1
‘’Ο ΘΕΣΜΟΣ ΤΩΝ ΑΝΩΝΥΜΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΩΝ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΣΤΗ ΔΙΕΘΝΗ ΚΑΙ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ‐
ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΤΩΝ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΩΝ Α.Ε.Ε.Α.Π. ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ’’
ΕΠΙΒΛΕΠΩΝ ΚΑΘΗΓΗΤΗΣ : ΔΡ ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΛΑΓΟΣ 2012
ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΙΓΑΙΟΥ
ΣΩΤΗΡΙΑ ΜΠΟΥΖΑ
Πρόλογος
Το διεθνές οικονομικό περιβάλλον χαρακτηρίζεται από ρευστότητα, αβεβαιότητα και συγκράτηση, με προοπτική μεσοπρόθεσμα, την επιβράδυνση της οικονομικής δραστηριότητας.
Η παγκόσμια οικονομία φαίνεται να κινείται σε δύο ταχύτητες, καθώς και το 2011, η οικονομική ανάπτυξη βασίσθηκε κυρίως στις αναπτυσσόμενες οικονομίες. Από την άλλη πλευρά, παρατηρούνται σημαντικές ανισορροπίες στο βαθμό και στην ταχύτητα βελτίωσης του οικονομικού κλίματος στις προηγμένες οικονομίες.
Η χαμηλότερη οικονομική ανάπτυξη στις προηγμένες χώρες και οι αυξημένες δημοσιονομικές ανισορροπίες ενέτειναν τους κινδύνους για μια γενικευμένη κρίση χρέους σε Ευρώπη και Αμερική, θέτοντας σε κίνδυνο και τη διαφαινόμενη σταθεροποίηση του χρηματοπιστωτικού συστήματος.
Στο πλαίσιο αυτό, η οικονομική πολιτική στις περισσότερες αναπτυγμένες οικονομίες επικεντρώνεται στον περιορισμό των δημοσιονομικών ελλειμμάτων και στην εγγυημένη αναχρηματοδότηση του δημόσιου χρέους. Σε πολλές χώρες της Ευρωζώνης και στις ΗΠΑ, ανακοινώθηκε το 2011 η εφαρμογή αυστηρών προγραμμάτων δημοσιονομικής προσαρμογής, κυρίως μέσω της περιστολής των δημοσίων δαπανών.
Στόχος είναι αφενός η σταθεροποίηση μακροπρόθεσμα του λόγου του δημοσίου χρέους προς ΑΕΠ σε βιώσιμα επίπεδα, και αφετέρου ο περιορισμός της εντεινόμενης αβεβαιότητας στις αγορές χρήματος και κεφαλαίου, και η βελτίωση των επενδυτικών προσδοκιών.
Σε αντιδιαστολή προς την επεκτατική νομισματική πολιτική που εφαρμόστηκε το 2009 για τον περιορισμό της οικονομικής ύφεσης και την ενίσχυση της ρευστότητας του χρηματοπιστωτικού συστήματος, οι νομισματικές αρχές αναμένεται να ακολουθήσουν μεσοπρόθεσμα περισσότερο αυστηρή νομισματική πολιτική για τη συγκράτηση των πληθωριστικών πιέσεων. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα προχώρησε μέσα στο 2011 σε σταδιακή αύξηση του βασικού επιτοκίου στο 1,5%. Η πολιτική αυτή οδήγησε σε διεύρυνση του περιθωρίου των βασικών επιτοκίων μεταξύ ΗΠΑ και Ευρωζώνης, και σε αντίστοιχες πιέσεις στις συναλλαγματικές ισοτιμίες.
Στην Ελλάδα, με την διαπίστωση το 2008 του μεγάλου Δημόσιου Χρέους και του κινδύνου αναχρηματοδότησης αυτού αποφασίσθηκε η εφαρμογή Προγράμματος Οικονομικής Προσαρμογής μέσω του ΔΝΤ1 και της Ε.Ε.2. Το 2010, πρώτο έτος εφαρμογής του Προγράμματος Οικονομικής Πολιτικής, επιτεύχθηκε μείωση του ελλείμματος της γενικής κυβέρνησης κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες του ΑΕΠ (από 15,4% το 2009 σε 10,5% το 2010). Η κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες διόρθωση του ελλείμματος ήταν η μεγαλύτερη που έχει σημειωθεί ποτέ από χώρα της Ευρωζώνης. Να σημειωθεί ότι η μείωση αυτή συντελέστηκε σε ένα περιβάλλον με αρνητικούς ρυθμούς ανάπτυξης.
Για το 2011, ο στόχος του προγράμματος ήταν η περαιτέρω μείωση του ελλείμματος της γενικής κυβέρνησης κατά 3% του ΑΕΠ. Παρά την προβλεπόμενη μικρότερη μείωση σε σχέση με το 2010, όπως μετριέται σε εκατοστιαίες μονάδες του ΑΕΠ, η απαιτούμενη δημοσιονομική προσπάθεια σε επίπεδο λήψης μέτρων ήταν του ιδίου μεγέθους και έντασης με το 2010, καθώς η επιδείνωση της ύφεσης, επηρεάζει αρνητικά την πλήρη αποδοτικότητα των ληφθέντων μέτρων. (ΙΟΒΕ, 20113)
Η σχέση δημοσιονομικής πολιτικής και ανάπτυξης είναι αμφίδρομη. Από τη μία πλευρά λειτουργούν οι δημοσιονομικοί πολλαπλασιαστές (δηλαδή η ποσοστιαία επίδραση στο ΑΕΠ από την αύξηση ή μείωση κατά μία εκατοστιαία μονάδα του δημόσιου ελλείμματος), ενώ από την άλλη λειτουργεί η επίδραση της αύξησης ή μείωσης του ΑΕΠ στο δημόσιο έλλειμμα (μέσω της απόδοσης των φορολογικών συντελεστών και των έκτακτων δαπανών, όπως η αύξηση των επιδομάτων ανεργίας). Το τελικό αποτέλεσμα που προκύπτει από την αλληλεπίδραση των δύο αυτών αντίρροπων παραγόντων είναι ότι η αποτελεσματικότητα της δημοσιονομικής προσαρμογής στη μείωση του ελλείμματος είναι περίπου 0,5 έως 0,7 του ΑΕΠ (δηλαδή δημοσιονομική προσαρμογή της τάξης του 1% του ΑΕΠ μειώνει το έλλειμμα κατά 0,5- 0,7% του ΑΕΠ)4. Η ελληνική οικονομία βρίσκεται σε μια κρίσιμη συγκυρία όσον αφορά τις προοπτικές ανάπτυξης: το δημοσιονομικό πρόγραμμα, βραχυπρόθεσμα συμβάλλει ως ένα βαθμό στην κατάσταση ύφεσης της οικονομίας, η οποία επιπλέον επιβαρύνεται από τους κινδύνους και τις αβεβαιότητες που υπάρχουν για ανάκαμψη στην Ευρωζώνη και την παγκόσμια οικονομία.
