EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1º VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1º VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

Processo: 1009149-47.2017.8.26.0506 Solicitante: Determinação judicial

Exequente: Condomínio Edifício Joaquim Firmino Executado: Luiz Carlos Graminha

Assunto: Dívidas condominiais

Finalidade: Embasamento de decisão judicial Objetivo: Apuração de valor de mercado Objeto da avaliação: Imóvel residencial

Localização: Rua São Sebastião, n° 362 - Ap 21, Edifício Joaquim Firmino,

Centro - Ribeirão Preto/SP

Marcia Olinda da Costa Vieira Merrichelli, perita nomeada

nos autos em epígrafe, após estudos e diligências necessárias ao honroso en-cargo que lhe foi confiado, vem respeitosamente apresentar a V Exa. o re-sultado de seu trabalho.

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

1- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

Todos os condôminos são obrigados a pagar as despesas de conservação e manutenção do condomínio.

Com o falecimento da Sra. Miranda Finotti Graminha, condômina do apartamento de n° 21 do Condomínio Edifício Joaquim Firmino, as taxas condominiais deixaram de serem pagas.

Seu único herdeiro, Sr. Luiz Carlos Graminha, alega em sua contestação, que o imóvel foi vendido à Sra. Odete Conceição Nogueira, e que esta ficou de providenciar a escritura de compra e venda do imóvel, e não o fez.

Alega também, que por muitas vezes entrou em contato, com ela e com seu filho, e que, o imovel é ocupado por um neto da proprietária, de nome Adriano.

Como não foram feitos os pagamentos da dívida, deu-se início a presente Ação de Dívidas Condominiais.

Em 16/09/2020, lavrou-se o Termo de Penhora do Imóvel, objeto deste Parecer Tecnico de Avaliação Mercadológica.

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2- OBJETIVO DA PERÍCIA:

➢ Avaliar o valor de mercado do imóvel residencial, localizado Rua São Sebastião, n° 362 - Ap 21, Edifício Joaquim Firmino, no bairro Centro nesta cidade e comarca de Ribeirão Preto - Cep 14020-023.

-Cadastrado na Prefeitura Municipal local, sob o nº 1104.

-Matriculado sob o nº 0054963 - 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ri-beirão Preto.

-O imóvel supracitado possui área de terreno de 10,58 m², com 114,65 m² de área edificação principal; 23,90 m² de edificação secundária.

3- VISTORIA:

A vistoria foi previamente agendada para o dia 22/10/2020. No dia e hora marcada, estivemos no Edifício, e pudemos ver que não existe porta-ria, mas sim um porteiro eletrônico. Tocamos por diversas vezes no aparta-mento de n° 21, a ser vistoriado, e não fomos atendidos. Tocamos também em vários apartamentos, e não tivemos sucesso algum.

Mesmo não conseguindo ver o apartamento, ligamos em várias imobiliárias que trabalham na área central, para que pudéssemos ver se havia muitos imóveis disponíveis para venda, não só no mesmo edifício, como também, na mesma Rua São Sebastião, e que tivessem as mesmas caracte-rísticas do imóvel a ser avaliado.

Nos surpreendemos com o número elevado de imóveis com as mesmas características e nas imediações a venda, o que nos fez crer que po-deríamos proceder com a avaliação.

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4.1- MELHORAMENTOS PÚBLICOS E ESTUDO DA REGIÃO:

O local possui todos os equipamentos de infraestrutura urbana, como: pavimentação, guias e sarjetas, pavimentação asfáltica e calçamento; energia elétrica, iluminação pública, água, telefone, esgoto, etc.

O Edifício Joaquim Firmino, está localizado na esquina das Ruas, São Sebastião e Amador Bueno, na área central de nossa cidade.

É um bairro de ocupação comercial, mas com alguns edifícios re-sidenciais. A grande maioria deles, não possuem garagens, pois não raras vezes o térreo é ocupado por lojas comerciais de diversas atividades.

4.2- SITUAÇÃO SEGUNDO A PREFEITURA MUNICIPAL LOCAL:

De acordo com a Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto, o imóvel possui a seguinte situação:

Proprietário: Miranda Finotti Graminha Cadastro: 1104

Inscrição cadastral: 441-13-33-3

Matrícula: 0054963 - 2° Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto Endereço: Rua São Sebastião, n° 362 - Ap 21

Bairro: Centro Cep: 14020-023

Valor Venal do Imóvel: R$ 132.135,71 Área de Edificação Principal: 114,65 m²

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4.3- DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO DE ACORDO COM A PREFEI-TURA:

Tipo: Residencial

Área edificação principal: 114,65 m² Área edificação secundária: 23,90 m² Padrão: 2 - Com elevador

Idade: Aproximadamente 50 anos

Estado físico: Aparentemente em bom estado

5- MÉTODO DE AVALIAÇÃO:

Para a avaliação do imóvel em questão, adotar-se o método com-parativo de dados de mercado.

