EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO

EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO

REGIONAL III JABAQUARA - SAO PAULO - SP

Processo nº:1000412-80.2015.8.26.0003

Classe

– Assunto: Execução de Título Extrajudicial

Exequente: Leonardo Müller e Outro

Executado: Luiz Fernando Rodrigues dos Santos e Outro

RICARDO CARDOSO, Perito Judicial, nomeado às fls. 247 nos autos do

processo em referência, vem, mui respeitosamente, apresentar à V.Exa.,

o resultado de seu trabalho consubstanciado no seguinte

I

– PRELIMINARES

1. Do Objetivo da Perícia

No R. Despacho de fls. 247, o MM. Juízo nomeou este signatário para a

avaliação de um bem imóvel.

Conforme fls. 229, o imóvel encontra-se Penhorado.

2. Dos Documentos

Para o desenvolvimento do trabalho a perícia examinou os documentos

juntados aos autos.

II - DO DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO

1. Do Objeto da Avaliação

O imóvel refere-se a Matricula n. 20.472

– Ficha 01 – Livro 02 do

Registro Geral do 14º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo.

Contribuinte 049.033.0038-2

2. Da Localização

3. Das Características Construtivas

Trata-se de um imóvel do tipo sobrado, em alvenaria, de dois

pavimentos, com lote no meio da quadra e de formato retangular ao

nível da rua.

Possui os seguintes acabamentos:

Piso Térreo da Casa Principal

 Sala de Estar e Jantar

Piso em granito com relevo; paredes parte lisas e parte com textura, sob

pintura látex; teto com acabamento em gesso, com detalhes

decorativos; colunas revestidas com mármore; lareira.

 Lavabo

Piso em granito, paredes com azulejo de primeira linha, pia em mármore

com iluminação embutida.

 Copa e Cozinha

Piso em granito e paredes com azulejo de primeira linha; armários sob

medida; pia em granito, com gabinete.

 Área de Lazer

Churrasqueira, fornos a lenha e de pizza, piscina aquecida com cascata.

Cobertura da piscina é móvel.

 Dependência Fundos (Térreo)

Sala de lazer com piso vinilico, banheiro , lavanderia e vestiário da

piscina.

 Dependência Fundos (Altos)

Sala de lazer e escritório, e acesso a área externa.

 Área Externa (Coberta)

Piso em cerâmica e paredes lisas e decoradas.

Piso Superior da Casa Principal

Acesso por escada com revestimento em granito.

 Suíte master

Paredes com textura, espelho no teto e piso em taco, closet, banheiro

com banheira e acabamentos em mármore carrara.

 4 dormitórios, sendo 3 suítes:

Piso em granito e azulejos de primeira linha até o teto. Todas as suítes

com banheira e armários sob medida.

Instalações Especiais: Imóvel possui instalação para CFTV, alarme e

interfone.

Garagem com capacidade para 6 veículos.

Acabamentos das paredes externas: em granito e pedra.

4. Do Setor, Quadra, Área e Padrão Construtivo

Dados da Planta Genérica:

Setor: 049 / Quadra: 033

Áreas (*):

 Lote

392,00m

2

(*) Dados extraídos da Matrícula do Imíovel – fls. 238

 Construção (**):

307,00m2

(**) Dados extraídos da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, a seguir

Padrão Construtivo:

Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel

5. Estudo das Restrições e da Região

5.1. Do Zoneamento

Após consultar os mapas e textos das Leis e Decretos Municipais que

definem o Zoneamento do Município de São Paulo, àqueles aos quais

temos acesso, constatou-se que o terreno está enquadrado em zona

ZER-1

– Zona Exclusivamente Residencial, conforme figura abaixo.

Mapa do Zoneamento da Região - fonte: Site da Prefeitura de São Paulo

5.2. Das Características Da Região

5.2.1. Do Logradouro

O trecho fronteiriço ao imóvel apresenta-se pavimentado

em asfalto e possui 01 pista de rolamento com

aproximadamente 10,00 metros de largura, com tráfego

nos dois sentidos.