Μεσοπρόθεσμα, πολλά θα εξαρτηθούν από τη σύνθεση, την ταχύτητα της εφαρμογής και τη γενικότερη πρόοδο του προγράμματος των διαρθρωτικών αλλαγών. Οι διαρθρωτικές αλλαγές στις αγορές αγαθών και υπηρεσιών (όπως το άνοιγμα των αγορών, η ενίσχυση του ανταγωνισμού, η απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης, η απελευθέρωση των επαγγελμάτων και οι ιδιωτικοποιήσεις) μπορούν να οδηγήσουν σε αύξηση των ιδιωτικών επενδύσεων και συνεπώς σε αύξηση της παραγωγικότητας και τεχνολογικής
1 ΔΝΤ: Διεθνές Νομισματικό Ταμείο
2 Ε.Ε. : Ευρωπαϊκή Ένωση
3 IOBE (2011), ‘’ Η Ελληνική Οικονομία ‘’, http://www.iobe.gr/media/elloik/IOBE_Greek_econ_03_11.pdf, (πρόσβαση 10‐1‐2012)
4IOBE (2011), ‘’ Η Ελληνική Οικονομία’’, http://www.iobe.gr/media/elloik/4.11.pdf, ( πρόσβαση 20/12/2011)
αναδιάρθρωσης, παράγοντες που συνδέονται άμεσα με την ανταγωνιστικότητα της οικονομίας. Οι διαρθρωτικές αλλαγές στην αγορά εργασίας μπορούν να ενισχύσουν τη συμβολή του παράγοντα εργασίας στην ανάπτυξη το 2012, ενώ ταυτόχρονα μπορούν να βοηθήσουν και στη συγκράτηση του κόστους εργασίας. Συνολικά, οι διαρθρωτικές αλλαγές αποτελούν έναν καθοριστικό παράγοντα για εφαρμογή ενός νέου μοντέλου ανάπτυξης βασισμένο στις επενδύσεις και την εξωστρέφεια της ελληνικής οικονομίας χωρίς να παραβλέπεται η αξία της διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας και των αλυσιδωτών επιδράσεων στην όλη οικονομία.
Η αγορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους κλάδους της οικονομίας όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά παγκοσμίως. Ο συνολικός τζίρος που αντιστοιχεί στην κατασκευή, πώληση και ενοικίαση ακινήτων παγκοσμίως αντιπροσωπεύει σχεδόν το 15% του ΑΕΠ των πλουσιότερων χωρών , ενώ οι επενδυτές έχουν πολλαπλάσια κεφάλαια τοποθετημένα σε ακίνητα, από ότι σε μετοχές και ομόλογα.
Σύμφωνα με την μελέτη του ΙΟΒΕ1, βάση στοιχείων Δεκεμβρίου 20022, η αξία των κατοικιών στο σύνολο των αναπτυγμένων οικονομιών αντιστοιχούσε σε 30 τρις. Δολάρια. Από την άλλη μεριά η αξία των μετοχών και των κρατικών ομολόγων υπολογίζεται σε 20 τρις. δολάρια ενώ η αξία των εταιρικών ομολόγων σε 15 τρις. δολαρίων. Είναι χαρακτηριστικό ότι για τους περισσότερους από τους Ευρωπαίους και τους Αυστραλούς, η αξία των κατοικιών τους αντιπροσωπεύει περί το 40% έως 60% του συνολικού τους πλούτου ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για τους Αμερικάνους διαμορφώνεται στο 30%.
Σε ότι αφορά την Ελλάδα, την περίοδο 1995-2004 οι τιμές των κατοικιών υπερδιπλασιάστηκαν. Στο σύνολο της χώρας οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 134% την τελευταία δεκαετία ενώ την περίοδο 1999-2002 κατεγράφησαν οι υψηλότερες αυξήσεις, εξέλιξη που αποδίδεται τόσο στην χρηματιστηριακή άνθηση όσο και στην σημαντική μείωση των επιτοκίων.[Π. Μπαλωμένος & Θ. Παλάσκας (2002)]3
Η κατασκευή ή ανακαίνιση κατοικιών, εμπορικών κέντρων, του οδικού δικτύου και, γενικότερα, των υποδομών αποτελεί σημαντικό μέρος της συνολικής οικονομικής δραστηριότητας στην Ελλάδα και το εξωτερικό. Με τα ακίνητα συνδέεται άμεσα ή έμμεσα και ένα πλήθος άλλων δαπανών και υπηρεσιών, οι οποίες τονώνουν την οικονομία, το εισόδημα και το βιοτικό επίπεδο. Είναι οι δαπάνες συντήρησης, η αγορά πρώτων υλών (λατομεία, βιομηχανίες τσιμέντου κ.τ.λ.) και μηχανημάτων σχετικών με την κατασκευή, καθώς και οι συμπληρωματικές δαπάνες ενός νοικοκυριού σε διαρκή καταναλωτικά αγαθά που σχετίζονται με το μέγεθος και την ποιότητα της κατοικίας, όπως η επίπλωση ή η οικοσκευή.
Η κατοικία επηρεάζει επίσης το εισόδημα πλειάδας επαγγελματιών, όπως υδραυλικοί, ηλεκτρολόγοι, ξυλουργοί, αρχιτέκτονες, μηχανικοί, τοπογράφοι, τραπεζικοί, μεσίτες, ή συμβολαιογράφοι, οι οποίοι χρησιμοποιούν το εισόδημα αυτό για αγορές αγαθών και υπηρεσιών. Συνεπώς, η πορεία της αγοράς κατοικίας έχει πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα στην οικονομία.
Οι σημερινές όμως συνθήκες της αγοράς των ακινήτων είναι αντίξοες ως απόρροια κυρίως της οικονομικής κρίσης που βιώνει σήμερα η Ελλάδα (με αποτέλεσμα την ελαχιστοποίηση των κατασκευών, την δραματική μείωση νέων ακινήτων τις συνεχείς διαρθρώσεις τιμών και ενοικίων, την αύξηση κενών χώρων, τις αιτήσεις από ενοικιαστές για αναδιαπραγμάτευση μισθωμάτων, κ.λ.π.) γεγονός που δημιουργεί την ανάγκη πέραν της γενικότερης στρατηγικής ανάπτυξης για την αγορά των ακινήτων, στους μεγάλους ιδιοκτήτες ακινήτων να τα διαχειριστούν με πλέον επαγγελματικό και ορθό τρόπο, ώστε να μετριάσουν τις αρνητικές επιπτώσεις της κρίσης.
Οι τάσεις διεθνώς είναι πως οι οικονομίες που βασίζονται στη γνώση αναπτύσσουν σιγά σιγά επιχειρηματικές οντότητες για να διαχειρίζονται τα θέματα της ακίνητης περιουσίας αναθέτοντας τη διαχείριση σε επαγγελματίες με την ονομασία free up capital for core business4.
Προς την κατεύθυνση αυτή τα τελευταία χρόνια έχουν ιδρυθεί και λειτουργούν κυρίως στην Αμερικάνικη αγορά οι εταιρείες REIT, ενώ στην Ευρωπαϊκή Ένωση την περίοδο αυτή θεσμοθετείται η λειτουργία τους.
Στην Ελλάδα έχει θεσμοθετηθεί η ίδρυση και λειτουργία των εταιρειών ειδικού σκοπού για τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας με τον τίτλο Α.Ε.Ε.Α.Π.
Την περίοδο που διανύουμε είναι αναγκαία η βελτίωση και η αντιστροφή του αρνητικού κλίματος της ακίνητης περιουσίας μέσω της δημιουργίας και της ανάπτυξης εταιρειών ειδικού σκοπού που θα εξασφαλίζουν ικανοποιητικές αποδόσεις από τη λειτουργία τους και θα προβαίνουν σε ανάπτυξη νέων δραστηριοτήτων ξεφεύγοντας από τα ατομικά οικογενειακά πρότυπα λειτουργίας τους μέχρι σήμερα στην Ελλάδα.