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5.2- METODOLOGIA APLICADA:

O presente parecer técnico foi elaborado em conformidade a NORMA BRASILEIRA NBR -14653-2011- “AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

URBANOS”.

Na presente avaliação, adotou-se o método comparativo, que de-fine o valor do imóvel de forma imediata através da comparação direta com os dados elementos assemelhados, constituindo o método básico.

Para a coleta dos dados, foram necessárias várias pesquisas em di-versas fontes, para apurar os valores dos imóveis que estão sendo ofertados no mercado imobiliário local, nos apartamento na área central de nossa ci-dade, principalmente na rua São Sebastião, assim poderemos determinar o valor que reflete a realidade mercadológica imobiliária na região avaliada em nossa cidade.

Para perfeita aplicação deste método, as características básicas em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguin-tes aspectos:

* LOCALIZAÇÃO / PROXIMIDADE * TIPO DE IMÓVEL / SIMILARIDADE * DATA DA OFERTA / ATUALIDADE

Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado es-tará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada. Para a apli-cação do método comparativo, será adotado o processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas, se ajus-tam os valores comparativos para adequá-los nas condições do imóvel ava-liado. Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização, obede-cendo aos seguintes fatores:

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A) OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no preço das ofertas, para

cobrir risco de eventual superestimativa dos preços. No caso de negócios efetivados não haverá o referido desconto.

B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita, pois as amostras foram coletadas em

data contemporânea de o presente parecer técnico.

5.3- HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PESQUISADOS:

Foram pesquisados 13 (treze) elementos comparativos, que de-verão sofrer um tratamento matemático com aplicação com os seguintes fa-tores de homogeneização.

5.3.1- FATOR DE OFERTA (FO):

Aplicação de fator de oferta de 0,9% para os elementos ofertados, para a devida compensação da elasticidade dos valores anunciados.

6- DIAGNÓSTICO DE MERCADO:

O município de Ribeirão Preto possui aproximadamente 700 mil habitantes. A oferta de imóveis à venda, nas imediações é bastante grande, e a absorção pelo mercado está sendo muito lenta e bastante comprometida não só em decorrência da instabilidade econômica em que estamos vivendo, mas principalmente pela grande oferta e idade avançada do empreendimento devemos também salientar que, a cidade teve uma expansão grande para ou-tras regiões, com novos projetos, mais modernos e otimizados, fazendo com que a grande maioria das pessoas optem pelos novos empreendimentos.

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7- PLANEJAMENTO DA PESQUISA:

Na pesquisa o que se pretende é a composição das amostras que possam representar os dados de mercado de imóveis semelhantes ao do ava-liando, que estejam sendo ofertados para venda.

8- PESQUISA:

Procuramos as imobiliárias locais, e portarias dos edifícios nas imediações, para que pudéssemos colher informações sobre os imóveis à venda nas imediações do imóvel avaliando, e que tivesse as mesmas carac-terística e ocupação, ou seja, que fossem apartamentos de cobertura.

