Identificação do Imóvel
Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário ELIANE GRAÇA
URBINDER MAGALHÃES Nº CPF / CNPJ 98364979787 Nome Empreendimento EDIFICIO CRYSTAL
Valor Compra Venda R$ 631.000,00 Data Venda N° Controle Interno 1330.23001.037-9 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 43244
Logradouro R RANGEL PESTANA Nº 256 Andar BLOCO 2 Complemento AP 1403
Bairro CENTRO Cidade NOVA IGUACU UF RJ CEP 26255-200 Latitude -22.762979 Longitude -43.455342
Caracterização da Região
Região
Residencial Industrial
Comercial Outro - Descrever Abaixo
Infraestrutura
Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública
Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado
Fossa Cisterna/Poço Artesiano
Tipo Pavimentação: Asfalto
Restritivos:
Favela Risco Ambiental
Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo
Serviços Públicos e Comunitários
Metrô Centro
Comercial Escola
Segurança Ônibus Rede Bancária
Lazer Coleta de
Lixo Clínicas/Hospitais
Aeroporto Shopping Parque
Outro -Descrever Abaixo
Análise da Região do Bairro
Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela
Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente
Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%
Tendência do Uso do Terreno Comercial Industrial Residencial
Limites do Bairro
Vizinho aos bairros de Jardim Alvorada, Bairro da Luz, Chacrinha e Califórnia.
Padrão da Região:
Alto Médio-alto Baixo
Médio Médio-baixo
Fatores Valorizantes
Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo
Terreno
Topografia
Plana Aclive
Desnível Pronunciado Declive
Formato
Regular Irregular
Dimensões
Área (em m²): 2.283,00 m² Testada (Frente): m Lado Direito: m
Fração Ideal: 0,775100 % Fundos m Lado Esquerdo: m
Tipo de Implantação
Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:
Tipo do Acompanhante
Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo
Condomínio / Imóvel Avaliado
Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado
N° Andares Tipo: 17 Unidades Por Andar: 4 Nº Total de Unidades: 72 N° de Elevadores: 2 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano
Descrição dos Andares Pavimento térreo, 05
pavimentos de garagem elevados, pavimento de uso comum, 17 pavimentos tipo com 04 apartamentos por andar e 18º / 19º pavimentos com 04 apartamentos de cobertura duplex.
Uso do Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio
Alto Médio-alto Médio
Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel
Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica
Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins
Tipo Imóvel Avaliado
Casa Apartamento Galpão
Sobrado Loja Sala
Comercial Outro - Descrever
Abaixo
Indício Ocupação Imóvel
Habitado Desabitado
Idade Aparente Anos 3
Ano Construção 2011
Estado Conservação Imóvel
Bom Regular
Ruim Em Construção
Padrão Acabamento Imóvel
Alto Normal
Baixo Mínimo
Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria
Fachada Granito / Textura / Pele vidro Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios 3 Dimensões Área Privativa: 90,05 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 90,05 m²
Área Averbada: m² Área não Averbada m²
Nº Vagas Garagem
Cobertas 2 Descobertas 0 Privativas 2
Face Imóvel
Sul Norte Leste Oeste
Manifestações sobre a garantia
Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?
Sim Não
O local possui predominância de edificações residenciais unifamiliares, prédios residenciais multifamiliares e edificações/prédios de uso comercial. A região apresenta bom potencial de compra e venda.
QUESTÕES COMPLEMENTARES
Sim NãoData da Vistoria: 27/07/2017
1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?
A área utilizada nos cálculos avaliatórios de 90,05 m² foi obtida através de Quadro de Áreas / Planta, constantes em sites de divulgação do Empreendimento e confirmadas por corretores da região.A área de 114,20 m² constante na Certidão do Registro de Imóveis / IPTU, trata-se de área total, conforme descrito no IPTU e nesta, provavelmente, estão incluídas partes comuns.Na área padrão de 81,25 m² constante no IPTU provavelmente não estão incluídas paredes.
3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?
A área utilizada nos cálculos avaliatórios de 90,05 m² foi obtida através de Quadro de Áreas / Planta, constantes em sites de divulgação do Empreendimento e confirmadas por corretores da região.A área de 114,20 m² constante na Certidão do Registro de Imóveis / IPTU, trata-se de área total, conforme descrito no IPTU e nesta, provavelmente, estão incluídas partes comuns.Na área padrão de 81,25 m² constante no IPTU provavelmente não estão incluídas paredes.
4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas?
6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?
11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?
14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?
Observações Finais
Topografia: Acidentada.Não foi realizada vistoria interna do imóvel.As descrições internas do prédio foram obtidas através de sites de divulgação do Empreendimento.A área utilizada nos cálculos avaliatórios de 90,05 m² foi obtida através de Quadro de Áreas / Planta, constantes em sites de divulgação do Empreendimento e confirmadas por corretores da região.A área de 114,20 m² constante na Certidão do Registro de Imóveis / IPTU, trata-se de área total, conforme descrito no IPTU e nesta, provavelmente, estão incluídas partes comuns.Na área padrão de 81,25 m² constante no IPTU provavelmente não estão incluídas paredes.O imóvel foi estimado em bom estado de conservação.O prédio está localizado em condomínio fechado com 02 blocos e possui numeração suplementar pela Rua Ivan Vigné nº 400.