5.2.2. Do Tipo De Ocupação Circunvizinha

Trata-se de região ocupada por imóveis residenciais.

5.2.3. Da Infraestrutura Urbana

O local é servido por asfalto, guias e sarjetas, passeio,

redes de águas pluviais, água potável, esgoto, redes de

energia elétrica domiciliar e pública e rede telefonica.

Região dotada de serviços de transporte coletivo,

constituído por linhas de ônibus municipais nas

imediações.

6. METODOLOGIA

6.1.

Normas de Avaliação

As diretrizes para a avaliação de bens em geral encontram-se na

norma NBR 14.653, partes 1 e 2, publicada pela da ABNT

(Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Em determinadas especificidades, adota-se, também, a Norma

para Avaliação de Imóveis Urbanos, publicada pelo IBAPE/SP.

No caso de parâmetros conflitantes, entre as normas da ABNT e

do IBAPE/SP, serão adotadas as diretrizes da norma da ABNT.

6.2.

Métodos de Avaliação

Os métodos para identificar o valor de mercado de um bem, são:

a) Método Comparativo Direto de Dados Mercado: identifica o

valor do bem por comparação com valores de outros bens,

denomi

nados “amostras” os quais possuem atributos

semelhantes; mediante a transposição dos parâmetros desses,

devidamente homogeneizados por fatores, para a unidade

avaliada.

b) Método Involutivo: identifica o valor do bem com base no

aproveitamento eficiente, tanto com relação às suas

características quanto com as condições de mercado da

região.

c) Método Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatório dos

valores de todos os componentes.

d) Método de Capitalização de Renda: Identifica o valor do bem

com base na capitalização da sua renda líquida viável.

6.2.1. Método Empregado

Considerando a disponibilidade de elementos amostrais,

semelhantes ao avaliado, a perícia adota o Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado.

6.3.

Fatores de Homogeneização

A adoção do método comparativo prevê, em função da localização

e aspectos construtivos das amostras, a adoção de fatores que

permitem a homogeneização de valores em relação ao imóvel que

se está comparando.

O(s) fator(es) empregado(s) neste trabalho foi(ram):

 Fator Padrão Construtivo;

 Fator Localização

 Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de

Conservação

_{– (Foc): O fator é obtido, levando-se em}

conta, o tipo de construção, acabamento e estado de

conservação da edificação.

7. Avaliação

Para apuração do valor de mercado a perícia realizou uma pesquisa de

mercado. Foram analisados dados de 14 elementos comparativos, todos

eles informados no anexo I.

Dos elementos pesquisados, após o processo de saneamento, foram

descartados aqueles cujos valores extrapolavam os limites normativos.

Após o processo de saneamento, citado acima, restaram os elementos

1,4,6,7,8 e 11. Elementos estes, que serviram de base para os cálculos.

7.1. Homogeneização de Valores

Amostra Área Construída - m2 Valor do Imóv el R$ Valor do m2 R$ / m2 - Vu Fator Oferta Desc 10% no Valor da Oferta Valor do m2 após Homogeneização (R$/m2) - Vuh 1 244,00 960.000,00 3.934,43 0,9 4.626,61 4 230,00 1.500.000,00 6.521,74 0,9 4.372,95 6 140,00 1.200.000,00 8.571,43 0,9 5.220,10 7 290,00 2.500.000,00 8.620,69 0,9 5.909,18 8 190,00 1.700.000,00 8.947,37 0,9 6.213,17 11 150,00 1.060.000,00 7.066,67 0,9 4.487,02 30.829,04 3.596,72 5.138,17 6.679,63 Limite Máximo Total Limite Mínimo Valor Médio do m2

7.1.1. Validação Estatística dos Cálculos

Média Aritmética do conjunto de amostras:

_

X (Vuh) =

Σ Xi (Vuh) = R$ 30.829,04 = R$ 5.138,17

n 6

Onde:

X = Média Aritmética dos valores unitários

Σ Xi (Vuh) = Somatória dos Valores das Amostras

n = Total de Amostras

Nota: os valores “Mínimo” e “Máximo”, correspondem a

variação de 30% em torno do valor médio.

