Supremo Tribunal de Justiça
Processo nº 1752/09.8TBABF.L1.S1 Relator: ABRANTES GERALDES
Sessão: 20 Junho 2013 Votação: UNANIMIDADE Meio Processual: REVISTA Decisão: NEGADA A REVISTA
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA ANGARIAÇÃO IMOBILIÁRIA
FALTA DE LICENCIAMENTO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
Sumário
É vedado o recurso ao instituto do enriquecimento sem causa a fim de obter o pagamento de uma remuneração pela actividade de angariação e de mediação imobiliária, quando a pessoa que agiu como angariadora imobiliária não
dispunha do licenciamento obrigatório para o exercício desta actividade.
A.G.
Texto Integral
Acordam neste Supremo Tribunal de Justiça:
I - AA - MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, SA, veio propor contra
BB, CC,
DD e marido EE e
FF
Pedindo que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração dos RR. no sentido de se considerar validamente celebrado um contrato de
mediação imobiliária, o qual foi incumprido pelos RR., devendo estes ser condenados no pagamento da quantia de € 124.025, a título de remuneração, acrescida de juros, à taxa legal.
Alegou para o efeito a sua intervenção, como mediadora, na venda de um imóvel que pelos RR. foi efectuada.
Contestaram os RR., impugnando, nomeadamente, a ocorrência do invocada mediação imobiliária e o facto de a pessoa referida na petição inicial nem estar licenciada, na data dos contactos, para exercer a actividade de angariadora imobiliária, concluindo pela improcedência da acção.
Efectuado julgamento, foi proferida sentença, na qual se considerou a acção parcialmente procedente, com base nas regras do enriquecimento sem causa, condenando os RR. a pagar à A. a quantia de € 92.250,00, acrescida dos juros.
Inconformados, vieram os RR. interpor recurso de apelação, sendo revogada a sentença.
A A. interpôs recurso de revista em que concluiu que:
a. A matéria de facto provada demonstra, com clareza, que resultou da iniciativa da recorrente, através da sua colaboradora GG, o inicial contacto entre a futura compradora e os representantes dos vendedores.
A posterior intervenção da recorrente nas negociações entre as partes com vista à conclusão do negócio.
Além do contacto inicial, efectuado pela recorrente, entre a futura compradora e os representantes dos vendedores, foram estes, designadamente o
representante do vendedor BB quem fez o primeiro contacto e solicitou a promoção da venda do imóvel.
Que, após tal contacto inicial, a recorrente, através da sua colaboradora, levou a cabo todos os actos inerentes à mediação imobiliária em, causa, observando todas as obrigações a que, no âmbito da sua actividade profissional, está
obrigada, tendo observado todos os requisitos legais que levam à formalização do contrato de mediação imobiliária, tendo solicitado e analisado a
documentação dos imóveis, facultada pelos recorrentes, tendo contactado todos os proprietários do imóvel em causa, na pessoa dos seus legais
representantes, sendo que foi uma das vendedoras quem informou que deveria ser contacta da Drª HH, que representava as irmãs.
Que a recorrente levou também a cabo todos os esforços com vista a
encontrar um potenciai comprador para o imóvel, após ter indicação do valor pretendido pelos vendedores para o negócio e, que o conseguiu.
Que todas as diligências atinentes à angariação imobiliária em causa foram
levadas a cabo pela recorrente, através da sua colaboradora, e que, de forma reiterada e sucessiva, a recorrente, através da sua colaboradora, desenvolveu actuações típicas de mediação imobiliária, com a pedido, com o conhecimento dos recorridos.
Que a Drª HH representava as demais recorridas, sempre se apresentando perante a angariadora como representante daquelas na venda, agindo na qualidade de mandatária e representante, representava e defendia os
interesses dos daquelas e, tal representação perdurou mesmos aquando das negociações directas com a compradora (nesse sentido depuseram II, JJ e GG, em audiência de 06.10,2011 e, 07.10.2011, respectivamente que afirmaram de forma categórica que foi sempre com a Drª HH que negociaram a venda do imóvel e, que era esta que tomava as decisões, em representação e defesa dos Apelantes e, nesse sentido vai também a prova documental, designadamente os mails trocados com GG, constantes dos autos, nos quais dá indicações expressas quanto aos termos do negócio, designadamente ao preço, declina propostas (Quesito 37° da BI).)
