LAUDO DE AVALIAÇÃO AUTOS Nº

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

Nº 1.474 - 08/2018

LOTE DE TERRENO – LOTE “E” ORIUNDO DA SUBDIVISÃO

DOS LOTES 621 E 623 – ÁREA TOTAL: 468,92M²

COM BENFEITORIA

PILARZINHO - CURITIBA/PR

AUTOS Nº 0025703-84.2015.8.16.0001

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Oficial

www.kronberg.com.br

Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar Bigorrilho / Curitiba-PR - Fone: (041) 3233-1077

Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OE Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJ59E JDP76 WH6W9 Y9TFY

PROJUDI - Processo: 0025703-84.2015.8.16.0001 - Ref. mov. 309.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824 15/08/2018: JUNTADA DE PETIÇÃO DE OUTROS. Arq: Laudo de avaliação - Parte 1

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ÍNDICE

1 INFORMAÇÕES GERAIS 3

2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 4

2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS 4

2.2 NORMATIVAS 4

3 OBJETOS 5

3.1 TIPO DO BEM 5

3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM 5

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 5

5 OBJETIVO 10

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO 11

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO 11

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 11

8.1 Método Comparativo de Dados de Mercado 11

8.2 Método de Benfeitoria 12

8.3 Valor final do Imóvel de venda forçada (VI) 12

9 PESQUISA DE VALORES 13

10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO 13

10.1 Valor de mercado: 13

10.1.1 Valor do terreno 13

10.1.2 Valor da Benfeitoria 13

10.2 Valor Final do Imóvel de venda forçada (VI) 14

11 ENCERRAMENTO 15

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1 INFORMAÇÕES GERAIS

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação

SOLICITANTE: Vara de Precatórias Cíveis de Curitiba - Cível REQUERENTE: Cimento Rio Branco S/A

REQUERIDO: Itamaraca Comercio de Materiais de Construção Ltda. - ME

OBJETO: Imóvel urbano – Lote de terreno com Benfeitoria Residencial - Pilarzinho/PR FINALIDADE: Determinação do valor de liquidação forçada – Venda em Leilão

METODOLOGIA: Método Evolutivo

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Agosto de 2018 VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:

(Quatrocentos e sessenta e oito mil e quinhentos reais)

R$ 468.500,00

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2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O avaliador não teve acesso ao interior do imóvel.

A benfeitoria existente no local não está averbada na Matrícula 50.647 e a área construída não consta perante à Guia Amarela da Prefeitura de Curitiba-PR, com isso, utilizou-se as medidas feitas pelo Google Earth para cálculo do valor da mesma.

2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS

Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que apararia o consumidor para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito). Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é entregue no estado em que se encontra.

O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar conflito de interesses.

No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos.

Assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo as fontes das mesmas contidas e citadas neste trabalho.

O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no mesmo.

Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.

2.2 NORMATIVAS

Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) NBR 14.653.

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3 OBJETOS

3.1 TIPO DO BEM

Imóvel Urbano Residencial – Lote de terreno com Benfeitoria residencial.

3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM

Lote de terreno “E” da divisão dos lotes 621 e 623, com área de terreno total de 468,92m² e uma casa residencial como benfeitoria, com área útil de construção de aproximadamente 160,00m², localizados na Rua Guy de Maupassant, nº 386, esquina com a rua São Salvador nº 844, Pilarzinho, Curitiba/PR.

Número da Matrícula: Nº 50.647

Inscrição Imobiliária: Nº 32.2.0075.0392.00-2 Indicação Fiscal: 73.031.075

Localização: Latitude: 25°23'17.40"S / Longitude: 49°17'11.07"O

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Pilarzinho é um bairro de Curitiba, no estado brasileiro do Paraná.

História

Antiga região de chácaras de imigrantes alemães, abriga hoje alguns dos mais importantes pontos turísticos de Curitiba, como os parques Tanguá e Tingüi, e o Memorial Ucraniano.

Outra característica é a elevação, portanto, localização de várias antenas de transmissão de rádio e televisão de Curitiba, além de torres de transmissão de telefonia celular.

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Pilarzinho Bairros

Limítrofes

Abranches, Bom Retiro, São João, São Lourenço,Taboão e Vista Alegre.