Amostras:
Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno1 Logradouro Rua Rangel Pestana Nº 256 Andar 8º Complemento bl. 02 apto. 803 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Centro Cidade Nova Iguacu UF RJ CEP 26.255-200 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Sala/3 quartos Fonte de Informações Sublime Imóvel - Anderson Telefone (21) 97646-5242
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 3 Ano Construção 2011 Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
610.000,00
Data Venda /
Oferta 27/07/2017 Valor m² R$ 6.774,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00
Área do Terreno (em m²) 2.283,00
Área da Edificação (m²) 90,05 Área Privativa 90.05 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100
2 Logradouro Rua Rangel Pestana Nº 256 Andar 14º Complemento bl. 02 apto. 1401 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Centro Cidade Nova Iguacu UF RJ CEP 26.255-200 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Sala/3 quartos Fonte de Informações Helio Joaquim Telefone (21) 99729-1193
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 3 Ano Construção 2011 Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
690.000,00
Data Venda /
Oferta 06/07/2017 Valor m² R$ 7.097,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00
Área do Terreno (em m²) 2.283,00
Área da Edificação (m²) 97,22 Área Privativa 97.22 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100
3 Logradouro Rua Rangel Pestana Nº 256 Andar 9º Complemento bl. 02 apto. 901 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Centro Cidade Nova Iguacu UF RJ CEP 26.255-200 Latitude 0 Longitude 0
Descrição Sala/3 quartos Fonte de Informações Ferraz Brandão Imobiliária
- Diego Telefone (21) 99351-5252
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 3 Ano Construção 2011 Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
620.000,00
Data Venda /
Oferta 13/07/2017 Valor m² R$ 6.377,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00
Área do Terreno (em m²) 2.283,00
Área da Edificação (m²) 97,22 Área Privativa 97.22 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100
4 Logradouro Rua Rangel Pestana Nº 256 Andar 4º Complemento bl. 02 apto. 402 Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Centro Cidade Nova Iguacu UF RJ CEP 26.255-200 Latitude 0 Longitude 0
Descrição Sala/3 quartos Fonte de Informações Ferraz Brandão Imobiliária
- Diego Telefone (21) 99351-5252
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 2 Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 3 Ano Construção 2011 Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
650.000,00
Data Venda /
Oferta 27/06/2017 Valor m² R$ 7.275,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00
Área do Terreno (em m²) 2.283,00
Área da Edificação (m²) 89,35 Área Privativa 89.35 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100
5 Logradouro Rua Ivan Vigné Nº 264 Andar 2º Complemento bl. 02 apto. 203 Proximidade do Imóvel km Bairro Centro Cidade Nova Iguacu UF RJ CEP 26.255-158 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Sala/2 quartos Fonte de Informações Órion imobiliária - Josildo Telefone (21) 2667-5750
Status Vendido Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 5 Ano Construção 2011 Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
380.000,00
Data Venda /
Oferta 15/02/2017 Valor m² R$ 5.268,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00
Área do Terreno (em m²) 4.502,84
Área da Edificação (m²) 72,14 Área Privativa 72.14 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100
6 Logradouro Av. Abílio Augusto Távora Nº 550 Andar 11º Complemento bl. 04 apto. 1105 Proximidade do Imóvel km Bairro Jardim Alvorada Cidade Nova Iguacu UF RJ CEP 26.265-090 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Sala/3 quartos Fonte de Informações Órion imobiliária - Josildo Telefone (21) 2667-5750
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 3 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
450.000,00
Data Venda /
Oferta 01/06/2017 Valor m² R$ 5.598,00 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)
Área da Edificação (m²) 80,38 Área Privativa 80.38 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 100
Tabela de homogenização
Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III
Metodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área (m²) Valor (R$) Dados Iniciais (R$/m²) (1) (2) (3) (4) (5) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 90,05 610.000,00 6.774,00 1 1 1 1 0.8 5.419,00 Amostra 2 97,22 690.000,00 7.097,00 1 1 1 0.9 0.9 5.749,00 Amostra 3 97,22 620.000,00 6.377,00 1 1 1 1 0.9 5.739,00 Amostra 4 89,35 650.000,00 7.275,00 1 1.05 1 0.95 0.8 5.805,00 Amostra 5 72,14 380.000,00 5.268,00 1 1.1 1.06 1 1 6.142,00 Amostra 6 80,38 450.000,00 5.598,00 1 1.05 1.05 1 0.9 5.555,00 Fatores:
(1) - Localização, (2) - Fator Idade e Estado Conservação, (3) - Fator Vaga / Terreno, (4) - Fator Padrão de Construção, (5) - Fonte
MÉDIAS DAS AMOSTRAS 5.735,00 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 4.015,00 Valor Máximo 7.456,00
Cálculo Valor Avaliação
Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00
Área da Edificação (m²): 90,05 Valor m²: R$ 5.735,00 Valor Edificação: R$ 516.437,00
Valor de Liquidez: R$ 360.000,00 Valor Imóvel: R$ 515.000,00
Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 515.000,00
Avaliação para Garantia de Financiamento
Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real
Valor Edificação R$ 515.000,00 Valor por extenso: quinhentos e quinze mil reais Valor do(s)
Anexo(s) Valor por extenso:
Valor do(s)
Anexo(s) Valor por extenso:
Unidades Autônomas
N° da Matrícula Quantidade Unidades
Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor
43244 0 Indefinido
Valor Imóvel R$ 515.000,00 Valor por extenso: quinhentos e quinze mil reais
Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador
Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:
Nome da Empresa Brasplan Rio Planejamento, Administração e Participação Ltda. Nome do Avaliador Antônio José Dias de Lemos CREA / CAU 45.259-D/RJ
Local e Data
Rio de Janeiro 31/07/2017
"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".
LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.
“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.
Representação Vista da Rua Descrição
Data Foto 27/07/2017
Representação Identificação Numérica Descrição Data Foto 27/07/2017 Representação Fachada Descrição Data Foto 27/07/2017