b. Foram os RR. que procuraram os serviços profissionais da recorrente, em primeira instância o 1° R, através do seu mandatário, e posteriormente as 2ª, 3ª e 4ª RR., através da sua mandatária, no caso concreto através do contacto directo com a GG.
c. Os RR, através dos seus representantes legais, e directamente solicitaram à GG que, no âmbito da sua actividade profissional, promovesse a venda do imóvel sub judice;
d. Está claramente provado que o inicial contacto entre a futura compradora e representantes dos vendedores, se deveu à iniciativa da recorrente, através da sua colaboradora, que encontrou e apresentou a potencial compradora, que efectivamente a comprar o imóvel em causa.
e. Está provado que a recorrente dirigiu as negociações entre as partes, com vista à concretização do negócio, o qual se veio a formalizar mais tarde, sem a sua intervenção e, tal ausência se deveu a culpa exclusiva dos ora recorridos, os quais impuseram ao legal representante da compradora, como condição para a formalização do negócio tal afastamento, (ponto 47 e 50 dos factos provados supra).
f. Provou-se que as reuniões que ainda vieram a ocorrer directamente entre a compradora, através do seu sócio gerente, Sr. II e, os vendedores ora
recorridos, em pouco ou nada acrescentaram ao que havia já sido acordado e fixado quanto aos termos do negócio através da mediação da recorrente e que tais contactos e reuniões foram igualmente mantidas com os legais
representantes do vendedores, o Dr. LL em representação do recorrido BB e a Drª HH, em representação dos demais recorridos.
g. Provou-se que o negócio sub judice veio a ser concretizado nos exactos termos que a recorrente havia obtido através da sua actividade profissional, e com a sociedade comercial que, desde início, manifestou interesse na compra (vide escritura de compra e venda junta aos autos – doc. 7), sendo que, o negócio se realizou, a final, entre os inicialmente interessados, e nos exactos termos conseguidos pela mediação referida, tendo a mediação em causa sido determinante para o negócio e sua conclusão, tendo influído no mesmo.
h. Provou-se que, a Drª HH representava as demais co-herdeiras (17), sempre se apresentando perante a angariadora como representante dos réus na venda (49). Por sua vez, o Dr. LL actuou em nome do seu constituinte, ora R. (14), sempre se apresentando também como representante do mesmo na venda do imóvel (49).
i. Provou-se que no período que mediou entre as duas reuniões, a angariadora transmitiu aos Drs. LL e HH uma proposta do (futuro) adquirente que não foi aceite (39 a 41). E mais solicitou que fosse assinado o contrato de mediação imobiliária, o que foi recusado pelos Drs. LL e HH (45 e 56).
j. Provada está pois, e com clareza, a representação dos representantes dos ora recorridos, na pessoa do Dr. LL e Drª HH e, que esses poderes os
vincularam, designadamente no que se refere à aceitação da mediação imobiliária levada a cabo pela Recorrida.
k. Mais se provou que a própria Drª HH, aceitava e declinava propostas submetidas pela recorrente através da sua colaboradora, ou seja, tinha
poderes de representação e, deles fez uso, sendo que o mesmo ocorreu com o Dr. LL, que reunião com a colaboradora da recorrente, disponibilizou a
documentação do imóvel a vender, recebeu e transmitiu propostas e valores de venda queridos pelo seu representado, numa manifesta representação dos interesses daquele no negócio em causa e, mais: foi ele quem teve a iniciativa de procurar a medição imobiliária em causa.
l. A recorrente observou todas as obrigações a que, no âmbito da sua actividade profissional, está obrigada, tendo sido observados todos os requisitos legais que levam á formalização do contrato de mediação imobiliária.
m. Os recorridos, quer directamente, quer através dos seus representantes legais, criaram na recorrente a expectativa de concretização do contrato de mediação imobiliária, e bem assim da remuneração pelos serviços que, efectivamente foram prestados, e acabaram por ser os que levaram à concretização do negócio mediado, tendo, com a sua conduta lesado a Recorrente.
n. A recorrente através da sua angariadora, desenvolveu todos os actos materiais e típicos da execução de um contrato de mediação imobiliária na
expectativa da celebração do contrato de mediação imobiliária. Houve, também aqui, uma antecipação do cumprimento da prestação típica da recorrente feita no intuito e expectativa da vinculação futura dos RR. ao contrato de mediação imobiliária. A partir do momento em que os recorridos não concluíram nem se vincularam ao contrato de mediação imobiliária a A.
