Março 2017
Estudo de Viabilidade Mercadológico
Econômico e Financeiro
Gramadense – Laghetto Allegro
Gramado - RS
ÍNDICE
Introdução... 04
O Projeto... 08
Conjuntura Econômica Brasileira... 09
Informações Gerais– Gramado e Canela... 11
Informações Gerais– Gramado... 12
Informações Gerais– Canela... 13
Economia... 14
Economia – Gramado... 15
Economia – Canela... 16
Atrativos Turísticos - Gramado... 17
Atrativos Turísticos – Canela... 19
Aeroporto... 20
Localização e Acesso... 21
Localização – Cidades Próximas... 22
Localização do Terreno - Acesso... 23
Análise do Mercado Hoteleiro – Região de Gramado... 24
Oferta Hoteleira - Gramado... 25
Oferta Hoteleira Referencial – Gramado ... 27
Oferta Hoteleira Referencial – Localização – Gramado... 32
Oferta Hoteleira – Canela... 33
Oferta Hoteleira Referencial – Canela.... ... 34
Oferta Hoteleira Referencial – Localização – Canela... 36
ÍNDICE
Projeção da Oferta... 42
Performance Hoteleira de 2006 a 2016... 43
Performance Hoteleira de 2011 a 2016... 44
Projeção da Demanda de 2017 a 2026... 45
Projeção da Oferta X Demanda e Absorção... 47
Projeção de Desemprenho... 48
O Empreendimento... 49
Programa Arquitetônico ... 50
Programa Arquitetônico – Resumo do Quadro de Áreas... 52
Projeções de Resultados Hoteleiros e Índices Econômico-Financeiros para o Investidor do Hotel... 53
Resultado da Operação Hoteleira... 54
Folha de Pagamento... 56
Análise do Investimento: Indicadores de Rentabilidade... 57
Análise do Investimento: Empreendimentos Similares... 59
Análise do Investimento: Hotel em Estudo... 60
Análise do Investimento após IR... 62
Análise do Investimento: Hotel em Estudo – Após IR... 63
Operadora Hoteleira... 65
Considerações Finais... 66
BSH International... 67
Responsáveis pela Avaliação... 68
Riscos do Investimento Hoteleiro... 70
O presente estudo de viabilidade econômico-financeira foi elaborado durante período de março de 2017 (“Estudo de Viabilidade”) e teve como objetivo a avaliação do projeto de complexo Gramadense (“Empreendimento”), da Laghetto Hotéis (“Laghetto”), localizado no município de Gramado, Estado do Rio Grande do Sul.
Este Estudo de Viabilidade foi elaborado de acordo com as premissas aqui contidas e as restrições inerentes a esse tipo de projeto, envolvendo estimativas, projeções e dados macroeconômicos, comerciais e estatísticos.
Estiveram envolvidos no estudo a estagiária Julia Galli, o consultor júnior Marcus Dória, a consultora Renata Magalhães Eng e o engenheiro Cláudio de Barros Barreto, todos coordenados por José Ernesto Marino Neto, Ph.D., Presidente da BSH International.
A metodologia utilizada está em consonância com os mais modernos métodos internacionais de avaliação de empreendimentos hoteleiros, direcionada a um investidor universal.
Todas as fontes de consulta estão identificadas junto a cada dado apresentado. Os dados referentes à pesquisa direta dizem respeito aos coletados diretamente pelos analistas da BSH junto aos agentes envolvidos.
A utilização de projeções e demais dados não auditados em nossos trabalhos não deve ser interpretada como a expressão de um parecer sobre os dados e projeções e, por consequência, a BSH não assume responsabilidade por eventuais prejuízos ocasionados ao cliente ou a outras partes, decorrentes da utilização desses dados.
O objetivo específico deste Estudo de Viabilidade é avaliar e analisar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira do Empreendimento. O resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do Estudo de Viabilidade estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no Estudo de Viabilidade.
Todas as análises, opiniões, premissas e estimativas deste Estudo de Viabilidade foram elaboradas e adotadas dentro do contexto de mercado e conjuntura econômica na data da realização deste Estudo de Viabilidade. Havendo modificações do cenário econômico ou mercadológico, poderá haver alterações significativas nos resultados informados e conclusões deste Estudo de Viabilidade.
Diversas premissas adotadas para a elaboração do Estudo de Viabilidade foram elaboradas por terceiros, inclusive fundações, entidades governamentais e outras pessoas, naturais ou jurídicas, públicas ou privadas. A metodologia e a terminologia utilizadas pelas diferentes fontes são frequentemente inconsistentes e os dados das diferentes fontes não são passíveis de comparação imediata.
Não faz parte do escopo deste Estudo de Viabilidade a realização de verificação independente de nenhum dado macroeconômico, comercial ou de outras informações estatísticas, e nem de uma auditoria de tais premissas, inclusive de informações e documentos recebidos. Deste modo, ao adotá-las como base, presume-se sua veracidade e completude, sem fazer qualquer tipo de verificação prática. Se algum dos dados ou hipóteses em que a avaliação se baseou for posteriormente considerado como incorreto, os valores de avaliação também podem ser e devem ser reconsiderados.
As palavras “acredita”, “pode”, “poderá”, “estima”, “continua”, “antecipa”, “pretende”, “espera” e expressões similares têm por objetivo identificar projeções, estimativas e declarações futuras. As projeções, estimativas e declarações futuras contidas neste documento referem-se apenas à data em que foram expressas. Essas estimativas envolvem riscos e incertezas e não consistem em garantia de um desempenho futuro.
Os reais resultados ou desenvolvimentos podem ser substancialmente diferentes das expectativas descritas nas estimativas e declarações futuras. Tendo em vista os riscos e incertezas envolvidos, as estimativas e declarações acerca do futuro constantes deste documento podem não vir a ocorrer e, ainda, os resultados futuros e desempenho do Empreendimento podem diferir substancialmente daqueles previstos em razão, inclusive, mas não se limitando, a fatores de risco, como aqueles mencionados neste Estudo de Viabilidade e nos Fatores de Risco do Empreendimento.
Estes eventos futuros podem não ocorrer e os resultados apresentados neste relatório poderão sofrer alterações. As premissas futuras usadas para preparar as projeções são especulativas e, portanto, podem não se verificar no futuro. Por conta dessas incertezas, o investidor não deve se basear nessas estimativas e declarações futuras para tomar uma decisão de investimento.
