São Paulo, 26 de fevereiro de 2015 - O Fundo de Investimento Imobiliário – FII BTG Pactual Corporate Office Fund (“BC Fund”), (BM&FBovespa: BRCR11), maior fundo de investimento imobiliário listado em bolsa do Brasil, anuncia hoje seus resultados referentes ao quarto trimestre (4T14) e ano de 2014.
Destaques do 4T14 e 2014
A receita de locação totalizou R$ 64,1 milhões no 4T14 comparada com R$ 68,1 milhões no 4T13. A receita de locação no ano de 2014 totalizou R$ 264,2 milhões, o que representa um aumento de 3,9% sobre o ano anterior, quando a receita de locação foi de R$ 254,2 milhões.
No 4T14, o FFO totalizou R$ 53,9 milhões (R$ 2,80/cota) e o FFO ajustado foi de R$ 55,1 milhões (R$ 2,86/cota). Em 2014, o FFO totalizou R$ 234,2 milhões (R$ 12,18/cota) e o FFO ajustado foi de R$ 239,3 milhões (R$ 12,45/cota), 7,6% maior do que em 2013.
O lucro líquido no 4T14 foi de R$ 34,7 milhões (R$ 1,80/cota), frente a R$ 28,9 milhões no 4T13, um aumento de 19,8%. O lucro líquido, desconsiderando os efeitos da reavaliação do portfolio, foi de R$ 47,8 milhões no 4T14 e R$ 210,0 milhões em 2014.
O patrimônio líquido no final de 2014 era de R$ 3,2 bilhões (R$ 164,29/cota).
O total de rendimentos distribuídos em 2014 foi de R$ 12,12/cota (R$ 233,0 milhões), correspondendo a um aumento de R$ 0,60/cota em relação a 2013, quando o total de rendimentos distribuídos totalizou R$ 11,52/cota (R$ 205,7 milhões).
Nos últimos 12 e 24 meses (base dezembro/2014) a rentabilidade do cotista, considerando rendimentos distribuídos e valorização da cota, foi de -9,9% e -15,5% respectivamente.
No final de 2014, a ABL do portfólio correspondia a 298.133 m2, uma redução de 3.909 m2 ou 1,3% se comparada a dezembro
de 2013. Esta variação foi resultado da venda dos edifícios Hicham I e II, que representaram uma redução de 13.119 m2 da
ABL total, e da aquisição de três andares do CENESP, que representaram uma ABL adicional de 9.210 m2.
No 4T14, cinco andares foram locados no Eldorado, diminuindo a vacância financeira no final do 4T14 para 9,0%, frente a 14,7% no final do 3T14.
Em 2014, 34,7% da carteira de contratos, em termos de receita contratada no início do ano, passou por revisional ou teve novas locações, o que gerou uma diminuição nominal de 0,2%. Descontando o efeito da inflação, o resultado em termos reais (leasing spread) foi de -4,7%.
Teleconferência (Português) Teleconferência (Inglês) Relação com investidores
27 de fevereiro de 2014 10h30 (BR) / 08h30 (ET) Tel.: +55 11 2188 0155 27 de fevereiro de 2014 12h00 (BR) / 10h00 (ET) Tel.: +1 646 843 6054 E-mail: contato@bcfund.com.br Tel.: +55 11 3383 2000 Apresentação e mais informações disponíveis no website www.bcfund.com.br
BC Fund
Eventos recentes – 4T14
Edifício Eldorado Business Tower (“Eldorado ou EBT”) Novos contratos de locação para cinco andares ou 10.389 m2
No dia 26 de novembro, o BC Fund anunciou a conclusão do processo de locação de quatro andares e meio do Eldorado. O contrato de locação dos andares 26º, 27º e 28º e metade do 25º andar foi celebrado com uma empresa multinacional do setor de seguros pelo prazo de 120 meses, com início ainda em novembro, e envolve a ocupação de 7.356 m². O contrato de locação do 5º andar foi celebrado com uma empresa multinacional do setor de geração de energia eólica pelo prazo de 120 meses, com início em dezembro/2014, e envolve a ocupação de 2.031 m².
Em 1º de dezembro, o BC Fund celebrou nova locação de metade do 24º andar do Eldorado com uma empresa de tecnologia pelo prazo de cinco anos, com início no mesmo mês. O contrato envolve a ocupação de 1.002 m².
CENESP
Encerramento da oferta pública do FII CENESP
No dia 10 de dezembro, o FII CENESP, do qual o BC Fund retém 77% das cotas, anunciou encerramento da oferta pública de distribuição primária de cotas do fundo com valor total de R$66,5 milhões, para a aquisição de novos ativos.
Aquisição de 3 andares
Também no dia 10 de dezembro, foi anunciada a aquisição dos andares 4º e 8º do Bloco A e do 4º andar do Bloco E do CENESP, que correspondem a 9.210 m2 de ABL, pelo valor de R$ 45,5 milhões. O pagamento da transação foi realizado no dia 22 de
dezembro, no mesmo dia que foi concretizado o registro da escritura de compra e venda do imóvel. Reavaliação do portfolio
Em novembro, foi concluída a reavaliação semestral do portfólio de imóveis do Fundo, conduzida pela CB Richard Ellis. O resultado desta avaliação gerou uma redução no valor dos ativos imobiliários de R$13,1 milhões, o que significa um decréscimo de 0,3% em relação à avaliação anterior, com data base maio de 2014. A redução teve como principal motivo um aumento das taxas de desconto e de capitalização utilizadas pelo avaliador, como resultado do movimento recente das taxas de juros da economia brasileira. Com isso, o BC Fund fechou o ano com patrimônio líquido de R$3,2 bilhões, equivalente a R$164,29/cota.
Eventos subsequentes
Política de distribuiçãoFoi anunciado ao mercado que a política de distribuição prevista no prospecto do IPO do Fundo de dezembro de 2010 vigorou até 2014, razão pela qual não serão mais convocadas assembleias gerais de cotistas para a sua deliberação. No entanto,
considerando as atuais situações de mercado e dos investimentos realizados pelo BC Fund, bem como a expectativa de geração de caixa para os próximos meses, o Fundo acredita que será possível manter a distribuição praticada nos últimos meses, que em 2014 foi de R$ 1,01 por cota por mês, o que não significa, entretanto, garantia ou promessa de rendimentos futuros.
Eldorado
Novo contrato de locação referente a 2.036 m2 com a LinkedIn
No mês de janeiro, mais um andar no Eldorado foi locado. O contrato foi assinado com a Linkedin, que já era inquilina no edifício e se expandiu em mais 2.036 m². Com isso, os novos contratos de locação no Eldorado nos últimos 3 meses totalizam 12.446 m² ou 6 andares.
Rescisão antecipada do contrato da Lenovo
Recebemos uma notificação da Lenovo solicitando a rescisão antecipada do contrato de locação referente aos andares 1º, 2º e 3º por ela ocupados no Eldorado. Esta área de 5.693 m2 será entregue em até três meses e corresponde a 1,9% da ABL e 3,2% da
receita contratada de locação do Fundo. Dado o prazo remanescente do contrato, o Fundo fará jus ao recebimento de uma multa compensatória na entrega dos andares. A ABL que ficará vaga já está em processo de comercialização.
Rescisão do contrato referente a um andar da Gerdau
Recebemos uma notificação da Gerdau solicitando a rescisão antecipada do contrato de locação referente ao andar 7º por ela ocupados no Eldorado. Esta área de 2.031 m2 será entregue no final de maio de 2015 e corresponde a 0,7% da ABL e 1,1% da
receita contratada de locação do Fundo. Dado o prazo remanescente do contrato, o Fundo fará jus ao recebimento de uma multa compensatória na entrega dos andares. A ABL que ficará vaga já está em processo de comercialização.
Brazilian Financial Center (“BFC”)
Reorganização do espaço ocupado pela BV Financeira
A BV Financeira iniciou um processo de reorganização do espaço ocupado no BFC, reduzindo a área ocupada de 10.783 m2 para
8.900 m2 em até dois meses. Esta diferença corresponde a 1.883 m2 ou 0,6% da ABL do Fundo.