1IOBE:Ίδρυμα Οικονομικών & Κοινωνικών Ερευνών
2Π.Μπαλωμένος & Θ.Παλάσκας (2002), ‘’Ο Ρόλος του Real Estate στην Εγχώρια Οικονομία και Προυποθέσεις Περαιτέρω Ανάπτυξης του’’ , ΙΟΒΕ
3 Π. Μπαλωμένος & Θ. Παλάσκας (2002), ‘’Ο Ρόλος του Real Estate στην Εγχώρια Οικονομία και Προϋποθέσεις Περαιτέρω Ανάπτυξης του’’ , ΙΟΒΕ
4 free up capital for core business: μέρος του κεφαλαίου μιας επιχείρησης διαθέσιμο σε μετρητά για βασική επιχειρηματική δραστηριότητα
Περιεχόμενα
Πρόλογος
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ι: ΕΙΣΑΓΩΓΗ
1. Τα ακίνητα και ο ρόλος τους ... 5
2. Ο θεσμός των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία ... 6
2.1 Ορισμός- Βασικά Χαρακτηριστικά ... 6
2.2 Κατηγορίες των Α.Ε.Ε.Α.Π ... 6
2.3 Κλάδοι Δραστηριοποίησης των Α.Ε.Ε.Α.Π. ... 7
2.4 Πλεονεκτήματα των Α.Ε.Ε.Α.Π. ... 7
2.5 Μειονεκτήματα των Α.Ε.Ε.Α.Π. ... 8
3. Ερευνητικός Στόχος ... 8
4. Μεθοδολογία Έρευνας ... 9
4.1 Βιβλιογραφική Αναφορά ... 9
4.2 Ερευνητική Μέθοδος ... 9
ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙΙ: Οι Α.Ε.Ε.Α.Π. στο διεθνή χώρο ... 1. Η Παγκόσμια Οικονομία ... 11
2. Η Παγκόσμια Αγορά Ακινήτων ... 11
3. Οι Α.Ε.Ε.Α.Π. στις Η.Π.Α – Η ιστορική τους εξέλιξη ... 14
4. Οι Α.Ε.Ε.Α.Π. στην Ευρωπαϊκή Ένωση ... 15
4.1 Εισαγωγή ... 15
4.2 Οι Ευρωπαϊκες χώρες και οι Α.Ε.Ε.Α.Π. ... 16
ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙΙΙ Οι Α.Ε.Ε.Α.Π. στην Ελλάδα ... 1. Γενικά ... 23
1.1 Μακροοικονομικό Περιβάλλον ... 23
1.2 Η αγορά Ακινήτων ... 23
1.3 Φορολογικό Καθεστώς των Α.Ε.Ε.Α.Π. ... 24
1.4 Θεσμικό Πλαίσιο των Α.Ε.Ε.Α.Π. ... 25
2. O ι εξελίξεις των Α.Ε.Ε.Α.Π. στο εγχώριο έδαφος... 26
2.1 Τάσεις Αγοράς Ακινήτων ... 26
2.2 Παρουσίαση του Θεσμού στην Ελλάδα ... 27
2.3 Οι μεγαλύτερες Α.Ε.Ε.Α.Π. στη χώρα μας ... 29
ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙV: Συγκριτική παρουσίαση των Α.Ε.Ε.Α.Π. στον εγχώριο χώρο + Swot analysis ... 1. Συγκριτική παρουσίαση των ‘’δυνατώτερων’’ ... 33
2. Αναλυση Swot ... 35
ΚΕΦΑΛΑΙΟ V: Συμπεράσματα και Προτάσεις Πολιτικής ………. 38
Βιβλιογραφία ... 39
Ίντερνετ ... 40
Παραρτήματα ... 42
Κεφάλαιο I Εισαγωγή
1. Τα ακίνητα και ο ρόλος τους
Η αγορά ακινήτων διαδραματίζει ένα όλο και σημαντικότερο ρόλο στα χαρτοφυλάκια και των θεσμικών επενδυτών και των ιδιωτικών αποταμιευτών (Piet Eichholtz / Drs Nils Kok, November 2007). Οι κύριοι λόγοι είναι τα οφέλη της διαφοροποίησης που αυτή η κατηγορία περιουσιακών στοιχείων προσφέρει, και η προστασία έναντι του πληθωρισμού. Αυτά τα οφέλη έχουν τεκμηριωθεί από διάφορες εμπειρικές μελέτες (παραδείγματα είναι Brounen, Eichholtz και Theebe 2007, Eichholtz 1997, Goetzmann και Ibbotson 1990).
Οι επενδύσεις σε ακίνητα βελτιώνουν γενικά την επίδοση των μικτών-ενεργητικών χαρτοφυλακίων.
Για τη διευκόλυνση των θεσμικών και ιδιωτικών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, έχει εισαχθεί η φορολογική διαφάνεια των επενδυτικών ακινήτων σε ορισμένες χώρες, τόσο στην Ευρώπη όσο και στον υπόλοιπο κόσμο. Οι περισσότερες από αυτές χρονολογούνται στις πρωτοβουλίες της τελευταίας δεκαετίας, και έχουν ακολουθήσει το παράδειγμα της πρώιμης εξέλιξης στις Ηνωμένες Πολιτείες, στις Κάτω Χώρες, και στην Αυστραλία, όπου οι δομές ιδιοκτησίας ακινήτων έχουν εισαχθεί πολύ νωρίτερα : το 1961, 1969, και 1971 , αντίστοιχα. Οι αρχικές αυτές πρωτοβουλίες συνήθως υπαγορεύονται από την επιθυμία να δημιουργήσουν ένα αποτελεσματικό και ρευστό τρόπο σε επενδύσεις σε ακινήτων, ιδίως για τους μικρότερους επενδυτές.
Η φορολογική απαλλαγή χορηγείται για την αποφυγή της διπλής φορολογίας. Στη συγκεκριμένη περίπτωση των εταιρειών ακίνητης περιουσίας , ο στόχος είναι να αποφευχθεί η φορολόγηση των εσόδων που προέρχονται από ενοίκια σε εταιρικό επίπεδο, καθώς και στο επίπεδο του μετόχου. Έτσι την απαλλαγή από τον φόρο σε εταιρικό επίπεδο τη βάζει ο μέτοχος μιας τέτοιας εταιρίας ακινήτων επί ίσοις όροις με έναν επενδυτή ο οποίος κατέχει εξ ολοκλήρου ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων , δεδομένου ότι η ροή της μίσθωσης για έναν τέτοιο επενδυτή θα φορολογούνταν μόνο ως εισόδημα. Με άλλα λόγια, η φορολογική απαλλαγή των επιχειρήσεων δημιουργεί ίσους όρους ανταγωνισμού μεταξύ των δύο αυτών τμημάτων της αγοράς ακινήτων. Η απαλλαγή από το φόρο που γενικά ισχύει για τα αμοιβαία κεφάλαια έχει τον ίδιο στόχο.