Resultados efetivamente verificados costumam diferir de resultados estimados, podendo, inclusive, diferir de maneira significativa e adversa dos dados aqui estabelecidos.
A fim de corretamente assimilar as informações contidas neste Estudo de Viabilidade, incluindo as projeções, é importante compreender que as mesmas estão sujeitas a riscos significativos, o que confere um elevado grau de incerteza sobre tais informações. Desta forma, a BSH não assume qualquer responsabilidade futura pela precisão das informações citadas acima.
A BSH: (i) não assume qualquer responsabilidade, direta ou indireta, civil ou administrativa, por qualquer tipo de perda ou prejuízo resultante da interpretação de informações contidas no Estudo de Viabilidade; e (ii) recomenda que os investidores leiam, além do presente Estudo de Viabilidade, o Prospecto completo e o documento que elenca os Fatores de Risco do Empreendimento.
A elaboração do Estudo de Viabilidade não configura uma recomendação de investimento. O laudo não deve ser utilizado para outra finalidade que não seja as estabelecidas anteriormente.
O complexo multiuso da Laghetto, o Gramadense, deverá edificado no local do atual Clube Gramadense, compondo-se de um hotel, residencial, salas comerciais e lojas.
Tendo em vista que Gramado é um grande centro turístico e que se tornou destino de imóveis para segunda residência, considerando as necessidades do mundo moderno resolveu-se dotar de serviços o componente residencial, ofertando governança semanal e outros serviços, sob demanda, a partir do hotel.
O projeto arquitetônico procura criar ambiente convidativo a vários públicos distintos de forma a permitir a exploração de atividades sinérgicas.
O mercado de Gramado pode ser considerado como um mercado maduro de forma ser admissível a absorção do produto.
Conjuntura Econômica Brasileira
Em meio à crise política e financeira instalada no país, em 2016 o PIB registrou retração de 3,49%. A inflação ficou dentro da meta, em 6,29%, ante 10,67% em 2015. O dólar apresentou desvalorização de 17,7% para o período, encerrando o ano em R$3,25.
Para tentar conter a crise econômica e dar fôlego ao mercado o Governo Federal tem aprovado projetos junto ao Senado e ao Congresso com o intuito de posicionar o Brasil de volta ao cenário competitivo do mercado internacional e controlar o déficit fiscal e despesas da União. O projeto da PEC (Proposta de Emenda Constitucional) do Teto de Gastos, aprovada pelo Congresso ainda em 2016 pode ser uma das justificativas para os recorrentes cortes da taxa Selic meta, chegando em 12,25% em março de 2017. No mês de janeiro, a arrecadação federal teve alta real - acima da variação da inflação - de 1,0%, pela primeira vez desde março de 2015. Essa expansão real indica que o país pode ter voltado a crescer depois quase três ano de recessão.
De acordo com o Cenário de Longo Prazo projetado pelos economistas do Banco Itaú BBA, o PIB deve crescer 1,0% em 2017, chegando a 4,0% em 2018. O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), índice utilizado para medir a inflação do país, mostra perspectiva de baixa do índice, com 4,1% para 2017, chegando a 4,0% em 2018.
A pauperização da população ao longo dos últimos três anos fez recuar o volume de importações de forma que a balança de pagamentos voltou a ser positiva permitindo antever continuidade do processo de desvalorização do dólar ao longo de 2017.
Gramado e Canela
Informações Gerais
Informações Gerais
Fonte: IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística *Valores corrigidos pelo IPCA, ano base 2016
Informações Gerais
Fonte: IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística *Valores corrigidos pelo IPCA, ano base 2016
Economia
*Valores corrigidos pelo IPCA, ano base 2016 Fonte: IBGE
De acordo com os dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o município de Gramado consolidou, entre os anos de 2008 e 2014, uma taxa de crescimento médio anual (CMA) de 15,02% do Produto Interno Bruto (PIB).
A Região das Hortênsias na Serra Gaúcha possui como principal fonte de atividade econômica o turismo, cerca de 90% da receita da região é proveniente dessa atividade. Atualmente Gramado tem a maior infraestrutura receptiva do Rio Grande do Sul, e nos meses de alta ocupação a infraestrutura receptiva de Canela torna-se complementar. A prefeitura de Gramado tem mantido os esforços para fomentar ainda mais o turismo na cidade, criando projetos e roteiros como uma estratégia contra a sazonalidade. Assim como o Natal Luz, a prefeitura vem investindo para aumentar a demanda em outras épocas do ano, como a Páscoa.Dessa forma, é importante destacar o papel do chocolate na economia de Gramado, a cidade conta com mais de 30 fábricas de chocolates, muitas delas com fabricação artesanal.
*Valores corrigidos pelo IPCA, ano base 2016 Fonte: IBGE
Economia - Gramado
Como os dados do PIB limitam-se ao período encerrado em 2014, a BSH optou por utilizar a arrecadação municipal com Imposto Sobre Serviços (ISS) e repasse do Rio Grande do Sul ao município do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) como fonte indicativa do crescimento econômico do município.
Para efeitos de entender o crescimento real os dados de 2011,2012, 2013, 2014 e 2015 foram atualizados aos de 2016 com base na inflação do período, de forma que a taxa de crescimento médio anual encontrada reflete o crescimento real.
Desta forma, o município de Gramado, obteve crescimento médio anual (CMA) de 14,50% na arrecadação de ISS e um crescimento negativo de -0,43% referente ao repasse de ICMS pelo governo do Estado do Rio Grande do Sul.
Fonte: Secretária da Fazenda do Estado do Rio Grande do Sul
*Valores corrigidos pelo IPCA, ano base 2016 Fonte: Prefeitura Gramado
Economia – Canela
Como os dados do PIB limitam-se ao período encerrado em 2014, a BSH optou por utilizar a arrecadação municipal com Imposto Sobre Serviços (ISS) e repasse do Rio Grande do Sul ao município do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) como fonte indicativa do crescimento econômico do município.
Para efeitos de entender o crescimento real os dados de 2011, 2012, 2013, 2014 e 2015 foram atualizados aos de 2016 com base na inflação do período, de forma que a taxa de crescimento médio anual encontrada reflete o crescimento real.