pode exigir a restituição da sua prestação.
o. O contrato de mediação imobiliária apenas não foi celebrado por escrito porque os recorridos se recusaram a outorgá-lo, não obstante as várias
insistências por parte da recorrente para que o mesmo fosse outorgado (vide ponto 42 a 46 e 53 da matéria de facto provada)
p. Os recorridos solicitaram, usufruíram e desfrutaram dos serviços profissionais da recorrente tendo-se recusado a formalizar a relação
contratual que os uniu, e que levou a que lograssem vender o seu imóvel, já supra devidamente identificado.
q. O negócio mediado pela recorrente veio a ser concretizado, nos exactos termos que a mesma havia obtido através da sua actividade profissional, e com a sociedade comercial que, desde início, manifestou interesse na compra; os intervenientes — vendedores/compradora — são exactamente os mesmos, ou seja é inequívoco que o negócio se realizou, a final, entre os inicialmente interessados, e nos exactos termos conseguidos pela mediação referida e, que a mediação em causa foi determinante para o negócio e sua conclusão, tendo influído no mesmo (vide escritura de compra e venda junta aos autos - doc. 7).
r. O enriquecimento sem causa funda-se no princípio normativo vigente no nosso ordenamento jurídico do não locupletamento à custa alheia, peio que nos termos do disposto no art. 473° do CC é consagrado como fonte geral e autónoma de obrigações e, consiste na obtenção de uma vantagem de carácter patrimonial e que se poderá traduzir, designadamente num aumento do activo patrimonial ou na diminuição do passivo.
s. Para que haja lugar à obrigação de restituição fundada em enriquecimento sem causa, estipula o n° 1 do art. 473° do CC que, cumulativamente, se
verifiquem os seguintes requisitos: que haja um enriquecimento, à custa de outrem, que ocorra sem causa justificativa, tendo que existir um nexo causal entre o enriquecimento e o empobrecimento, e tem que ocorrer falta de causa para a deslocação patrimonial verificada.
t. Provou-se que a referida compra sub judice foi precedida de negociações directas entre os recorridos e II entre 9-3-06 e 2-6-06 - 3 meses -, sendo que essas negociações directas foram precedidas do trabalho de mediação
imobiliária levado a cabo pela Recorrente relativamente ao imóvel em causa (vide pontos 52, 12, 14 a 36 e 39 a 47 da matéria de facto provada)
u. Ocorreu um enriquecimento no património dos recorridos, na medida em
que neste ingressou também a quantia a que a recorrente teria direito em virtude da mediação imobiliária ocorrida, ou seja a quantia de € 124.025,00, enriquecimento feito à custa da recorrente uma vez que é o seu património que suporta uma desvalorização, passando a valer menos do que valeria sem o facto gerador do enriquecimento.
v. A vantagem patrimonial assim obtida pelos recorridos não tem causa justificativa uma vez que inexiste a contrapartida pelo trabalho de medição imobiliária levado a cabo, e, demonstrado está o nexo causal entre a
actividade da recorrente e o negócio efectivamente concretizado referiu, pelo que estão preenchidos os requisitos do enriquecimento sem causa, donde a recusa no pagamento da remuneração devida pela mediação imobiliária exercida representa um indevido enriquecimento por parte dos recorridos.
w. Deveria pois, ter concluído pela efectiva e determinante intervenção da recorrente na venda do imóvel em causa e, assim ter decidido manter a decisão proferida em primeira instância.
Houve contra-alegações.
Cumpre decidir.
II - Factos provados:
1. A A. é uma sociedade comercial anónima que tem como objecto social o exercício da actividade de mediação imobiliária, para cujo exercício foi emitida a favor da mesma, pelo IMOPPI, a licença n° 5101-AMI, com início em
24-10-01 e termo em 24-10-07 (A) e B)).
2. Na sequência de um contrato celebrado em 16-9-01 com a sociedade MM - Consultoria e Gestão, Ldª, a A. está autorizada a exercer a sua actividade sob a marca "REMAX" e sob a licença de "REMAX Albufeira" (1o).
3. A A. celebrou com GG o acordo escrito, sem data, junto de fls. 36 a 38, que as partes denominaram "Contrato do Agente Comercial Associado (Contrato de Prestação de Serviços)", no qual a primeira interveio sob a designação
""REMAX Albufeira" e a segunda sob a denominação "Agente Associado", do qual faz parte o escrito denominado "Anexo B" junto de fls. 39 a 42, do qual consta, sob a epígrafe "data de início" o dia 1-2-08 (C) e D)).
