 m² de área comum, perfazendo uma área total construída de 221,311 m², com direito a duas vagas de garagem, de acordo com a matrícula nº 120.445 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo - SP. A área utilizada no cálculo foi a área privativa de 88,064 m². Não foi possível identificar os principais acabamentos internos do imóvel, pois a vistoria foi realizada de forma externa, uma vez que o imóvel estava ocupado.

Matrícula: IPTU: Planta/Layout: Empregada na avaliação: 221,311 88,064 Contrato: Uso do Imóvel: Apartamento Residencial Metragens

Área Terreno Total:

Empregada na avaliação: IPTU/ITR: Matrícula: Levantamento Planialtimétrico: 09760-280 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 9 Av. Armando Ítalo Setti n° 300 - Cond. Vida Viva SBC - Torre A - Apto. n° 73

Metodologia - ABNT NBR 14.653:

Baeta Neves Município: São Bernardo do Campo CEP:

Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A Dossiê

Endereço Completo: Tipo de Imóvel:

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Laudo de Avaliação Imobiliária

Av. Armando Ítalo Setti nº 300

Apto. 73 - Cond. Vida Viva SBC

Baeta Neves- São Bernardo do

Campo / SP

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Resumo da Avaliação

Solicitante: Banco Santander

Objetivo: Determinação do Valor de Mercado e Valor de Liquidação Forçada Finalidade: Garantia Bancária

Endereço: Av. Armando Ítalo Setti n° 300 - Cond. Vida Viva SBC - Torre A - Apto. n° 73 Bairro: Baeta Neves

Cidade: São Bernardo do Campo UF: SP

Tipo: Apartamento Uso: Residencial

Matrícula: 120.445 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo - SP Área Privativa: 88,064 m²

Área Privativa Ármario: 2,574 m² Área Comum: 130,673 m²

Área Total: 221,311 m²

Data-Base: 11 de setembro de 2020 Data da Vistoria: 05 de setembro de 2020 Valor de Mercado: R$ 510.000,00

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Sumário

1 - Laudo de Avaliação Imobiliária __________________________________________________ 3 2 - Objetivo _____________________________________________________________________ 4 3 - Datas _______________________________________________________________________ 4 4 - Sobre o Laudo _______________________________________________________________ 4 5 - Descrição Geral do Imóvel _____________________________________________________ 5 6 - Documentação _______________________________________________________________ 5 7 - Resumo de Áreas _____________________________________________________________ 5 8 - Fotos do Local _______________________________________________________________ 6 9 - Localização __________________________________________________________________ 8 10 - Planejamento Urbano ________________________________________________________ 9 11 - Diagnóstico de Mercado _____________________________________________________ 10 12 - Avaliação __________________________________________________________________ 11 13 - Metodologia _______________________________________________________________ 11 14 - Pesquisa __________________________________________________________________ 12 15 - Avaliação do Valor do Imóvel - Método Comparativo Direto ________________________ 14 16 - Tratamento de Fatores (Homogeneização) ______________________________________ 16 17 - Graus de Fundamentação e Precisão __________________________________________ 17 18 - Gráficos ___________________________________________________________________ 19 19 - Encerramento e Conclusão Final de Valor ______________________________________ 20

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1 - Laudo de Avaliação Imobiliária

Prezados,

Em atenção à sua solicitação, temos o prazer de apresentar o relatório de avaliação imobiliária para o imóvel urbano residencial (apartamento), localizado na Av. Armando Ítalo Setti n° 300, apartamento nº 73 com 2 vagas de garagem, no Cond. Vida Viva - Torre A, no bairro Baeta Neves, Município de São Bernardo do Campo / SP, CEP 09760-280, de acordo com a matrícula nº 120.445 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo - SP.

Este trabalho foi conduzido por profissionais da M2G2 Patrimonial qualificados na atividade de avaliação imobiliária, tendo como base dados obtidos no mercado - de forma direta, através de fontes indiretas fidedignas e junto a outros profissionais especializados - somados ao nosso conhecimento na análise e interpretação de tais dados, em concordância com as normas nacionais de avaliação de imóveis.