7.1.2. Cálculo do Desvio Padrão "S" ( STANDARD DESVIATION )

Onde:

_

X (Vuh) = Média Aritmética das Amostras

Xi (Vuh) = Valor da Amostra

n = Total de Amostras

7.1.3. Pertinência do Rol de Amostras

No presente Laudo de Avaliação, verificar-se-á a pertinência do

rol de amostras pelo critério excludente de Chauvenet para o

valor crítico limite de 1,73 (tabelado).

_

d= |Xi

– X | < VC

S

Onde:

d = Pertinência da Amostra

_

X (Vuh) = Média Aritmética das Amostras

Xi (Vuh) = Valor da Amostra

S = Desvio Padrão

VC = Valor Crítico = 1,73

7.1.4. Limites de Confiança

Foi adotada a TEORIA ESTATÍSTICA DAS PEQUENAS

AMOSTRAS (n < 30) com a distribuição " t " de STUDENT

com 6 amostras, 5 graus de liberdade e confiança de 80%,

conforme Norma 14.653 - parte 2 - da ABNT. (Associação

Brasileira de Normas Técnicas):

Limite Inferior do Intervalo de Confiança:

_

X

- tc S__

√n

Limite Superior do Intervalo de Confiança:

_

X

+ tc S__

_√n

Onde:

_

X = Média Aritmética das Amostras

tc (tabela student) = 1,476

S= Desvio Padrão

N = n. de amostras

Min 4.669,24 Médio 5.138,17 Máx 5.607,10 Limites de Confiança - R$

7.1.5. Variação Intervalar

Considerando a dilatação do intervalo de confiança, o campo

de arbítrio será estipulado em +/- 10% em torno da média =

Mín 4.624,36

Médio 5.138,17

Máx 5.651,99

Variação Intervalar - R$

7.1.6. Tomada de Decisão

Diante do exposto o valor do m

2

está avaliado em R$ 5.138,17,

em maio de 2018.

7.1.7. Resultado Final

Valor final (VF) = Valor unitário * área construída

VF = R$ 5.138,17 * 307m² = R$ 1.577.418,19 ou R$ 1.577.000,00 -

valor arredondado.

Imóvel avaliado em R$ 1.577.000,00 (um milhão e quinhentos e

setenta e sete mil reais), válido para o mês de maio de 2018, e

considerando o bem livre de dívidas.

III - CONCLUSÃO

Com o objetivo de subsidiar, da melhor forma possível, o convencimento

do E. Juízo, são apresentadas a seguir as considerações conclusivas

que se baseiam, rigorosamente, em aspectos técnicos do que restou

apurado pela perícia.

Preliminarmente, com relação à metodologia de avaliação,

reportamo-nos ao item 6

– Metodologia, do capítulo II - onde a mesma encontra-se

detalhada.

O trabalho está fundamentado na Norma 14.653, da ABNT

–

Associação Brasileira de Normas Técnicas, e normas do IBAPE

–

Instituto Brasileiro de Avalições e Perícias de Engenharia.

Este signatário realizou diligência ao local no dia 21 de abril e obteve as

informações com Executado Sr. Luiz Fernando

– o qual acompanhou a

vistoria e forneceu todas as informações solicitadas pela perícia.

O imóvel avaliado encontra-se em bom estado de uso e conservação,

conforme poderá ser observado no anexo fotográfico

– Anexo II.

Na vistoria, verificou-se tratar-se de um imóvel diferenciado, contanto

com granito nos revestimentos, banheiras nas suítes, piscina, área de

lazer completa; e outros detalhes, conforme relatados no item 3, do

capítulo II.

A avaliação se baseou no Método Comparativo, o que exigiu da perícia

um extenso trabalho de pesquisa na região.

Foram identificadas 14 (quatorze) amostras, das quais, após

homogeneização de valores, foram selecionados 7 (sete) elementos.