Saída de locatário
Recebemos uma notificação da PDG solicitando a rescisão antecipada do contrato de locação referente aos andares 13º e 14º por ela ocupados no BFC. Esta área de 3.560 m2 será entregue no mês de março de 2015 e corresponde a 1,2% da ABL e 1,8% da
receita contratada de locação do Fundo. Dado o prazo remanescente do contrato, o Fundo fez jus ao recebimento de uma multa compensatória na entrega dos andares. A ABL que ficará vaga já está em processo de comercialização.
Torre Almirante
Renovação do contrato com a Petrobrás
No dia 12 de fevereiro, o BC Fund anunciou que o FII Prime Portfolio, cujas cotas são atualmente integralmente detidas pelo BC Fund, assinou com a Petrobras o contrato de formalização da renovação da locação da Torre Almirante. O contrato vigente representava 17,9% da receita contratada de locação e 8,3% da área bruta locável atual do BC Fund e tinha validade até o final de
fevereiro de 2015. O aditivo celebrado estende o prazo de contrato por mais 7 anos (fevereiro/2022) e define um novo valor de locação aproximadamente 13% inferior à locação atual.
Anúncio de intenção de realização de oferta pública voluntária de aquisição de ações (“OPA”) da BR Properties pelo FII Prime Portfolio
Nesta data, o FII Prime Portfolio, cujas cotas são atualmente integralmente detidas pelo BC Fund, anunciou que possui a intenção de realizar, em conjunto com outros investidores, uma oferta pública voluntária de aquisição de ações da BR Properties S.A. Maiores detalhes podem ser obtidos no fato relevante disponível no site do Fundo.
Notas:
(1) Em 2013, considera a soma dos valores mensais por cota com base no total de cotas no final de cada mês (11.000.000 cotas em janeiro e 19.224.537 cotas a partir de fevereiro).
(2) FFO ajustado é uma medida não contábil que corresponde ao lucro líquido, excluindo (adicionando) os efeitos do ganho (perda) na venda de propriedade para investimento, o ganho com valor justo de propriedade para investimento, receitas e despesas não recorrentes e despesas financeiras não caixa.
Destaques financeiros (em R$ milhões, exceto se indicado) 4T13 4T14 Var. 2013 2014 Var.
Receitas de locação 68,1 64,1 (5,9%) 254,2 264,2 3,9%
Lucro líquido 28,9 34,7 19,8% 305,9 131,8 (56,9%)
Lucro líquido / cota (R$ / cota)(1) 1,51 1,80 19,8% 16,25 6,85 (57,8%)
Lucro líquido (ex ajuste a valor justo) 48,0 47,8 (0,3%) 185,9 210,0 12,9%
Lucro líquido (ex ajuste a valor justo) / cota (R$ / cota)(1) 2,49 2,49 (0,3%) 10,03 10,92 8,9%
FFO 54,5 53,9 (1,2%) 204,0 234,2 14,8%
FFO / cota (R$ / cota)(1) 2,84 2,80 (1,2%) 11,02 12,18 10,6%
FFO ajustado 61,5 55,1 (10,5%) 222,4 239,3 7,6%
FFO ajustado / cota (R$ / cota)(1) 3,20 2,86 (10,5%) 12,05 12,45 3,3%
Patrimônio líquido 3.259,6 3.158,3 (3,1%) 3.259,6 3.158,3 (3,1%)
Patrimônio líquido / cota (R$ / cota) 169,55 164,29 (3,1%) 169,55 164,29 (3,1%)
Endividamento bruto 552,3 511,8 (7,3%) 552,3 511,8 (7,3%)
Endividamento líquido (caixa líquido) (212,8) (197,7) (7,1%) (212,8) (197,7) (7,1%)
Destaques operacionais 4T13 4T14 Var. 2013 2014 Var.
ABL do portfólio (m2) 302.041 298.133 (1,3%) 302.041 298.133 (1,3%)
Receita contratada de locação mensal (R$ milhões) 24,2 23,2 (4,3%) 24,2 23,2 (4,3%)
Vacância financeira (final do período) 1,5% 9,0% 7,5 p.p. 1,5% 9,0% 7,5 p.p.
Inadimplência 0,0% 0,9% 0,9 p.p. 0,0% 0,2% 0,2 p.p.
Leasing spread 4,5% (10,2%) (14,7 p.p.) 14,6% (4,7%) (19,3 p.p.)
% Carteira negociada 5,4% 14,1% 8,7 p.p. 30,6% 31,6% 1,0 p.p.
Destaques de mercado 4T13 4T14 Var. 2013 2014 Var.
Número total de cotas 19.224.537 19.224.537 0,0% 19.224.537 19.224.537 0,0%
Valor de mercado 2.573,2 2.097,4 (18,5%) 2.573,2 2.097,4 (18,5%)
Preço da cota - Final do período (R$ / cota) 133,85 109,10 (18,5%) 133,85 109,10 (18,5%)
Preço da cota - Média do período (R$ / cota) 135,43 108,67 (19,8%) 141,20 122,49 (13,2%)
Volume financeiro médio diário (R$ milhões) 3,91 3,61 (7,8%) 5,24 3,43 (34,5%)
Quantidade de cotistas 17.997 17.600 (2,2%) 17.997 17.600 (2,2%)
Total de Pessoas Físicas 17.834 17.439 (2,2%) 17.834 17.439 (2,2%)
Total de Pessoas Juridicas 163 161 (1,2%) 163 161 (1,2%)
% das cotas detidas por Pessoas Fisicas 70% 76% 5,7 p.p. 70% 76% 5,7 p.p.
Comentários do Gestor
O ano de 2014 foi o primeiro da história do fundo em que tivemos que enfrentar vacância relevante no portfolio. Após anos com ocupação sempre próxima a 100%, no início de 2014 houve um crescimento da vacância do BC Fund, especialmente pela saída de inquilinos do Eldorado, atingindo o máximo histórico de 14,7% no 3T14. Através de um trabalho forte de busca de inquilinos, mais de 13 mil m2 de ABL foram locados no Eldorado, diminuindo a vacância financeira para 9,0% ao final de 2014. Vale ressaltar que, apesar deste movimento de vacância, a gestão ativa do Fundo permitiu a manutenção de uma taxa inferior à vacância média da cidade de São Paulo, que continuou ascendente no 4T14, enquanto a vacância financeira do portfolio do BC Fund apresentou uma queda de 5,7 p.p.
Apesar da menor taxa de ocupação média em relação a 2013, o FFO ajustado atingiu R$ 239,3 milhões (R$ 12,45/cota) em 2014, o que representa um aumento de 7,6% em relação ao FFO ajustado do ano anterior. Esta geração de caixa operacional significou um valor R$ 0,33/cota superior à distribuição de resultados aos cotistas no ano, que totalizou R$ 12,12/cota.
Como parte da estratégia de reciclagem do portfolio, concluímos em setembro de 2014 a venda dos ativos Hicham I e II, localizados na cidade de Campinas/SP. O valor de venda de R$ 74,5 milhões representou um ganho superior a 70% do preço de aquisição e é acima do valor de avaliação registrado no balanço do Fundo.
Na frente de aquisições, continuamos com a estratégia de consolidar a participação em ativos de potencial conhecido. Em dezembro, foi anunciada a aquisição de 3 andares do CENESP por R$ 45,5 milhões. Além do valor atrativo, o imóvel possui qualidades e especificações técnicas para atender empresas de grandes porte a um custo de locação competitivo, em uma região no eixo de maior crescimento do mercado de escritórios de São Paulo.
Com relação a novos investimentos, julgamos acertada a decisão de ter segurado o caixa para esperar por novas oportunidades, uma vez que, na nossa percepção, os preços estão mais atrativos hoje do que meses atrás. O BC Fund tem uma posição de caixa de mais de R$ 700 milhões para ser investido em novas oportunidades de aquisição, além do potencial de alavancagem. Estes recursos vêm gerando um retorno atrativo superior a 11% a.a. líquido de impostos, o que é acima do custo médio da dívida.
Desempenho operacional
Composição do portfolio de ativos
A área bruta locável (ABL) no final de 2014 representa uma redução de 3.909 m2 ou 1,3% se comparada a dezembro de 2013.
