ΣΧΟΛΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ ΤΜΗΜΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ
Πρόγραμμα Μεταπτυχιακών Σπουδών
«ΔΙΟΙΚΗΣΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΜΟΝΑΔΩΝ»
ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ
Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης
Λίβα Παρασκευή
Μησιακούλης Σπύρος
ΑΘΗΝΑ Σεπτέμβριος,2019
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
ii
© Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών, 2018
Η παρούσα Εργασία καθώς και τα αποτελέσματα αυτής, αποτελούν συνιδιοκτησία του ΕΚΠΑ και του φοιτητή, ο καθένας από τους οποίους έχει το δικαίωμα ανεξάρτητης χρήσης, αναπαραγωγής και αναδιανομής τους (στο σύνολο ή τμηματικά) για διδακτικούς και ερευνητικούς σκοπούς, σε κάθε περίπτωση αναφέροντας τον τίτλο και το συγγραφέα της Εργασίας καθώς και το όνομα του ΕΚΠΑ όπου εκπονήθηκε.
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
iii
«Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
«Λίβα Παρασκευή»
Επιβλέπων Καθηγητής:
«
Μησιακούλης Σπύρος
»«Δόκτωρ Εθνικού και Καποδιστριακού Πανεπιστημίου Αθηνών»
ΑΘΗΝΑ, «Σεπτέμβριος» «2019»
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
iv Μετά την ολοκλήρωση της διπλωματικής μου εργασίας θα ήθελα να ευχαριστήσω πρώτα απ’
όλους την οικογένεια μου που ήταν και είναι πάντα δίπλα μου και με στηρίζει με όλες της τις δυνάμεις και μου δίνει δύναμη και κουράγιο να συνεχίζω. Ακόμη, τον επιβλέποντα καθηγητή μου κ. Μησιακούλη Σπύρο που με την καθοδήγηση και τις συμβουλές του κατάφερα να φέρω εις πέρας μια αξιοπρεπή διπλωματική εργασία.
Σας ευχαριστώ για όλα.
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
v
ΠΕΡΙΛΗΨΗ
Η παρούσα εργασία επικεντρώνεται στο δίλλημα που έχει τεθεί στους ιδιοκτήτες ακινήτων τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα, και συγκεκριμένα στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, για το τι είναι περισσότερο κερδοφόρο γι’ αυτούς. Οι επιλογές τους είναι ανάμεσα στη μακροχρόνια μίσθωση, η οποία ήταν η μόνη επιλογή που είχαν τόσα χρόνια, και στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω της πλατφόρμας Airbnb που έχει κατακτήσει τον κόσμο τα τελευταία χρόνια. Αρχικά παρουσιάζεται η αγορά των ακινήτων και πως έχει αυτή επηρεαστεί από την κρίση. Έπειτα αναλύεται η οικονομία διαμοιρασμού και το φαινόμενο του Airbnb. Ακόμη, παρατίθεται η θεωρία της ανάλυσης των επενδύσεων διότι επρόκειτο για μια επένδυση για τον ιδιοκτήτη. Τέλος, γίνεται αναφορά στη μεθοδολογία της έρευνας και εν συνεχεία παρουσιάζεται η έρευνα μαζί με τα αποτελέσματα της.
Λέξεις – Κλειδιά
Airbnb, μακροχρόνια μίσθωση, βραχυχρόνια μίσθωση, αυτοδιαχείριση, εταιροδιαχείριση
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
vi
Abstract
The present work focuses on the dilemma raised by property owners in recent years in Greece, and specifically in the historic center of Athens, about what is most profitable for them. Their choices are between the long-term lease, which was the only option they have had in so many years, and the short-term lease through the Airbnb platform that has conquered the world in recent years. The real estate market first comes out and how it has been affected by the crisis. Then we analyze the sharing economy and the phenomenon of Airbnb. Also, the theory of investment analysis is quoted because it was an investment for the owner. Finally, reference is made to the research methodology and the research is presented along with its results.
Keywords
Airbnb, Long Term rent, Short Term rent, Self Management, Corporate Management
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
vii
Πίνακας Περιεχομένων
ΠΕΡΙΛΗΨΗ………..……v
ABSTRACT………...…..vi
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ……….…...vii
ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΠΙΝΑΚΩΝ……….…...ix
ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΩΝ………...…..x
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1………..….1
ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ………..…..1
1.1 Έννοια ακινήτου………..…...1
1.1.1 Νομικός ορισμός………..…..1
1.1.2 Οικονομικός ορισμός………...….1
1.2 Κατηγορίες ακινήτων………..3
1.3 Αξία ακινήτων………....….4
1.4 Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων………....5
1.5 Πώς επηρέασε η κρίση τις τιμές των ακινήτων σε πωλήσεις και ενοικιάσεις………...…...7
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2………9
ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ ΔΙΑΜΟΙΡΑΣΜΟΥ ΚΑΙ ΦΑΙΝΟΜΕΝΟ AIRBNB………..9
2.1 Ορισμός της οικονομίας διαμοιρασμού………...9
2.2 Ορισμός - Ταυτότητα του Airbnb…………..………10
2.3 Κριτική ανάλυση για την πλατφόρμα Airbnb………12
2.4 Η νομοθεσία σχετικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων………14
2.5 Κοινωνικές επιπτώσεις Airbnb………..17
2.6 Το Airbnb στην Ευρώπη………19
2.7 Υπηρεσίες καθαρισμού και όχι μόνο……….21
2.8 Πληρωμές των εξόδων των ακινήτων………23
2.9 Κόστος ανακαίνισης………...23
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3………..27
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
viii
ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΚΗ ΑΝΑΣΚΟΠΗΣΗ ………....27
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4………..34
ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ………...34
4.1 Προϋπολογισμός επενδύσεων κεφαλαίων………...34
4.2 Τι είναι ο προϋπολογισμός κεφαλαίου………..34
4.3 Μέθοδοι αξιολόγησης των επενδυτικών κεφαλαίων………...35
4.3.1 Μέθοδος Λογιστικής Απόδοσης (Accounting Rate of Return –ARR).….36 4.3.2 Μέθοδος Επανείσπραξης (Payback period)………...37
4.3.3 Μέθοδος Καθαρής Παρούσας Αξίας (Net Present Value –NPV)……...38
4.3.4 Μέθοδος Δείκτη Αποδοτικότητας (Profitability Index – PI or Benefit-Cost Ratio)………..40