Agradecemos pela oportunidade de oferecer nossos serviços, colocando-nos à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

Cordialmente,

______________________ _______________________

Eng.º Franz Gomez Eduardo Capitanio Catelan

CREA nº 5069767167 CRECI nº J28635

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2 - Objetivo

O objetivo deste relatório é apurar o valor de mercado do imóvel em questão. Valor de mercado é definido como a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência e dentro das condições do mercado vigentes. Para tanto, considera-se que as partes desejosas de realizar uma transação possuem conhecimento de mercado, prudência e ausência de compulsão.

O valor de liquidação forçada, por sua vez, é o valor pelo qual o imóvel seria vendido “imediatamente”, ou, num prazo bem inferior à média do mercado. São os valores apurados em leilões, por exemplo. A diferença entre o valor de liquidação forçada e o valor de mercado é influenciada por fatores como momento do mercado, atratividade e ocupação do imóvel.

3 - Datas

O imóvel em estudo foi vistoriado no dia 05 de setembro de 2020, por um engenheiro avaliador da M2G2 Patrimonial. Foi realizado uma vistoria externa.

4 - Sobre o Laudo

Esse estudo foi elaborado em acordância com a proposta de trabalho elaborada pela M2G2 Patrimonial. Para fundamentação e suporte deste estudo, que visa atender ao escopo definido na proposta supramencionada, a M2G2 Patrimonial valeu-se da análise da documentação enviada pelo cliente, de vistoria in loco realizada no imóvel e na região onde o mesmo encontra-se inserido, pesquisa de mercado, consulta informal a órgãos públicos e conversas e informações obtidas em consultas realizadas junto ao cliente.

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Este relatório foi elaborado com base em práticas, conceitos e premissas que são amplamente utilizadas por participantes do mercado imobiliário. Nesse trabalho foram seguidas as preconizações estabelecidas pela Norma Brasileira de Avaliação de Bens NBR 14.653 da ABNT - Associação Brasileira e Normas Técnicas e pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

5 - Descrição Geral do Imóvel

A unidade em estudo é o apartamento nº 73, do Cond. Vida Viva - Torre A. Não há como identificar os principais acabamentos e informações do apartamento, pois não foi possível realizar vistoria interna, mas verificamos a existência de vigilância eletrônica, interfone, piscina, salão de festas, salão de jogos, sala de ginástica e playground no Condomínio. De acordo com a matrícula nº 120.445, o imóvel possui duas vagas de garagem. O Condomínio possui a idade de 9 anos.

6 - Documentação

Conforme a documentação fornecida, o imóvel está registrado no Município com as seguintes características:

7 - Resumo de Áreas

Com base nas informações da matrícula, o imóvel possui as seguintes áreas:

Obs.: para efeito de avaliação será considerada a Área Privativa de 88,064 m², que é a unidade adotada pelo mercado imobiliário.

Área Privativa (m²) Armário Privativo (m²) Área Comum (m²) Área Total (m²) Fração Ideal do _Terreno

88,064 2,574 130,673 221,311 0,002895

Endereço Contribuinte Matrícula

Av. Armando Ítalo

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8 - Fotos do Local

Fachada

Rua Lado Esquerdo Rua Lado Direito

Fachada

(9)

Av. Armando Ítalo Setti

Av. Armando Ítalo Setti Fachada

Av. Armando Ítalo Setti

(10)

Inscrição 004.109.076.039. Fonte: Portal SBCGEO. Localização do imóvel. Fonte: Google Maps.

9 - Localização

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10 - Planejamento Urbano

As principais peças legais que disciplinam o uso e a ocupação do solo no lote analisado são: a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Zoneamento) e a Lei que institui o Plano Diretor do Município. De acordo com essa legislação, o imóvel está localizado em uma zona do tipo Zona de Uso Diversificado 1 (ZUD 1) , os parâmetros permitidos para uma ZUD1 são:

• C.A. básico = 1,5

• C.A. máximo (via Outorga Onerosa) = 2,5 • Gabarito de altura = Nada Consta

• Taxa de ocupação = 70%

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11 - Diagnóstico de Mercado

Dentre os principais aspectos pertinentes ao imóvel em estudo, destaca-se sua localização, Baeta Neves é um bairro de classe média alta e média, localizado no munícipio de São Bernardo do Campo. O imóvel analisado encontra-se em uma região caracterizada pelo uso misto; no logradouro do imóvel encontram-se muitos comércios e muitas residências, em sua maioria verticais. A densidade demográfica do setor é de 18.855,57 hab./km². O zoneamento é classificado como Zona de Uso Diversificado (ZUD 1).