Εστιάζοντας στην ΕΕ, 13 χώρες επιτρέπουν τώρα κάποια μορφή φορολογικής διαφάνειας για τις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα, αλλά η ακριβής δομή τους ποικίλλει σημαντικά από χώρα σε χώρα: οι εταιρείες ακινήτων σε διάφορα κράτη μέλη της ΕΕ αντιμετωπίζουν με διαφορετικό τρόπο τις σθεναρά τις επιχειρησιακές απαιτήσεις, τους επενδυτικούς κανόνες και τους περιορισμούς. Όταν γίνεται μια σύγκριση μεταξύ των χωρών, μπορεί κανείς να συμπεράνει ότι η πραγματική ρύθμιση των Ευρωπαϊκών περιουσιακών επενδύσεων είναι ένα συνονθύλευμα. Αυτό παρεμποδίζει τις πανευρωπαϊκές ροές που προέρχονται από επενδύσεις σε ακίνητα και διακρίνει τους επενδυτές ακινήτων στις χώρες στις οποίες η φορολογική διαφάνεια δεν έχει εισαχθεί.
Από αυτή την άποψη, η Ευρώπη συγκρίνει δυσμενώς την κατάσταση στις Ηνωμένες Πολιτείες. Οι Α.Ε.Ε.Α.Π.
, ως φορολογικά διαφανείς εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα όπως ονομάζονται στις Ηνωμένες Πολιτείες, είναι ολοένα και πιο σημαντικοί λεωφόροι στις εθνικές αγορές ακινήτων. Ιδιωτικοί και θεσμικοί επενδυτές έχουν χρησιμοποιήσει τις Α.Ε.Ε.Α.Π. με σκοπό να στραφούν στην αγορά ακινήτων με ρευστό τρόπο. Οι Ηνωμένες Πολιτείες έχουν σήμερα τις μεγαλύτερες εισηγμένες εταιρείες στην αγορά ιδιοκτησίας στον κόσμο.
Από μία ευρύτερη οπτική γωνία, η αγορά σήμερα ζει και κινείται στο κλίμα της σοβαρότατης οικονομικής κρίσης που πλήττει τη χώρα. Οι επιπτώσεις της κρίσης αυτής αντικατοπτρίζονται τόσο στη συμπεριφορά των καταναλωτών και των επενδυτών όσο και στην φόρο-εισπρακτική πολιτική της κυβέρνησης.
To πρώτο εξάμηνο του 2011 είχαμε την εκδήλωση της κρίσης σε πλήρη έκταση με αποτέλεσμα την αδυναμία του Ελληνικού Δημοσίου να προσφύγει στις αγορές για την ικανοποίηση των δανειακών αναγκών του και την επακόλουθη προσφυγή του στο μηχανισμό στήριξης του ΔΝΤ, της Ε.Ε. και της Ε.Κ.Τ.
Ειδικότερα παρατηρείται ότι: οι σημερινές συνθήκες της κτηματαγοράς είναι αντίξοες ως απόρροια κυρίως της οικονομικής κρίσης που βιώνει σήμερα η Ελλάδα (με αποτέλεσμα τις συνεχείς διορθώσεις τιμών και ενοικίων, την αύξηση κενών χώρων, τις αιτήσεις από ενοικιαστές για αναδιαπραγμάτευση μισθωμάτων, κ.λ.π.), γεγονός που δημιουργεί την ανάγκη στους μεγάλους ιδιοκτήτες ακινήτων να τα διαχειριστούν με πλέον επαγγελματικό και ορθό τρόπο, ώστε να μετριάσουν τις αρνητικές επιπτώσεις της κρίσης.
Από την άλλη πλευρά η φορολογία των ακινήτων έχει αυξηθεί τους τελευταίους μήνες (π.χ. αλλαγή του καθεστώτος των υπεράκτιων εταιρειών – ακόμη και αυτών του Νόμου 89/19671 – με ακίνητα στην Ελλάδα, ΦΜΑΠ), ενώ προβλέπεται περαιτέρω αύξηση το 2012 (όπως είναι η με βεβαιότητα αναμενόμενη μεγάλη αύξηση των Αντικειμενικών Αξιών Ακινήτων).
1Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, Νόμος 89/1967, ΦΕΚ Α’/132, 1.8.1967
Είναι πολύ πιθανό στους επόμενους μήνες να εμφανιστεί σειρά επενδυτικών ευκαιριών στην κτηματαγορά, τις οποίες οι επενδυτές (με την κατάλληλη πρόσβαση σε ίδια και δανειακά κεφάλαια) θα είναι σε θέση να εκμεταλλευτούν.
2. Ο θεσμός των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (Real Estate Investment Trust‐REIT)
2.1 Ορισμός και Βασικά Χαρακτηριστικά
Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (Α.Ε.Ε.Α.Π.-REITs) είναι ανώνυμες εταιρείες που κατέχουν, και πολλές φορές συμμετέχουν, ενεργά στη διαχείριση των εισοδημάτων που παράγονται από εμπορικά ακίνητα.
Επιπρόσθετα κάποιες από αυτές λαμβάνουν ή επενδύουν σε δάνεια και άλλες υποχρεώσεις, εξασφαλίζοντας τα με την εγγύηση ακινήτων. Οι εταιρείες αυτές μπορούν να χαρακτηριστούν και ως εταιρείες κλειστού τύπου και μπορούν να θεωρηθούν και ως επενδύσεις αξίας. Οι μετοχές πολλών REITs παγκοσμίως διαπραγματεύονται στα μεγαλύτερα χρηματιστήρια.
Μία εταιρεία για να χαρακτηρίζεται REIT πρέπει τα περισσότερα περιουσιακά στοιχεία και τα εισοδήματά της να συνδέονται με επενδύσεις σε ακίνητα και να διανέμουν τουλάχιστον το 90% από το φορολογητέο εισόδημα τους σε ετήσια βάση στους μετόχους με τη μορφή μερισμάτων.
Μια εταιρεία που χαρακτηρίζεται ως REIT, επιτρέπεται να αφαιρέσει τα μερίσματα που καταβάλλονται στους μετόχους της από τo συνολικό φορολογητέο εισόδημά της.
Ως αποτέλεσμα, οι περισσότερες REITs, ιστορικά, μεταφέρουν τουλάχιστον το 100% του φορολογητέου εισοδήματός τους στους μετόχους τους και ως εκ τούτου δεν καταβάλουν εταιρικούς φόρους.
Τα περισσότερα κράτη διατηρούν αυτής της μορφής φορολογική μεταχείριση και ως εκ τούτου δεν απαιτούν από τις REITs να πληρώνουν φόρο εισοδήματος. Όπως και άλλες επιχειρήσεις, μία REIT δεν μπορεί να μετακυλήσει τυχόν απώλειες φορολογικών εσόδων μέσω των επενδυτών-μετόχων τους
2.2. Κατηγορίες των Α.Ε.Ε.ΑΠ.
Οι Α.Ε.Ε.Α.Π. χωρίζονται στις παρακάτω κατηγορίες1:
o Α.Ε.Ε.Α.Π. ιδίων κεφαλαίων: είναι εισηγμένες εταιρείες στο Χρηματιστήριο και αγοράζουν, διαχειρίζονται, ανακαινίζουν, υποστηρίζουν και πωλούν ακίνητα. Δε φορολογούνται στο επιχειρησιακό επίπεδο και διανέμουν το 90% των ετήσιων καθαρών εσόδων ως μέρισμα.