4.3.5 Μέθοδος Εσωτερικού Ρυθμού Απόδοσης Κεφαλαίου (Internal Rate of Return –IRR)……….41
4.4 Σύγκριση των μεθόδων της καθαρής παρούσας αξίας και του εσωτερικού βαθμού απόδοσης………...44
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5……….47
ΕΡΕΥΝΑ – ΣΕΝΑΡΙΟ ΜΕΛΕΤΗΣ………...……….47
5.1 Αντικείμενο έρευνας……….………47
5.2 Δεδομένα – Σενάριο μελέτης της έρευνας………...48
5.3 Ανάλυση των αποτελεσμάτων...……….68
5.3.1 Μέθοδος λογιστικής απόδοσης………...69
5.3.2 Μέθοδος καθαρής παρούσας αξίας………..……...69
5.3.3 Μέθοδος εσωτερικού ρυθμού απόδοσης κεφαλαίου………...70
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 6………72
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ………...72
ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ……….……….74
ΞΕΝΟΓΛΩΣΣΗ ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ………75
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
ix
ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΠΙΝΑΚΩΝ
Πίνακας 5.1 Έξοδα Βραχυχρόνιας Μίσθωσης………...50
Πίνακας 5.2 Μέσο Μηνιαίο Ενοίκιο………..…..52
Πίνακας 5.3 Μέσα Μηνιαία Έσοδα από Υπηρεσίες Καθαρισμού………..….53
Πίνακας 5.4 Μέσα Συνολικά Έσοδα………..…..53
Πίνακας 5.5 Μηνιαία Πληρότητα………...54
Πίνακας 5.6 Μέθοδος Λογιστικής Απόδοσης (ARR)………...…54
Πίνακας 5.7 Μέθοδος Εσωτερικού Ρυθμού Απόδοσης Κεφαλαίου (IRR)………...…55
Πίνακας 5.8 Μέθοδος Καθαρής Παρούσας Αξίας (NPV)………..…..56
Πίνακας 5.9 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Ζάππειο………...57
Πίνακας 5.10 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Εμπορικό Τρίγωνο………...58
Πίνακας 5.11 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Ακρόπολη………..…...59
Πίνακας 5.12 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Κουκάκι………...60
Πίνακας 5.13 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Κολωνάκι………..…..…61
Πίνακας 5.14 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Θησείο………...62
Πίνακας 5.15 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Κεραμεικός……….63
Πίνακας 5.16 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Νέος Κόσμος………..64
Πίνακας 5.17 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Άγιος Κωνσταντίνος………….…..65 Πίνακας 5.18 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Μουσείο – Εξάρχεια - Νεάπολη….66
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
x
ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΩΝ
Διάγραμμα 5.1 Μέθοδος Λογιστικής Απόδοσης (ARR)………..…..55
Διάγραμμα 5.2 Μέθοδος Εσωτερικού Ρυθμού Απόδοσης Κεφαλαίου (IRR)…………..…..56
Διάγραμμα 5.3 Μέθοδος Καθαρής Παρούσας Αξίας (NPV)……….…57
Διάγραμμα 5.4 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Ζάππειο………...…………..58
Διάγραμμα 5.5 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Εμπορικό Τρίγωνο………....59
Διάγραμμα 5.6 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Ακρόπολη……….60
Διάγραμμα 5.7 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Κουκάκι……….…...61
Διάγραμμα 5.8 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Κολωνάκι……….….62
Διάγραμμα 5.9 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Θησείο………...63
Διάγραμμα 5.10 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Κεραμεικός………...…...64
Διάγραμμα 5.11 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Νέος Κόσμος………...…65
Διάγραμμα 5.12 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Άγιος Κωνσταντίνος………...…66
Διάγραμμα 5.13 Καθαρή Παρούσα Αξία – Περιοχή Μουσείο – Εξάρχεια – Νεάπολη…....67
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
1
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1
1.1 Έννοια ακίνητου
Ακίνητο ονομάζεται ένα περιουσιακό στοιχειό, που απεικονίζει το συμβατό δικαίωμα ιδιοκτησίας και αποτελείται από την γη-έδαφος, που αποτελεί ένα διαρκές αγαθό και τα συστατικά του μέρη (κτίσματα κτλ), που δεν έχουν απεριόριστο χρόνο ζωής (Ζεντέλης,2001).
1.1.1 Νομικός ορισμός
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, ‘Ακίνητα πράγματα είναι το έδαφος και τα συστατικά αυτού μέρη’ (άρθρ.948 ΑΕΚ.). Έτσι, το Ακίνητο αποτελείται από το διαρκές αγαθό έδαφος, δηλαδή τη γη, και τα συστατικά του μέρη, όπως είναι π.χ. τα κτίσματα, τα οποία είναι αναλώσιμο προϊόν με περιορισμένο χρόνο ζωής.
Συγκεκριμένα, ακίνητο δεν είναι μόνο η γη αλλά οτιδήποτε υπάρχει μέσα ή και υπεράνω αυτής, που έχει ενωθεί με αυτή με οργανικά ή τεχνητά μέσα. Έτσι, ακίνητο είναι το εσωτερικό του εδάφους μαζί με το περιεχόμενο του (π.χ. ορυκτά), τα οικοδομήματα υπέργεια και υπόγεια, τα δέντρα (με τους καρπούς τους), οι θάμνοι και κάθε είδος φυτού, εφόσον διατηρούν την ένωση τους με το έδαφος.
1.1.2 Οικονομικός ορισμός
Από οικονομική άποψη, το ακίνητο περιλαμβάνει όλους τους συντελεστές παραγωγής, δηλαδή το έδαφος (γη), την εργασία, το κεφάλαιο και την επιχειρηματικότητα. Ο οικονομικός ορισμός του ακινήτου μπορεί να εκφραστεί :
Ακίνητο = Έδαφος + Εργασία + Κεφάλαιο + Επιχειρηματικότητα
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
2 Με τον όρο έδαφος που χαρακτηρίζεται ως ο σημαντικότερος συντελεστής, εννοούμε διάφορες εκτάσεις που έχουν συγκεκριμένα όρια, θέση, εμβαδόν. Το έδαφος ενδιαφέρει την οικονομία μιας χώρας αφού αποτελεί αφενός πηγή πρώτων υλών και αφετέρου τόπο εγκατάστασης για την παραγωγική διαδικασία. Η γη αποτελεί ένα σταθερό και ανομοιογενή συντελεστή.
Η αμοιβή του εδάφους ως συντελεστής παραγωγής ονομάζεται έγγειος πρόσοδος.
διατυπωμένο διαφορετικά, έγγειος πρόσοδος είναι η αμοιβή την οποία παίρνει ιδιοκτήτης του εδάφους για τις υπηρεσίες που προσφέρει αυτό στη παραγωγική διαδικασία , αποτελεί δηλαδή το ενοίκιο στην περίπτωση ενοικίασης του εδάφους και εξαρτάται από τις φυσικές ιδιότητες, τη θέση του και την βέλτιστη χρήση του.