Desta forma, o município de Canela, obteve crescimento médio anual (CMA) de 5,90% na arrecadação de ISS e um crescimento negativo de -2,09% referente ao repasse de ICMS pelo governo do Estado do Rio Grande do Sul.
Fonte: Secretária da Fazenda do Estado do Fonte: Prefeitura Gramado
Atrativos Turísticos - Gramado
Natal Luz – Gramado. Fonte: Google Imagens
Conforme o portal da Prefeitura de Gramado o município mantém uma cultura de turismo de inverno, porém, além dos diversos eventos dedicados ao turismo de negócios como feiras, congressos, a cidade destaca-se pelos grandes eventos de entretenimento, cultura e lazer que realiza.
Dentre os mais famosos eventos em Gramado estão:
Natal Luz: Segundo a GramadoTur, sendo dezembro uma época de pouca visitação turística, a
administração pública desenvolveu um evento que celebrasse o Natal como forma de atrair novos públicos;
Festival de Cinema de Gramado: Com a chegada dos anos 80 e o aprimoramento das discussões
sobre arte e cultura nos diversos espaços, o evento conquistou o título de um dos maiores do gênero no País.
Atrativos Turísticos - Gramado
Entre outros atrativos turísticos estão o Mini Mundo, parque temático com pequenas réplicas de construções de diversas partes do mundo. Inaugurado em 1983 é um dos pontos de visitação mais tradicionais para quem está com crianças pequenas.
O Parque de Neve Snowland é o primeiro parque de neve indoor da América Latina, com uma estrutura de 16 mil metros quadrados, sendo 14.800 de área coberta. A temperatura interna varia entre -2ºC e -2,5ºC e o parque oferece atividades como patinação no gelo, esqui, snowboard, dois restaurantes e diversas lojas de chocolates, roupas, calçados e artigos em couro.
A Rua Coberta é um dos pontos turísticos mais visitado de Gramado, em virtude de estar localizado no centro da cidade e ligar duas avenidas. Durante o inverno da Serra Gaúcha, os cafés e restaurantes permanecem cheios de turistas assistindo aos shows musicais de bandas locais.
Atrativos Turísticos - Canela
Devido à proximidade entre as cidades, muitos turistas que visitam Gramado vão também para Canela.
Dentre os atrativos turísticos, a Catedral de Pedra de Canela é uma das construções mais importantes do município, foi eleita uma das sete maravilhas do Brasil em 2010, pelo portal de noticias Terra. Após a eleição, ela ganhou um sistema de iluminação externa. A noite quando as luzes são acessas, a Catedral de Pedra é iluminada com show de luzes coloridas. Outro atrativo importante é o Parque do Caracol que fica a sete quilômetros do centro e possui 25 hectares de área. A Cascata do Caracol, que deu origem ao nome do parque, é o maior símbolo natural da cidade e considerado um cartão postal.
Catedral de Pedra Fonte: Google Imagens
Cascata do Caracol, Parque do Caracol. Fonte: Google Imagens
Aeroporto
Atualmente, o principal aeroporto que atende o município é o aeroporto Internacional de Porto Alegre- Salgado Filho, que dista cerca de 2 horas e 20 minutos de carro de Gramado. Em 1974, a Infraero assumiu a administração, operacionalidade e exploração comercial e industrial do aeroporto. Em dezembro de 2010 foi reinaugurado o antigo terminal de passageiros.
Em 2016, a movimentação do Aeroporto Internacional de Porto Alegre foi de cerca de 7.643.865 passageiros. Entre os anos de 2011 e 2016, o número de passageiros do aeroporto apresentou decréscimo médio anual de 0,49%.
Localização – Cidades Próximas
A cidade de Gramado está localizada a 125Km da capital do estado do Rio Grande do Sul, Porto Alegre.
A Rodoviária é um dos principais pontos de chegada de turistas. As principais linhas de ônibus incluem lugares como Porto Alegre, o Aeroporto Salgado Filho e a cidade de Caxias do Sul. Ou seja, uma grande parte da demanda utiliza o transporte aéreo para chegar ao estado e em seguida o transporte rodoviário para chegar a cidade.
O acesso é facilitado através da rodovia RS – 235 e RS – 115.
Localização do Terreno – Acesso
Por conta de oportunidade de negócios, a Laghetto Hotéis houve por bem acordar com o Centro Esportivo Gramadense, localizado na Rua Ernesto Volk, a aquisição do imóvel e desenvolvimento de empreendimento de uso misto.
O terreno localiza-se no centro da cidade próximo a outros empreendimentos hoteleiros, restaurantes, bares e pubs além de alguns pontos turísticos.
Também está próximo ao Centro Municipal de Saúde e à Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio Grande do Sul.
Análise do Mercado Hoteleiro
Região de Gramado
Oferta Hoteleira - Gramado
Conforme informações do Gramado e Canela Convention & Visitors Bureau,
acredita-se que atualmente existam 164 hotéis somente em Gramado, o que
representaria cerca de 5.117 unidades habitacionais e 13.559 leitos.
Cidades próximas como Canela possuem 64 hotéis e cerca de 6.000 leitos (não é
conhecido o número de unidades habitacionais) e em Nova Petrópolis existem
cerca de 1.800 leitos.
A fim de identificar oferta hoteleira, que em um primeiro momento poderia ser
considerada como concorrencial ao empreendimento em estudo, foram
utilizados o Guia 4 Rodas e web sites especializados.
Com essa metodologia foram identificados 24 empreendimentos hoteleiros, que
totalizam 1.712 unidades habitacionais com diária média variando de R$262,65
(single) a R$297,17 (double), conforme será apresentado na próxima página.
Oferta Hoteleira Referencial - Gramado
A partir da análise do Guia 4 Rodas, web sites especializados, opinião técnica do operador hoteleiro e pesquisa “in loco” foi identificada vasta oferta na cidade de Gramado, porém, para fins de comparação, foram considerados 20 hotéis na região que mais se assemelham ao conceito, serviços e infraestrutura do empreendimento em estudo.
Entre os hotéis da oferta hoteleira referencial de Gramado, oito são operados por redes hoteleiras, GJP e Laghetto, totalizando 1.592 unidades habitacionais com diária média variando de R$258,38 (single) a R$298,71 (double). Fon te: G ui a Q ua tro R od as e pes qu is a em webs it es es pe cia lizado s. Di ár ia s o rçada s pa ra o pe rí od o de 2 4 /04 /20 1 7 a 2 5 /04 /20 1 7 .