O imóvel está em uma via coletora e em sua vizinhança a predominância são vias locais e coletoras. Há 4 grandes eixos viários próximos ao local que além de se destacarem são as principais vias de acesso ao imóvel. São 3 vias arteriais: Av. Armando Ítalo Setti (via do imóvel), Av. Pereira Barreto (300 m aproximadamente) e Av. Pery Ronchetti (350 m aproximadamente).

O bairro possui estrutura de água, esgoto sanitário, energia elétrica, telefone, pavimentação, esgoto pluvial e iluminação pública. A região é abastecida com muitos equipamentos de educação e saúde e alguns equipamentos de cultura, em um raio aproximado de 1 km. Nas vias principais do bairro foram constatados muitos comércios e prestadores de serviços. O local está aproximadamente à 800m do Parque da Juventude, à 850m do Shopping Metrópole e à 600m do Terminal de ônibus de São Bernardo do Campo.

O imóvel analisado encontra-se aproximadamente à 6400m em linha reta da estação do trem Prefeito Celso Daniel-Santo André (linha turquesa). Há muitas linhas e pontos de ônibus próximos ao local. Com relação ao cenário do mercado imobiliário, acredita-se em uma perspectiva otimista a curto e médio prazo.

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12 - Avaliação

As análises de mercado foram elaboradas levando em consideração as características do imóvel em estudo, sua região de situação e a conjuntura de mercado. Seguindo as práticas para exercício da função, no planejamento da pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado e de propriedades com características, tanto quanto possível, semelhantes às observadas no imóvel em estudo.

Para tanto, é necessário que tais elementos sigam alguns fatores de equivalência, são eles: Situação - onde se prioriza utilizar amostras em uma mesma localização geo e socioeconômica; Tempo - situação na qual são preferidos os elementos que possuem contemporaneidade com a avaliação que está sendo realizada; e Características - onde, dentro das possibilidades de mercado, deve-se buscar a semelhança em relação ao imóvel em estudo quanto a questões físicas, disposição, adequação, aproveitamento, entre outros.

13 - Metodologia

Para se definir a metodologia a ser utilizada, consideram-se alguns aspectos intrinsicamente ligados ao valor final que será apropriado ao imóvel, como a finalidade para qual o trabalho foi contratado, a natureza do imóvel em estudo, a disponibilidade, quantidade e qualidade das referências levantadas junto ao mercado. De posse dessas informações, a metodologia a ser utilizada será definida com o objetivo de retratar de maneira fidedigna o comportamento de mercado através de meios que suportem os valores calculados.

Nesse trabalho, para definição do valor de mercado, optou-se pela utilização do método comparativo direto de dados de mercado, onde foi realizada uma comparação com outros imóveis buscando-se atender ao máximo os pré-requisitos dos fatores de equivalência.

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Data set - 2020

Cidade UF SP

Telefone Status

92,00 Suítes 1 Dormitórios 3 Vagas 2

R$ / m²

Data set - 2020

Cidade UF SP

Telefone Status

R$ / m²

Metodologia: Comparativo Direto

Amostra

Endereço Av. Armando Italo Setti, 300

Bairro Baeta Neves São Bernardo do Campo 1

Fonte Ricardo Brandão (11) 94224-5030

Tipo Apartamento À venda

Valor - R$ 585.000,00 6.358,70

Amostra 2

Observações:

A.C.

Enquadramento Apartamento Médio _{c/ Elevador} _{Conservação}Estado de (c) Regular Idade Aparente - _anos 9 A.U. - m²

Fonte Ricardo BrandãoBaeta Neves São Bernardo do Campo (11) 94224-5030

Bairro

Observações:

A.C.