Ανάλογα με τον σκοπό χρησιμοποίησης του εδάφους η έγγειος πρόσοδος διακρίνεται
σε οικιστική, γεωργική, κτηνοτροφική, αγροτική, αρχειακή. Οι συντελεστές παραγωγής εκτός του εδάφους, δηλαδή η εργασία, το κεφάλαιο και η επιχειρηματικότητα, αποτελούν βελτιώσεις της γης. Επομένως, η παραπάνω σχέση μπορεί να γραφεί ως εξής:
Ακίνητο = Έδαφος + Βελτιώσεις
Με τον όρο εργασία, ως συντελεστής παραγωγής, ονομάζεται κάθε πνευματική ή σωματική υπηρεσία που παρέχεται από τον άνθρωπο στην παραγωγική διαδικασία και αποβλέπει στην επίτευξη οικονομικού αποτελέσματος αγαθών (Κιόχος, 2006).
Ο τρίτος συντελεστής παραγωγής ονομάζεται κεφάλαιο και μπορεί να πάρει την μορφή χρηματικού είτε την μορφή υλικού κεφαλαίου. Το υλικό κεφάλαιο αποτελείται από τα παρακάτω στοιχεία :
- Κτίρια και εγκαταστάσεις
- Μηχανήματα, μεταφορικά μέσα, εργαλεία
- Αποθέματα πρώτων υλών, έτοιμων και ανακατεργασμένων προϊόντων
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
3 Αποτελείται δηλαδή από διαρκή αγαθά που χρησιμοποιούνται στην παραγωγική διαδικασία και στην παραγωγή άλλων αγαθών ενώ θα πρέπει να επισημάνουμε ότι αποτελεί πολύ σημαντικό παράγοντα καθώς αυξάνει την παραγωγικότητα εργασίας εφόσον με την ίδια ποσότητα εργασίας παράγονται περισσότερα αγαθά (Κιόχος,2006).
1.2 Κατηγορίες ακινήτων
Το ακίνητο μπορεί να κατηγοριοποιηθεί ως αστικό, αγροτικό και δασικό
Αστικά ακίνητα
Ένα ακίνητο χαρακτηρίζεται ως αστικό όταν προορίζεται για διαμονή ανθρώπων και βρίσκεται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου πόλης ή οικισμού ή εντός οικιστικής ζώνης και εκτός του ρυμοτομικού σχεδίου (στην οποία ισχύουν οικιστικοί όροι) ή εντός ακτίνας 500μ. από το χειμέριο κύμα.
Αγροτικά ακίνητα
Αγροτικά ακίνητα είναι όσα προορίζονται για την παραγωγή καρπών και χρησιμοποιούνται ή προορίζονται κυρίως για γεωργική εκμετάλλευση.
Δασικά ακίνητα
Δασικά χαρακτηρίζονται όσα βρίσκονται σε δασική έκταση.
Ανάλογα με τη χρήση των κτιρίων που βρίσκονται επί της γης, διακρίνονται οι ακόλουθες κατηγορίες ακινήτων:
-Ακίνητα για οικιστική χρήση.
-Ακίνητα για επαγγελματική χρήση (γραφεία, καταστήματα).
-Ακίνητα μικτής χρήσης (επαγγελματική και οικιστική χρήση).
-Ακίνητα ειδικής δραστηριότητας (νοσοκομεία, σχολεία, ξενοδοχεία, κτλ).
- Ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα (Κιόχος, 2006).
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
4 Τέλος, να σημειωθεί ότι τα ακίνητα του μη αστικού χώρου διαμορφώνουν την τιμή τους με τους ίδιους κανόνες που ισχύουν για τα αστικά ακίνητα, διέπονται από τους ίδιους νόμους λειτουργίας της αγοράς ακινήτων, η αξία τους επηρεάζεται από το ίδιο σύνολο των παραγόντων που διαμορφώνουν τις τιμές και ο προσδιορισμός της αξίας τους γίνεται με τις ίδιες μεθόδους που χρησιμοποιούνται για τα αστικά ακίνητα.
1.3 Αξία ακίνητου
Με τον όρο αξία ακινήτου αναφερόμαστε στην αξία του οικοπέδου, του εδάφους και
στην αξία των βελτιώσεων αυτού με την μορφή κτισμάτων. H αξία που αναφερόμαστε εμείς αποτελεί τον ποσοτικό προσδιορισμό της και βασίζεται σε ένα κοινό μέτρο μέτρησης, τα χρήματα. Ουσιαστικά όταν αναφερόμαστε στον όρο αξία του ακινήτου υποδηλώνουμε την οικονομική του αξία. Παράλληλα, είναι αναγκαίο να τονισθεί ότι η έννοια της αξίας φέρει διάφορες ερμηνείες (Ζεντέλης,2001).
Αγοραία αξία (Market Value)
Αγοραία αξία είναι η τιμή στην οποία θα μπορούσαν να πουληθούν τα εδάφη και τα κτίρια με βάση μια ιδιωτική σύμβαση μεταξύ ενός πρόθυμου πωλητή και ενός αγοραστή που δεν έχει καμία συγγενική, φιλική, επαγγελματική ή άλλη σχέση με τον πωλητή κατά την ημερομηνία της εκτίμησης, με την προϋπόθεση ότι η προσφορά του ακινήτου γίνεται δημοσίως γνωστή στην αγορά, ότι οι συνθήκες της αγοράς επιτρέπουν την εύρυθμη εκποίηση του και ότι υπάρχει διαθέσιμος χρόνος για την διαπραγμάτευση της πώλησης, όπως συνηθίζεται κανονικά ανάλογα με την φύση του ακινήτου.
Τρέχουσα Αξία (Current Value)
Οι προϋποθέσεις που περιγράφονται παραπάνω στον ορισμό της αγοραίας αξίας είναι ιδανικές. Στην πραγματικότητα τα άτομα δε δρουν ελεύθερα αλλά υπό πίεση (π.χ. χρόνου) και υπό περιορισμούς, σε μια όχι πλήρως γνωστή, ανομοιογενή, ασυνεχή και ατελή σε λειτουργία αγορά. Σαν αποτέλεσμα εμφανίζονται αποκλίσεις από την αγοραία αξία. Λόγω αυτών των αποκλίσεων μεταξύ της τιμής πώλησης και της αγοραίας αξίας, δημιουργείται η τρέχουσα αξία (Current Value) του ακινήτου.