Principais Vias

Avenida Desembargador Hugo Simas; Rua Raposo Tavares; Rua Amauri Lange Silvério; Rua Santa Cecília; Rua Antônio César Casagrande; Rua Francisco Caron Rua Primeiro Ministro Brochado da Rocha; Rua Gardênio Scorzato

Pontos de referência

Universidade Livre do Meio Ambiente; Bosque Zaninelli; Bosque do Pilarzinho

Central Nacional de Televisão; TV Bandeirantes; TV Independência; BandNews FM

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5 OBJETIVO

Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada.

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado do bem, que é a sua velocidade de venda.

A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

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6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

De acordo com a matrícula, o imóvel em estudo é referenciado da seguinte maneira:

“Terreno foreiro constituído do lote "E", oriundo da subdivisão de parte dos lotes 621 a

623 com a indicação fiscal nº 73-031-075.000-1 do Cadastro Municipal, situado no bairro do Pilarzinho, medindo 17,00m (dezessete metros) de frente para a rua São Salvador, nesta

cidade, do lado esquerdo mede 29,60m (vinte e nove metros e sessenta centímetros) para a rua Guy de Maupassant, com o qual faz esquina, do lado direito de quem da citada rua São Salvador observa o imóvel, mede 29,55m (vinte e nove metros e cinquenta e cinco centímetros), confrontando com o lote D, do lado esquerdo de quem da rua Guy de Maupassant: observa o imóvel, mede 16,60m onde confronta com o .lote F, de forma irregular, com a área total de 468,92m2.”

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

A. Liquidez: Baixo/regular

B. Desempenho de mercado: Baixo/regular C. Absorção pelo mercado: Baixa/regular

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor do imóvel Grau de Fundamentação (2), conforme Tabela 12 de enquadramento e definições constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.

Com a finalidade de obter o valor final da avaliação aplicou-se o Método Evolutivo que consiste na soma do valor final dos métodos utilizados para cada tipo de imóvel (Comparativo de Dados de Mercado + Benfeitorias).

8.1 Método Comparativo de Dados de Mercado

Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de

Mercado, conforme item 8.2.1 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas. Segundo a NBR 14.653 – 1 (Procedimentos Gerais) o método “identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”.

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➢ Fatores de Homogeneização:

F1 - Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela

circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.

F2 - Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para

diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).

8.2 Método de Benfeitoria

Para a construção existente no local, utilizou-se o método de Benfeitorias do sistema Avalurb, o qual leva em consideração o valor de CUB (Custo unitário Básico) de construção segundo o Sinduscon-PR. Considerou-se padrão de acabamento tipo Normal e Fator E de Reparos Simples no método de Ross-Heidecke.

8.3 Valor final do Imóvel de venda forçada (VI)

Valor do Imóvel (VI) = (Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias) * F3

F3 - Fator Oferta/Comercialização: 0,80

F3 = 100% - (FV+FA)

Onde: FV = Fator venda forçada* = 17%

7% Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.), 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada e 5% pelo fato de a benfeitoria não estar averbada na Matrícula.

FA = Fator Aluguel* = 3 % 0,5 x Valor do Imóvel x 6 Valor do imóvel

*Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma renda mensal igual a 0,5 % do imóvel.

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9 PESQUISA DE VALORES

Foi realizada uma pesquisa de mercado com características parecidas pela região, e os valores de cotações similares são apresentados na tabela abaixo, sendo relacionados os valores colocados dos fatores de homogeneização, para realização do Método Comparativo de Dados de Mercado.

10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO

10.1 Valor de mercado:

R$ 585.520,55 (Quinhentos e oitenta e cinco mil, quinhentos e vinte reais e cinquenta e cinco centavos)

10.1.1 Valor do terreno

Valor final do terreno: R$ 331.807,79 (Trezentos e trinta e um mil, oitocentos e sete reais e setenta e nove centavos

10.1.2 Valor da Benfeitoria

Valor final da benfeitoria: R$ 253.712,76 (Duzentos e cinquenta e três mil, setecentos e doze reais e setenta e seis centavos).