Oferta Hoteleira Referencial - Gramado
Fonte: Google Images
Ritta Höppner
Serrano Resort Convenções & SPA Recanto da Serra Hotel Serra Azul Hotel das Hortênsias
Oferta Hoteleira Referencial - Gramado
Fonte: Google Images
Pousada Vovó Carolina Pousada Le Châteur Giardino Di Pietra
Oferta Hoteleira Referencial - Gramado
Pousada Florença Pousada Kaster Laghetto Siena
Oferta Hoteleira Referencial - Gramado
Laghetto Premium
Pousada Jardim Secreto Laghetto Viale
Laghetto Pedras Altas
Oferta Hoteleira Referencial – Localização - Gramado
Oferta Hoteleira - Canela
Conforme informações do Gramado e Canela Convention & Visitors Bureau, acredita-se que atualmente existam 64 hotéis e cerca de 6.000 leitos (não é conhecido o número de unidades habitacionais) em Canela.
A fim de identificar oferta hoteleira, que em um primeiro momento poderia ser considerada como concorrencial ao empreendimento em estudo, foram utilizados o Guia 4 Rodas e web sites especializados.
Com essa metodologia foram identificados cinco empreendimentos hoteleiros, que totalizam 656 unidades habitacionais com diária média variando de R$ 282,22(single) a R$ 293,00 (double), conforme tabela:
Fonte: Guia Quatro Rodas e pesquisa em websites especializados. Diárias orçadas para o período de 24/04/2017 a 25/04/2017.
Oferta Hoteleira Referencial - Canela
A partir da análise do Guia 4 Rodas, web sites especializados, opinião técnica do operador hoteleiro e pesquisa “in loco” foi identificada uma vasta oferta hoteleira na cidade de Canela que, em meses de alta ocupação em Gramado, complementam a oferta de Gramado, porém, para fins de comparação, foram considerados 5 hotéis na região que se assemelham ao conceito, serviços e infraestrutura do empreendimento em estudo.
A oferta hoteleira referencial de Canela é composta por hotéis independentes, totalizando 511 unidades habitacionais com diária média variando de R$ 344,75 (single) a R$ 348,80 (double).
Fonte: Guia Quatro Rodas e pesquisa em websites especializados. Diárias orçadas para o período de 24/04/2017 a 25/04/2017.
Oferta Hoteleira Referencial - Canela
Hotel Continental Canela
Pousada Doce Canela
Grande Hotel Canela
Hotel Serra Nevada
Oferta Hoteleira Referencial
Localização – Canela
Oferta Hoteleira Futura – Gramado e Canela
A BSH International utilizou, como oferta futura concorrente do hotel em estudo sete empreendimentos, que tendem a entrar no mercado de Gramado entre 2017 e 2023, oferecendo ao todo 1.405 unidades habitacionais, conforme os dados representados a seguir:
Próximo ao terreno do parque Snowland e da loja-fábrica da Cristais de Gramado foram encontradas águas termais. A partir dessas descobertas, ambas as marcas citadas iniciaram projetos para desenvolver empreendimentos com o perfil de resorts nesses locais.
No caso do parque Snowland, o hotel Gramado Termas Resort Spa já iniciou suas obras e trabalhará com o conceito de fractional ownership associado a RCI.
Foi noticiado que a Fomento Consultoria Empresarial estava realizando estudos para a possível implantação de novo empreendimento hoteleiro de rede hoteleira que ainda não está presente na cidade.
O hotel Laghetto Stilo Borges está em desenvolvimento e com previsão de abertura para 2017. Entretanto, tendo em vista o posicionamento da marca não foi considerado na oferta hoteleira futura.
Demanda Hoteleira
No geral, o perfil dos hóspedes de Gramado é de famílias. Casais com um a três
filhos normalmente da classe econômica B e até o início da atual crise econômica
brasileira, havia grande presença da classe econômica C.
A ocupação segue o padrão de lazer: alta durante os finais de semana, entre
80% e 90%, e baixa entre segunda e quarta-feira, onde se inicia o final de
semana;
Os diversos atrativos espalhados por Gramado e as cidades vizinhas;
O principal mercado emissor para a cidade é o Estado do Rio Grande do Sul,
seguido pela região Sudeste, São Paulo e Rio de Janeiro se destacam. Em média,
permanecem de 3 a 4 dias.
A região Nordeste vem se desenvolvendo nos últimos anos. Tendo em vista a
distância entre as cidades do Nordeste e Gramado, esse público permanece
cerca de 7 dias, principalmente no período do Natal Luz;
Hóspedes estrangeiros têm menor frequência. São principalmente da Argentina
e do Uruguai e visitam a cidade principalmente entre janeiro e fevereiro, pois
seu destino final são as praias brasileiras e utilizam Gramado como um ponto
de parada.
Mercado de Eventos
Desde 2002 Gramado está entre as cidades no Brasil que mais sediaram eventos nacionais e internacionais, de acordo com o ranking ICCA, ficando a frente de importantes capitais brasileiras como Belo Horizonte e Porto Alegre.
O município de Gramado dispõe de três grandes centros de eventos, o Serra Park Centro de Feiras e Eventos com capacidade para 7.000 pessoas, ExpoGramado com capacidade de 1.500 pessoas e o Centro de Treinamento e Eventos UFRGS/FAURGS que recebe eventos de até 2.500 pessoas.
A infraestrutura de eventos é complementada pelos centros de convenções de hotéis de grande e médio porte da cidade, como por exemplo, o Serrano Resort Convenções & SPA, com capacidade para 1200 pessoas e o Hotel Serra Azul para até 500 participantes.
Segundo o Gramado e Canela Convention & Visitors Bureau, Gramado ainda oferece a possibilidade de parceria com o comércio para criar campanhas de decoração de vitrines com o tema do evento ou congresso.
Serra Park Centro de Feiras e Eventos (acima) e ExpoGramado
Mercado de Eventos
Segundo Luciano Gonçalves, Gerente Executivo do Gramado e Canela Convention & Visitors Bureau, são realizados cerca de 30 eventos por ano e os principais meses para o mercado de eventos é entre agosto e outubro. A principal área que realiza eventos na cidade é a médica e, entre os objetivos do Convention, está realizar eventos que atraiam principalmente profissionais formados, pois apresentam maior poder aquisitivo.