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
5
Αντικειμενική αξία
Η αντικειμενική αξία ακινήτου αποτελεί ουσιαστικά ένα φορολογικό τεκμήριο της αξίας ενός ακινήτου και εκφράζεται σε αξία ανά τετραγωνικό μέτρο. Κύρια λειτουργία των αντικειμενικών αξιών είναι η αποφυγή της φοροδιαφυγής κατά την πώληση ή δωρεά ακινήτων. Οι αντικειμενικές αξίες εκδίδονται από το Υπουργείο Οικονομικών και διαφοροποιούνται ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου. Με τη θέσπιση των αντικειμενικών αξιών ορίζεται από το κράτος το κατώτατο όριο της αξίας που μπορεί να έχει ένα ακίνητο σε μία συναλλαγή, ώστε να είναι εφικτό να ορίζει η Εφορία το ελάχιστο αντίτιμο που δηλώνει ο αγοραστής ή ο δωρητής του ακινήτου (Κιόχος 2006).
Στην πραγματικότητα οι αντικειμενικές αξίες δεν ανταποκρίνονται στις τιμές της συναλλαγής αφού σχεδόν πάντα τα μέρη συμφωνούν σε υψηλότερο τίμημα. Στην περίπτωση όμως που συμφωνηθεί συναλλαγή χαμηλότερη από αυτή της αντικειμενικής αξίας, τα μέλη υποχρεούνται να καταβάλουν τον φόρο που αντιστοιχεί στην αντικειμενική αξία.
1.4 Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων
Η αξία των ακινήτων επηρεάζεται, είτε άμεσα είτε έμμεσα, από ένα πλήθος παραγόντων. Οι παράγοντες που επιδρούν στην αξία, διαμορφώνουν τον τρόπο λειτουργίας της αγοράς, καθορίζουν το βαθμό ανταγωνισμού, επηρεάζουν την προσφορά και τη ζήτηση των ακινήτων. Το κατά πόσο συμβάλουν οι παράγοντες αυτοί στην διαμόρφωση της τιμής ενός ακινήτου είναι πολύ δύσκολο να προσδιορισθεί καθώς το πλήθος τους είναι αρκετά μεγάλο αλλά ακόμα και εξαιτίας της μεταβολής τους στο χρόνο και της συσχέτισης τους. Για τους λόγους αυτούς, θα ήταν εύλογο να επιχειρήσουμε να κατηγοριοποιήσουμε τους παράγοντες σε κάποια επιμέρους γενικά επίπεδα ώστε να έχουμε μια σαφή αντίληψη (Ζεντέλης, 2001).
Καταρχάς, σε επίπεδο ακινήτου οι παράγοντες έχουν άμεση σχέση με τα κτίσματα και είναι οι παρακάτω : μέγεθος κτίσματος, όροι δόμησης, συντελεστής δόμησης, συντελεστής κάλυψης, το ύψος κατά ΓΟΚ, θέρμανση, ύπαρξη αποθήκης, παρκινγκ, ύπαρξη κήπου,
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
6 ύπαρξη πισίνας, αριθμός λουτρών, αριθμός ορόφων, ηλικία κτηρίου, ποιότητα υλικών κατασκευής, διαρρύθμιση εσωτερικών χώρων, διάφορες υποδομές, πιθανές φθορές, κτλ.
Σε επίπεδο οικοπέδου είναι οι εξής : μέγεθος οικοπέδου, πρόσοψη, αν είναι γωνιακό, διαμπερές, τυφλό, η θέση στο οικοδομικό τετράγωνο, πλάτος δρόμων και πεζοδρομίων, θέα, περιβάλλων χώρος του οικοπέδου (χώροι πρασίνου, πάρκο, ύπαρξη λυμάτων), εμπορικότητα περιοχής, συντελεστής αντιπαροχής, συντελεστής δόμησης, συντελεστής κάλυψης κτλ.
Σε επίπεδο πόλης – περιοχής, οι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου είναι οι παρακάτω : ασφάλεια και εγκληματικότητα, μορφολογία εδάφους, μέσα μεταφοράς, δίκτυα υποδομής και παροχή υπηρεσιών (καθαριότητα, νοσοκομεία, πανεπιστήμια, τράπεζες, εργοστάσια, ξενοδοχεία κτλ.), δημογραφικό προφίλ, πιθανός σεισμικός κίνδυνος, τουριστική ανάπτυξη, περιβάλλον και ρύπανση, θέση της περιοχής στην πόλη και θέση της πόλης στην χώρα, πολεοδομικά στοιχεία (συντελεστής δόμησης, κάλυψης, ύψος κτηρίων) κτλ.
Τέλος, σε επίπεδο χώρας είναι οι εξής : η οικονομική ανάπτυξη – κατάσταση, μορφή ιδιοκτησίας, φορολογία ακινήτων, πολιτική για επενδύσεις σε ακίνητα, τεχνική νομοθεσία, πολιτική παρέμβαση στον μηχανισμό κτηματαγοράς, περιβάλλον, σεισμικότητα,
δημογραφική κατάσταση, κτλ.
Επιπρόσθετα, θα πρέπει να αναφέρουμε δύο πολύ σημαντικούς οικονομικούς παράγοντες που παίζουν καθοριστικό ρόλο στην διαμόρφωση της αξίας ενός ακινήτου και είναι :
α) η σχέση ζήτησης και προσφοράς, δηλαδή το σύνολο των αγοραζόμενων ακινήτων που θα ζητηθούν να αγοραστούν σε διάφορες τιμές σε συγκεκριμένη χρονική περίοδο (ζήτηση) σε σχέση με το σύνολο των ακινήτων που επιθυμούν να αγοραστούν σε διάφορες τιμές σε συγκεκριμένη χρονική περίοδο (προσφορά), καθώς επίσης και
β) η κάλυψη υποκειμενικών ή αντικειμενικών αναγκών των αγοραστών αλλά και των ιδιοκτητών που επιθυμούν να πουλήσουν.
Εκτός από όλους αυτούς τους παράγοντες που μόλις καταγράψαμε υπάρχουν και τέσσερις βασικοί οικονομικοί παράγοντες οι οποίοι οφείλεται να συνυπάρχουν σε μια ιδιοκτησία και είναι οι ακόλουθοι :
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
7
• Χρησιμότητα
• Σπανιότητα
• Επιθυμία για κάλυψη αναγκών
• Αγοραστική δύναμη
Με τον όρο χρησιμότητα εννοούμε την ικανότητα ενός ακινήτου να ικανοποιεί τις ανάγκες των ιδιοκτητών ή των χρηστών. Η σπανιότητα καθορίζεται από τη σχέση της ζήτησης και της προσφοράς σε μία δεδομένη στιγμή. Η επιθυμία για κάλυψη αναγκών έχει σχέση με την ικανοποίηση των αντικειμενικών και των υποκειμενικών αναγκών. Τέλος με τον όρο αγοραστική δύναμη εννοούμε την δυνατότητα για την συμμετοχή στην αγορά ακινήτων (Ζεντέλης, 2001).