Παρουσιάζουν σταθερή πορεία καθώς δεν επηρεάζονται εύκολα από τις αλλαγές των επιτοκίων, φέρουν μικρό επενδυτικό ρίσκο και μεγάλη ρευστότητα. Τέλος ο επενδυτής καθορίζει τη γεωγραφική θέση των ακινήτων ανάλογα με το συμφέρον του.
o Ενυπόθηκες Α.Ε.Ε.Α.Π. : εξασφαλίζουν και έχουν στην κατοχή τους δάνεια και άλλα είδη ομολογιακών υποχρεώσεων που είναι ασφαλισμένα με την εγγύηση ακινήτων. Επιπλέον μπορεί να δανείζουν χρήματα σε συναλλαγές που σχετίζονται με ακίνητα, που όμως δεν είναι πάντοτε εξασφαλισμένα με υποθήκες ακινήτων, όπως στην περίπτωση των ενδιάμεσων δανείων2.
o UPREIT: Α.Ε.Ε.Α.Π. που συμμετέχουν σε ετερόρρυθμες επιχειρήσεις, οι οποίες με τη σειρά τους κατέχουν το ακίνητο. Άλλοι μέτοχοι μπορεί να είναι ιδιώτες επενδυτές που είχαν στην κατοχή τους τα ακίνητα πριν από τη δημιουργία της Α.Ε.Ε.Α.Π. και άλλοι που ασχολούνται μάνατζμεντ της Ε.Ε.
o DOWNREIT: Α.Ε.Ε.Α.Π. που σχηματίζονται αφότου γίνουν δημόσιες. Τα χαρακτηριστικά τους είναι παρόμοια με αυτά των UPREIT με τη διαφορά πως στα μέλη του μάνατζμεντ δεν εντάσσονται οι ετερόρρυθμοι εταίροι, της εταιρείας στην οποία συμμετέχει η Α.Ε.Ε.Α.Π.
Οι δύο τελευταίοι τύποι εταιρειών μπορούν να ανταλλάσουν επιχειρηματικές μονάδες για συμμετοχές σε άλλες εταιρικές σχέσεις ακινήτων που κατέχουν ακίνητα, τα οποία η εν λόγω Α.Ε.Ε.Α.Π. επιθυμεί να αποκτήσει. Αυτή η διαδικασία απαλλάσσει των πωλητή από τους φόρους των κεφαλαιακών κερδών συνεπώς και επιτυγχάνονται ευκολότερα συμφωνίες με φορολογικά ευαίσθητους πωλητές και διαφοροποιεί τη μορφή της επένδυσης. Δημόσιες, Δημόσιες και Εισηγμένες, Ιδιωτικές.
1 Ralph El. Block (2006) ,‘’Investing in REITs’’, Third Edition, United States Of America: Bloomberg
2Ενδιάμεσα Δάνεια( mezzanine loans) : Είναι κάτι ανάλογο με τις δεύτερες υποθήκες. Δάνεια τα οποία εξασφαλίζονται όχι με υποθήκες ακινήτων, μα με το απόθεμα της εταιρείας στην οποία ανήκει το ακίνητο.
2.3 Κλάδοι Δραστηριοποίησης των Α.Ε.Ε.Α.Π.
Όσον αφορά τα ακίνητα, μία Α.Ε.Ε.Α.Π. δύναται να δραστηριοποιηθεί στους εξής τομείς ακινήτων:
Διαμερίσματα
Γραφεία
Εγκαταστάσεις υγειονομικής περίθαλψης
Βιομηχανικά Πάρκα
Εγκαταστάσεις καταλυμάτων( ξενοδοχεία και θέρετρα)
Φυσικοί Πόροι
Τοπικά εμπορικά κέντρα
Αποθηκευτικοί χώροι
Εμπορικά κέντρα
Τα παραπάνω μπορούν άμεσα να χρησιμοποιηθούν ως επαγγελματική στέγη ή άλλο εμπορικό ή βιομηχανικό σκοπό, μόνα τους ή από κοινού με άλλα ακίνητα. Ενδεχομένως μπορεί να ευρίσκονται και στο στάδιο της αποπεράτωσης – με την προϋπόθεση πως τα συνολικά έξοδα αυτής να μην υπερβαίνουν το 25%
της τελικής αξίας του ακινήτου. Τα ακίνητα που αποκτώνται δεν μπορούν να εκποιηθούν σε διάστημα μικρότερο του ενός έτους. Οι εκτιμήσεις των εμπορικών αξιών των ακινήτων είναι καθοριστικές για τις τιμές πώλησης και αγοράς, αφού δεν επιτρέπεται απόκλιση σε ποσοστό (+/-5%) αντίστοιχα από τις παραπάνω αποτιμήσεις.
2.4. Πλεονεκτήματα των Α.Ε.Ε.Α.Π.
Αξιόλογο χαρακτηριστικό των Α.Ε.Ε.Α.Π. αποτελούν οι φορολογικές διευκολύνσεις που απολαμβάνουν.
Σύμφωνα με το φορολογικό νόμο (ν. 2778 αρ. 31)1, απαλλάσσονται του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) κατά την αγορά ακινήτου καθώς και από το φόρο εισοδήματος (25% επί των κερδών) κατά την πώληση των ακινήτων. Δεν υπάγονται σε φόρο εισοδήματος (ισχύων συντελεστής 24%) επί των κερδών όπως όλες οι υπόλοιπες εταιρείες. Ο φόρος εισοδήματος των Α.Ε.Ε.Α.Π. είναι χαμηλός και προσδιορίζεται επί της αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα και των ταμειακών διαθεσίμων (ο ισχύων συντελεστής φόρου είναι 0,2%). Επιπρόσθετα απαλλάσσονται του συμπληρωματικού φόρου 3% επί των εσόδων από μισθώματα. Δεν παρακρατείται από αυτές ο φόρος επί των διανεμόμενων μερισμάτων. Ο νέος φόρος Ακίνητης Περιουσίας ανέρχεται σε 0,1% αντί 0,6% επί της αντικειμενικής αξίας για τα ακίνητα που προορίζονται προς εκμετάλλευση.
Σε τι πλεονεκτεί μια επένδυση σε Α.Ε.Ε.Α.Π. σε σχέση με μία άμεση επένδυση σε ακίνητα;
Μία επένδυση σε Α.Ε.Ε.Α.Π. έχει σημαντικά πλεονεκτήματα σε σχέση με μία άμεση επένδυση σε ακίνητα που θεωρούνται τα εξής:
o Διανομή σημαντικού μερίσματος (ίσου ή μεγαλύτερου του 35% των κερδών). Στα αποτελέσματά τους καταγράφονται οι υπεραξίες του χαρτοφυλακίου τους, ενώ απαλλάσσονται από τον υπολογισμό αποσβέσεων και αρκετούς φόρους
o Επειδή πρόκειται για εισηγμένες μετοχές, η μεταβίβαση των μετοχών στο «καλάθι των ακινήτων»
μπορεί να γίνει ακόμα και με μηδενικό κόστος, σε περίπτωση που οι μετοχές κρατηθούν πέραν των 12 μηνών.
o Οι κάτοχοι μετοχών Α.Ε.Ε.Α.Π. έχουν αυξημένες δυνατότητες ταχείας ρευστοποίησης σε αντίθεση με τους ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται εκτός της χρηματιστηριακής αγοράς, παρά τη διακύμανση των αξιών των μετοχών. Απολαμβάνουν συνεπώς τα οφέλη μιας κοινής ρευστοποιήσιμης μετοχής.
o Επιπρόσθετα οι μέτοχοι είναι σε θέση να γνωρίζουν ανά πάσα στιγμή την αποτίμηση της αξίας των μετοχών τους, όπως αυτή διαμορφώνεται στο χρηματιστήριο.
o Η διαχείριση των ακινήτων γίνεται από ομάδα επαγγελματιών και ικανών στελεχών. Επιπλέον μπορεί να απελευθερωθούν τυχόν κεφάλαια ή/και ανθρώπινοι πόροι που δεσμεύονται αυτή τη στιγμή στα ακίνητα.
o Υπάρχει η δυνατότητα ένταξης σε ένα δυναμικό και αναπτυσσόμενο σχήμα με αξιόπιστους συνεργάτες/μετόχους. Η περαιτέρω ανάπτυξη μιας Α.Ε.Ε.Α.Π. μπορεί να δημιουργήσει επιπλέον υπεραξία για τη μετοχή της.
o Μειώνεται σημαντικά ο επενδυτικός κίνδυνος (diversification) λόγω της διασποράς του χαρτοφυλακίου σε πολλά ακίνητα (πιθανώς και διαφορετικών χρήσεων).