Enquadramento Apartamento Médio _{c/ Elevador} _{Conservação}Estado de (c) Regular Idade Aparente - _anos 0 A.U. - m² Valor - R$ 630.000,00 6.847,83 Data set - 2020 Cidade UF SP Telefone Status

R$ / m²

Data set - 2020

Cidade UF SP

Telefone Status

R$ / m²

Amostra

Bairro Baeta Neves São Bernardo do Campo 1

Valor - R$ 585.000,00 6.358,70

Amostra 2

Observações:

A.C.

Enquadramento Apartamento Médio

c/ Elevador ConservaçãoEstado de (c) Regular Idade Aparente - anos 9

A.U. - m²

Baeta Neves São Bernardo do Campo Bairro

Observações:

A.C.

Enquadramento Apartamento Médio _{c/ Elevador} _{Conservação}Estado de (c) Regular Idade Aparente - _anos 0 A.U. - m²

Valor - R$ 630.000,00 6.847,83

14 - Pesquisa

As pesquisas de mercado identificaram vários imóveis semelhantes e relativamente comparáveis na região, em número suficiente para estabelecer um valor médio por metro quadrado para a área total construída do imóvel, conforme relação abaixo:

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Data set - 2020

Cidade UF SP

Telefone Status

R$ / m²

Data set - 2020

Cidade UF SP

Telefone Status

R$ / m²

Data set - 2020

Cidade UF SP

Telefone Status

R$ / m²

(11) 97447-0075

Amostra 3

Bairro Baeta Neves São Bernardo do Campo Fonte Vanessa Aparecida Camussi de Almeida

A.C.

Enquadramento Apartamento Médio _{c/ Elevador} _{Conservação}Estado de (b) Entre Novo _{e Regular} Idade Aparente - _anos 6

Fonte Felipe Pedroso dos Santos (11) 95459-8608

A.U. - m²

Valor - R$ 636.000,00 6.838,71

Observações:

Amostra 4

Bairro Baeta Neves São Bernardo do Campo

A.C.

Enquadramento Apartamento Médio _{c/ Elevador} _{Conservação}Estado de (b) Entre Novo _{e Regular} Idade Aparente - _anos 5 A.U. - m²

Valor - R$ 790.000,00 6.694,92

Observações:

Amostra 5

Fonte Maura (11) 99484-4518

Observações:

A.C.

Enquadramento Apartamento Médio _{c/ Elevador} _{Conservação}Estado de (b) Entre Novo _{e Regular} Idade Aparente - _anos 6 A.U. - m² Valor - R$ 639.000,00 6.870,97 Data set - 2020 Cidade UF SP Telefone Status

R$ / m²

Data set - 2020

Cidade UF SP

Telefone Status

R$ / m²

Data set - 2020

Cidade UF SP

Telefone Status

R$ / m²

(11) 97447-0075

Amostra 3

A.C.

c/ Elevador ConservaçãoEstado de (b) Entre Novo e Regular Idade Aparente - anos 6

A.U. - m²

Valor - R$ 636.000,00 6.838,71

Observações:

Amostra 4

A.C.

Valor - R$ 790.000,00 6.694,92

Observações:

Amostra 5

Fonte Maura (11) 99484-4518

Observações:

A.C.

Enquadramento Apartamento Médio _{c/ Elevador} _{Conservação}Estado de (b) Entre Novo _{e Regular} Idade Aparente - _anos 6 A.U. - m² Valor - R$ 639.000,00 6.870,97 Data set - 2020 Cidade UF SP Telefone Status

R$ / m²

Data set - 2020

Cidade UF SP

Telefone Status

R$ / m²

Data set - 2020

Cidade UF SP

Telefone Status

R$ / m²

(11) 97447-0075

Amostra 3

A.C.

Enquadramento Apartamento Médio _{c/ Elevador} _{Conservação}Estado de (b) Entre Novo _{e Regular} Idade Aparente - _anos 6

A.U. - m²

Valor - R$ 636.000,00 6.838,71

Observações:

Amostra 4

A.C.