4. Do art. 3°, n° 1, do acordo referido ficou a constar: "o agente associado actuará por conta e no interesse da Remax Albufeira na angariação,
celebração e execução de contratos de mediação imobiliária e prestação de serviços conexos, devendo sempre identificar-se perante terceiros como
estando ao seu serviço e com todos os requisitos legais previstos no Decreto- Lei n° 211/2004" (E).
5. GG é titular do cartão de angariação imobiliária emitido pelo INCI sob a inscrição n° 529 e com validade até 25-7-12 (F e 70º) (consta do doc. de fls.
156 que o cartão de identificação é válido desde 25-7-06 até 25-7-12).
6. No âmbito da sua actividade profissional GG tem acesso a todos os imóveis angariados pela rede de franchisados da REMAX (2o).
7. Em Abril de 2005 a referida GG foi contactada pelo advogado Dr. LL, sendo que a mesma já havia contactado alguns anos antes com esse advogado a propósito da possibilidade de venda do imóvel identificado em 33. (3º e 4o).
8. No contacto referido esse advogado transmitiu a GG que, relativamente ao seu constituinte, o R. BB, estavam reunidas as condições para a venda desse imóvel, tendo solicitado àquela outra que contactasse as demais co-herdeiras, as RR. CC, DD e FF (5º e 6o).
9. Na sequência desse contacto GG contactou a R. CC, a qual lhe forneceu o contacto da advogada Dra HH, que representava as demais co-herdeiras (7º e 8o).
10. Em contacto efectuado com essa advogada, GG recebeu da mesma a indicação de que as suas constituintes também estavam interessadas em vender o imóvel identificado em 33.Referindo que o preço correspondente à quota-parte das suas clientes era de € 1.500.000 (9º e 11°).
11. GG transmitiu à referida advogada que o Dr. LL lhe havia dito que também o seu cliente estava interessado em vender o imóvel (12°).
12. O Dr. LL havia enviado a GG os docs. juntos a fls. 568 a 581 (18°).
13. Após os contactos atrás referidos, GG contactou NN e indagou junto do mesmo se saberia de alguém interessado na compra do imóvel, perguntando- lhe se ele podia fornecer o contacto da pessoa que havia adquirido o imóvel contíguo ao prédio descrito em 33. (14º e 15°).
14. O referido NN indicou-lhe essa pessoa como sendo II identificado em 33.
e, nessa sequência, GG contactou II, dando-lhe conta do referido em 8.a 10.
(16º e 17°).
15. O referido II confirmou-lhe estar interessado em comprar o imóvel para a sua sociedade identificada em 33., facto de que GG deu conhecimento ao Dr.
LL e que transmitiu também à Dra HH (19º a 21°).
16. No dia 9-6-05, GG reuniu-se no escritório daquela, com a mesma, com II e com o filho deste e nessa reunião, a Dra HH confirmou o valor de € 1.500.000 pretendido pelas RR. CC, DD e FF, tendo II afirmado que apresentaria
posteriormente uma proposta por escrito e comprometendo-se a averiguar que valor pretendia o R. BB pela sua parte (22º a 24°).
17. Nesse mesmo dia, GG dirigiu-se ao escritório do Dr. LL, tendo-lhe transmitido os termos da reunião referida em 16. e a intenção de compra manifestada por II (25º e 26°).
18. O Dr. LL disse à GG que o valor pretendido pelo seu cliente para a alienação da sua quota-parte no imóvel era de € 400.000 e GG recebeu a
indicação de que o valor global da venda pretendido pelos proprietários era de
€ 2.400.000 (28º e 30°).
19. Na reunião de 9-6-05, GG trouxe e pretendia entregar à Dra HH para assinatura um escrito de contrato de mediação imobiliária, para que o mesmo fosse assinado por aquela outra ou pelas suas clientes (39º e 40°).
20. Durante o mês de Junho de 2005 surgiu mais uma pessoa interessada na compra, facto que GG transmitiu, em 5-7-05, aos referidos proprietários, mas essa pessoa não chegou a apresentar qualquer proposta (33º e 34°).
21. Em data concretamente não apurada mas posterior à reunião de 9-6-05 e anterior à reunião de 12-12-05, II apresentou uma proposta de aquisição do imóvel que consistia na permuta, por entrega de três apartamentos do tipo T-2, a que seria atribuído o valor de € 90.000 e no pagamento da quantia de € 240.000 (35°).