ELEMENTO 1

LOCAL: RUA SÃO SEBASTIÃO VALOR DE OFERTA (VO): R$ 270.000,00

ÁREA CONSTRUÍDA: 107,00 M² TIPO OFERTA (FO): 0,90

SEM VAGA FONTE: CIRCULUS IMÓVEIS / FONE 3514-1818

VALOR DO M²: R$ 2.523,36 DATA: 26/10/2020

ELEMENTO 2

LOCAL: ED. JOAQUIM FIRMINO VALOR DE OFERTA (VO): R$ 230.000,00

SEM VAGA FONTE: CIRCULUS IMÓVEIS / FONE 3515-1818

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ELEMENTO 3

LOCAL: RUA SÃO SEBASTIÃO VALOR DE VENDA (VV): R$ 250.000,00

SEM VAGA FONTE: TRADE IMÓVEIS / FONE 3102-3800

VALOR DO M²: R$ 2.293,50 DATA: 26/10/2020

ELEMENTO 4

LOCAL: RUA SÃO SEBASTIÃO VALOR DE OFERTA (VO): R$ 220.000,00 ÁREA CONSTRUÍDA: 123,00 M² TIPO OFERTA (FO): 0,90

SEM VAGA FONTE: FORTES GUIMARÃES / FONE 3602-8000

VALOR DO M²: R$ 1.788,62 DATA: 26/10/2020

ELEMENTO 5

SEM VAGA FONTE: ÍNDICE IMÓVEIS / FONE 3913-0500

VALOR DO M²: R$ 1.130,95 DATA: 26/10/2020

ELEMENTO 6

SEM VAGA FONTE: FORTES GUIMARÃES / FONE 3602-8000

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ELEMENTO 7

SEM VAGA FONTE: ÍNDICE IMÓVEIS / FONE 3913-0500

VALOR DO M²: R$ 1.288,34 DATA: 26/10/2020

ELEMENTO 8

SEM VAGA FONTE: BORELLI IMÓVEIS / FONE 3101-3902

VALOR DO M²: R$ 2.769,23 DATA: 26/10/2020

ELEMENTO 9

LOCAL: ED. JOAQUIM FIRMINO VALOR DE OFERTA (VO): R$ 190.000,00

SEM VAGA FONTE: ANDRADE E MENEZES/ FONE 3635-6858

VALOR DO M²: R$ 1.657,22 DATA: 26/10/2020

ELEMENTO 10

LOCAL: RUA SÃO SEBASTIAO VALOR DE OFERTA (VO): R$ 170.000,00

SEM VAGA FONTE:ANDRADE E MENEZES/ FONE 3635-6858

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ELEMENTO 11

LOCAL: ED. JOAQUIM FIRMINO VALOR DE OFERTA (VO): R$ 245.000,00

SEM VAGA FONTE: GALERIA IMÓVEIS / FONE 3632-5040

VALOR DO M²: R$ 2.136,94 DATA: 26/10/2020

ELEMENTO 12

SEM VAGA FONTE: MARTINELLI IMÓVEIS / FONE 3965-4242

VALOR DO M²: R$ 1.488,10 DATA: 26/10/2020

ELEMENTO 13

SEM VAGA FONTE: TERRAÇO IMÓVEIS / FONE 3234-4525

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9- ELEMENTOS DE HOMOGENEIZAÇÃO:

A pesquisa efetuada, homogeneizada, traz os seguintes valores unitários por m², válidos para esta data, que deverão sofrer tratamento mate-mático. Para avaliação do imóvel, será utilizado o método comparativo de dados de mercado para determinação do valor do metro quadrado que está sendo praticados nas imediações do imóvel avaliando.

(R$/ M²) = q q1 2.523,36 q2 2.006,11 q3 2.293,50 q4 1.788,62 q5 1.130,95 q6 1.186,87 q7 1.288,34 q8 2.769,23 q9 1.657,22 q10 1.643,60 q11 2.136,94 q12 1.488,10 q13 2.500,00 TOTAL GERAL 24.412,84

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MÉDIA SIMPLES = 1.877,91

LIMITE SUPERIOR (+ 30%) = 2.441,28 LIMITE INFERIOR (- 30%) = 1.314,54

Diante dos resultados obtidos, serão eliminados as amostras, re-presentadas pelos elementos q1; q8 e q13, por estar acima do valor máximo encontrado, e também serão eliminados os elementos, q5; q6 e q7 por esta-rem abaixo do límite mínimo encontrado.

MÉDIA SANEADA = 1.859,16

Pelo resultado da pesquisa feita, será atribuído o valor unitário de q =1.859,16/m² de construção válida para este mês de outubro de 2020.

10- VALOR DO IMÓVEL:

VI= Q X AC

VI= 1.859,16 x 114,65 = 213.152,20

Como encontramos várias unidades a venda, e não houveram ne-gócios efetivados nos últimos 30 dias, teremos que dar um desconto no valor encontrado, para que possa suprir uma provável negociação, em caso de venda, portanto daremos o desconto de 10%, no valor encontrado, percentual este, absolutamente normal em qualquer transação imobiliária.

Chegamos ao valor de R$ 191.836,98 (cento e noventa e um mil e oitocentos e trinta e seis reais e noventa e oito centavos).

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Faremos aqui, um pequeno ajuste de valores para que não haver valor fracionado.

➢ Portanto o valor do imóvel residencial, no Edifício Joaquim Fir-mino, localizado à Rua São Sebastião n° 362 - Apartamento 21, é R$ 192.000,00 (cento e noventa e dois mil reais).

11- CONCLUSÃO:

O valor de mercado do imóvel situado a Rua São Sebastião nº 362- Apartamento de nº 21, nesta cidade, com CEP 14020-023, Matrícula 0054963 - 2º Cartório de Registro de Imóveis, Cadastrado na Prefeitura Mu-nicipal local sob o nº 1104 - Objeto deste Parecer Técnico Mercadológico é R$ 192.000,00 (cento e noventa e dois mil reais) para venda, nesta data, con-siderando se o mesmo, livre de qualquer ônus ou encargos que venham alte-rar o seu valor.

12- ENCERRAMENTO:

Nada mais a relatar, este signatário se dá por encerrado seu traba-lho, em 19 (dezenove) folhas digitadas, todas rubricadas e a última datada e assinada.

Grata pela nomeação.

Ribeirão Preto, 26 de outubro de 2020.

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