Aanleiding
Ligging plangebied
Geldende bestemmingsplannen
Afwijkingen met vigerende plannen
Omdat de grond in sommige gevallen als tuin wordt gebruikt, is dit gebruik onderdeel van de bestemming. Omdat de grond in sommige gevallen als tuin wordt gebruikt, is dit gebruik onderdeel van de deeldefinitie.
Opzet van het bestemmingsplan
De subbestemming groen mag onder voorwaarden worden omgezet naar een andere functie binnen de hoofdbestemming verkeer en verblijf. Voorts kent het bestemmingsplan Balgoij, in afwijking van de vigerende plannen nog een aantal dubbelbestemmingen waaronder archeologisch waardevol gebied en waardevolle bomen.
Historie plangebied
Ruimtelijke structuur
Groenstructuur
Verkeersstructuur
Functionele structuur
Beheer bestaande situatie
De toegestane bedrijfsruimte is ondergeschikt aan de woonfunctie en heeft dezelfde omvang als de woninggebonden bewoning. Voor zover er werkzaamheden zijn die afwijken van de bepalingen omtrent het beroep/bedrijf aan huis, moet een aparte regeling deze werkzaamheden mogelijk maken.
Rijksbeleid
Van belang is dat het huidige plan voldoet aan artikel 3.1 van de Wet op de ruimtelijke ordening, waarin staat dat de bestemming van grond, inclusief de daarvoor gestelde regels, binnen een termijn van tien jaar, gerekend vanaf de datum van vaststelling, moet zijn afgerond. . van het bestemmingsplan, wordt steeds opnieuw vastgesteld. Herschikking met het progressieve beleid vond plaats in de context van het updateplan.
Provinciaal beleid
Van gemeenten wordt regionale coördinatie (interpretatie) van wet- en regelgeving verwacht. Het ontwerp van een locatie in een stad, dorp, wijk/buurt moet zoveel mogelijk aansluiten bij de kwaliteiten van de locatie zelf en/of de omringende omgeving.
Regionaal beleid
Daarentegen kan het aanbod van monofunctionele school- en sportvoorzieningen in de loop van de tijd worden aangepast aan een andere, waarschijnlijk afnemende vraag vanuit de bevolking. In de tweede plaats wordt bestuurlijk prioriteit gegeven aan het realiseren van een kwaliteitsverbetering van groenprojecten onder de stedelijke invloedssfeer.
Gemeentelijk beleid
Op het gebied van landschap is de doelstelling: het vergroten van de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van het landelijk gebied voor natuur en recreatie. Het doel van de gemeente Wijchen is om het LOP in december 2007 integraal ter besluitvorming voor te leggen. De milieukwaliteit van de monumenten, vooral in de beschermde gebieden van de stad/dorp (Leur en Batenburg), moet gewaarborgd zijn.
Mede door beplanting in de context van het Ruilkavel Rijk van Nijmegen-Zuid is het karakteristieke haaglandschap rondom de stad deels hersteld. Dit is wenselijk in verband met de laanbeplanting langs de Balgoijseweg ten noorden van de Drutenseweg (s110). Behoud en bescherming van monumentale bomen op boerderijen (oa notenbomen) en hoogstamvruchten zijn van groot belang, naast de aanplanting van hagen en erfbeplantingen in de directe omgeving van het centrum.
Milieu
Geluid
In Balgoij worden de bodem en het grondwater plaatselijk makkelijker verontreinigd met diverse stoffen. Voor deze kaart zijn de 48 dB vrije veldcontouren berekend en weergegeven met behulp van een Gis-model.
Luchtkwaliteit
Gezien de geringe woningbouwbehoefte en de geringe bouwmogelijkheden in Balgoij wordt (ook in de toekomst) geen ‘in betekenende mate’ bijgedrage aan de luchtverontreiniging verwacht (meer dan 1% ten opzichte van de grenswaarde). Het bestemmingsplan is conserverend en vervult een functie in het kader van het ruimtelijke beheer, gestoeld op de feitelijke situatie. Als gevolg van het bestemmingsplan zal er geen sprake zijn van een toename van het aantal verkeersbewegingen en/of een mogelijke negatieve beïnvloeding van de luchtkwaliteit.