Esta variação foi resultado da venda dos edifícios Hicham I e II, que representaram uma redução de 13.119 m2 da ABL total, e da
aquisição de três andares do CENESP, que representaram uma ABL adicional de 9.210 m2.
Portfolio de ativos (com base na receita contratada em dez/2014)
Por tipo de ativo
Por localização
Por setor de atuação dos inquilinos
Por concentração de inquilinos
Em dezembro de 2014, o principal inquilino era a Petrobras, com aproximadamente 18% da receita contratada de locação.
Excluindo a Petrobras, nenhum inquilino representa mais do que 7% da receita contratada de locação. O Fundo possuía, em dezembro de 2014, 72 contratos
de locação. AAA 39,6% A 34,5% B 25,9% São Paulo 61,9% Rio de Janeiro 31,3% Brasília 6,8% Financeiro 27,7% Óleo/Gás 20,2% Telecom 10,9% Multi-Setores 9,1% Auto 5,9% Outros 26,2%
Venda dos Hicham I e II – Setembro/2014
No dia 4 de setembro, foi anunciada a venda dos edifícios Hicham I e II por R$ 74,5 milhões. A transação está alinhada com a estratégia do fundo de manter uma reciclagem eficiente do portfólio de imóveis. Os imóveis vendidos totalizam 13.119 m2 de área
bruta locável, ou seja, 4,3% da ABL do BC Fund, há época da aquisição, e a renda mensal contratada destes ativos era de R$ 676,9 mil, o que representava 3,0% da receita contratada. Como parte da transação, foi realizado o resgate antecipado dos recebíveis securitizados relativos ao contrato de locação do Hicham II, no valor total de R$11,7 milhões.
Hiacham I e II
Localização: Campinas – SPDestaques: o valor da venda de R$74,5 milhões representa: (i) cap rate de 10,9% sobre a renda;
(ii) a venda representou um ganho de capital de mais de 70%, além do rendimento mensal (imóveis foram adquiridos em 2008 e 2009 ao
cap-rate de 14%);
(iii) Valor superior à avaliação patrimonial realizada em maio de 2014.
Aquisição de três andares do CENESP – Dezembro/2014
No dia 10 de dezembro, foi anunciada a aquisição, no valor de R$ 45,5 milhões, dos andares 4º e 8º do Bloco A e do 4º andar do Bloco E, totalizando 9.211 m2 de ABL. A transação está alinhada com a estratégia do fundo de aumentar a participação em ativos
cujo potencial já é conhecido. O imóvel possui uma localização estratégica no eixo de crescimento do mercado de escritórios em São Paulo.
CENESP
Localização: São Paulo – SPDestaques:
(i)O FII CENESP passou a deter 61.410 m2 de ABL, consolidando sua participação
para 29% do total do empreendimento e permitindo maior controle sobre a oferta de espaços vagos no futuro, poder negocial com inquilinos atuais e potenciais e poder de decisão no condomínio;
(ii) A transação foi realizada a um valor inferior a R$ 5.000 /m2, ou seja, menor que o
custo de reposição do ativo;
Receita Contratada de Locação
A receita contratada mensal de locação, em dezembro de 2014, era de R$ 23,2 milhões, o que representa um decréscimo de 4,3% em relação a dezembro de 2013, quando a receita mensal contratada era de R$ 24,2 milhões. Se comparada ao fim do trimestre anterior (3T14), a receita contratada mensal cresceu 7,6%, positivamente impactada (i) pelos ajustes pela inflação; (ii) pela aquisição de três andares do CENESP e (iii) pela redução da vacância do portfolio.
A receita contratada de locação é uma medida não contábil que corresponde ao valor total dos contratos de locação vigentes no mês de referência, desconsiderando descontos, carências, multas e outros ajustes que impactam a receita contábil de locação.
Evolução mensal da receita contratada de locação (em R$ milhões)
Renovações e Revisões
O equivalente a 17,6% da receita contratada de locação passou pelo processo de renovação, revisão ou teve novos contratos em 4T14 e 34,7% da receita passou por este processo em 2014, resultando em uma diminuição nominal de 7,8% e 0,2%, respectivamente. Descontando o efeito da inflação, o resultado real (leasing spread) foi de -10,2% no 4T14 e -4,7% em 2014. O valor do leasing spread foi impactado principalmente pelos novos contratos de locação de áreas vagas e não por revisionais de contratos existentes. As atuais condições de mercado vêm exigindo uma maior flexibilidade dos preços a fim de atrair novos locatários. Mesmo neste cenário mais competitivo, como fruto dos esforços e da estratégia adotada pelo Gestor no processo de locação, cinco andares foram absorvidos no Eldorado neste ultimo trimestre, diminuindo a vacância financeira ao final de dezembro para 9,0%, frente a 14,7% em 3T14.
24,2 24,4 23,6
22,5 21,9 21,9 22,3 22,3 22,3 21,6 21,8 22,6 23,2
Composição da carteira em dezembro/2014
Leasing spread 4T14
Leasing spread 2014
(por índice de reajuste)
(17,6% da Receita)
(34,7% da Receita)
Cronograma de reajustes por inflação
Cronograma de vencimento de contratos
(% da receita contratada)
(% da receita contratada)
O único contrato a vencer no Rio de Janeiro em 2015 era o contrato de locação da Petrobras na Torre Almirante, que representa 17,9% da receita contratada de locação de dezembro/2014. Dado que, em fevereiro de 2015, este contrato foi renovado até 2022, os contratos com vencimento até o fim de 2017, após esta renegociação, representam apenas 29,4% da receita contratada total de dezembro/2014. IGP-M 97% IPCA 2% IGP-DI 1% -7,8% -10,2% -2,5%
Nominal Inflação Resultado real
-0,2%
-4,7% -4,5%
Nominal Inflação Resultado real 27% 27% 25% 21% 1T15 2T15 3T15 4T15 8,2% 2,5% 5,7% 16,4% 45,5% 17,9% 1,4% 5,0% 24,4% 6,9% 5,7% 0,9% 6,6% 0,2% 47,3% 52,7% 2015 2016 2017 até 2017 após 2017 Outros RJ SP
Vacância
No 4T14, cinco andares foram locados no Eldorado, diminuindo a vacância financeira no final do 4T14 para 9,0%, frente a 14,7% no final do 3T14. A vacância financeira de dezembro de 2014 (9,0%) corresponde a três andares e meio do Edifício Eldorado, dois andares e meio do CENESP, três andares do Flamengo Park Tower e três andares do Brazilian Financial Center.
Vacância financeira e física do portfolio
Composição da vacância financeira
Composição da vacância física
Inadimplência
Devido à elevada qualidade do portfólio e dos inquilinos, a inadimplência percebida pelo Fundo sempre foi consideravelmente baixa. No 4T14 a provisão para devedores duvidosos representou 0,9% da receita contratada total do trimestre e 0,2% da receita contratada total de 2014. O Fundo já tomou as devidas providencias para ressarcir este valor.
1,5% 1,5% 4,9% 10,8% 13,4% 14,0% 14,0% 14,1% 13,8% 14,7% 14,7% 10,6% 9,0% 1,5% 1,5% 3,6% 7,2% 9,0% 9,4% 9,4% 9,4% 9,7% 10,5% 10,9% 8,3% 7,6%
dez-13 jan-14 fev-14 mar-14 abr-14 mai-14 jun-14 jul-14 ago-14 set-14 out-14 nov-14 dez-14
Vacância financeira Vacância física
BFC 29,3% CENESP 14,7% Eldorado 45,2% Flamengo 10,8% 1,3% 2,7% 1,0% 4,0% BFC 23,6% CENESP 34,0% Eldorado 34,6% Flamengo 7,8% 0,6% 2,6% 2,6% 1,8%
% da receita potencial de áreas vagas
Desempenho financeiro
Receita
A receita de locação totalizou R$ 264,2 milhões em 2014, o que representa um aumento de 3,9% em relação ao ano anterior. A receita de propriedades para investimento, que incluem os efeitos da reavaliação e a venda de ativos no período, totalizaram R$269,0 milhões em 2014. Os principais eventos que impactaram a receita do Fundo foram:
A reavaliação semestral dos ativos, que teve um efeito negativo no ano de 2014 (R$ 78,2 milhões); A venda dos Hicham I e II que totalizou R$ 74,5 milhões;
Multas recebidas por rescisão antecipada de contratos de locação (R$9,1 milhões) ao longo de 2014.