Valor - R$ 790.000,00 6.694,92

Observações:

Amostra 5

Fonte Maura (11) 99484-4518

Observações:

A.C.

c/ Elevador ConservaçãoEstado de (b) Entre Novo e Regular Idade Aparente - anos 6

A.U. - m²

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15 - Avaliação do Valor do Imóvel - Método Comparativo Direto

Para cada um dos imóveis em oferta aproveitados como comparáveis nesse trabalho foram utilizados fatores de homogeneização de modo a equalizar as diferenças observadas. Para a homogeneização dos valores unitários utilizamos os seguintes fatores:

Fator Oferta

Representa o desconto referente à elasticidade dos negócios superestimados. Adotou-se um deságio de 10% no valor das ofertas, conforme a atual situação de mercado imobiliário e aspectos observados no diagnóstico de mercado.

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Fator Área

Descreve o índice obtido através da expressão exponencial em relação à diferença entre área do elemento comparativo e a área do avaliando, de acordo com Abunahman (2008), conforme a seguinte equação:

(Área do elemento comparativo/Área do avaliando)n

Onde o expoente (n) será igual a 0,25, se a diferença entre a área do elemento comparativo e a área do avaliando for menor que 30%, ou (n) será igual 0,125, se a diferença entre a área do elemento comparativo e a área do avaliando for maior que 30%.

Fator Padrão

Expressa o índice de classificação entre os diferentes tipos de enquadramento das edificações e benfeitorias, cujo recomenda-se - como parâmetros - a utilização dos Estudos denominados “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - Unidades Isoladas” e “Índices de Unidades Padronizadas”, do IBAPE-SP (2019).

Fator Adequação

Caracteriza o índice de adequação entre as diferentes idades das edificações e benfeitorias, sejam reais ou aparentes, levando em conta os seus aspectos físicos e de obsoletismo, obedecendo à indicação do critério de Ross-Heidecke.

Fator Local

Reflete a transposição do valor dos elementos de pesquisa em função de sua localidade, tendo como limitação possíveis discrepâncias, submetidas aos valores contidos entre 0,5 (metade) e 2,0 (dobro) do índice que represente o local do imóvel avaliando.

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16 - Tratamento de Fatores (Homogeneização)

A média aritmética dos preços tratados por m² de área construída dos 05 elementos de referência homogeneizados e saneados em oferta, resulta em:

Portanto, o resultado será:

1 585.000,00 0,90 526.500,00 5.722,83 1,01 1,00 1,00 1,00 1,01 5.780,05 5.780,05 2 630.000,00 0,90 567.000,00 6.163,04 1,01 0,91 1,00 1,00 0,92 5.670,00 5.670,00 3 636.000,00 0,90 572.400,00 6.154,84 1,01 0,94 1,00 1,00 0,95 5.847,10 5.847,10 4 790.000,00 0,90 711.000,00 6.025,42 1,04 0,93 1,00 1,00 0,96 5.784,41 5.784,41 5 639.000,00 0,90 575.100,00 6.183,87 1,01 0,94 1,00 1,00 0,95 5.874,68 5.874,68 Média = 5.791,25 5.791,25 R$ 5.791,25 / m². 7.528,62 4.053,87 Limite inferior:

30% Amplitude do intervalo de confiança:

5 Desvio Padrão:

5.791,25 Distr. "t" Student: Coeficiente (Desvio/Méd): Número de elementos após saneamento: Unitário Médio Saneado (R$/m²):

AMOSTRA VALOR DE VENDA _(R$) _OFERTAFATOR VALOR TRATADO _(R$) ÁREA PRIVATIVA _(M²)

93,00

FATOR

ÁREA ADEQUAÇÃOFATOR PADRÃOFATOR FATOR LOCAL VALOR UNITÁRIO

(R$/M²) VALOR UNITÁRIO SANEADO (R$/M²)

92,00 92,00 FATOR HOMOGENEIZAÇÃO V. U. HOMOG. (R$/M²) Intervalo Proposto 2,07% 118,00 93,00 HOMOGENEIZAÇÃO SANEAMENTO

Limite superior (+30%): Limite superior: 5.851,67

Limite Inferior (-30%): 5.730,83

5.791,25

Número de elementos 78,98

Unitário médio homogeneizado (R$/m²) 1,53 1,36%

5

Área Privativa (m²) Preço Médio Tratado _(R$/m²) Valor de Mercado (R$) _{Arredondado (R$)}Valor de Mercado