Todos os imóveis pesquisados estão localizados próximos ao imóvel

avaliado.

A pesquisa imobiliária encontra-se no anexo I.

Resultado da Avaliação:

Imóvel avaliado em

R$ 1.577.000,00

(um milhão e quinhentos e

setenta e sete mil reais), válido para o mês de maio de 2018, e

considerando o bem livre de dívidas.

IV - ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a comentar, encerra-se o presente Laudo de

Avaliação, emitido por processamento eletrônico em 19 (dezenove) folhas

e 02 (dois) Anexos, totalizando 47 (quarenta e sete) folhas .

Anexo I

– Pesquisa Imobiliária

Anexo II

– Levantamento Fotográfico

São Paulo, 14 de maio de 2018

Ricardo Cardoso

Arquiteto

CAU A84446-2

ANEXO I

Amostra 1

Endereço: Rua Jose Marti, 919 – Saúde – São Paulo – SP.

Características:

Sobrado de 2 pavimentos, com sala de estar dois ambientes,

sala de jantar, cozinha, 2 banheiros, 4 dormitórios, sendo 2 suítes,

dependência de empregada. Vaga para 4 carros.

Conservação:

Regular estado de conservação. Necessitando de reforma.

Terreno:

470,00 m

2

Construção:

244,00m

2

Idade da construção:

40 anos

Valor do Imóvel:

R$ 960.000,00 à Vista

Fonte:

B3 Administradora / Gabrielli

– Telefone: 3083-4887– Data: 11/05/18

Amostra 2

Endereço: Rua Jose Marti, 908 – Saúde – São Paulo – SP.

Características: Sobrado de 2 pavimentos, com sala de estar e jantar,

cozinha, 2 banheiros, 3 dormitórios, sendo 2 suítes, dependência de

empregada. Possui churrasqueira e salão de festas. Vaga para 3 carros.

Conservação: Regular estado de conservação. Necessitando de pintura e

troca de pisos.

Terreno: 293,00 m

2

Construção: 227,00m

2

Idade da construção: 40 anos

Valor do Imóvel: R$ 700.000,00 à Vista

Fonte: Francisca

– Telefone: (11) 9.9418-2047– Data: 11/05/18

Amostra 3

Endereço: Rua Dom Macário, 1068 – Saúde – São Paulo – SP.

Características: (exemplo): Sobrado de 2 pavimentos, com sala de estar e

jantar, cozinha, 2 banheiros, 3 dormitórios, sendo 2 suítes, dependência de

empregada. Possui churrasqueira e salção de festas. Vaga para 3 carros.

Conservação: Regular estado de conservação. Necessitando de pintura e

troca de pisos.

Terreno: 300,00 m

2

Construção: 245,00m

2

Idade da construção: 40 anos

Valor do Imóvel: R$ 680.000,00 à Vista

Fonte: Geraldo imoveis / Geraldo

– Telefone: 5583-0021 – Data: 11/05/18

Amostra 4

Endereço: Rua João de Santa Maria, 31 – Saúde – São Paulo – SP

Características: Sobrado de 2 pavimentos, com sala de estar e jantar,

cozinha, 2 banheiros, 3 dormitórios, sendo 1 suítes, dependência de

empregada, e despensa. Possui churrasqueira e salão de festas. Vaga para 4

carros.

Conservação: Regular estado de conservação. Necessitando de pintura

modernização

Terreno: 260,00 m

2

Construção: 230,00 m

2

Idade da construção: 40 anos

Valor do Imóvel: R$ 1.500.000,00 à Vista

Fonte: Saúde Imoveis / Flávio

– Telefone: (11) 9.6377-4233– Data: 11/05/18

Amostra 5

Endereço: Rua Jose Marti, 114

– Saúde – São Paulo – SP.

Características: Casa térrea, com sala de estar e jantar, cozinha, 2 banheiros,

4 dormitórios, sendo 1 suítes, dependência de empregada. Possui

churrasqueira e salão de festas. Vaga para 10 carros.