Receita de locação (R$ milhões)
(1)Notas:
(1) Não é feita distinção entre receita bruta e líquida, pois não há qualquer tributação sobre a receita de locação nem sobre o ganho de capital na venda de ativos e/ou na reavaliação. 68,1 64,1 4T13 4T14 -5,9% 254,2 264,2 2013 2014 3,9%
(em R$ '000) 4T13 4T14 Var. 2013 2014 Var.
Receita de propriedades 48.456 50.638 4,5% 380.814 269.049 (29,3%) Receitas de aluguel 68.109 64.090 (5,9%) 254.206 264.220 3,9% (-) Provisão - liquid. duvidosa - (585) n.a. 92 (585) (735,9%) Multas e juros recebidos 274 258 (5,8%) 1.893 9.154 383,6% Ajuste a valor justo (19.907) (13.125) (34,1%) 124.648 (78.219) (162,8%) Vendas de propriedade - - n.a. - 74.500 n.a. Descontos concedidos (20) - (100,0%) (25) (21) (16,0%)
Avaliação do portfólio
Semestralmente, nos meses de maio e novembro, é realizada uma reavaliação completa dos ativos do portfólio do Fundo, cujo resultado é utilizado para definir o valor contábil das propriedades do BC Fund.
As avaliações de maio e novembro de 2014 foram conduzidas pela CB Richard Ellis, que utilizou um ou mais dos métodos listado a seguir para a determinação de valor, dependendo das características dos imóveis e do mercado: (i) comparativos diretos de dados de mercado; (ii) método da renda por capitalização direta; e (iii) método da renda por fluxo de caixa descontado.
Com base na avaliação de novembro de 2014, o valor do portfolio do Fundo era de R$ 3,1 bilhões.
O valor do portfólio em dezembro de 2014 representa um cap rate de 9,1% sobre a receita atual contratada e de 10,0%, considerando a receita potencial das áreas atualmente vagas.
Evolução do valor do portfólio (R$ milhões)
3.153,1
2,3
3.090,3 3.056,7
dez-13 Aquisições, vendas e
investimentos 1o SemestreReavaliação mai-14 Aquisições, vendas einvestimentos 2o SemestreReavaliação dez-14 (65,1)
(13,1) (20,5)
Custos e Despesas
O custo das propriedades para investimento está relacionado (i) ao custo histórico e investimentos feitos nas propriedades vendidas e (ii) às remarcações a mercado com base em laudos de avaliação feitos em maio e novembro de todos os anos. O valor de R$73,6 milhões de custo de propriedades de investimento em 2014 é consequência da venda dos edifícios Hicham I e II.
A despesa de comissões está relacionada (i) aos serviços de intermediação para renovação e/ou revisão de contratos de locação, (ii) à corretagem para a comercialização de áreas vagas e (iii) à corretagem para a compra e venda de ativos. O crescimento em 2014 em relação ao ano anterior é consequência de comissão paga aos corretores envolvidos na venda dos imóveis Hicham I e II.
A despesa de administração dos imóveis está relacionada aos serviços de gerenciamento das propriedades e corresponde a um percentual da receita gerada por cada imóvel.
As despesas de condomínio, reparos, manutenção e conservação são incorridas pelo Fundo para cobrir tais despesas devidas pelas áreas vagas de seu portfólio. Em 2014, as áreas vagas no CENESP, Eldorado, Flamengo Park Tower e Brazilian Financial Center geraram R$ 7,3 milhões de despesas para o Fundo. O forte crescimento em relação ao ano anterior é consequência do maior nível de vacância do portfolio, dado que tais despesas são incorridas pelo inquilino enquanto as áreas estão locadas.
A despesa de gestão refere-se aos serviços de gestão do BTG Pactual e corresponde a 1,5% a.a. sobre o valor de mercado do Fundo, conforme valor de negociação das cotas na BM&FBovespa, a ser calculado e provisionado diariamente e pago mensalmente.
A taxa de administração do Fundo refere-se aos serviços de administração do BTG Pactual e corresponde a 0,25% sobre o valor total de ativos do Fundo no último dia útil do mês imediatamente anterior ao mês de seu pagamento e adicionado os valores pagos ao escriturador do Fundo.
(em R$ '000) 4T13 4T14 Var. 2013 2014 Var.
Custo das Propriedades para Investimento - - n.a. - (73.600) n.a.
Custo de propriedades para investimento vendidas - - n.a. - (40.798) n.a. Reversão de ajuste a valor justo de propriedades vendidas - - n.a. - (32.802) n.a.
Custos / Despesas dos Imóveis (1.688) (2.348) 39,1% (4.758) (12.455) 161,8%
Despesa de comissões (706) (368) (47,9%) (1.389) (3.156) 127,2% Despesa de administração - Imóvel (581) (431) (25,8%) (2.130) (1.971) (7,5%) Despesas de condomínio (200) (1.292) 546,0% (893) (5.452) 510,5% Despesas de reparos, manutenção e conservação (201) (257) 27,9% (346) (1.876) 442,2%
Despesas Administrativas (16.714) (11.368) (32,0%) (52.914) (55.421) 4,7%
Taxa de gestão (9.375) (7.881) (15,9%) (36.974) (34.415) (6,9%) Taxa de administração (2.815) (2.588) (8,1%) (10.564) (9.646) (8,7%) Outras despesas operacionais (4.524) (899) (80,1%) (5.376) (11.360) 111,3%
As outras despesas/receitas operacionais em 2014 totalizaram aproximadamente R$ 11,4 milhões. Nesta linha, são classificadas despesas diversas, tais como taxa de fiscalização da CVM, custódia, BM&FBovespa, auditoria, reavaliação dos ativos, tributos diversos, assessoria legal, custas de cartórios, entre outras. O forte crescimento em 2014 em relação ao ano anterior é consequência do recolhimento de R$ 8,8 milhões a título de Imposto de Renda sobre o lucro auferido desde a primeira alienação de cotas de outros FIIs, ocorrido em julho/14, em decorrência da Solução de Consulta COSIT 181.
Resultado Financeiro
A despesa com juros e correção monetária por aquisições e captação de recursos totalizou R$ 13,2 milhões no 4T14, sendo que no mesmo período de 2013 o valor auferido foi de R$ 23,4 milhões. A redução de 43,4% é decorrente do menor saldo de obrigações por aquisição de imóveis e do processo de renegociação dos passivos realizado ao longo de 2013, gerando uma redução no custo ponderado das obrigações de aproximadamente 2,0 pontos percentuais ao ano. Além disso, em agosto de 2014, houve o resgate antecipado de recebíveis securitizados relativos ao contrato de locação do Hicham II no valor de R$11,7 milhões, o que também impactou positivamente as despesas sobre captação e aquisição de imóveis.
As receitas financeiras no 4T14 apresentaram um decréscimo, principalmente em função da queda na receita com certificados de recebíveis imobiliários (CRI) em função do menor volume de investimentos neste ativo, devido ao uso dos recursos para adquirir ativos e pré-pagar obrigações onerosas e da marcação a mercado de cotas de outros FIIs e CRIs, que gerou um resultado financeiro não caixa negativo de R$ 6,1 milhões no 4T14.
Uma parcela menor do caixa de curto prazo está investida em cotas de fundos de renda fixa com liquidez diária, o que gerou um resultado de R$ 1,4 milhão no 4T14.
(em R$ '000) 4T13 4T14 Var. 2013 2014 Var.