1.5 Πώς επηρέασε η κρίση τις τιμές των ακινήτων σε πωλήσεις και ενοικιάσεις
Η χρηματοπιστωτική κρίση, που ξεκίνησε στις ΗΠΑ το 2007 με επίκεντρο την αγορά ακινήτων και τα στεγαστικά δάνεια χαμηλής εξασφάλισης (subprime mortgages), γρήγορα επεκτάθηκε και απέκτησε διεθνείς διαστάσεις. Τότε αποκαλύφθηκαν οι αδυναμίες και οι ανισορροπίες του διεθνούς χρηματοπιστωτικού τομέα και όλο το διεθνές σύστημα
απειλήθηκε με κατάρρευση. Ιδίως τα γεγονότα που ακολούθησαν τη χρεοκοπία της Lehman Brothers το Σεπτέμβριο του 2008 ήταν κρίσιμα αλλά και διδακτικά για τους κινδύνους που ενέχει η απορρύθμιση των αγορών και η υποτίμηση, από τις εποπτικές αρχές αλλά και τους διεθνείς οίκους αξιολόγησης, των συσσωρευμένων κινδύνων στους ισολογισμούς υπερμοχλευμένων τραπεζών. Η κρίση μεταφέρθηκε, μέσω του περιορισμού των πιστώσεων, στο διεθνές εμπόριο και την πραγματική οικονομία. Μετατράπηκε σε παγκόσμια ύφεση.
Στην Ελλάδα, με το ξεκίνημα της παγκόσμιας ύφεσης, η επερχόμενη εγχώρια ύφεση ήταν τότε σχετικά προβλέψιμη. Οι αδυναμίες και οι ανισορροπίες της ελληνικής οικονομίας ήταν γνωστές στους ειδικούς, αφού ήταν βαθιές και χρόνιες, και είναι αυτές που τελικά αποκαλύφθηκαν στο ελληνικό και το διεθνές κοινό μετά τη διεθνή κρίση και σταδιακά οδήγησαν στις σημερινές δυσκολίες. Τα μεγάλα και διαρκή δημοσιονομικά ελλείμματα, που δεν επέτρεψαν να μειωθεί το δημοσιονομικό χρέος, αλλά και το πρόβλημα
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
8 ανταγωνιστικότητας, δεν είχαν ποτέ αντιμετωπιστεί αποφασιστικά με τις απαραίτητες διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις. Αντιθέτως, η συμμετοχή της χώρας στη ζώνη του ευρώ με τα χαμηλά επιτόκια δανεισμού και η άγνοια των ελληνικών προβλημάτων από τους συμμετέχοντες στις ξένες αγορές επέτρεψαν στο Δημόσιο να δανείζεται απερίσκεπτα και προκάλεσαν εφησυχασμό ευδαιμονίας στους πολίτες και τους πολιτικούς. Κατά συνέπεια, οι ρίζες της ελληνικής ύφεσης και κρίσης δεν εντοπίζονται στην αγορά ακινήτων ούτε στο χρηματοπιστωτικό σύστημα, όπως έγινε με τη διεθνή κρίση. Και οι δύο αυτοί κλάδοι της οικονομίας είναι κατά κύριο λόγο θύματα της ελληνικής ύφεσης και κρίσης, παρά η γενεσιουργός αιτία της.
Στην Ελλάδα, οι αδυναμίες της οικονομίας της αντανακλώνται στα σημαντικά ελλείμματα του ισοζυγίου τρεχουσών συναλλαγών και στις δημοσιονομικές ανισορροπίες, δηλαδή υψηλά δημόσια ελλείμματα και χρέος. Οι κυριότερες αδυναμίες είναι η χαμηλή ανταγωνιστικότητα της ελληνικής οικονομίας και η οργανωτική ανεπάρκεια του ελληνικού κράτους. Η αγορά ακινήτων δεν προκάλεσε την κρίση. Η ελληνική οικονομία αντιμετωπίζει σήμερα ένα φαινομενικό αδιέξοδο, που οφείλεται στις χρόνιες μακροοικονομικές ανισορροπίες και στην ανεπάρκεια της ασκούμενης οικονομικής πολιτικής επί δεκαετίες.
Τα “δίδυμα” ελλείμματα της ελληνικής οικονομίας είναι από τα μεγαλύτερα στη ζώνη του ευρώ. Αντίστοιχα υψηλά είναι και το δημόσιο και το εξωτερικό χρέος, καθώς αποτελούν διαχρονική συσσώρευση των αντίστοιχων ετήσιων ελλειμμάτων. Βεβαίως, αυτές δεν είναι οι μόνες διαρθρωτικές αδυναμίες της ελληνικής οικονομίας. Για παράδειγμα, η ανεργία στην Ελλάδα παρέμενε σε υψηλά επίπεδα, ιδίως ανάμεσα στους νέους και τις γυναίκες, πολύ πριν από την κρίση και παρά τους υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης. Η υψηλή ανεργία και η χαμηλή απασχόληση συμβαδίζουν και με μεγάλη ανισότητα ως προς την κατανομή του πλούτου. Η ανάγκη διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων στο δημόσιο τομέα γίνεται εμφανής και από το ότι οι κοινωνικές παροχές επιδρούν ελάχιστα στα ποσοστά κινδύνου φτώχειας.
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
9
ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2
2.1 Ορισμός της οικονομίας διαμοιρασμού
Η «οικονομία του διαμοιρασμού» (collaborative economy ή sharing economy ή peer-to-peer economy ή demand economy) συναντάται στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης παράλληλα με άλλες έννοιες όπως «κοινωνική οικονομία», «οικονομία της αλληλεγγύης», «κυκλική οικονομία», «λειτουργική οικονομία», «πράσινη οικονομία», «οριζόντια οικονομία»,
«οικονομία πλατφορμών», «οικονομία της περιστασιακής απασχόλησης» (gig economy).
Έχουν διατυπωθεί πολλοί ορισμοί αλλά ο επικρατέστερος στη βιβλιογραφία φαίνεται να είναι αυτός που διατύπωσαν οι Botsman & Rogers (2010). Σύμφωνα με τον ορισμό αυτό, η οικονομία διαμοιρασμού είναι ένα «οικονομικό σύστημα που βασίζεται στην κοινή χρήση υποχρησιμοποιούμενων αγαθών ή υπηρεσιών, δωρεάν ή έναντι αντιτίμου, άμεσα εκ μέρους ιδιωτών». Μια έκθεση της PwC για την οικονομία της κοινής χρήσης (PwC, 2015) χρησιμοποίησε τον εξής ορισμό: «Οι οικονομίες διαμοιρασμού επιτρέπουν στα άτομα και τις ομάδες να κερδίζουν χρήματα από περιουσιακά στοιχεία τα οποία υπο-χρησιμοποιούνται», υπογραμμίζοντας έτσι το οικονομικό όφελος. Σε πρόσφατο άρθρο του καθηγητή του Πανεπιστημίου της Ουτρέχτης Koen Frenken (2017) αναφέρεται: «Ορίζουμε ως Οικονομία Διαμοιρασμού την παραχώρηση από έναν καταναλωτή σε άλλο προσωρινής πρόσβασης σε φυσικά περιουσιακά στοιχεία του τα οποία δεν αξιοποιεί πλήρως (υπάρχει δηλαδή αδρανής δυναμικότητα σε αυτά), πιθανώς για χρήματα».