Conservação: Regular estado de conservação. Necessitando de Reforma.

Terreno: 500,00 m

2

Construção: 460,00m

2

Idade da construção: 35 anos

Valor do Imóvel: R$ 980.000,00 à Vista

Fonte: Trade House / Frei

– Telefone: 5063-3900 – Data: 12/05/18

Amostra 6

Endereço: Rua Artur Dias 108 - Jd Saude

– São Paulo .

Características: Casa térrea, com sala de estar e jantar, cozinha, 3 banheiros,

3 dormitórios, sendo 2 suítes, Churrasqueira e edicula. Vaga para 4 carros.

Conservação: Regular estado de conservação. Necessitando de pintura e

troca de pisos.

Terreno: 261,00 m

2

Construção: 140,00m

2

Idade da construção: 35 anos

Valor do Imóvel: R$ 1.200.000,00 à Vista

Fonte: Trade House / Nilce

– Telefone: 5063-3900– Data: 12/05/18

Amostra 7

Endereço: Rua Muller Carioba, 64

– Saúde – São Paulo – SP.

Características: Casa térrea , com sala de estar e jantar, cozinha, 2

banheiros, 3 dormitórios, sendo 2 suítes, dependência de empregada. Possui

churrasqueira e salção de festas. Vaga para 16 carros.

Conservação: Regular estado de conservação. Necessitando de

modernização

Terreno: 600,00 m

2

Construção: 290,00m

2

Idade da construção: 35 anos

Valor do Imóvel: R$ 2.500.000,00 à Vista

Fonte: Trade House / Nilce

– Telefone: 5063-3900 – Data: 11/05/18

Amostra 8

Endereço: Rua Aquiles de Almeida x Rua Filipe de Almeida (próx. N. 34) ,

–

Saúde

– São Paulo – SP.

Características: Casa térrea, com sala de estar e jantar, cozinha, 2 banheiros,

3 dormitórios, 1 suite, dependência de empregada. Vaga para 3 carros.

Conservação: Regular estado de conservação.

Terreno: 360,00 m

2

Construção: 190,00m

2

Idade da construção: 40 anos

Valor do Imóvel: R$ 1.700.000,00 à Vista

Fonte: Trade House / Nilce

– Telefone: 5063-3900 – Data: 11/05/18

Amostra 9

Endereço: Rua Filipe Cardoso, 659

– Saúde – São Paulo – SP.

Características: Sobrado de 2 pavimentos, com sala de estar e jantar,

cozinha, 2 banheiros, 4 dormitórios, sendo 3 suítes, dependência de

empregada. Possui churrasqueira e salção de festas. Vaga para 4 carros.

Sacada envidraçada.

Conservação: Regular estado de conservação.

Terreno: 577 m²

Construção: 450m²

Idade da construção: 40 Anos

Valor do Imóvel: R$ 1.850.000,00 à Vista

Fonte: Imobiliaria Roman Ramos / Francisco

– Telefone: 97154-8028

Data: 11/05/18

Setor / Quadra: 49/35

Amostra 10

Endereço: Rua Prisciliana Duarte, 272

– Saúde – São Paulo – SP.

Características: Sobrado de 2 pavimentos, com sala de estar e jantar,

cozinha, 2 banheiros, 3 dormitórios, sendo 2 suítes, dependência de

empregada.Vaga para 4 carros.

Conservação: Regular estado de conservação. Necessitando de pintura e

troca de pisos.

Terreno: 260,00 m

2

Construção: 240,00m

2

Idade da construção: 30 anos

Valor do Imóvel: R$ 790.000,00 à Vista

Fonte: Geraldo Imoveis / Geraldo

– Telefone: 5583-0021– Data: 11/05/18

Amostra 11

Endereço: Rua Prisciliana Duarte, 212

– Saúde – São Paulo – SP.

Características: Casa térrea com sala de estar e jantar, cozinha, 2 banheiros,

2 dormitórios, sendo 2 suítes, Possui churrasqueira e salão de festas. Vaga

para 3 carros.