Despesas sobre captação e aquisição de imóveis (23.364) (13.233) (43,4%) (79.177) (53.948) (31,9%)
Despesas com juros (16.400) (12.057) (26,5%) (60.789) (48.881) (19,6%) Despesas com correção monetária (6.964) (1.176) (83,1%) (18.388) (5.067) (72,4%)
Ativos financeiros de natureza imobiliária 20.634 11.090 (46,3%) 70.510 61.652 (12,6%)
Certificados de recebivéis imobiliários (CRI) 5.894 31 (99,5%) 18.077 16.652 (7,9%) Letras de crédito imobiliário 17.851 15.287 (14,4%) 63.369 50.328 (20,6%) Rendimentos de Cotas de Fundos Imobiliários 1.669 1.858 11,3% 5.336 8.425 57,9% Resultado/ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI (4.780) (6.086) 27,3% (16.272) (13.753) (15,5%)
Outros Ativos Financeiros 404 1.408 248,3% 1.914 3.504 83,0%
Receitas com certificados de depósitos bancários 67 - (100,0%) 101 - (100,0%) Receitas com cotas de fundo de renda fixa 540 1.834 239,6% 2.362 4.385 85,6% Despesas com IR sobre aplicações financeiras (203) (426) 109,9% (549) (881) 60,5%
Lucro líquido
O lucro líquido do 4T14 totalizou R$ 34,7 milhões (R$ 1,80/cota), um aumento de 19,8% em relação ao 4T13, quando o lucro foi de R$ 28,9 milhões (R$ 1,51/cota). Esta variação ocorreu principalmente devido a um impacto negativo menor na reavaliação dos ativos.
O lucro líquido de 2014 totalizou R$ 131,8 milhões (R$ 6,85/cota), uma diminuição de 56,9% em relação a 2013, quando o lucro foi de R$ 305,9 milhões (R$ 16,25/cota). A variação negativa ocorreu devido à queda do valor do portfolio após reavaliação dos ativos realizada em maio e novembro de 2014. Desconsiderando os efeitos das reavaliações, o lucro líquido ajustado de 2014 foi 12,9% superior a 2013, totalizando R$210,0 milhões (R$ 10,92/cota).
Lucro Líquido (R$ milhões)
Lucro Líquido por Cota (R$/cota)
Notas:
(1) Para 2013, considera a soma dos valores mensais por cota com base no total de cotas no final de cada mês (11.000.000 cotas em janeiro e 19.224.537 cotas a partir de fevereiro).
48,0 47,8 -19,0 -13,1 28,9 34,7 4T13 4T14
Lucro líquido (ex-Valor Justo) Valor Justo
-0,3% 19,8% 2,5 2,5 -1,0 -0,7 1,5 1,8 4T13 4T14 -0,3% 19,8% 185,9 210,0 120,0 -78,2 305,9 131,8 2013 2014 -56,9% 12,9% 10,0 10,9 6,2 -4,1 16,2 6,9 2013 2014 -57,7% 8,9%
FFO e FFO ajustado
O FFO do Fundo totalizou R$ 234,2 milhões em 2014, o que representa um crescimento de 14,8% em relação a 2013. O FFO não é uma medida reconhecida pelas práticas contábeis adotadas no Brasil e sua metodologia pode mudar se comparada com outras empresas. No quarto trimestre, os principais efeitos que influenciaram o FFO, partindo do lucro líquido, foram:
O resultado da reavaliação semestral dos ativos;
O resultado de ajuste a valor justo de CRI e cotas de outros FII.
Os gestores do fundo consideram que os efeitos contábeis do ajuste de correção monetária sobre saldo devedor das obrigações não tem efeito caixa. Portanto, para a análise do fluxo de caixa das operações, os gestores calculam o FFO ajustado, que desconta do FFO os efeitos não caixa sobre o endividamento. O valor das despesas financeiras não caixa em 2014 representaram R$ 5,1 milhões e o FFO ajustado totalizou R$ 239,3 milhões, ou R$ 12,45/cota, valor 7,6% maior que no ano anterior em termos nominais e 3,3% maior em R$/cota.
Notas:
(1) Para 2013, considera a soma dos valores mensais por cota com base no total de cotas no final de cada mês (11.000.000 cotas em janeiro e 19.224.537 cotas a partir de fevereiro).
(em R$ '000, exceto se indicado) 4T13 4T14 Var. 2013 2014 Var.
Lucro líquido 28.946 34.665 19,8% 305.917 131.761 (56,9%)
(-) Reavaliação de ativos 19.907 13.125 (34,1%) (124.648) 78.219 (162,8%) (+) Reavaliação de ativos (minoritários) (903) - (100,0%) 4.645 - (100,0%) (-) Resultado de venda de ativos - - n.a. - (900) n.a. (-) Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI 4.780 6.086 27,3% 16.272 13.753 (15,5%) (+) Despesas não-recorrentes 1.816 - (100,0%) 1.816 11.380 526,8%
(=) FFO 54.546 53.876 (1,2%) 204.002 234.213 14,8%
FFO / cota (R$ / cota)(1) 2,84 2,80 (1,2%) 11,02 12,18 10,6% (+) Despesas financeiras não-caixa 6.964 1.176 (83,1%) 18.388 5.067 (72,4%)
(=) FFO ajustado 61.510 55.052 (10,5%) 222.390 239.280 7,6%
Obrigações e disponibilidades
As obrigações por aquisições de imóveis e por captações de recursos no final do 4T14 totalizaram R$ 511,8 milhões e o Fundo possuía uma posição de caixa e equivalentes de R$ 709,6 milhões.
O nível de alavancagem, em dezembro de 2014, se manteve em patamares confortáveis, com LTV de 13,7%.
A totalidade das obrigações do Fundo é corrigida por taxas fixas indexadas à TR, sofrendo impacto limitado ao aumento na taxa de juros.
O fluxo de amortizações continua confortável, com parcelas pequenas nos próximos anos.
LTV
(em R$ '000) Custo Prazo orig. 3T14 4T14
Obrigações por aquisições de imóveis 515.657 511.829
Brazilian Financial Center TR + 9,32% aa 12 anos 246.264 245.863 Eldorado Business Tower TR + 10,17% aa 10 anos 269.393 265.966
Obrigações por captação de recursos - -Endividamento bruto 515.657 511.829
(-) Disponibilidades e aplicações financeiras livres (625.941) (626.936) (-) Cotas de outros FIIs (Mercado) (88.666) (82.631)
Endividamento líquido (198.950) (197.738)
13,7% 13,7%
Índice de Reajuste
Cronograma de amortização (R$ milhões)
Patrimônio líquido
Evolução do patrimônio (R$ milhões)
O patrimônio líquido no 4T14 totalizou R$ 3,2 bilhões (R$ 164,29/cota), correspondendo a uma diminuição de 0,7% em relação ao 3T14.
O valor patrimonial da cota passou de R$ 165,51/cota em setembro de 2014 para R$ 164,29/cota no final de dezembro de 2014. TR 100% 24 28 31 35 394 2015 2016 2017 2018 + 2019 3.182 3.158 3T14 4T14 R$ 165,51 / cota R$ 164,29 / cota (0,7%)
Distribuições
No 4T14, o valor distribuído por cota foi de R$ 1,01/cota/mês, o que representou um total de rendimentos distribuídos pelo fundo de R$ 3,03/cota no trimestre. O valor total distribuído em 4T14 foi de R$58,3 milhões, um valor 5,2% maior do que no 4T13, quando os rendimentos distribuídos aos cotistas totalizaram 55,4 milhões (R$2,88 /cota). A distribuição em 2014 foi de R$ 12,12/cota enquanto o FFO ajustado por cota, que é uma medida de geração de caixa operacional do fundo, foi deR$ 12,45/cota. No dia 30 de dezembro, foi anunciado ao mercado que a política de distribuição prevista no item “IX – Estratégia de Investimentos do Fundo e Política de Distribuição” do prospecto da oferta pública do Fundo, datado de 07/12/2010, vigorou até 2014, razão pela qual não serão mais convocadas assembleias gerais de cotistas para a sua deliberação. No entanto, considerando as atuais situações de mercado e dos investimentos realizados pelo BC Fund, bem como a expectativa de geração de caixa para os próximos meses, o Fundo acredita que será possível manter a distribuição praticada nos últimos meses, que em 2014 foi de R$ 1,01 por cota por mês, o que não significa, entretanto, garantia ou promessa de rendimentos futuros.
Evolução da distribuição mensal de rendimentos (R$/cota/mês)
0,50
0,67
0,83
0,96 1,01
Mercado de capitais
Nos últimos 12 e 24 meses (base dezembro/2014), o retorno das cotas do BC Fund (BRCR11), considerando rendimentos distribuídos e o valor da cota, foi de -9,9% e -15,5%. Nos mesmos períodos, o Ibovespa registrou variações de -2,9% e -18,0%, respectivamente.