Η Demary (2014) τονίζει την ετερογένεια ως το βασικό χαρακτηριστικό της συνεργατικής οικονομίας καθώς περιλαμβάνει αναρίθμητα μοντέλα επιχειρήσεων, αγορών και προϊόντων που είναι δύσκολο να συνοψισθούν σε έναν ορισμό. Η Οικονομία διαμοιρασμού αποτελεί ένα ταχέως αναπτυσσόμενο επιχειρηματικό μοντέλο που περιλαμβάνει ένα ευρύ φάσμα δραστηριοτήτων, το οποίο βασίζεται κυρίως σε συναλλαγές μεταξύ ομοτίμων (peers).
Σημαντικό θεωρείται σ’ αυτό το επιχειρηματικό πρότυπο τα τελικά μέρη της συναλλαγής να είναι κατά κύριο λόγο «ομότιμοι» (P2P) και ποτέ «επιχείρηση προς καταναλωτή» (B2C), είτε
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
10 πρόκειται για ατομικά είτε για συλλογικά πρόσωπα, συμπεριλαμβανομένων εταιρειών, των οποίων όμως ο επιμερισμός αυτός δεν μπορεί να συνιστά το εμπορικό αντικείμενο.
Με όρους πληροφορικής, ομότιμο δίκτυο είναι αυτό που κάθε υπολογιστικός κόμβος μπορεί να λειτουργήσει και σαν πελάτης ή σαν εξυπηρετητής για τους υπόλοιπους υπολογιστές του δικτύου, επιτρέποντας την κοινή χρήση σε διάφορους πόρους όπως είναι αρχεία, περιφερειακά και αισθητήρες χωρίς να χρειάζεται κεντρική διαχείριση.
Κάθε τύπος δικτύου απαιτεί από όλους τους υπολογιστές του δικτύου να χρησιμοποιούν το ίδιο ή συμβατό πρόγραμμα για να συνδεθούν μεταξύ τους και να έχουν πρόσβαση σε αρχεία και πόρους που βρέθηκαν σε άλλον υπολογιστή. Στην περίπτωση λοιπόν της οικονομίας διαμοιρασμού, οι συναλλαγές διευκολύνονται κυρίως μέσω μιας ψηφιακής πλατφόρμας, δημιουργώντας μια αγορά που είναι ανοιχτή στη κοινή χρήση υπηρεσιών και αγαθών σε προσωρινό επίπεδο όπως παραχώρηση χρήσης σπιτιού, μοίρασμα χρήσης αυτοκινήτου κ.α.
2.2 Ορισμός – Ταυτότητα Airbnb
Η Airbnb είναι ιστοσελίδα καταχώρησης, εύρεσης και ενοικίασης καταλυμάτων η οποία ιδρύθηκε τον Αύγουστο του 2008 από τους Joe Gebbia, Brian Chesky και Nathan Blecharczyk και έχει βάση το Σαν Φρανσίσκο της Καλιφόρνια. Η ονομασία Airbnb είναι ακρωνύμιο του αρχικού ονόματος Airbedandbreakfast. Η αρχική ιδέα γεννήθηκε όταν τον Οκτώβριο του 2007 έλαβε χώρα στο Σαν Φρανσίσκο ένα διεθνές συνέδριο σχεδιαστών. Οι τότε συγκάτοικοι Gebbia και Chesky καθώς δε μπορούσαν να πληρώσουν το ενοίκιο του διαμερίσματος τους αποφάσισαν να μετατρέψουν το σαλόνι τους σε ξενώνα bed and breakfast προσφέροντας σε τρεις συμμετέχοντες του συνεδρίου στέγη, φουσκωτά στρώματα αέρα και σπιτικό πρωινό έναντι πληρωμής.
Πρόκειται ουσιαστικά για μια ηλεκτρονική πλατφόρμα που φέρνει σε επικοινωνία τον οικοδεσπότη με τον πελάτη, ενώ ταυτόχρονα είναι υπεύθυνη για την διεκπεραίωση της διαδικασίας κράτησης. Η συναλλαγή κατά την οποία ο επισκέπτης πληρώνει το εκάστοτε ποσό με πιστωτική ή άλλη κάρτα γίνεται μέσω της πλατφόρμας. Ο οικοδεσπότης παραλαμβάνει το ποσό μόλις 24 ώρες μετά την άφιξη του φιλοξενούμενου του, έτσι ώστε να
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
11 είναι σίγουρο ότι ο τελευταίος παρέλαβε το κατάλυμα, όπως συμφωνήθηκε, Τα έσοδα της εταιρείας προέρχονται από το ποσοστό που κρατάει εκείνη από κάθε κράτηση που γίνεται.
Το ποσοστό αυτό κυμαίνεται στο 6% έως 12% ανά κράτηση και αφορά αποκλειστικά και μόνο το ποσό της στέγασης και όχι οποιαδήποτε άλλη υπηρεσία που μπορεί να προσφέρει ο εκάστοτε οικοδεσπότης, όπως για παράδειγμα είναι ο καθαρισμός του καταλύματος, για τον οποίο ο φιλοξενούμενος έχει κάποια επιπλέον χρέωση και το ποσό πηγαίνει εξ ολοκλήρου στον οικοδεσπότη. Επιπλέον, εκτός από τους επισκέπτες η Airbnb χρεώνει και τους ιδιοκτήτες των καταλυμάτων με ποσοστό 3%, το οποίο καταβάλλεται κάθε φορά που ολοκληρώνεται η κράτηση.
Σε περίπτωση όμως που κάποιος επισκέπτης ακυρώσει την κράτηση του, τότε η προμήθεια υπηρεσιών δεν επιστρέφεται, ενώ αν υπάρξει κάποια ακύρωση οικοδεσπότη και ο πελάτης θελήσει να του επιστραφούν τα χρήματα του, τότε του επιστρέφεται και η προμήθεια που του έχει χρεωθεί. Σε περίπτωση που κάποια κράτηση αλλάξει η προμήθεια δε χάνεται αλλά προσαρμόζεται στις καινούργιες αλλαγές.