O público médio dos eventos é de 1.000 pessoas, entretanto, tendo em vista a crise econômica vivida no país, o público médio em 2015 foi de 700 pessoas.
Segundo o Gramado e Canela Convention & Visitors Bureau, em pesquisas anuais realizadas desde 2012, grande parcela do público de eventos é das regiões Sul e Sudeste do Brasil, principalmente dos estados do Rio Grande do Sul e São Paulo. Até 2015, em sua maioria, são pessoas entre 31 e 50 anos de idade e renda mensal acima de R$4001,00. Em 2016 a maior parte do público tinha entre 21 e 40 anos e renda mensal acima de R$70001,00 ou possuíam renda entre R$1001,00 e R$3000,00.
Mais da metade dos participantes de eventos utilizam transporte aéreo, sendo o aeroporto de Porto Alegre o mais utilizado. Em média, permanecem na cidade entre 3 e 5 dias, se hospedam em hotéis próximos ao centro e usufruem da estrutura de lazer da cidade além de frequentar restaurantes e lojas.
A seguir será analisado o desempenho estimado para o hotel em estudo,
considerando o grupo competitivo, de forma a mensurar demandas, diárias
e penetração no mercado.
Projeção da Oferta
Conforme citado anteriormente, há oito novos hotéis previstos para entrar em operação em Gramado. A nova oferta esperada potencialmente agregará 1.607 unidades habitacionais:
Para efeitos de cálculos, o hotel Laghetto Pedras Altas, que inicou sua operação em novembro de 2015, também está apresentado na tabela.
Performance Hoteleira de 2006 a 2016
Fonte: Relatório Agência Vista
Ao longo do período de 2006 a 2016, a hotelaria de Gramado tem apresentado crescimento, praticamente, constante em sua taxa média de ocupação independentemente do aumento da oferta, isso indica a maturidade do destino.
Performance Hoteleira de 2011 a 2016
A fim de projetar a demanda para os próximos anos, observou-se o número de diárias vendidas ao longo dos últimos cinco anos e verificou-se que houve crescimento médio anual de 8,54%.
Por se tratar de local preponderantemente de turismo de lazer, taxa de ocupação maior do que 60% indica que os hotéis da região apresentaram ocupação alta nos finais de semana e feriados, já que a taxa de ocupação cai significantemente entre segunda e quarta-feira.
Projeção da Demanda de 2017 a 2026
Com o objetivo de projetar demanda futura faz-se necessário estabelecer taxa de crescimento a ser utilizada na projeção. Assim, para a projeção da taxa de crescimento da demanda na região em estudo, ponderou-se, conforme a relevância, os indicadores abaixo:
As economias de Gramado e Canela são movimentadas principalmente devido a prestação de serviços relacionados ao turismo. Dessa forma, considerou-se que a arrecadação de ISS (Imposto Sobre Serviços) melhor representa o desenvolvimento da economia no período em análise e portanto, possui maior peso, quando comparado ao ICMS.
A ausência de informação oficial sobre PIB após 2014 e a necessidade de utilizar indicadores econômicos que possam mostrar a real evolução da situação econômica fez com que a BSH optasse por adotar as taxas de crescimento de ISS e ICMS e performance da demanda hoteleira.
Elaborado por BSH International.
performance de crescimento da demanda hoteleira entre 2011 e 2016, na região de estudo; média do crescimento de ISS arrecadado na cidade de Gramado e de Canela de 2011 a 2016;
Projeção da Demanda de 2017 a 2026
Elaborado por BSH International.
Para efeitos de projeção de demanda considerou-se a performance de crescimento da demanda hoteleira entre 2011 e 2016, após a identificação de crescimento médio de 8,22% na taxa de ocupação do mercado e ponderou-se com dados sócio-econômicos entre 2011 e 2016.
As taxa de aproveitamento adotadas para formação da taxa de crescimento, que será utilizada para projetar demanda, são decisões do analista com base em sua experiência.
A utilização das taxas de crescimento apontadas no quadro anterior indicam que a demanda pode ser estimada conforme o quadro ao lado.
Confrontando-se a projeção da oferta e da demanda, elucidadas anteriormente, verifica-se a tendência de ocupação para os próximos anos, conforme tabela abaixo.
Projeção da Oferta x Demanda e Absorção
O método de absorção indica a quantidade de habitações que o mercado estaria apto a absorver, dada uma específica taxa de ocupação. Considerando taxa de absorção menor que 60% de ocupação para o mercado em análise, o grupo competitivo apresenta oferta maior.
Taxa de Ocupação por Absorção: taxa média de mercado mínima para competição sadia entre todos os concorrentes.
Desenvolvido por BSH International.
Projeção de Desempenho
Conforme informado pelo operador hoteleiro, considera-se que o hotel iniciará o período de soft
opening em outubro de 2020. Dessa forma, admite-se que a inauguração oficial ocorrerá em
janeiro de 2021.
O quadro abaixo indica a tendência de desempenho considerando-se o tempo de maturação do negócio e o atual momento econômico do país.
Demanda Ideal de Mercado: Fatia ideal do hotel em relação ao mercado inteiro.
A Demanda do Hotel foi calculada a partir da Taxa de Demanda Ideal do empreendimento, sua penetração e a projeção de Demanda no Mercado. O resultado do confronto entre esse número e a Oferta do Hotel em Estudo é a taxa prevista de Ocupação.
Programa Arquitetônico
Projeções de Resultados Hoteleiros e
Índices Econômico-Financeiros para o
Resultado da Operação Hoteleira
Uhs: Unidades Habitacionais
RevPAR: Revenue per Available Room – Receita por apartamento vendido Moeda Constante
Resultado da Operação Hoteleira
FF&E: Furniture, Fixtures and Equipment – Móveis, Utensílios e Equipamentos Moeda Constante
Folha de Pagamento
Admitiu reajuste real de 1,5% ao ano (salários cresceram 1,5% ao ano a cima da inflação)
A BSH estimou o quadro de funcionários com base no projeto apresentado e na estrutura de negócios estabelecida, na qual a Laghetto Hotéis concentra departamentos administrativos (financeiros, recursos humanos, marketing e vendas) em sua sede.