No trimestre, a rentabilidade foi de -5,2%, enquanto o Ibovespa e o IFIX apresentaram variações de -7,6% e -6,0%, respectivamente.
Desempenho da cota no mercado (Base 100 – Dezembro/2010)
Valor patrimonial vs. Valor de mercado
Retorno dos últimos 3, 12 e 24 meses (base dez/14)
60 80 100 120 140 160 180dez-10 mar-11 jun-11 set-11 dez-11 mar-12 jun-12 set-12 dez-12 mar-13 jun-13 set-13 dez-13 mar-14 jun-14 set-14 dez-14
Base 10 0 = Dez/2 01 0
BC Fund BC Fund (com proventos) IBOVESPA IFIX
100,30 100,61 114,00 151,00 155,10 149,65 138,31 122,00 137,80 122,40 128,12 122,64 118,31 109,1 -3% -32% -26% -7% -12% -9% -19% -29% -28%-26% -29%-34% jan-11 m ar -11 m ai-11 jul-11 set-11 no v-11 jan-12 m ar -12 m ai-12 jul-12 set-12 no v-12 jan-13 m ar -13 m ai-13 jul-13 set-13 no v-13 jan-14 m ar -14 m ai-14 jul-14 set-14 no v-14
Valor Patrimonial (a) Valor de Mercado (b) (b) / (a) -1
-15,5% -9,9% -5,2% -18,0% -2,9% -7,6% -15,1% -2,8% -6,0% -20% -15% -10% -5% 0% Últimos 24 M Últimos 12 M Últimos 3 M BRCR11 IBOVESPA IFIX
O valor de fechamento da cota de R$ 109,10, em 30 de dezembro de 2014, representava:
Desconto de 33,6% com relação ao valor patrimonial da cota.
Distribuição de rendimentos anualizada de 11,7% a.a. Cap rate implícito do portfólio de 14,1% (considerando a
receita contratada de dezembro/2014). Se for considerada a receita potencial das áreas vagas, o cap rate implícito seria de 15,5%.
Valor médio de R$ 6,636/m2 de ABL.
Avaliação a mercado
Neste quarto trimestre de 2014, a negociação em bolsa das cotas do BRCR11 registrou um volume médio diário de R$ 3,6 milhões e no ano, este valor foi de R$ 3,5 milhões.
Volume diário de negociação na BM&FBovespa (R$ milhões)
Dez-14 Dez-13
Valor patrimonial [R$ / cota] 164,29 169,55
Valor da cota (fechamento) [R$ / cota] 109,10 133,85
Desconto ao valor patrimonial [%] (33,6%) (21,1%)
Distribuição mensal [R$ / cota] 1,01 0,96
Rentabilidade mensal [% a.m.] 0,93% 0,72%
Rent. anual (linear) [% a.a.] 11,1% 8,6% Rentabilidade anualizada [% a.a.] 11,7% 9,0%
Quantidade de cotas [#] 19.224.537 19.224.537
Valor de mercado [R$ mi] 2.097,4 2.573,2
Dívida líquida (caixa líquido) [R$ mi] (197,7) (212,8)
Participação minoritários [R$ mi] 78,7 82,9
Enterprise Value [R$ mi] 1.978,4 2.443,3
Receita contratada (Set/2014) [R$ mi] 23,2 24,2
Cap rate implícito [%] 14,1% 11,9% Cap rate potencial áreas vagas [%] 15,5% 12,1%
ABL do portfolio [m2] 298.133 302.041
Valor médio por m2 [R$ / m2] 6.636 8.089
2, 8 4, 4 2, 4 4, 6 2, 5 4, 0 4, 2 1, 8 1, 3 2, 6 2, 8 2, 3 1, 0 2, 9 3, 0 3, 7 3, 0 3, 4 3, 4 6, 0 3, 1 1, 3 2, 5 1, 6 2, 7 3, 6 3, 8 1, 9 3, 6 4, 7 5, 0 4, 8 3, 9 3, 7 3, 0 5, 1 3, 8 3, 6 2, 3 1, 9 7, 9 2, 5 2, 6 5, 7 3, 7 5, 3 7, 9 6, 8 3, 4 2, 8 5, 7 2, 7 4, 0 6, 9 3, 8 7, 6 7, 1 3, 4 2, 0 1, 1 1, 1 1, 6
1-out 6-out 9-out 14-out 17-out 22-out 27-out 30-out 4-nov 7-nov 12-nov 17-nov 21-nov 26-nov 1-dez 4-dez 9-dez 12-dez 17-dez 22-dez 29-dez Média Outubro: 3.0 Média Novembro: 3.7
Demonstrações Financeiras Consolidadas
DRE Consolidada
(R$ '000) 4T13 4T14 Var. 2013 2014 Var.
Receitas Propriedades para Investimento 48.456 50.638 4,5% 380.814 269.049 (29,3%)
Receitas de aluguel 68.109 64.090 (5,9%) 254.206 264.220 3,9%
Reversão provisão para crédito de liquidação duvidosa - - n.a. 106 - (100,0%) (-) Provisão para créditos de liquidação duvidosa - (585) n.a. (14) (585) 4078,6% Receitas de multas e juros recebidos 274 258 (5,8%) 1.893 9.154 383,6% Receitas de vendas de propriedade para investimento - - n.a. - 74.500 n.a. Descontos concedidos (20) - (100,0%) (25) (21) (16,0%) Ajuste a valor justo (19.907) (13.125) (34,1%) 124.648 (78.219) (162,8%)
Custo Propriedades para Investimento - - n.a. - (73.600) n.a.
Custo de propriedades para investimentos vendidas - - n.a. - (40.798) n.a. Reversão de ajuste a valor justo de propriedades vendidas - - n.a. - (32.802) n.a.