22. Essa proposta foi apresentada a GG, que a transmitiu aos Drs. LL e HH, em Outubro de 2005, mas a Dra HH declinou essa proposta, reafirmando o interesse das suas clientes em realizar o negócio, no que à respectiva parte dizia respeito, pelo valor de € 1.500.000, excluindo dessa venda as chamadas
"casas novas" (36º e 37°).
23. Após ter transmitido ao. Drs. LL e à Drª HH a proposta referida em 21., GG solicitou que fosse assinado o escrito do contrato de mediação imobiliária, o que aqueles outros recusaram (43º e 44°).
24. No dia 12-12-05, ocorreu uma reunião no escritório do Dr. LL em que intervieram o Dr. LL, II, JJ e GG (29°).
25. A partir de 2-1-06, GG deixou de conseguir contactar a Dra HH (50°).
26. GG nunca conseguiu contacto directo com as RR., à excepção do referido em 9. (51°).
27. O Dr. LL e a Drª HH sempre se apresentaram a GG como representantes dos RR. na venda do imóvel (52°).
28. GG sempre se identificou, desde o primeiro contacto e durante todas as conversações, como angariadora imobiliária ao serviço da A. (42°).
29. II recebeu instruções escritas, transmitidas pela Dra HH, no sentido de negociar directamente com as RR. através dela, sob pena de o negócio não se concretizar (53°).
30. A compra referida em 33. foi precedida de negociações directas entre aqueles e II, entre 2-3-06 e 21-6-06, tendo sido tais negociações directas
precedidas do referido nas respostas aos pontos 3º, 5º a 30º e 35º a 50º (60°).
31. Apesar do referido nas respostas aos pontos 3º a 5º, 12º, 20º, 25º a 33º, 36º, 42º 50º, o R. BB sempre declarou que não pagaria qualquer comissão a título de angariação e comercialização do mesmo prédio (67°).
32. Por escritura pública outorgada em 8-9-06, os RR. BB, aí representado por LL, CC, DD, com o consentimento do seu marido, EE, e FF venderam à
sociedade II, Ldª, aí representada por II, seu sócio-gerente, o seguinte imóvel:
"prédio urbano situado em Olhos de Água, freguesia e concelho de Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n° 7133 do Livro B-19, inscrito na matriz predial sob os arts. 3835 e 15677" (G).
33. O prédio foi vendido pelo preço de € 2.050.000 e a essa aquisição foi registada na CRP de Albufeira sob a apresentação n° 27 de 13-9-06 (H) e I));
34. A A. pratica no exercício da sua actividade uma comissão de 5%, acrescida de IVA, sobre o preço de venda dos imóveis que constam da rede de
franchisados da REMAX (54°).
III – Decidindo
1. Subjacentes à presente acção estão factos relacionados com a actividade de angariação e de mediação imobiliária, actividade que está regulamentada, tendo, aliás, sido objecto de sucessivas revisões.
Numa economia que durante muitos anos viveu (ou sobreviveu) muito à conta da construção civil e da compra e venda de imobiliário, a actividade de
mediação aproveita a diversos sujeitos, em que sobressaem os potenciais vendedores e os potenciais adquirentes, interessando que se atribua à aludida actividade o grau de fiabilidade que permita que cada um dos sujeitos tome as decisões mais adequadas aos seus interesses.
Modificada a regulamentação da actividade de mediação imobiliária pelo Dec.
Lei nº 211/04, de 20-8, do Preâmbulo deste diploma decorre que ter sido intenção do legislador reforçar o combate ao exercício clandestino e elevar o nível de profissionalização, continuando a apostar na necessária formalização do contrato, na exigência de licenciamento para as actividades
complementares de mediação e de angariação imobiliária, na
responsabilização dos agentes quando não sejam cumpridos os deveres legais ou na previsão de garantias que possam atenuar os efeitos danosos.
E é assim que, por exemplo:
- O art. 2º, nº 6, proíbe as empresas de mediação celebrar contratos com angariadores imobiliários não inscritos no IMOPPI;
- Os angariadores devem estar vinculados à mediadora imobiliária por contrato escrito (art. 4º, nºs 1 e 4);
- O art. 16º prescreve, entre outros, o dever de a mediadora se certificar da capacidade e legitimidade das partes para contratar;
- O art. 19º prevê que o contrato deve regular, além do mais, a remuneração acordada;
- O art. 24º exige que os angariadores sejam identificados com cartão conferido pela instituição pública competente.