Além disso, o quadro de funcionários foi planejado para atender o residencial com serviço de governança uma vez por semana.
Análise do Investimento: Indicadores de Rentabilidade
Na página seguinte serão apresentados os cálculos de Índices
Econômico-Financeiros do projeto para o investidor, que vier a adquirir participação no
Condo-Hotel.
Considerando o valor de investimento conforme a tabela da página anterior e
o fluxo de caixa do Hotel apresentado, para o período de 10 anos, pode-se
observar que há crescimento na rentabilidade (taxas de retorno sobre o capital
investido) (Yield) devido à maturação do projeto.
É comum a todo tipo de produto, que adentra ao mercado, passar por um
período de crescimento até a sua maturação. Com os negócios hoteleiros não
é diferente, apenas costuma demandar mais tempo que os produtos de
consumo.
Analisando o empreendimento a longo prazo, observa-se que a TIR (Taxa
Interna de Retorno), calculada com base nas premissas identificadas, do
Laghetto Allegro é de 5,6% ao ano antes do Imposto de Renda no pagamento a
prazo e 9,9% ao antes do Imposto de Renda no pagamento a vista.
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Para melhor entendimento da análise constante da próxima página importantes são os conceitos abaixo definidos:
A Taxa Interna de Retorno (TIR), em inglês IRR (Internal Rate of Return), é uma taxa de desconto hipotética que, quando aplicada a um fluxo de caixa, faz com que os valores das despesas, trazidos ao valor presente, seja igual aos valores dos retornos dos investimentos, também trazidos ao valor presente. O conceito foi proposto por John Maynard Keynes, de forma a classificar diversos projetos de investimento: os projetos cujo fluxo de caixa tivesse uma taxa interna de retorno maior do que a taxa mínima de atratividade deveriam ser escolhidos.
O Valor Presente Líquido (VPL), também conhecido como valor atual líquido (VAL) ou método do valor atual, é a fórmula matemático-financeira capaz de determinar o valor presente de pagamentos futuros descontados a uma taxa de juros apropriada, menos o custo do investimento inicial. Basicamente, é o calculo de quanto os futuros pagamentos somados a um custo inicial estariam valendo atualmente.
Yield é a taxa de retorno simples que confronta o fluxo de caixa do ano com o valor do investimento.
O Cap Rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor.
A metodologia adotada foi o Método da Renda, pois apropria o valor do imóvel e de suas partes construtivas, com base na capitalização presente da sua renda líquida, seja ela real ou
Análise
do
Investimento:
Empreendimentos Similares
Com base na coleta de dados de mercado a BSH decidiu utilizar Cap Rate de 6%, pois apresenta-se alinhado aos outros empreendimentos do mesmo mercado, mas que já se encontram em operação e representa um prêmio frente aos outros empreendimentos do mesmo mercado, que não entraram em operação mas também apresentam o risco de viabilização física e o de maturação
Análise do Investimento: Hotel Em Estudo
Pagamento a vista
1) Esse estudo de viabilidade foi desenvolvido considerando juro real;
2) Incremento real de resultados de 4% ao ano na distribuição do ano 6 ao ano 10 (vide observação 4); 3) Considerou-se preço de venda a
vista informado pelo Operador Hoteleiro: R$336.000,00;
4) Apesar de existirem dois tipos de unidades habitacionais, o preço de venda de ambas será o mesmo;
5) Operador hoteleiro garante
aluguel fixo de R$1.650,00 (valor de junho de 2016) corrigido pelo IGP-M. O estudo considera aluguel fixo de R$1.681,92 para março de 2017, conforme informado pelo Operador.
6) Utilizou-se remuneração de
aluguel bruto, ou seja, antes de Imposto de Renda
Análise do Investimento: Hotel Em Estudo
Pagamento a prazo
1) Esse estudo de viabilidade foidesenvolvido considerando juro real; 2) Incremento real de resultados de 4% ao
ano na distribuição do ano 6 ao ano 10 (vide observação 4);
3) Considerou-se preço de venda
informado pelo Operador Hoteleiro: R$420.000,00 (30% do valor da unidade, a ser pagos no ato da compra, acrescidos de 70% do montante total, a serem pagos em parcelas mensais e consecutivas no período considerado entre o pagamento da parcela até a entrega das chaves)
4) Apesar de existirem dois tipos de unidades habitacionais, o preço de venda de ambas será o mesmo;
5) Operador hoteleiro garante aluguel fixo de R$1.650,00 (valor de junho de 2016) corrigido pelo IGP-M. O estudo considera aluguel fixo de R$1.681,92 para março de 2017, conforme informado pelo Operador.
6) Utilizou-se remuneração de aluguel bruto, ou seja, antes de Imposto de
Análise do Investimento: Hotel em Estudo
Após Imposto de Renda – Pagamento a vista
Fluxo desenvolvido com juro real
1) Esse estudo de viabilidade foi desenvolvido considerando juro real;
2) Incremento real de resultados de 4% ao ano na distribuição do ano 6 ao ano 10 (vide observação 4); 3) Considerou-se preço de venda
informado pelo Operador
Hoteleiro: R$336.000,00
4) Apesar de existirem dois tipos de unidades habitacionais, o preço de venda de ambas será o mesmo;
5) Operador hoteleiro garante
aluguel fixo de R$1.650,00 (valor de junho de 2016) corrigido pelo IGP-M. O estudo considera aluguel fixo de R$1.681,92 para março de 2017, conforme informado pelo Operador.
6) Utilizou-se remuneração de
aluguel líquido, ou seja, depois de Imposto de Renda
Análise do Investimento: Hotel em Estudo
Após Imposto de Renda – Pagamento a prazo
1) Esse estudo de viabilidade foi
desenvolvido considerando juro real; 2) Incremento real de resultados de 4% ao
ano na distribuição do ano 6 ao ano 10 (vide observação 4);
3) Considerou-se preço de venda informado pelo Operador Hoteleiro: R$420.000,00 (30% do valor da unidade, a ser pagos no ato da compra, acrescidos de 70% do montante total, a serem pagos em parcelas mensais e consecutivas no período considerado entre o pagamento da parcela até a entrega das chaves)
4) Apesar de existirem dois tipos de unidades habitacionais, o preço de venda de ambas será o mesmo;
5) Operador hoteleiro garante aluguel fixo de R$1.650,00 (valor de junho de 2016) corrigido pelo IGP-M. O estudo considera aluguel fixo de R$1.681,92 para março de
2017, conforme informado pelo
Operadora Hoteleira
Hoje, Laghetto nomeia 11 hotéis, em Gramado, Bento Gonçalves, Porto Alegre e Rio de Janeiro, com um total de 1.504 apartamentos o que transforma empresa em líder de mercado na Serra Gaúcha.