88,064 5.791,25 510.000,64 510.000,00 1 585.000,00 0,90 526.500,00 5.722,83 1,01 1,00 1,00 1,00 1,01 5.780,05 5.780,05 2 630.000,00 0,90 567.000,00 6.163,04 1,01 0,91 1,00 1,00 0,92 5.670,00 5.670,00 3 636.000,00 0,90 572.400,00 6.154,84 1,01 0,94 1,00 1,00 0,95 5.847,10 5.847,10 4 790.000,00 0,90 711.000,00 6.025,42 1,04 0,93 1,00 1,00 0,96 5.784,41 5.784,41 5 639.000,00 0,90 575.100,00 6.183,87 1,01 0,94 1,00 1,00 0,95 5.874,68 5.874,68 Média = 5.791,25 5.791,25 R$ 5.791,25 / m². 7.528,62 4.053,87 Limite inferior:

5 Desvio Padrão:

5.791,25 Distr. "t" Student:

Coeficiente (Desvio/Méd):

Número de elementos após saneamento: Unitário Médio Saneado (R$/m²): AMOSTRA VALOR DE VENDA _(R$) _OFERTAFATOR VALOR TRATADO _(R$) ÁREA PRIVATIVA _(M²)

93,00

FATOR

5.791,25

Unitário médio homogeneizado (R$/m²) 1,53

1,36% 5 1 585.000,00 0,90 526.500,00 5.722,83 1,01 1,00 1,00 1,00 1,01 5.780,05 5.780,05 2 630.000,00 0,90 567.000,00 6.163,04 1,01 0,91 1,00 1,00 0,92 5.670,00 5.670,00 3 636.000,00 0,90 572.400,00 6.154,84 1,01 0,94 1,00 1,00 0,95 5.847,10 5.847,10 4 790.000,00 0,90 711.000,00 6.025,42 1,04 0,93 1,00 1,00 0,96 5.784,41 5.784,41 5 639.000,00 0,90 575.100,00 6.183,87 1,01 0,94 1,00 1,00 0,95 5.874,68 5.874,68 Média = 5.791,25 5.791,25 R$ 5.791,25 / m². 7.528,62 4.053,87 Limite inferior:

5 Desvio Padrão:

Número de elementos após saneamento: Unitário Médio Saneado (R$/m²): AMOSTRA VALOR DE VENDA _(R$) _OFERTAFATOR VALOR TRATADO _(R$) ÁREA PRIVATIVA _(M²)

93,00

FATOR

5.791,25

1,36% 5 1 585.000,00 0,90 526.500,00 5.722,83 1,01 1,00 1,00 1,00 1,01 5.780,05 5.780,05 2 630.000,00 0,90 567.000,00 6.163,04 1,01 0,91 1,00 1,00 0,92 5.670,00 5.670,00 3 636.000,00 0,90 572.400,00 6.154,84 1,01 0,94 1,00 1,00 0,95 5.847,10 5.847,10 4 790.000,00 0,90 711.000,00 6.025,42 1,04 0,93 1,00 1,00 0,96 5.784,41 5.784,41 5 639.000,00 0,90 575.100,00 6.183,87 1,01 0,94 1,00 1,00 0,95 5.874,68 5.874,68 Média = 5.791,25 5.791,25 R$ 5.791,25 / m². 7.528,62 4.053,87 Limite inferior:

5 Desvio Padrão:

Número de elementos após saneamento: Unitário Médio Saneado (R$/m²):

AMOSTRA VALOR DE VENDA _(R$) _OFERTAFATOR VALOR TRATADO _(R$) ÁREA PRIVATIVA _(M²)

93,00

FATOR

5.791,25

1,36% 5

(19)

17 - Graus de Fundamentação e Precisão

O presente trabalho é classificado com Grau II quanto à fundamentação e Grau III quanto à precisão, conforme os critérios estabelecidos na NBR 14.653-2 para os itens individuais que compõem o método comparativo direto de dados de mercado por tratamentos de fatores para o imóvel.