1 Εφημερίδα της Κυβερνήσεως(2007), Νόμος2778 αρ. 31, ΦΕΚ Α’/140, 30.12.1999
o Αποδίδει υψηλό μέρισμα ακόμη και στην περίπτωση των bear market1, οι τιμές των επενδύσεων βρίσκονται σε χαμηλά επίπεδα και υπάρχει παρατεταμένη απαισιοδοξία. Έτσι αποτρέπεται ο επενδυτής να ξεπουλήσει σε bear market λόγω των αρνητικών συνθηκών της αγοράς αυτής.
Είναι ο ευκολότερος τρόπος για τα άτομα να έχουν τα δικά τους ακίνητα καθώς και να υπάρχει η μεγαλύτερη δυνατή διαφοροποίηση των ακινήτων. Τα αποθέματα των Α.Ε.Ε.Α.Π. είναι μετοχές και αποτελούν ‘’αντικείμενο των ανέμων που φυσούν σε όλο τον επενδυτικό κόσμο’’2.
2.5. Μειονεκτήματα των Α.Ε.Ε.Α.Π.
Ωστόσο μία επένδυση σε Α.Ε.Ε.Α.Π. μπορεί να χαρακτηρίζεται από τα παρακάτω μειονεκτήματα:
Ο μέτοχος μιας Α.Ε.Ε.Α.Π. δεν έχει απόλυτο έλεγχο σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο, αλλά μερίδιο σε
«καλάθι ακινήτων».
Συνήθως η πραγματική αξία των ακινήτων δεν αποτυπώνεται στο ταμπλό και η κεφαλαιοποίηση των Α.Ε.Ε.Α.Π. είναι συνήθως κάτω από την πραγματική αξία των ακινήτων.
Εάν ένας μέτοχος αποκτήσει πέραν του 33% εισηγμένης εταιρείας, τότε υποχρεούται να κάνει δημόσια προσφορά για το σύνολό της.
Το χαρτοφυλάκιο επενδύσεων της Α.Ε.Ε.Α.Π. αποτιμάται υποχρεωτικά κάθε εξάμηνο από το σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε.) .
Οι γενικότερες τάσεις των χρηματιστηριακών αγορών προκαλούν αστάθεια στις τιμές των εισηγμένων σε αυτές εταιρειών. Συνεπώς οι τιμές των μετοχών των Α.Ε.Ε.Α.Π. χαρακτηρίζονται από έντονη διακύμανση, άρα και οι αποδόσεις τους, κάτι που οδηγεί σε επενδυτικό κίνδυνο.
Αποδίδοντας υψηλό μερισματικό μερίδιο, μένει ένα μικρό ποσοστό κεφαλαίου. Κάτι που σημαίνει πως αν θελήσει να επεκτείνει τις επιχειρηματικές της δραστηριότητες και να αυξήσει τα έσοδα της, θα έχει περιορισμένες δυνατότητες.
3. Ερευνητικός Στόχος
Είναι πασιφανής ο ρόλος της Ακίνητης Περιουσίας και της μεγάλης έκτασης δραστηριοτήτων και επιχειρηματικών ευκαιριών που σχετίζονται με αυτήν. Επίσης είναι σημαντικό να επαναλάβουμε την επίδραση γενικότερα των ακινήτων και κυρίως της κατασκευής στην Οικονομία κάθε χώρας σε παγκόσμιο επίπεδο. Για τους λόγους αυτούς με την παρούσα μελέτη ο στόχος της ερευνητικής προσπάθειας αναλύεται ως εξής:
α. Να παρουσιασθεί και να δοθεί πληροφόρηση για τις ειδικές μορφές διαχείρισης ανάπτυξης και λειτουργίας Εταιρειών Ακίνητης Περιουσίας
β. Να διερευνηθεί σε Διεθνές, Ευρωπαϊκό και σε Ελληνικό επίπεδο πως ιδρύονται, λειτουργούν και αναπτύσσονται οι Εταιρείες Ακίνητης Περιουσίας και πως αυτές και συμβάλουν στο ευρύτερο πλαίσιο λειτουργίας της Οικονομίας.
γ. Να προσδιοριστεί ποιος είναι ο ρόλος των Εταιρειών αυτών για τον Ιδιωτικό αλλά και για τον Δημόσιο Τομέα σε ότι αφορά τις επενδύσεις, την αποδοτικότητα και την διασφάλιση των κεφαλαίων τους
δ. Να δοθεί η πληροφόρηση σε Έλληνες Επενδυτές αλλά και στο Δημόσιο πως μέσω των Εταιρειών Διαχείρισης Ακίνητης περιουσίας μπορεί να αντιστρέψουν την σημερινή πτωτική πορεία και να οδηγηθούν σε καλύτερη αξιοποίηση της με παράλληλη ανάπτυξη των κατασκευών μέσα από χρησιμοποίηση επαγγελματιών και ικανού management και κυρίως της διαχείρισης γνώσης , ενσωματώνοντας αυτή στην επιχειρηματική λειτουργία.
ε. Να προταθούν θα βήματα που πρέπει να γίνουν από την Πολιτεία για την ενθάρρυνση ίδρυσης και ανάπτυξης τέτοιου είδους εταιρειών στα πλαίσια μάλιστα μιας ενιαίας Ευρωπαϊκής Πολιτικής για την ακίνητη περιουσία.
1 Bear Market: μια κατάσταση της αγοράς στην οποία οι τιμές των τίτλων πέφτουν συνεχώς. Όσο γενικεύεται η απαισιοδοξία λόγω αρνητικού κλίματος, τόσο περισσότερο η κατάσταση αυτή αυτοτροφοδοτείται. Συνήθως δημιουργείται που η οικονομία βρίσκεται σε ύφεση και υπάρχει υψηλή ανεργία.
2 BDI Hellas S.A. (2010), ‘’ Εναλλακτικές Προτάσεις Αξιοποίησης της Ακίνητης Περιουσίας’’, Ελλάδα, Αθήνα
4. Μεθοδολογία της Έρευνας
Στο σημείο αυτό κρίνεται σκόπιμη η παρουσίαση των βασικών θεμάτων που σχετίζονται με την ερευνητική μέθοδο και τεχνικές διεξαγωγής της παρούσας μελέτης. Έτσι, στην ενότητα αυτή περιγράφεται η βιβλιογραφική αναφορά της έρευνας καθώς και η ερευνητική μέθοδος που χρησιμοποιήθηκε για την κατανόηση του θεσμού των Α.Ε.Ε.Α.Π. και τη συγκριτική παρουσίαση των μεγαλύτερων εξ αυτών στον εγχώριο χώρο.