Os projetos de expansão da Laghetto Hotéis contemplam a construção de novos empreendimentos e a conquista da administração de hotéis já existentes no país, ampliando a atuação da empresa.
Segundo a Laghetto Hotéis, os hotéis Laghetto Allegro, marca do empreendimento em estudo, oferecem experiência de turismo completa em um espaço em que o hóspede pode curtir tudo que merece, com a família ou os amigos.
São hotéis turísticos com ampla oferta de entretenimento, lazer na essência com tudo que o turista tem direito .
Considerações Finais
O presente relatório serve para oferecer informações técnicas sobre o
mercado local, sobre a relevância nesse mercado e busca projetar
oferta e demanda para entender a tendência de comportamento
mercadológico.
Adicionalmente, procura projetar resultados para o empreendimento
definido, visando encontrar comportamentos potenciais de receitas e
despesas, além do fluxo de caixa disponível para os investidores.
O empreendedor que também é o operador do empreendimento
decidiu retirar os investidores do risco da operação hoteleira mediante
pagamento de um aluguel fixo. Nesse sentido o nível de retorno pode
ser comparado à aplicações de renda fixa de longo prazo, porém com a
adição de eventual valorização imobiliária.
Com base nesse nível de risco reputa-se o negócio como viável e
atrativo para o investidor que aceita pequenos riscos e aprecia
negócios de base imobiliária.
BSH International
Nascida em janeiro de 1989, como uma empresa clássica de consultoria hoteleira, a partir da introdução dos serviços de Hospitality Asset Management no Brasil, em 2000, a BSH se constituiu em uma empresa completa de assessoria a investimentos hoteleiros, atuando desde a concepção dos empreendimentos, passando pelo planejamento, desenvolvimento e implantação, gerindo até o final do ciclo do investimento.
Fundadora e promotora do BHIC – Brazilian Hospitality Investment Conference desde 1997 e do InnVest Brasil (conferência organizada fora do Brasil) a BSH tem atuado ativamente na promoção de investimentos para o país.
A BSH é hoje a empresa mais antiga no Brasil do setor e mantém uma equipe multi-disciplinar com habilidades para conceber produtos imobiliários que atendam os retornos de incorporadores imobiliários e dos investidores adquirentes desses imóveis.
Responsável pela introdução de vários grupos hoteleiros internacionais no Brasil como Meliá (1989), SuperClubs (2000), Sonesta (2001), Howard Johnson (2001), Tivoli Collection (2006), Ramada (2010), Days Inn (2011), NH Hoteles (2012) e Red Roof Inn (2014), atuou em projetos que somam mais de R$ 5 bilhões em investimentos em 22 Estados Brasileiros, na Flórida (EUA) e em Montevideo (Uruguai) com projetos icônicos como Fasano Rio, Unique, Sheraton Porto Alegre, World Trade Center - São Paulo, Sheraton Barra, Caesar Business Salvador, Wyndham Garden Manaus, Beach Park Acqua, Crowne Plaza Universal e Hyatt Centric Montevideo.
- José Ernesto Marino Neto, Ph.D. (RG 9.359.196 e CPF 047.865.608-47)
- Cláudio Andrioli de Barros Barreto (RG 13.576.981-4 e CREA 060.194.363-7/SP).
Responsáveis Pela Avaliação
Cláudio Andrioli de Barros Barreto
Responsáveis Pela Avaliação
CLÁUDIO ANDRIOLI DE BARROS BARRETO (engenharia@bshinternational.com)
Engenheiro civil formado pela FAAP e pós-graduado em Construções, pela Universidade Politécnica de Milão – Itália. Trabalha na área de empreendimentos Imobiliários há 24 anos, tendo atuado nesse setor em grandes construtoras e gerenciadoras como a Serplan e a Kahn do Brasil. Foi responsável pela execução de obras de grande porte na cidade de São Paulo: Berrini 500, Millennium Office Park, Othake Cultural, Alumni Morumbi e Edifício 3 do Hospital Albert Eisntein. Trabalha na BSH International desde início de 2007.
JOSÉ ERNESTO MARINO NETO (marino@bshinternational.com)
Graduado em Direito pela Universidade de São Paulo, com especialização em Direito Empresarial, MBA em Administração de Negócios em Turismo pela USP, mestre em administração pela Florida Christian University (FCU) e doutor em administração de empresas pela FCU. É membro da ISHC (International Society of Hospitality Consultants), membro emérito do conselho consultivo do Centro de Hotelaria e Turismo da Universidade de Nova York e professor associado de Investimentos Hoteleiros da FGV. Fundador e primeiro vice-presidente executivo da InnVestidor – Associação Brasileira de Investidores de Condo-Hotel. É presidente e fundador da BSH International.
Riscos do Investimento Hoteleiro
É de se lembrar que todo investimento pressupõe riscos, e no caso presente não é diferente. A história de investimentos hoteleiros tem mostrado a existência desses riscos
“O risco fundamental em um investimento hoteleiro é a possibilidade de o hotel não gerar fluxos de caixa estimados para anos futuros, ou que esses fluxos não se traduzam no valor estimado, ou até mesmo acarretem em prejuízos aos investidores”.
Portanto, o principal risco ao investimento hoteleiro é não alcançar o fluxo de caixa projetado. Sabe-se que os riscos conhecidos, que podem impactar o fluxo de caixa projetado de acordo com o Professor José Ernesto Marino Neto (in “Gestão de Ativos Hoteleiros” in “Barbosa”, FGV, 2003), são os seguintes:
Os riscos associados ao investimento hoteleiro podem ser divididos em quatro grupos básicos ou em quatro categorias:
Riscos operacionais
Riscos mercadológicos ou de propriedade Riscos legais ou políticos
Riscos do Investimento Hoteleiro
Os Riscos Operacionais podem ser agrupados em seis itens distintos:
Demanda: Durante períodos de forte demanda, a indústria tem reagido crescendo a oferta
de quartos numa dada região, limitando a oportunidade de hotéis existentes se beneficiarem da situação e ganharem mais dinheiro e ainda estabelecerem tarifas como premio. Quando a demanda decresce, os hoteleiros enfrentam situações de tarifas mais baixas para tentar manter a demanda. Todavia, caso os competidores enfrentem a mesma situação, é provável que todos reajam igualmente.