Externe veiligheid
Dit heeft met name te maken met groepsrisico en het al dan niet toestaan van risicobronnen in bepaalde gebieden. Voor woongebieden zijn in de PR 10-6 contour van een risicobron geen (beperkte) kwetsbare objecten acceptabel. De toename van mensen in een invloedsgebied is acceptabel als aan de aansprakelijkheidsverplichting wordt voldaan en de richtwaarde niet wordt overschreden.
De meest recente gegevens over de transportstromen in de Maas zijn vanaf februari 2003 te verkrijgen bij de Hoofdwaterwegen Risicoatlas in Nederland. Daarnaast zijn tijdens de ontwikkeling van het basiswaternetwerk verschillende groeiscenario's voor het transport in de Maas ontwikkeld. De circulaire risiconormen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (RNVGS, 2004) schrijven echter voor dat de effecten van de Maas vanaf 200 meter vanaf de oever geen invloed kunnen hebben op ruimtelijke beslissingen.
Waterhuishouding
Aan de noordoostzijde van het plangebied (Boomsestraat) bevindt zich een klein gebied met ondiepe grondwaterstanden (0,1-1,0 m onder maaiveld). Het voorkomen van beweging met behulp van een driestappenstrategie van ‘insluiting-opslag-verwijdering’ staat hierbij centraal. In het kader van de Wet verontreiniging oppervlaktewater verleent het Waterschap een vergunning voor het lozen van afvalwater in wateren.
Daarnaast is de gemeente verantwoordelijk voor het verlenen en handhaven van vergunningen op grond van de Wet milieubeheer. De gemeente streeft ernaar het lokale water te behouden door gebruik te maken van de natuurlijke opslagcapaciteit van bodem en water. Op basis van de gemeentelijke waternota en nader overleg met de waterbeheerder in het kader van de waterproef is het waterparagraaf opgesteld.
Natuur en ecologie
Op grond van de Vogel- en Habitatrichtlijn moet ook een groot aantal endemisch bedreigde dier- en plantensoorten worden beschermd. Het uitgangspunt van de wet is dat er geen schade mag worden toegebracht aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan (“nee, tenzij”-beginsel). In de praktijk betekent dit dat het gaat om het effect van de activiteiten op beschermde soorten.
Voor minder zeldzame soorten kan een uitzondering worden toegestaan als de gunstige staat van instandhouding van de soort niet in gevaar komt. Afhankelijk van de voorgestelde activiteiten op het plangebied en de aangetroffen soorten, geldt een ontheffing of moet er ontheffing worden aangevraagd. Bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van andere constructies en/of activiteiten wordt rekening gehouden met mogelijke aspecten.
Archeologie
Indien de werkzaamheden buiten het broedseizoen plaatsvinden, zal een ontheffing doorgaans niet snel nodig zijn. Voor de oeverstrook binnen het plangebied heeft deze verwachting betrekking op bewoningssporen, terwijl in de omgeving van het kanaal rekening moet worden gehouden met watergerelateerde aspecten. Een gematigde archeologische verwachting voor een meandergordel wordt onder meer ondersteund door enkele geregistreerde vindplaatsen uit de late middeleeuwen in de omgeving van de middeleeuwse toren van Balgoij ca.
Het handhaven van de status quo is nog geen prioriteit gezien de middelmatige verwachtingen en het gebrek aan populaire locaties. In alle gevallen mag de gemeente tijdens de werkzaamheden archeologische waarnemingen doen. De kosten van het verplichte archeologische onderzoek en andere noodzakelijke maatregelen komen in beginsel voor rekening van de aanvrager.