4.1. Βιβλιογραφική αναφορά
Για την ολοκλήρωση της παρούσας εργασίας και την επίτευξη του ερευνητικού στόχου, επιχειρήθηκε η αναζήτηση σχετικής βιβλιογραφίας και αρθρογραφίας, ώστε, αφενός μεν να κατανοηθεί η έννοια του θεσμού των Ανωνύμων Εταιρειών Επένδυσης Ακίνητης Περιουσίας (Α.Ε.Ε.Α.Π.) και αφετέρου να μελετηθεί η προσέγγιση και τα ερευνητικά αποτελέσματα άλλων ερευνητών που έχουν ασχοληθεί τόσο με τις Α.Ε.Ε.Α.Π. σε γενικά πλαίσια, όσο και με τη συγκριτική παρουσίαση των μεγαλύτερων Α.Ε.Ε.Α.Π. στον Ελλαδικό χώρο.
Στην διεθνή βιβλιογραφία η έννοια των Ανωνύμων Εταιρειών Επένδυσης στην Ακίνητη Περιουσία είναι πολύ διαδεδομένη, αφού μπορεί κανείς να εντοπίσει μια πληθώρα θεμάτων αναφορικά με αυτήν. Επίσης, οι κυβερνήσεις πολλών κρατών έχουν θεσπίσει διαδικασίες διαχείρισης των ακινήτων( δημόσιων και ιδιωτικών) και συνιστούν στις επιχειρήσεις την υιοθέτηση βέλτιστων πρακτικών για την αποτελεσματική χρήση και εκμετάλλευσή τους. Σημαντικές προσπάθειες έχουν γίνει και από επαγγελματικές οργανώσεις όπως είναι για παράδειγμα ο Οργανισμός NAREIT1. Αξίζει να σημειωθεί ότι σε πολλές χώρες (Ευρώπη, ΗΠΑ, Αυστραλία κλπ.) έχουν γίνει μελέτες αναφορικά με την διαχείριση της ακίνητης περιουσίας μέσω του θεσμού των Α.Ε.Ε.Α.Π.
Στην Ελλάδα ο θεσμός των Α.Ε.Ε.Α.Π. δεν είναι τόσο διαδεδομένος και η ορθολογική διαχείριση και εκμετάλλευση της δημόσιας περιουσίας ουσιαστικά απουσιάζει.
Σε αντίθεση με ότι συμβαίνει στο εξωτερικό, παρουσιάζεται ένα ερευνητικό κενό σε ό,τι αφορά τις Ανώνυμες Εταιρείες Επένδυσης σε Ακίνητη Περιουσία. Είναι ελάχιστες οι ερευνητικές προσπάθειες που έχουν γίνει προκειμένου να διερευνηθεί εάν και κατά πόσο οι Α.Ε.Ε.Α.Π. είναι ένας θεσμός που δύναται να αποτελέσει μια οργανωμένη, ολοκληρωμένη και ελεγχόμενη διαδικασία αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας.
Οι πληροφορίες που χρησιμοποιήθηκαν ως βάση για την θεωρητική και πρακτική προσέγγιση του ερευνητικού αντικειμένου είναι:
Συλλογή πρωτογενών στοιχείων
Η συλλογή των πρωτογενών στοιχείων πραγματοποιήθηκε με τη μέθοδο της προσωπικής συνέντευξης με το Διευθύνοντα Σύμβουλο της μια εκ των μεγαλύτερων Α.Ε.Ε.Α.Π. στον εγχώριο χώρο(TRASTOR Α.Ε.Ε.Α.Π.) και με τον υπεύθυνο της επιχειρησιακής ανάπτυξης και των ευρωπαϊκών προγραμμάτων της εταιρείας BDI Hellas S.A., ο οποίος ήταν υπεύθυνος του έργου ανάλυσης κόστους οφέλους για λογαριασμό Μεγάλου Ελληνικού Ομίλου που επιθυμούσε τη συμμετοχή του σε υπάρχουσα Ελληνική Α.Ε.Ε.Ε.Π. με υπαγωγή της ακίνητης περιουσίας του στην ΑΕΕΑΠ. Λόγω της διοικητικής τους θέσης, των γνώσεων και της εμπειρίας που διαθέτουν, μπορούν να συμβάλλουν στην αξιοπιστία των αποτελεσμάτων της έρευνας, εκφράζοντας τη γνώμη τους για τον τρόπο με τον οποίο συντελείται η διαχείριση της ακίνητης περιουσίας, για τη λειτουργία των Α.Ε.Ε.Α.Π. στη χώρα μας και για την πορεία των μεγαλύτερων εξ αυτών.
Συλλογή δευτερογενών στοιχείων
Η συλλογή των δευτερογενών στοιχείων σε αυτήν την έρευνα ήταν το τελικό προϊόν μιας λεπτομερούς αναζήτησης πληροφοριών από διαφορετικές πηγές, οι σημαντικότερες εκ των οποίων ήταν: εγχειρίδια, άρθρα από επιστημονικά περιοδικά, πανεπιστημιακές μελέτες, περιοδικά, εφημερίδες, διάφορες τράπεζες δεδομένων, το διαδίκτυο καθώς και νόμοι, διαταγές και κοινοτικά έγγραφα (Κανονισμοί, οδηγίες, αποφάσεις). Οι ανωτέρω πηγές καταγράφονται αναλυτικά στην βιβλιογραφία στο τέλος της παρούσας μελέτης.
4.2 Ερευνητική Μέθοδος:
Η μέθοδος που χρησιμοποιήθηκε προκειμένου να συλλεχθούν πληροφορίες και στοιχεία αλλά και να γίνει αντιληπτός ο θεσμός των Α.Ε.Ε.Α.Π. καθώς και να παρουσιαστούν τα ευρήματα από τη σύγκριση των μεγαλύτερων εξ αυτών, είναι η σε «βάθος συνέντευξη». Σύμφωνα με την μέθοδο αυτή ο ερευνητής πραγματοποιεί μια πρόσωπο με πρόσωπο συνέντευξη με τον ερωτώμενο προκειμένου να συλλεχθούν
1 NAREIT: παγκόσμιος εκπρόσωπος των REITs και των εισηγμένων εταιρειών ακίνητης περιουσίας, με ενδιαφέρον στην αγορά ακινήτων των Η.Π.Α. και στις αγορές κεφαλαίου
πληροφορίες που χαρακτηρίζονται από «ανεξάντλητο πλούτο, πολλές λεπτομέρειες και αποκάλυψη ουσιωδών διαφοροποιήσεων που είναι αδύνατον να συγκεντρωθούν διαφορετικά1». Λόγω του μικρού ερευνητικού υλικού που υπάρχει για τις Α.Ε.Ε.Α.Π. στον εγχώριο χώρο και την εξέλιξή τους στο βάθος του χρόνου, κρίθηκε ότι η πλέον κατάλληλη προσέγγιση του θέματος μπορεί να γίνει με την «σε βάθος συνέντευξη».
Στην επόμενη ενότητα, κρίνεται ιδιαίτερα σκόπιμο να παρατεθούν κάποια στοιχεία που περιγράφουν και χαρακτηρίζουν την πορεία της αγοράς ακινήτων και την ύπαρξη και τη λειτουργία των Α.Ε.Ε.Α.Π. στο διεθνή χώρο.