Intervalo de confiabilidade:

Grau de precisão atingido: Grau III

Considerações:

Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel)% Despesas financeiras: (taxas de mercado)

IPTU - 0,02% ao mês Taxa da aplicação financ. 4,00% Taxa Selic+2%

Manutenção/administração 1,35% ao mês Inflação média ao ano 2,31%IPCA 12 meses

Comissão de venda 0,14% ao mês Custo financeiro 1,65% ao ano

Total 1 1,51% ao mês Total 2 0,14% ao mês

Despesas totais Total 1 Total 2 = 1,65% fixas + financeiras Prazo de comercialização 42 meses

O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 50,39% R$ 257.000,00

VALOR FINAL DO IMÓVEL

R$ 510.000,00

Cálculo do valor de liquidação forçada

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da

estimativa de tendencia central ≤ 30 % ≤ 40 % ≤ 50 %

Intervalo de Confiabilidade 2,07%

Descrição Grau

Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores. Fonte: NBR 14.653-2.

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da

estimativa de tendencia central ≤ 30 % ≤ 40 % ≤ 50 %

Intervalo de Confiabilidade 2,07%

Grau de precisão atingido Grau III

(20)

III II I Pontos

1 Caracterização do imóvel _avaliando Completa quanto a todos _{os fatores analisados} Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento

Adoção de situação

paradigma 1

2 _{mercado, efetivamente utilizados}Quantidade mínima de dados de 12 5 3 2

3 Identificação dos dados de _mercado

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e caracteristicas observadas pelo autor do

laudo

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 3

4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o

conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 3

9

Graus III II I

Pontos mínimos 10 6 4

Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no grauIII, com os demais

no mínimo no grau II Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I

Item Descrição Grau

Laudo enquadrado no Grau II

Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores. Fonte: NBR 14.653-2.

III II I Pontos

1 Caracterização do imóvel _avaliando Completa quanto a todos _{os fatores analisados} Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento

Adoção de situação

paradigma 1

2 _{mercado, efetivamente utilizados}Quantidade mínima de dados de 12 5 3 2

3 Identificação dos dados de _mercado

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e caracteristicas observadas pelo autor do

laudo

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 3

4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o

conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 3

9

Graus III II I

Pontos mínimos 10 6 4

Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no grauIII, com os demais no mínimo no grau II Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I

Item Descrição Grau

Laudo enquadrado no Grau II

(21)

Amostra

ID Observado Estimado Absoluto Relativo

1 6.358,70 6.371,01 12,31 0% 2 6.847,83 6.994,26 146,43 2% 3 6.838,71 6.773,39 65,32 -1% 4 6.694,92 6.702,83 7,92 0% 5 6.870,97 6.773,39 97,58 -1% 1% Análise de Resíduos Unitário (R$/m²) Resíduo

Média de Resíduos Relativos

5.000,00 5.500,00 6.000,00 6.500,00 7.000,00 7.500,00 8.000,00 5.000,00 5.500,00 6.000,00 6.500,00 7.000,00 7.500,00 8.000,00 Val or Esti mad o (R $/ m²)

Gráfico - Predição do Modelo

-50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 1 2 3 4 5

Gráfico - Resíduos Relativos

18 - Gráficos

(22)

19 - Encerramento e Conclusão Final de Valor

Considerando todas as análises efetuadas, baseadas nas características físicas do imóvel e as tendências e práticas do mercado imobiliário no qual se insere o imóvel, e os riscos apresentados, concluímos.

Em 11 de setembro de 2020.

O valor de mercado do imóvel por nós avaliado na data base é de: R$ 510.000,00 (Quinhentos e dez mil reais).

O valor de liquidação forçada do imóvel por nós avaliado na data base é de: R$ 257.000,00 (Duzentos e cinquenta e sete mil reais).

Certificamos que os fatos, valores e premissas contidos neste relatório são verdadeiros e corretos e que esta avaliação foi elaborada segundo as normas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

Atenciosamente, Cordialmente,

_______________________ __________________________

Eng.º Franz Gomez Eduardo Capitanio Catelan

CREA nº 5069767167 CRECI nº J28635