Cultuurhistorie
Indien archeologisch onderzoek nodig is, wordt alleen toestemming verleend als uit onderzoek is gebleken dat eventueel aanwezige archeologische waarden niet onevenredig beschadigd zullen zijn (in-situ conservering), of zorgvuldig gedocumenteerd en geborgen zijn (ex-site conservering). Hiervoor dient een document te worden overgelegd dat is opgesteld door een erkend bedrijf/instelling en voldoet aan de geldende Kwaliteitsnorm. De bepalingen omvatten onder meer het recht om gebieden te veranderen die op basis van nieuwe inzichten moeten worden opgewaardeerd of afgeschreven.
Economische uitvoerbaarheid
Plansystematiek
Hoewel deze termen in artikel 1 van het Reglement worden gedefinieerd, is enige verduidelijking op zijn plaats. Naast de relevante definities en meetregels in de artikelen 1 en 2 gaat het met name om de artikelen 16 en 19. Als je dit in een algemeen artikel regelt, is het niet nodig om in de feitelijke bouwregels allerlei uitzonderingen en voorbehouden te maken. wat de leesbaarheid van de regels verbetert.
De gebruiksregels zijn in aanvulling op het bepaalde van artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening. Op grond van een in de bestemming opgenomen eisenregeling kunnen nadere eisen worden gesteld aan bijvoorbeeld de situering, van. Wijzigingen zijn, voor zover het plan hierin voorziet, mogelijk op grond van artikel 3.6, lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening.
De bestemmingen
Bouwen is uitsluitend toegestaan ten dienste van de bestemming (nutsvoorzieningen, abri’s e.d. en bouwwerken geen gebouwen zijnde). Ter plaatse van de aanduiding “gemeentelijk monument” is de bestaande de goothoogte en de (nok)hoogte van toepassing. Daarnaast zijn in de regels de maximale breedtes van de voorgevel voor de onderscheiden woningcategorieën vastgelegd.
Voor de in het plan onderscheiden woningcategorieën is de maximale breedte van de voorgevel bepaald. De algemene gebruiksbepaling regelt wanneer van de in de bestemming wonen genoemde ontheffing gebruik kan worden gemaakt. Uitsluitend zijn toegestaan gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde die ten dienste staan van de bestemming.
Overige regelingen
Voor eventueel onderhoud van de in het plangebied gelegen A-beek is het terrein met een breedte van 4 meter aan iedere zijde primair bestemd voor waterbeheer. Op deze terreinen kunnen middels een ontheffing voor dat of andere doel bebouwing worden gebouwd, mits het belang van de vaarwegen en/of retentievoorzieningen voldoende is. Het plan bevat een algemene wijzigingsbevoegdheid aan het college van burgemeester en wethouders om het plan voor telecommunicatie-antennemasten met een maximale hoogte van 40 meter te wijzigen.
De anti-dubbeltellingsbepaling reguleert gronden waarvoor eerder een bouwvergunning of een kennisgeving op grond van een bouwbesluit is afgegeven. Het bevat de procedureregel voor het verlenen van een ontheffing of het stellen van nadere eisen. Het gebruik van de grond en/of gebouwen dat ten tijde van de inwerkingtreding van het plan niet strookt met het plan, mag niet worden gewijzigd, tenzij de wijziging naar aard en omvang wordt beperkt.
Overleg
Inspraak
Sinds kort is het niet meer aanwezig; daarom krijgt het perceel nu een woonbestemming. Een dergelijke uitbreiding is nog helemaal niet concreet en is daarom niet in dit plan opgenomen. Het komt veel voor in bestemmingsplannen, vooral in Gelderland, en werd ook opgenomen in Wijchen-Oost, wat als model zou dienen voor de andere plannen.
Dit is dan ook een bewuste keuze op basis van stedenbouwkundige argumenten en wordt al langere tijd als beleid gehanteerd. De nieuwe bedrijfsgebouwen op mijn grond staan volgens het nieuwe bestemmingsplan gedeeltelijk buiten het bouwterrein. Berg Balgoij Na een welkomstwoord van het wethouder worden de aanwezigen in de gelegenheid gesteld hun reacties te uiten.