Conservação: Regular estado de conservação. Necessitando de pintura e

troca de pisos.

Terreno: 247,00 m

2

Construção: 150,00m

2

Idade da construção: 25 anos

Valor do Imóvel: R$ 1.060.000,00 à Vista

Fonte: MRX Imoveis / Renata

– Telefone: 4588-7070 – Data:12/05/18

Amostra 12

Endereço: Rua Prisciliana Duarte, n. 183

– Saúde – São Paulo – SP.

Características: Sobrado de 2 pavimentos, com sala de estar e jantar,

cozinha, 4 banheiros, 3 dormitórios, sendo 3 suítes, dependência de

empregada. Possui churrasqueira e salção de festas. Vaga para 4 carros.

Conservação: Regular estado de conservação

Terreno: 450,00 m

2

Construção: 361,00m

2

Idade da construção: 25 anos

Valor do Imóvel: R$ 1.700.000,00 à Vista

Fonte: Trade Imoveis / Frei

– Telefone: 5063-3900– Data: 11/05/18

Amostra 13

Endereço: Rua Jose Marti, n. 477

– Saúde – São Paulo – SP.

Características: Sobrado de 2 pavimentos, com sala de estar e jantar,

cozinha, 2 banheiros, 3 dormitórios, sendo 2 suítes, dependência de

empregada. Possui churrasqueira e salção de festas. Vaga para 3 carros.

Conservação: Regular estado de conservação

Terreno: 300,00 m

2

Construção: 235,00m

2

Idade da construção: 30 anos

Valor do Imóvel: R$ 790.000,00 à Vista

Fonte: Geraldo Imoveis / Geraldo

– Telefone: 5583-0021– Data: 11/05/2018

Amostra 14

Endereço:

Rua Nova Patria 27 - Jd Saude – São Paulo – SP.

Características: Sobrado de 2 pavimentos, com sala de estar e jantar,

cozinha, 4 banheiros, 3 dormitórios, sendo 1 suítes, dependência de

empregada. Possui churrasqueira. Vaga para 3 carros.

Conservação: Regular estado de conservação. Necessitando de pintura e

troca de pisos.

Terreno: 350,00 m

2

Construção: 198,00m

2

Idade da construção: 30 anos

Valor do Imóvel: R$ 1.200.000,00 à Vista

Fonte: Trade House / Nilce

– Telefone: 5063-3900– Data: 12/05/18

Setor / Quadra: 48/30

Tabela Completa de Valores Pesquisados

Amostra Área Construída - m2 Valor do Imóv el R$ Valor do m2 R$ / m2 - Vu Fator Oferta Desc 10% no Valor da Oferta Valor do m2 após Homogeneização (R$/m2) - Vuh 1 244,00 960.000,00 3.934,43 0,9 4.626,61 2 227,00 440.000,00 1.938,33 0,9 2.233,05 3 245,00 430.000,00 1.755,10 0,9 1.553,30 4 230,00 1.500.000,00 6.521,74 0,9 4.372,95 5 460,00 980.000,00 2.130,43 0,9 1.880,23 6 140,00 1.200.000,00 8.571,43 0,9 5.220,10 7 290,00 2.500.000,00 8.620,69 0,9 5.909,18 8 190,00 1.700.000,00 8.947,37 0,9 6.213,17 9 450,00 1.850.000,00 4.111,11 0,9 2.701,04 10 240,00 790.000,00 3.291,67 0,9 2.171,86 11 150,00 1.060.000,00 7.066,67 0,9 4.487,02 12 361,00 1.700.000,00 4.709,14 0,9 2.868,53 13 235,00 790.000,00 3.361,70 0,9 2.322,15 14 350,00 1.200.000,00 3.428,57 0,9 2.051,10 48.610,30 2.430,52 3.472,16 4.513,81

QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES

Limite Máximo

Total

Limite Mínimo Valor Médio do m2

ANEXO II

Sala de Jantar

Copa

Área de Lazer

Dependência

– Fundos - Térreo

Parte Superior da Casa Principal