Η Airbnb προσφέρει μια μεγάλη ποικιλία καταλυμάτων, όπως μπορεί να είναι ένα διαμέρισμα, ένα κάστρο, μία βίλα και οποιοδήποτε άλλο οίκημα μπορεί να χαρακτηριστεί ικανό για διαμονή, ανάλογη με το μέγεθος της κοινότητας των οικοδεσποτών της οι οποίοι υπόσχονται μοναδικές ταξιδιωτικές εμπειρίες.
Το εύρος των τιμών ποικίλλει σημαντικά, όπως και η τοποθεσία του καταλύματος. Η Airbnb είναι ένας εύκολος τρόπος να εκμεταλλευτεί οικονομικά ο οικοδεσπότης τον χώρο του παρουσιάζοντας τον σε ένα κοινό εκατομμυρίων χρηστών.
Οι χρήστες της ιστοσελίδας πρέπει αρχικά να εγγραφούν δημιουργώντας ένα προσωπικό διαδικτυακό προφίλ πριν από τη χρήση της, Κάθε ιδιοκτησία συνδέεται με έναν οικοδεσπότη, του οποίου το προφίλ περιλαμβάνει σχόλια από τους προηγούμενους χρήστες, συστάσεις από τους προηγούμενους θαμώνες, καθώς και μια αξιολόγηση και ένα ιδιωτικό σύστημα μηνυμάτων. Η λίστα δεν θα εμφανίζεται στο δημόσιο ιστό μέχρι ο ίδιος ο χρήστης να είναι έτοιμος να τη δημοσιοποιήσει. Η κοστολόγηση του καταλύματος μπορεί να καθοριστεί από τον οικοδεσπότη, ο οποίος μπορεί ή να χρεώνει διαφορετικές τιμές για κάθε βράδυ ή να θέσει εβδομαδιαία και μηνιαία διαμονή ή ακόμη να καθορίσει τη τιμή σύμφωνα
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
12 με την εποχή (εποχιακή κοστολόγηση). Τα ένθετα των τίτλων και των περιγραφών μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη διαφήμιση του χώρου. Ο κάθε οικοδεσπότης μπορεί να προσδιορίσει τους κανόνες του σπιτιού, καθώς και να δημοσιοποιήσει και άλλες περιγραφές σχετικά με την κατοικία. Η Airbnb επιτρέπει στους χρήστες να δημοσιεύουν έως και 24 φωτογραφίες του χώρου τους. Στα δικαιώματα του οικοδεσπότη, ακόμη, περιλαμβάνεται μια δωρεάν επαγγελματική φωτογράφιση, η οποία προσφέρεται από την Airbnb. Η όμορφη φωτογραφία είναι ένα από τα κύρια και απαραίτητα χαρακτηριστικά της ιστοσελίδας της Airbnb, καθώς και της εφαρμογής της. Το προφίλ είναι ένα μέρος όπου οι επισκέπτες μπορούν να ερευνήσουν περισσότερα πράγματα για τους οικοδεσπότες, ενώ χρησιμοποιείται από τους ίδιους τους οικοδεσπότες για να παρουσιάσουν την ταυτότητα τους δημοσίως, καθώς και για να εκφράσουν τη φιλοσοφία τους σχετικά με την ιδέα της φιλοξενίας. Οι επισκέπτες πρέπει να στείλουν ένα απευθείας μήνυμα στο χρήστη μέσω της Airbnb υποβάλλοντας ερωτήσεις σχετικά με το ακίνητο αλλά και για τον τρόπο με τον οποίο θα μπορέσουν να φτάσουν σε αυτό και οποιαδήποτε άλλη απορία που μπορεί να έχουν σχετικά με τη διαμονή τους. Οι οικοδεσπότες έχουν τον πλήρη έλεγχο σχετικά με το ποιος κάνει κράτηση του χώρου τους. Όταν ένας δυνητικός πελάτης βάζει ένα αίτημα κράτησης, ο οικοδεσπότης έχει τουλάχιστον 24 ώρες για το αποδεχθεί ή να απορρίψει το αίτημα αυτό.
Αφού ο οικοδεσπότης αποδεχθεί μία κράτηση μπορεί να συντονίσει τις ώρες συνάντησης και επικοινωνίας με τους επισκέπτες. Μετά την ολοκλήρωση της κράτησης, οι χρήστες ενθαρρύνονται να αφήσουν μία κριτική. Οι κριτικές βοηθούν στην οικοδόμηση της εγκυρότητας και στη δημιουργία αναφορών τόσο για τους επισκέπτες όσο και για τους οικοδεσπότες. Τέλος, με βάση τις κριτικές των επισκεπτών διαμορφώνονται και οι βαθμίδες των οικοδεσποτών, οι οποίοι καλούνται με τον αγγλικό όρο host για τους απλούς οικοδεσπότες και ως superhost για τους οικοδεσπότες με τις καλύτερες κριτικές, το οποίο σημαίνει ότι είναι από τους καλύτερους host της πλατφόρμας.
2.3 Κριτική ανάλυση για την πλατφόρμα Airbnb
Αν εξετάσουμε συγκεκριμένα τα θετικά και αρνητικά σημεία της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω της πλατφόρμας Airbnb, στις περισσότερες περιπτώσεις η διαμονή σε κατάλυμα που διαχειρίζεται η εν λόγω εταιρία είναι πιο συμφέρουσα, δίνοντας τη
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
13 δυνατότητα σε περισσότερους ανθρώπους να πραγματοποιήσουν τις διακοπές τους ακόμα και με περισσότερες διανυκτερεύσεις. Οι φιλοξενούμενοι έχουν τη δυνατότητα να ζήσουν σαν ντόπιοι και να βιώσουν την καθημερινότητα σε προορισμούς που δεν είναι τόσο διαδεδομένοι. Η εταιρία έχει πελατοκεντρική προσέγγιση. Ο νέος καταναλωτής τουρίστας δεν κατευθύνεται, είναι κυρίαρχος των επιλογών του, έχει άμεση πρόσβαση στην πληροφορία και αλληλεπιδρά με το περιβάλλον (Βαρελάς, 2016).
Θα πρέπει βέβαια να δούμε και τι συμβαίνει στον ξενοδοχειακό τομέα και πως αντανακλά η ραγδαία αύξηση των διανυκτερεύσεων σε κατοικίες μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας στις ξενοδοχειακές επιχειρήσεις. Όταν υπάρχουν νομικά ή θεσμικά κενά στην φορολογία των εσόδων από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω Airbnb τότε το κράτος δεν έχει τα απαιτούμενα έσοδα μέσω της φορολογίας. Δημιουργείται ένας αθέμιτος ανταγωνισμός με τους ιδιοκτήτες ξενοδοχείων καθώς η συνεργατική οικονομία τους στερεί σημαντικά έσοδα.