Custos Salariais: Embora a tecnologia tenha avançado muito e tomado o lugar de alguns
trabalhadores, a indústria hoteleira continua a ser intensiva de mão de obra ou forte dependente do trabalho de pessoas. Em grandes destinos turísticos e nas maiores metrópoles, os trabalhadores são organizados em fortes sindicatos que limitam condições de negociação de acordos trabalhistas para os hoteleiros, aumentando consideravelmente os custos fixos de um hotel.
Operacionais Strictu Sensu: em períodos de baixa utilização de um hotel, arca-se com
custos fixos altos, pois são fixos. Em períodos de alta utilização, os custos fixos representam menos que os variáveis. Porém, em épocas de alta utilização gasta-se mais com a manutenção e o atendimento ao cliente.
Riscos do Investimento Hoteleiro
Investimentos de Capital: A reposição do ativo é sempre um ponto crítico para o hotel.
Quando a utilização do hotel é baixa, o desgaste dos ativos instalados nos quartos é menor, porém os hotéis apresentam áreas públicas como lobby, restaurantes, bares, piscina, salões de eventos etc. Independentemente de o hotel estar atendendo apenas a um hóspede ou a centenas deles, a aparência das áreas deve ser positiva, gerando sempre a necessidade de novos investimentos. Outros fatores que contribuem para as despesas nesse nível são os altos gastos em hotéis, que ficam abertos 24 horas por dia, bem como a complexidade dos sistemas de energia e a variedade de usos internos, como lavanderia, e outros.
Requisitos Legais: Pelo fato de serem edifícios “públicos”, os hotéis são alvos naturais de
fiscalizações e de inovações tecnológicas, bem como de solicitações das mais diversas. As legislações têm ficado mais complexas, exigindo sistemas de segurança cada vez mais sofisticados e caros, sistemas contra incêndio mais eficientes, espaços e caminhos adequados aos deficientes físicos, sistemas logísticos distintos para tratamento de produtos perigosos, e isso tem ajudado a fazer com que os custos operacionais de hotéis estejam sempre crescendo.
Riscos do Investimento Hoteleiro
Os Riscos Mercadológicos ou de Propriedade são os relacionados aos fatores de haver riscos imobiliários e de mercado no qual o hotel se insere. Apenas para ilustrar: um hotel concebido para ser cinco estrelas em mercado cuja demanda busca hotéis três estrelas - nesse caso, haverá pouca clientela para o hotel concebido; um hotel desenvolvido e construído em mercado cuja oferta supera a necessidade da demanda - nesse caso, haverá poucos hóspedes a serem disputados, além de uma guerra de preços que prejudicará os menos capazes; um hotel planejado e concebido com base na demanda do aeroporto – se o aeroporto fechar, o hotel sofrerá as consequências. No tocante aos riscos legais ou políticos, as novas legislações vêm exigindo modificações na estrutura do hotel, bem como variações na política local, que causam impacto nos negócios da região e reduzem o ritmo da atividade econômica. Crimes sendo noticiados como comuns na região etc.
Os Riscos Financeiros são os riscos inerentes à política financeira do local onde está situado o hotel. Por exemplo: o BNDES pratica taxas de juros flutuantes. A TJLP é uma taxa de juros que é calculada trimestralmente pelo próprio governo. Se a taxa de juros subir muito, é possível que a taxa gerada pelo hotel seja insuficiente para pagar o financiamento que auxiliou a construí-lo. Se a taxa de inflação subir muito, pode comprometer o caixa do negócio, pois talvez o hotel não tenha condições de aumentar seus preços para compensar o crescimento inflacionário e, por consequência, o crescimento de seus custos.
O Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento apresentou um Valor Presente Líquido (VPL) negativo, de modo que, caso as premissas projetadas no Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento venham a se confirmar (dentre outras, perspectivas de inflação, de taxa de capitalização, de taxa de risco), o retorno financeiro obtido pelo investidor poderá ser inferior ao investimento realizado. O VPL de um investimento representa o valor presente de pagamentos futuros descontados a uma taxa de juros apropriada, menos o custo do investimento inicial. O investidor poderá atribuir taxa de risco diferente da que foi atribuída na elaboração do Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento. Existe, portanto, um risco associado à definição da taxa de risco que deve ser considerado de acordo com o perfil de cada investidor.
Glossário
• Cap Rate: Número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre
o seu valor;
• Diária Média: Valor médio calculado para cada diária vendida em um período;
• FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment): Móveis, Utensílios e Equipamentos;
• Pax: Termo utilizado na área de hospitalidade, que significa hóspede, passageiro ou pessoa;
• RevPAR: Revenue per Available Room ou receita por apartamento disponível;
• Taxa de Ocupação (OCC): Dado, em porcentagem, calculado a partir da oferta sobre a demanda, ou seja,
que indica o número de unidades habitacionais vendidas em relação ao total disponível no período;
• UH: Unidade Habitacional;
• Yield: Taxa de retorno simples que confronta o fluxo de caixa do ano com o valor do investimento.
• Taxa Interna de Retorno (TIR): Segundo José Roberto Securato “a TIR de um projeto é a taxa de juros para
a qual o valor presente das entradas iguala, em valores absolutos, o valor presente das saídas do seu fluxo de caixa”. Ou seja, a Taxa Interna e Retorno (TIR) de um investimento é a taxa de juro que faz com que o Valor Presente Líquido (VPL) do seu fluxo de caixa seja igual a zero. O método da TIR foi utilizado, pois o investimento apresenta um fluxo de caixa convencional, dessa forma é considerada uma alternativa para a análise do investidor. O conceito foi proposto por John Maynard Keynes, de forma a classificar diversos projetos de investimento: projetos cujo fluxo de caixa tivesse uma TIR maior do que a taxa mínima de atratividade deveriam ser escolhidos;