1 Σταθακόπουλος Βλάσης, ‘’ Μέθοδοι Έρευνας Αγοράς’’, Εκδόσεις: Α. Σταμούλης (1997), σελ 99-102
KKΕΕΦΦΑΑΛΛΑΑΙΙΟΟ ΙΙΙΙ:: Οι Α.Ε.Ε.Α.Π. στο διεθνή χώρο 1. Η παγκόσμια Οικονομία
Βαδίζοντας στον απόηχο της οικονομικής κρίσης, οι παγκόσμιες οικονομίες δίνουν καθεμία χωριστά τη δική τους μάχη για ανάκαμψη και ανάταση. Όλα ξεκίνησαν να αναδύονται στην επιφάνεια το 2008, που η διάδοση της έννοιας των τοξικών ομολόγων υπήρξε η αρχή για την καθίζηση της Αμερικανικής Αυτοκρατορίας και έπειτα το ντόμινο που παρέσυρε κάθε χώρα, άλλη με λιγότερες συνέπειες μέχρι στιγμής και άλλη με περισσότερες.
Η αλληλεπίδραση διαφόρων τάσεων οδήγησε την παγκόσμια οικονομία σε περαιτέρω ανάπτυξη κατά το β’
εξάμηνο του 2010, ωστόσο με αρκετά βραδύτερο ρυθμό σε σχέση με το α’ εξάμηνο ιδίου έτους.
Η απώλεια της ανοδικής δυναμικής οφείλεται αφενός στην ηπιότερη επέκταση του διεθνούς εμπορίου, το οποίο διαδραμάτισε καθοριστικό ρόλο στην ανάκαμψη των ανεπτυγμένων οικονομιών, και αφετέρου στην αναστάτωση της αγοράς κρατικών ομολόγων, η οποία πυροδοτήθηκε από τα αρνητικά αποτελέσματα των δημόσιων οικονομικών διαφόρων κρατών της Ευρωζώνης.
Τέλος του 2011 έχοντας πολλές χώρες καταφύγει σε δανεισμό, είτε εγχώριο είτε εκτός συνόρων, η παγκόσμια οικονομία είναι τρομοκρατημένη και συγκρατημένη. Σε γενικό επίπεδο παρατηρείται μία αύξηση για το 2011.
Η εκτίμηση του ΔΝΤ ως προς το τελικό μέγεθος της διεθνούς οικονομικής ανάπτυξης το 2010 βρίσκεται στο 4,8% και της Ευρωπαϊκής Επιτροπής στο 4,5% (1,7% για την Ευρωζώνη)1.
Οι εκτιμήσεις για περαιτέρω υποτονική ανάκαμψη για το α’ εξάμηνο του 2012, αντικατοπτρίζονται στις οριακά αναθεωρημένες προς τα κάτω προβλέψεις και των δύο παραπάνω οργανισμών αναφορικά με την παγκόσμια διεύρυνση του ΑΕΠ. Το ΔΝΤ προβλέπει ανάπτυξη 4,2% έναντι της αρχικής πρόβλεψης για 4,3%
και η ΕΕ εκτιμά διεύρυνση 3,9% (1,5% για την Ευρωζώνη) έναντι του αρχικού ποσοστού 4,0%.
Η κατάσταση είναι ρευστή με τις κυβερνήσεις πολλών χωρών να έχουν να αντιμετωπίσουν, πέρα των καθηκόντων τους και τις αντιδράσεις και την οργή των λαών τους καθόσον είναι αναγκασμένες να ψηφίζουν και να υλοποιούν προγράμματα περικοπής των δημοσίων δαπανών και μεγάλο αριθμό αντιλαϊκών μέτρων που αφορούν μεγάλες κοινωνικές ομάδες. Η σημαντική μείωση των εισοδημάτων λόγω περικοπών στους μισθούς-συντάξεις, η αύξηση των φορολογικών βαρών και η δημιουργία στρατιάς ανέργων που σε πολλές χώρες φθάνουν σε διψήφιους αριθμούς αποτελούν πλέον πρακτικές και καταστάσεις σε πολλές χώρες.
2. Παγκόσμια Αγορά Ακινήτων2,3,4
Σε μία ασταθή χρονιά για τις μετοχές, η συνολική παγκόσμια αγορά τίτλων ακινήτων είχε αρνητική απόδοση, αντικατοπτρίζοντας τη σημαντική επιβράδυνση της παγκόσμιας οικονομικής ανάπτυξης. Η απόδοση παρουσίασε σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ των ηπείρων με απώλειες σε Ευρώπη και Ασία- Ειρηνικό και κάποια κέρδη στη Βόρεια Αμερική.
Η χρονιά ξεκίνησε με θετική δυναμική που κυρίως τροφοδοτήθηκε από τα ισχυρά εταιρικά κέρδη. Η δημοσιονομική κρίση στην Ευρώπη και ο καταστροφικός σεισμός στην Ιαπωνία δημιούργησαν περιόδους υψηλής μεταβλητότητας, αλλά οι αγορές ακινήτων παρέμειναν γενικά ανθεκτικές. Στο τρίτο τρίμηνο, ωστόσο, τα νέα δεδομένα στις ΗΠΑ, προεξόφλησαν ότι η ανάκαμψη ήταν πιο αδύναμη από ότι αναμενόταν, με αποτέλεσμα τα ασφάλιστρα κινδύνου να αυξηθούν ταχύτατα για όλους τους τύπους των περιουσιακών στοιχείων.
Η εμπιστοσύνη των επενδυτών κλονίσθηκε περαιτέρω από τον αυξανόμενο κίνδυνο μιας ελληνικής χρεοκοπίας, πυροδοτώντας φόβους για μεγάλες απώλειες των τραπεζών και δανειστών με φανερό κίνδυνο της μετάδοσης της κρίσης και σε άλλες Ευρωπαϊκές χώρες όπως η Πορτογαλία, Ισπανία και Ιταλία. Τέλος, η είδηση αύξησης του ανωτάτου ορίου χρέους των ΗΠΑ είχε σαν αποτέλεσμα την υποβάθμιση της πιστοληπτικής ικανότητας των ΗΠΑ από τον οίκο Standard & Poors, επισπεύδοντας την ταχεία μείωση των παγκόσμιων μετοχών τον Αύγουστο. Μέχρι τον Οκτώβριο, τα αποθέματα άρχισαν να ανακάμπτουν εν μέσω βελτίωσης των οικονομικών στοιχείων των ΗΠΑ και των ενδείξεων της προόδου στην Ευρώπη. Οι αγορές,
1Βουλή των Ελλήνων , ‘’Ετήσιος Προϋπολογισμός του 2012’’,
http://www.minfin.gr/contentapi/f/binaryChannel/minfin/datastore/8f/5d/3a/8f5d3af1f8ffc50054ee7a178c5cf8ebde e6f6e9/application/pdf/EISHGHTIKH+2012.pdf (18/1/2012)
2 Urban Land Institute & PricewaterhouseCoopers (2011), ‘’Emerging Trends in Real Estate’’, Washington, D.C.: Urban Land Institute, 2010.
3RREEF (2011),‘’Global Real Estate Investment Outlook and Market Perspective 2011’’, Deutsche Bank AG: Frankfurt am main
4 Ernst & Young (2010)’’Global Real Estate Investment Trust Report 2010- Against all odds’’, United States: Ernst & Young