Ένα ακόμα μειονέκτημα της ηλεκτρονικής πλατφόρμας είναι ότι κάποιοι πιθανοί οικοδεσπότες δεν νιώθουν άνετα με τη σκέψη ότι κάποιος ξένος θα διαμείνει στην οικία τους και δεν έχουν εμπιστοσύνη προς τους φιλοξενούμενους. Υπάρχει βέβαια πάντα το ενδεχόμενο κάποιοι άνθρωποι λόγω έλλειψης σεβασμού να αφήσουν ένα χώρο στον οποίο διανυκτέρευσαν με μικρές ή μεγάλες ζημιές ή υπερβολικά ακατάστατο. Ακόμη είναι πιθανόν σε μια τουριστική περιοχή - και σε πολλές περιπτώσεις έχει γίνει πραγματικότητα - να αυξηθούν κατά πολύ οι τιμές των ενοικίων λόγω της ενοικίασης μέσω Airbnb και να μην υπάρχουν διαθέσιμα σπίτια για μακροχρόνια ενοικίαση.
Η ανάλυση SWOT είναι ένα σημαντικό εργαλείο που βοηθάει στην αξιολόγηση της στρατηγικής μιας επιχείρησης και συνίσταται στην ανάλυση των Δυνάμεων, των Αδυναμιών, των Ευκαιριών και την Απειλών μιας επιχείρησης. Ο Lehr (2015) στην ανάλυση του για την Airbnb καταλήγει στα εξής όσον αφορά στα δυνατά και αδύνατα σημεία της εταιρίας:
ΔΥΝΑΜΕΙΣ
Προσελκύει μια μεγάλη μερίδα ταξιδιωτών, κυρίως αυτούς που έχουν χαμηλό προϋπολογισμό.
Διαθέτει δυνατό brand – name
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
14 Δείχνει προσαρμοστικότητα στις ατομικές ανάγκες κάθε χρήστη
Υπάρχει εμπιστοσύνη λόγω των αξιολογήσεων των χρηστών Έχει χαμηλό κόστος για κάθε συναλλαγή
Δεν απαιτούνται μεγάλα κόστη και κεφάλαιο για την χρήση και εκμετάλλευση των υπηρεσιών
ΑΔΥΝΑΜΙΕΣ
Η εταιρία δεν διαθέτει πρόγραμμα αφοσίωσης πελατών
Τα στάνταρ για την καθαριότητα και την ασφάλεια δεν έχουν ενιαία μορφή
Οι εγκαταστάσεις που διατίθενται δεν μπορούν να φιλοξενήσουν συνέδρια ή ομάδες ατόμων.
Δεν υπάρχει φορολογική και νομική σταθερότητα
2.4 Η νομοθεσία σχετικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων
Η ανάπτυξη αλλά και η διαφοροποίηση του τουριστικού φαινομένου δημιούργησε την ανάγκη ύπαρξης ενός οργανωτικού και νομοθετικού πλαισίου, στο οποίο θα περιλαμβάνονται όλες οι δραστηριότητες που σχετίζονται με αυτόν (Λαγός, 2005). Στην περίπτωση της Airbnb, αυτές οι κανονιστικές ρυθμίσεις, έχουν σχεδιαστεί και εφαρμοστεί από την ίδια την εταιρία προκειμένου να εξασφαλίζεται η εμπιστοσύνη, η εξάλειψη του κινδύνου αλλά και η διαφάνεια. Το ζήτημα των φόρων αποτελεί το επίκεντρο της επικαιρότητας τον τελευταίο καιρό σε διεθνές επίπεδο, με την εταιρία να ανακοινώνει ότι είναι ανοιχτή σε συνεργασία με τους υπαλλήλους στην Νέα Υόρκη και στο Σαν Φρανσίσκο για να αναπτύξουν νέα νομοθεσία (McNamara,2014).
Το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τις υπηρεσίες της Airbnb στην Ελλάδα ορίζεται από τις διατάξεις του ν.4472/2017 και τον ν.4446/2016 που επέφεραν Τροποποιήσεις στο νομικό πλαίσιο σχετικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
15 Όπως επισημαίνεται στην αιτιολογική έκθεση του νόμου, το νομικό πλαίσιο μεταβλήθηκε δεδομένου ότι δημιουργούσε δυσχέρειες εφαρμογής της φορολογικής νομοθεσίας και παράλληλα δεν ρύθμιζε επαρκώς την οικονομία διαμοιρασμού, όπως έχει ήδη αναπτυχθεί στην χώρα έως σήμερα.
Σύμφωνα με το νέο άρθρο 39 Α που προστέθηκε στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν.
4172/2013) η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού έχει ως ακολούθως:
1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σύμφωνα με το άρθρο 40, τα εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα:
0 – 12.000 ευρώ: 15%
12.0001 – 35.000 ευρώ: 35%
35.001 ευρώ και άνω: 45%
Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.
2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
3. Οι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής.
«Λίβα Παρασκευή», «Airbnb: Το δίλημμα της μίσθωσης»
16 Με την εγκύκλιο ΠΟΛ. 1112/2017 της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων ορίζεται ότι:
Με τις διατάξεις του άρθρου 83 του Ν. 4472/2017 προστίθεται νέο άρθρο 39 Α στο ν.4172/2013. Με τις νέες διατάξεις ρυθμίζεται η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος που αποκτάται από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού για τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα καθώς και για τις νομικές οντότητες. Για το πιο πάνω εισόδημα ισχύουν τα όσα έχουν διευκρινισθεί με την ΠΟΛ.1069/2015 εγκύκλιο της ΓΓΔΕ.
Επισημαίνεται ότι το πιο πάνω εισόδημα στην περίπτωση των φυσικών προσώπων θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ.4 του άρθρου 40 του ν.4172/2013 (Κ.Φ.Ε.), εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν.4172/2013. Όσον αφορά τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες κερδοσκοπικού χαρακτήρα, υπενθυμίζεται ότι το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται με τις διατάξεις της παρ.2 του άρθρου 47 του Κ.Φ.Ε., καθώς τα εν λόγω έσοδα θεωρούνται σε κάθε περίπτωση έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Συνακόλουθα, για τις δαπάνες που πραγματοποιούνται και αφορούν τα ακίνητα που μισθώνονται στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 22 και 23 του ίδιου νόμου. Όσον αφορά τα νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, το εν λόγω εισόδημα θεωρείται έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα με βάση τα αναφερόμενα πιο πάνω, ενώ ως προς την έκπτωση των δαπανών, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των περ. β΄ ή γ΄ της παρ.3 του άρθρου 39 του ν.4172/2013, ανάλογα αν πρόκειται για ν.π.δ.δ / ίδρυμα ή ν.π.ι.δ., αντίστοιχα (Σχετική ΠΟΛ.1069/2015).