Cotação Valor do imóvel Área (m²) R$/m² F1 F2 F3

1 R$ 299.000,00 360 R$ 830,56 0,85 0,94 0,80 2 R$ 300.000,00 385 R$ 779,22 0,95 0,95 0,80 3 R$ 310.000,00 411 R$ 754,26 1,05 0,97 0,80 4 R$ 350.000,00 420 R$ 833,33 0,95 0,97 0,80 5 R$ 325.000,00 456 R$ 712,72 0,90 0,99 0,80 Amostras

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10.2 Valor Final do Imóvel de venda forçada (VI)

F3 = 0,80

Conforme o estudo, o valor de venda forçada do imóvel é de:

R$ 468.416,44

(Quatrocentos e sessenta e oito mil, quatrocentos e dezesseis reais e

quarenta e quatro centavos)

Valor arredondado do VI do Imóvel é:

R$ 468.500,00

(Quatrocentos e sessenta e oito mil e quinhentos reais)

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11 ENCERRAMENTO

O presente trabalho está redigido em 15 (quinze) páginas escritas só de um lado e mais 6 anexos.

ANEXO I – Pesquisa de Mercado de terrenos;

ANEXO II – Localização Google Earth – Imóvel em estudo e cotações de mercado; ANEXO III – Memória de Cálculo;

ANEXO IV – Fotos do imóvel; ANEXO V - Croqui da Prefeitura; ANEXO VI – Documentos do imóvel.

Local e Data

Curitiba, 15 de agosto de 2018

Responsável legal da empresa

________________________________________

Helcio Kronberg

Leiloeiro Oficial – JUCEPAR:653

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ANEXO I

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COTAÇÃO 1

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Mathilde da Silva Wolff 41, Pilarzinho, Curitiba VALOR: R$ 299.000,00

ÁREA: 360m² R$/m²: R$ 830,56

DESCRIÇÃO: Em Celestial Localização - proximidade de parques Tanguá, Tingui, Bosque

do alemão, São Lourenço, e, também, acesso as áreas político administrativas - Governo estadual, Municipal, Judiciário, Shopping Muller. Leve Aclive e com Potencializa construção a sua Residência.

Link:

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-pilarzinho-360m-parques-tangua-tingui-bosque-2937818714.html

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COTAÇÃO 2

LOCALIZAÇÃO: Rua Augusto Basso, 236, pilarzinho, Pilarzinho, Curitiba VALOR: R$ 300.000,00

ÁREA: 385m² R$/m²: R$ 779,22

DESCRIÇÃO: Terreno no Pilarzinho, plano, com 385 m² e duas casas sem valor comercial

em cima. Dimensões 15,70 x 30 x 10 = 385m². Imóvel classificado como ZR2 – Normal, sendo permitido a construção de até 385m² de construção. Há a possiblidade de indústria e comércio até 100m². No terreno existe um poço de água. Região residencial, com toda infraestrutura comercial e urbana. Próximo de comércios, posto de saúde, ônibus. Região calma e tranquila para se morar.

Link:

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-pilarzinho-plano-seco-2-casas-sem-valor-2937305198.html

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COTAÇÃO 3

LOCALIZAÇÃO: Rua Caetano Granato 499, Pilarzinho, Curitiba VALOR: R$ 310.000,00

ÁREA: 411m² R$/m²: R$ 754,26

DESCRIÇÃO: Terreno em otima localizaçao no Bairro Pilarzinho, rua tranquila e vizinhança

agradavel. Zoneamento ZR2. Medidas: 11,26m Frente; 11,00m Fundos; 38,61m Lado direito; 36,20 Lado Esquerdo.

Link:

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-pilarzinho-2932828598.html

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COTAÇÃO 4

LOCALIZAÇÃO: Rua Wanda Rocha de Souza, Pilarzinho, Curitiba VALOR: R$ 350.000,00

ÁREA: 420m² R$/m²: R$ 833,33

DESCRIÇÃO: Excelente terreno ZR2 em localização privilegiada com toda infra estrutura

urbana, local alto de fácil acesso em rua asfaltada. 12,00 m de frente por 35,00 m nas laterais perfazendo a área de 420,00m².

Link:

https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-zr2-no-bairro-pilarzinho-com-duas-casas-2937057220.html

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COTAÇÃO 5

LOCALIZAÇÃO: Rua Maria Bauer Siegmund 75, Pilarzinho, Curitiba VALOR: R$ 325.000,00

ÁREA: 456m² R$/m²: R$ 712,72

DESCRIÇÃO: EXCELENTE TERRENO EM LOCALIZAÇÃO PRIVILEGIADA, COM VISTA

DEFINIDA.* ZR 2.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-pilarzinho-2930870306.html

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ANEXO II

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Kronberg Leilões

Google Earth – Imóvel em estudo

PROJUDI - Processo: 0025703-84.2015.8.16.0001 - Ref. mov. 309.2 - Assinado digitalmente por Helcio Kronberg:08518784824