2. Resulta claro dos autos que nenhum destes passos elementares foi
cumprido, revelando-se bem o que pode acontecer quando não são cumpridas as regras que o legislador fixou com o objectivo essencial de disciplinar a actividade de intermediação imobiliária, assegurar a regularidade da actuação
de cada um dos intervenientes e tornar seguras as obrigações e os direitos que emergem para cada um dos sujeitos.
Os efeitos estão à vista: uma arrastada discussão sobre o enquadramento jurídico da actuação de uma pessoa que é tida como “angariadora” da A.; uma longa discussão sobre as implicações na esfera jurídica da A. da actividade que a mesma desenvolveu; clara divergência sobre o enquadramento jurídico da situação, etc.
Insegurança que se manifesta também no enquadramento jurídico, sendo patente a volubilidade da posição assumida pela A. que começou por formular um inusitado pedido de “execução específica de um contrato de mediação imobiliária”, aí fundando o direito a obter a remuneração correspondente a um verdadeiro contrato de mediação imobiliária, pretensão de tal modo descabida que foi logo rejeitada na sentença da 1ª instância que passou a analisar o pedido subsidiário de condenação no pagamento de uma quantia a título de enriquecimento sem causa.
Acolhida esta pretensão de enriquecimento sem causa na 1ª instância, a mesma foi, no entanto, recusada pela Relação, à conta de que não se poderia estabelecer um nexo de causalidade adequada entre a actividade exercida pela aludida “angariadora” e a conclusão do contrato de compra e venda, o que levou a A. a invocar no presente recurso de revista simultaneamente as regras do enriquecimento sem causa e as da responsabilidade pré-contratual.
Tudo sinal de que, na realidade, a base de sustentação fáctica e jurídica da pretensão deduzida pela A. apresenta tais debilidades que impede que sobre a mesma se implante uma decisão condenatória dos RR.
3. Na presente revista importa essencialmente apurar se alguma actividade exercida pela A. relacionada com o contrato de compra e venda do prédio que pertenceu aos RR. permite, com recurso às regras do enriquecimento sem causa, que estes sejam condenados no pagamento de uma prestação
pecuniária.
Tendo sido abandonada pela A. a pretensão inicialmente formulada no sentido de se considerar celebrado, por via judicial, um contrato de mediação
imobiliária e tendo sido afastada também, logo na sentença de 1ª instância, a existência de um contrato de mediação imobiliária, ainda que informal, por não se verificar o preenchimento de todos os elementos constitutivos, com destaque para a fixação da remuneração, restou à A. lutar pela verificação dos pressupostos do enriquecimento sem causa.
Porém, apresentando este instituto natureza subsidiária, tal não significa que
“subsidiariamente” permita enquadrar todas as pretensões que não encontrem sustentação jurídica noutras normas. Tal depende da junção de quatro grandes requisitos condensados no art. 473º do CC:
a) Enriquecimento de uma parte (ainda que esse enriquecimento advenha da não realização de despesas);
b) Empobrecimento da outra parte (ainda que esse empobrecimento advenha da prestação de serviços que não foram remunerados);
c) Causalidade entre um e outro;
d) Ausência de causa justificativa para a transferência patrimonial.
Não se mostra necessário escalpelizar cada um dos referidos requisitos. Nem o caso concreto o justifica. Basta que nos quedemos pela causalidade, isto é, por apreciar se na matéria de facto provada se detecta alguma actuação da A., empresa de mediação imobiliária, que tenha sido desenvolvida em prol dos interesses dos RR.
A resposta é claramente negativa, como, aliás, já o descobriu a Relação, daí emergindo inelutavelmente a improcedência da acção.
5. Em nenhum dos factos apurados surge, com relevo determinante, qualquer nexo de causalidade entre uma actuação legítima que possa ser imputada à A.
e a compra e venda que se concretizou.
É verdade que GG, com quem o mandatário de um dos interessados entrou em contacto, sempre se identificou como “angariadora imobiliária” ao serviço da A. Mas outros factos determinam que esta referência não possa ser valorizada no sentido pretendido pela A., de modo a justificar a atribuição de uma
contrapartida pelos serviços que foram prestados.