Despesas juros e atualização monetária (23.364) (13.233) (43,4%) (79.177) (53.948) (31,9%)
Despesas de juros com captação de recursos (855) - (100,0%) (8.272) (483) (94,2%) Despesas de atualização monetária com captação de recursos (280) - (100,0%) (767) (650) (15,3%) Despesas de juros com obrigações por compra de imóveis (15.545) (12.057) (22,4%) (52.517) (48.398) (7,8%) Despesas de atualização monetária com obrigações por compra de imóvel (6.684) (1.176) (82,4%) (17.621) (4.417) (74,9%)
Despesas administrativas dos imóveis (1.688) (2.348) 39,1% (4.758) (12.455) 161,8%
Despesas de comissões (706) (368) (47,9%) (1.389) (3.156) 127,2% Despesa de administração - Imóvel (581) (431) (25,8%) (2.130) (1.971) (7,5%) Despesas de condomínio (200) (1.292) 546,0% (893) (5.452) 510,5% Despesas de reparos, manutenção e conservação (201) (257) 27,9% (346) (1.876) 442,2%
Resultado líquido de propriedades para investimento 23.404- 35.057 49,8% 296.879 129.046 (56,5%)
Certificados de recebivéis imobiliários (CRI) 5.894 31 (99,5%) 18.077 16.652 (7,9%) Letras de crédito imobiliário 17.851 15.287 (14,4%) 63.369 50.328 (20,6%) Rendimentos de Cotas de Fundos Imobiliários 1.669 1.858 11,3% 5.336 8.425 57,9% Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI (4.780)- (6.086) 27,3% (16.272) (13.753) (15,5%)
Resultado líquido de ativos financeiros de natureza imobiliária 20.634- 11.090 (46,3%) 70.510 61.652 (12,6%) Resultado líquido de atividades imobiliárias 44.038- 46.147 4,8% 367.389 190.698 (48,1%)
Receitas com certificados de depósitos bancários 67 - (100,0%) 101 - (100,0%) Receitas com cotas de fundo de renda fixa 540 1.834 239,6% 2.362 4.385 85,6% Despesas com IR sobre aplicações financeiras (203) (426) 109,9% (549) (881) 60,5%
Total outros ativos financeiros 0 404 1.408 248,3% 1.914 3.504 83,0%
Despesa de consultoria/gestão (9.375) (7.881) (15,9%) (36.974) (34.415) (6,9%) Taxa de administração - Fundo (2.815) (2.588) (8,1%) (10.564) (9.646) (8,7%) Outras despesas operacionais (4.524) (899) (80,1%) (5.376) (11.360) 111,3%
Total de receitas(despesas) operacionais (16.714) (11.368) (32,0%) (52.914) (55.421) 4,7%
Lucro Líquido Antes da Participação dos Minoritários 0 27.728 36.187 30,5% 316.389 138.781 (56,1%)
Participação Minoritários 0 1.218 (1.522) (225,0%) (10.472) (7.020) (33,0%)
Lucro líquido do exercício 28.946 34.665 19,8% 305.917 131.761 (56,9%)
Quantidade de cotas no final do período 19.224.537 19.224.537 0,0% 19.224.537 19.224.537 0,0% Lucro líquido por cota - R$ 1,51 1,80 19,8% 15,91 6,85 (56,9%)
Balanço Patrimonial Consolidado
ATIVOS (R$ '000) 2013 % sobre
Ativo Total 2014
% sobre
Ativo Total Variação
Circulante 704.117 17,9% 658.511 17,3% (6,5%) Disponibilidades 2 0,0% - 0,0% (100,0%) Aplicações Financeiras 679.902 17,2% 631.616 16,6% (7,1%) Aluguéis a receber 23.365 0,6% 18.043 0,5% (22,8%) Devedores diversos 848 0,0% 8.852 0,2% 943,9% Não Circulante 85.123 2,2% 86.339 2,3% 1,4% Aplicações financeiras 85.123 2,2% 86.339 2,3% 1,4%
Propriedades para Investimento 3.153.070 80,0% 3.056.653 80,4% (3,1%)
Edificações 3.153.070 80,0% 3.056.653 80,4% (3,1%)
TOTAL DO ATIVO 3.942.310 100,0% 3.801.503 100,0% (3,6%)
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO (R$ '000) 2013 % sobre
Passivo + PL 2014
% sobre
Passivo + PL Variação
Circulante 107.153 2,7% 92.718 2,4% (13,5%)
Rendimentos a distribuir 20.103 0,5% 20.031 0,5% (0,4%)
Impostos e contribuições a recolher 106 0,0% 121 0,0% 14,2%
Provisões e contas a pagar 7.004 0,2% 7.548 0,2% 7,8%
Obrigações por captação de recursos 1.624 0,0% - 0,0% (100,0%) Obrigações por aquisição de imóveis 77.876 2,0% 65.018 1,7% (16,5%) Negociação e intemediação de valores 440- 0,5% - 0,0% (100,0%) Não circulante 492.696 12,5% 471.732 12,4% (4,3%)
Provisões e contas a pagar 16.533 0,4% 16.533 0,4% 0,0%
Obrigações por recursos em garantia 3.409 0,1% 8.388 0,2% 146,1% Obrigações por captação de recursos 10.181 0,3% - 0,0% (100,0%) Obrigações por aquisição de imóveis 462.573- 11,7% 446.811 11,8% (3,4%) TOTAL DO PASSIVO 599.849- 15,2% 564.450 14,8% (5,9%) Patrimônio Líquido 3.259.555 82,7% 3.158.314 83,1% (3,1%)
Cotas integralizadas 1.973.069 50,0% 1.973.069 51,9% 0,0%
Gastos com colocação de cotas (38.806) (1,0%) (38.806) (1,0%) 0,0%
Reserva de contingência 19.174 0,5% 29.212 0,8% 52,4%
Ajuste de avaliação a valor justo 1.041.941 26,4% 1.017.097 26,8% (2,4%)
Lucros (prejuízos) acumulados 264.177- 6,7% 177.742 4,7% (32,7%) Participação dos Minoritários 82.906- 2,1% 78.739 2,1% (5,0%) TOTAL DO PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 3.942.310 100,0% 3.801.503 100,0% (3,6%)
Fluxo de Caixa Consolidado
(R$ '000) 2013 2014 Variação
Recebimento de renda de aluguéis 250.880 266.949 6,4%
Recebimento de multas rescisórias - 8.818 n.a.
Recebimento de receitas financeiras 91 237 160,4% Recebimento de outras receitas operacionais 401 18 (95,5%)
Recebimento de multas e juros 517 - (100,0%)
Pagamento/recebimento de reembolso de despesas operacionais (250) (1.223) 389,2% Recebimento condominiais (indevidamente) 1.458 - (100,0%)
Pagamento de despesas com comissões (1.389) (3.156) 127,2%
Pagamento de despesas com IPTU - (2.241) n.a.
Pagamentos de despesas de consultoria (382) (433) 13,4%
Pagamentos de despesas de gestão (37.835) (34.748) (8,2%)
Pagamento de taxa de administração - Imóvel (2.527) (2.055) (18,7%) Pagamento de taxa de administração - Fundo (10.136) (9.729) (4,0%) Compensação de IR s/ aplicação financeira (228) 2 (100,9%)
Pagamentos (recebimentos) diversos (2.732) (21.472) 685,9%
Caixa líquido das atividades operacionais 197.868 200.967 1,6%
Aplicação em cotas de fundos de renda fixa (30.779) (16.279) (47,1%)
Benfeitorias e custas de registros (10.201) (55.536) 444,4%
Venda de imóveis para renda 370 74.500 20035,1%
Aquisição de letras de créditos imobiliários (1.012.754) (799.300) (21,1%)
Resgate de letras de crédito imobiliário 548.854 775.705 41,3%
Aquisição de cotas de fundos (50.551) (93.281) 84,5%
Recebimento de rendimentos de fundos imobiliários investidos - 8.403 n.a. Venda de cotas de fundos imobiliários - - n.a. Aquisição de certificados de recebíveis imobiliários (200.620) - (100,0%) Venda de certificados de recebíveis imobiliários 53.714 142.968 166,2% Juros recebidos de letras de créditos imobiliários 17.415 11.624 (33,3%) Amortização de certificados de recebíveis imobiliários 15.049 8.984 (40,3%)
Caixa líquido das atividades de investimentos (669.503) 57.788 (108,6%)
Cotas integralizadas 1.266.579 76.624 (94,0%)
Gastos com colocação de cotas (38.901) (1.230) (96,8%)
Pagamento de juros e atualiz. monetária com obrig. aquisição de imóveis (43.127) (55.364) 28,4% Pagamento com juros e atualização (captação de recursos) (1.746) (1.324) (24,2%) Pagamento do principal com obrigações por aquisição de imóveis (434.998) (26.063) (94,0%) Pagamento do principal com obrigação por captação de recursos (100.638) (11.446) (88,6%) Captação de recursos (novas emissões) - - n.a.
Pagamento de recompra de CCI - - n.a.
Rendimentos pagos (204.349) (239.967) 17,4%
IRRF sobre rendimentos pagos (20) 15 (175,0%)
Caixa líquido das atividades de financiamento 442.800 (258.755) (158,4%)
Variação líquida de caixa e equivalentes de caixa (28.835) - (100,0%)
Caixa e equivalentes de caixa - início do exercício 28.837 - (100,0%)
Anexo A – Portfolio de ativos
Imóveis Classif. Participação Cidade Data de aquisição ABL (m²)
Receita contratada (Dez-2014)
R$/m²
Beneditinos B 100% Rio de Janeiro dez-12 6.971 370.187 53,1
Brazilian Financial Center A 100% São Paulo mar-10 40.268 4.428.953 126,8
Burity B 100% São Paulo abr-11 10.550 604.369 57,3
Cargill A 100% São Paulo dez-08 10.626 884.392 83,2
CENESP B 29% São Paulo 2008-2009-2014 61.410 2.358.831 43,9
Eldorado Business Tower AAA 69% São Paulo abr-09 45.400 5.002.283 133,2
Flamengo A 100% Rio de Janeiro out-08 7.670 832.852 141,1
Montreal A 100% Rio de Janeiro dez-07 6.439 699.080 108,6
Polidoro A 100% Rio de Janeiro dez-12 10.660 1.166.909 109,5
SIA Sul B 100% Brasília dez-12 55.965 1.583.800 28,3
Torre Almirante AAA 60% Rio de Janeiro fev-09 24.881 4.186.136 168,2
Transatlântico B 32% São Paulo mar-08 4.734 326.750 69,0
Volkswagen B 100% São Paulo jan-08 12.560 767.485 61,1
TOTAL 298.133 23.212.027 84,3
Eldorado
Business Tower AlmiranteTorre Financial CenterBrazilian CENESP Cargill
Transatlântico Ed. Montreal FlamengoTowers Volkswagen EdifícioBurity
Anexo B – Sobre o Fundo
O BC Fund é, atualmente, o maior fundo de investimento imobiliário listado em bolsa do Brasil, em termos de patrimônio líquido. Suas cotas vêm sendo negociadas em mercado organizado da BM&FBOVESPA desde seu IPO, ocorrido em dezembro de 2010. O BC Fund foi constituído em junho de 2007 e, desde então, adota uma gestão ativa de sua carteira, com o objetivo primordial de investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisição de imóveis comerciais de escritórios ou direitos relativos a imóveis, prontos ou em fase final de construção.