Com efeito, relativamente à referida GG apenas ficou demonstrada a titularidade do cartão de angariadora imobiliária emitido pela entidade competente – o INCI – a partir de 25-7-06. Por outro lado, mas com mais relevo ainda, o contrato de “agente associado” celebrado com a A. apresenta como data de início 1-2-08.
Ou seja, qualquer dos elementos relevantes para efeitos de aproveitamento legítimo pela A., empresa de mediação imobiliária, de alguma actuação desenvolvida pela referida GG, como “angariadora imobliária” nos reporta a
uma data bem posterior àquela em que terminaram os contactos entre esta e alguns dos interessados, em Janeiro de 2006, sendo seguro que desde Junho a Dezembro de 2005, quando foram desenvolvidos os contactos e quando foram recebidas e trocadas informações entre a GG e os dois advogados que
representavam os interesses dos dois blocos de vendedores, nenhum título legítimo pode ser invocado que, através da aludida “angariadora”, se
repercuta positivamente na A., ainda que apenas em termos de enriquecimento sem causa.
A realidade demonstra-nos, na falta de outros elementos mais esclarecedores, que a referida GG, procurou desenvolver uma actividade de angariação que, ainda que no interesse da A., era irregular, já que para a aludida angariação e demais actos de intermediação a mesma não detinha o necessário
licenciamento que era imposto pelo art. 24º do referido diploma e cuja falta determina infracção contra-ordenacional (art. 44º, nº 1, al. c)), podendo ser alvo de comunicação quando seja verificada por notário (art. 50º).
Não se trata de um pormenor desinteressante. Ainda que o instituto do enriquecimento sem causa tenha potencialidades para cobrir uma gama de situações que não encontram específica cobertura noutros preceitos jurídicos, não pode ser utilizado para “branquear” actuações à margem de preceitos jurídicos de natureza imperativa como aqueles que regulam a actividade de mediação imobiliária e de angariadores imobiliários.
Os interesses das partes envolvidas nos contratos e os interesses mais gerais da segurança jurídica assim o impõem, sob pena de se esvaziarem de
conteúdo preceitos que, nos termos já afirmados, tiveram por objectivo assegurar adequados níveis de profissionalismo e combater o exercício clandestino de alguma dessas actividades.
6. É verdade que a actividade desenvolvida pela referida GG teve alguma influência na concretização do contrato, na medida em que foi dela que partiu a identificação daquele que realmente veio a adquirir o prédio em condições muito semelhantes às que eram inicialmente pretendidas pelos proprietários.
A factualidade apurada permite asseverar ainda que cada um dos advogados dos co-herdeiros agia no interesse dos mesmos, inclusive no que concerne aos contactos e informações que foram sendo trocadas entre ambos e que
fundamentalmente, numa primeira fase, eram veiculados através da referida
“angariadora” GG.
Todavia, a actuação desenvolvida ocorreu fora de qualquer contrato de mediação imobiliária, já que, como as partes o aceitaram, nem sequer em termos verbais se pode concluir pela conclusão de um tal contrato.
Pretendendo a aludida “angariadora” que tal contrato fosse assinado, de nenhum dos contra-interessados veio uma resposta positiva, negando-se estes terminantemente a assinar ou a pagar qualquer remuneração. Sinal claro de que o papel desempenhado pela referida “angariadora” não havia atingido o grau de aceitação que permitisse a afirmação inequívoca de um
aproveitamento em prol dos RR. dessa actividade.
Além disso, ainda que porventura fosse possível concluir que tal influência ocorrera nas relações directas entre a aludida angariadora e os mandatários dos RR., tratando-se de uma acção proposta por outra entidade, a empresa que se dedica à actividade de mediação imobiliária, e não pela pessoa que interveio como angariadora, apenas poderiam relevar as actuações que permitissem repercutir positivamente na esfera daquela a actividade desenvolvida por esta.
Ora, a falta de preenchimento dos mínimos requisitos de ordem formal e, mais do que isso, a violação clara de regras imperativas no que concerne à
“angariação” é incompatível com a atribuição de relevo jurídico favorável à A.
a partir de uma actividade com todos os sinais de “clandestinidade” exercida pela referida “angariadora”.
IV – Face ao exposto, acorda-se em julgar improcedente a revista, confirmando o acórdão recorrido.
Custas a cargo da recorrente.
Notifique.
Lisboa, 20 de Junho de 2013 Abrantes Geraldes (Relator) Bettencourt de Faria
Pereira da Silva