O portfólio do BC Fund é composto por 13 imóveis de escritórios localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, concentrado em edifícios comerciais corporativos de alta qualidade (Classe AAA e A). Os imóveis são locados por uma variedade de empresas nacionais e multinacionais. O BC Fund possui participação de controle na maioria dos empreendimentos, o que lhe permite participar ativamente na gestão dos referidos bens. Além disso, o BC Fund detém em bases consolidadas outros ativos como cotas de outros Fundos Imobiliários, Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), cujos rendimentos também são isentos de tributação ao Fundo.
O BC Fund possui uma política de gestão ativa baseada em quatro pilares: (i) negociação competente dos contratos de locação a valor de mercado na periodicidade mínima permitida pela legislação; (ii) investimento em expansão, melhorias e retrofits dos imóveis almejando maiores valores de locação e menor taxa de vacância; (iii) eficiente reciclagem da carteira atual de imóveis com aumento de renda e realização de ganho de capital e; (iv) alavancagem positiva na aquisição de novos imóveis, de maneira a flexibilizar a disponibilidade dos recursos em caixa e maximizar retorno ao cotista.
Os fundos de investimentos imobiliários são veículos estruturados de investimento, que têm como escopo principal o investimento em desenvolvimento no setor imobiliário. Dentre as principais vantagens que o investimento em um FII proporciona, destaca-se a isenção de 100% dos impostos incidentes sobre as receitas e lucros dos ativos com lastro imobiliário, que possibilitam a obtenção de rendimentos potencialmente superiores aos experimentados pelas sociedades que atuam no mesmo setor, as quais se sujeitam a uma tributação de 9,25% sobre a receita e 34% sobre o lucro real. Ademais, as distribuições de resultados do FII aos investidores pessoa física são isentas de tributação, desde que atendidos certos requisitos previstos na legislação em vigor. Ainda no que se refere às vantagens potenciais que o investimento em cotas de um FII proporciona, quando comparado ao investimento em sociedades atuantes no setor imobiliário, merecem destaque: (i) a economia decorrente do não recolhimento de impostos, encargos trabalhistas e/ou do pagamento de bônus a executivos, visto ser vedada a contratação direta de empregados pelo FII; (ii) a maior previsibilidade e constância no fluxo caixa de um FII, dado que suas receitas são decorrentes substancialmente de aluguéis dos imóveis integrantes de seu patrimônio; (iii) previsibilidade e capacidade de suportar as despesas relativas aos prestadores de serviços do FII, cujas remunerações são normalmente fixadas como um percentual de variáveis financeiras do próprio Fundo; (iv) proteção ao patrimônio na vedação do FII em constituir ônus reais sobre os imóveis integrantes de sua carteira ou de coobrigar-se sob qualquer transação; e (v) previsibilidade de distribuição de resultados. O atual patamar de distribuição de R$ 1,01 por cota ao mês (12,12 por cota ao ano), valor 102% superior ao valor distribuído em janeiro de 2011, logo após o IPO.
Não obstante ser vedado aos FIIs contrair dívidas, existe a possibilidade de os FIIs adotarem estratégias de alavancagem de seu ativo, visto lhes ser permitido, por exemplo, comprar imóveis a prazo ou ceder o fluxo de contratos de direitos de crédito futuros. Nessas operações, as garantias oferecidas não oneram os cotistas, tampouco implicam na criação de qualquer obrigação contra o BC Fund, que não é coobrigado pela solvência dos créditos cedidos.
As aquisições do BC Fund são selecionadas por meio do monitoramento constante do mercado imobiliário de escritórios nas regiões em que ele atua; da realização de diligências rigorosas sobre os imóveis e da capacidade da Administradora (controlada
pelo Banco BTG Pactual) e da Gestora (também controlada pelo Banco BTG Pactual) de originar e recomendar as melhores oportunidades de investimento. O frequente investimento no mapeamento de oferta e demanda do mercado de escritórios comerciais, permite ao BC Fund identificar oportunidades de aquisição de imóveis com grande potencial de valorização.
Estrutura Organizacional do Fundo
FII – BC Fund
Eldorado Business
Tower Montreal
CENESP Brazilian Financial Center
Cargill Transatlântico Flamengo PolidoroGeneral Volkswagen SIA Sul
Burity Beneditinos Torre
Almirante 100%
Propriedade direta do imóvel Participação através de outros FIIs
77%
FII Prime Portfolio (Fundo privado)
FII CENESP (Listado na BM&FBovespa)
Anexo C – Glossário
ABL - Área Bruta Locável: Refere-se à área efetivamente locada e, portanto geradora de receita. É usada como base para o cálculo das métricas relacionadas à área do portfolio.
Área BOMA: Principal método de medição de área adotado para a comercialização de áreas de lajes corporativas. Permite uma melhor comparação de áreas entre empreendimentos, levando em conta espaços que tenham tanto uma utilização exclusiva da unidade autônoma quanto os que servem de suporte geral do condomínio.
Cap rate: Corresponde à receita mensal de um imóvel anualizada (12 meses) dividida pelo valor do imóvel. CDB: Certificado de Depósito Bancário.
CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários.
FFO – Funds From Operations: Medida não contábil correspondente ao lucro líquido, excluindo (adicionando) os efeitos do ganho (perda) na venda de propriedade para investimento, o ganho com valor justo de propriedade para investimento e receitas e despesas não recorrentes. O FFO é calculado pelos administradores do Fundo e não possui um significado padrão e pode não ser comparável a medidas com títulos semelhantes fornecidas por outros fundos ou por companhias atuantes no mesmo segmento. FFO Ajustado: Corresponde ao FFO somado às despesas financeiras não caixa, relacionadas à correção monetária sobre o saldo do endividamento.
FII: Fundo de Investimento Imobiliário. LCI: Letra de Crédito Imobiliário.
Leasing Spread: Incremento real (acima da inflação) do valor de locação no final do período sobre o valor de locação correspondendo à mesma área no início do período, em decorrência dos contratos negociados nas revisões ou novas locações. LTV – Loan to Value: corresponde ao valor do endividamento bruto sobre o valor total de ativos deduzido das participações minoritárias.
IGP-M: Índice Geral de Preços de Mercado, publicado mensalmente e apurado pela Fundação Getúlio Vargas. IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado mensalmente pelo IBGE.
IPO – Initial Public Offering: Oferta Pública Inicial das cotas. O Fundo realizou seu IPO em dezembro de 2010.
Market Cap: Corresponde ao valor patrimonial no mercado secundário obtido pela quantidade de cotas multiplicado pelo valor de fechamento da cota no último dia útil do período correspondente.
Receita Contratada de Locação: Medida não contábil que corresponde ao valor total dos contratos de locação vigentes no mês de referência, desconsiderando descontos, carências, multas e outros ajustes que impactam a receita contábil de locação.
Vacância Financeira: Percentual estimado que representa a potencial locação mensal de áreas vagas sobre a locação total mensal do portfólio somada à potencial locação mensal das áreas vagas.
Valor Patrimonial da Cota: Corresponde ao valor do patrimônio líquido contábil do fundo dividido pelo número de cotas em circulação.
