A requalificação

O projeto original do Paulista 1028 foi desenvolvido pelo arquiteto Salvador Cândia (1924-1991), ilustrado na figura 83, possui 17 andares e foi inaugurado em 1975. A fachada conta com brises fixos de concreto pré-moldado. O edifício surgiu como sede da Companhia Brasileira de Seguros, e apresenta área de 4.864 m², sendo 14 pavimentos tipo de 356 m², uma cobertura, térreo com loja mais mezanino e dois subsolos de garagem. Após a requalificação, a incorporadora estima que o preço médio de venda dos andares tipos, tenha a media de R$6,5 milhões cada, com valor total de comercialização estimado em R$ 100 milhões.

Figura 82: Edifício Paulista 2028 – Fachada original Fonte: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1516088

A circulação vertical do edifício é constituída por três elevadores e duas escadas de emergência. A primeira executada de acordo com o projeto original é localizada junto ao core central. A segunda esta anexada na lateral externa, construída em estrutura metálica, anos depois da inauguração do edifício, influenciado na época, pela intensa consciência da importância das escadas de emergência e rotas de fuga, após casos recentes de incêndios em edifícios altos, principalmente o ocorrido em 1981, no edifício Grande Avenida, localizado na Avenida Paulista a poucos metros do Paulista 2028.

Figura 83: Paulista 2028 - Croqui andar tipo original Fonte: Elaborado por Denis Mariano

No pavimento térreo está localizado a loja, ocupada atualmente pela rede de fast food McDonald’s, e o lobby, na lateral direita do edifício, ambos com pé direito duplo. O lobby foi reformado na década de 90, onde houve a troca dos revestimentos, dando um aspecto mais atual e moderno à entrada dos usuários do edifício, porém com características e materiais totalmente fora dos padrões condizentes ao existente nas outras áreas da edificação.

A requalificação do Paulista 2028 consiste em atualização e modernização total dos sistemas prediais, como: os sistemas elétricos, hidráulicos, telecomunicações, elevadores, ar condicionado, supervisão predial e sistema de detecção e combate a incêndio, além da configuração de uma nova fachada, com uma linguagem mais contemporânea.

Os investidores solicitaram a equipe de projeto responsável pelo projeto de requalificação, que após a intervenção, o edifício apresentasse características de um edifício novo, tanto nas questões tecnológicas, como nos aspectos físicos. Em entrevista com o arquiteto Marcelo A. Ferraz24_{, que liderou a equipe de projetos do Paulista 2028, conforme}

citação abaixo, a intenção era que após a finalização das obras, dificilmente alguém notaria que se trata de um edifício construído originalmente na década de 70 e que foi requalificado.

“Uma vez finalizado, dificilmente alguém terá a percepção que este não é um projeto novo. Porque foi inteiro modernizado, atualizado em todos os aspectos, não houve nada que sobrevivesse além da estrutura do edifício. Outros casos de requalificação têm a intenção de manter algumas características existentes, porque há justificativa, há qualidade e valor. Neste caso, era um bom exemplar para requalificação integral. Quem for se instalar no edifício terá todas as comodidades de um edifício novo”.

Foi diagnosticado pela equipe de projeto, após analise do projeto de “as built” e avaliação in loco, que o edifício não oferecia condições básicas para funcionamento as novas exigências do mercado, apesar do sistema estrutural do edifico ainda estar em boas condições. Os elevadores eram lentos, consumiam tempo dos usuários e alto gasto energético, o sistema de ar condicionado existente era ineficiente e os caixilhos, mostrados na figura 84, apresentavam sinais da passagem do tempo, com vedações ressecadas e frestas que permitiam infiltração de água, e do ar externo para o interior do edifício. Os brises fixos, de concreto pré-moldado, da fachada apresentavam eficiência limitada, e os vidros não possuíam isolamento acústico e térmico, tornando os andares barulhentos e contribuindo para o aumento do consumo de ar condicionado, que já se apresentava ineficiente.

24 _{Marcelo A. Ferraz - É arquiteto, sócio-diretor da AW Engenharia, na qual lidera a equipe de}

arquitetos responsável pela concepção, desenvolvimento e detalhamento de projetos. Por coincidência o Arquiteto Marcelo C. Ferraz, diretor da Brasil Arquitetura possui o mesmo nome do responsável pelo projeto estudado, porém fez-se importante a distinção dos profissionais.

Figura 84: Paulista 2028 - apos retirada dos brises, estado de conservação dos caixilhos Fonte: Denis Mariano

O Hall de entrada, conforme visto na figura 85 era estreito, o que dificultava o fluxo de entrada e saída de pessoas no edifício. Apesar de ter sido reformado recentemente, possuir materiais novos e pé direito duplo, ele não era funcional. Os andares tipos possuíam acabamentos diversos, e sem a utilização de piso elevado, a iluminação interna era inadequada. Os banheiros possuíam revestimentos, louças e metais antigos e sem exaustão correta, e não existiam banheiros adequados às normas de acessibilidade.

O sistema de detecção e combate a incêndio, como rede de sprinklers e detectores de fumaça, estava obsoleto. As escadas de segurança, apesar de não condizerem com as exigências atuais do corpo de bombeiros para uma edificação nova, apresentam condições aceitáveis de segurança, não necessitando de atualização, por se tratar de um edifício existente e não ter a obrigatoriedade de se adequar.

Figura 85: Paulista 2028- entrada do edifício Fonte: Denis Mariano

O projeto de requalificação encomendado pela BNCorp, e executado pelo escritório de arquitetura Athié Wohnrath, como já comentado anteriormente neste capitulo teve a premissa de transformar o prédio, em uma das regiões mais nobres da cidade de São Paulo, construído em 1975, em um edifício totalmente novo e modernizado, em sincronia com as exigências atuais, do ponto de vista técnico e funcional, com uma releitura contemporânea.

Desde o inicio de sua concepção, tomou-se como partido a elaboração de um projeto com características sustentáveis, alinhada as atuais tendências urbanas e econômicas. O Paulista 2028 é pré-certificado pela norma LEED, o que significa que o projeto se utiliza de materiais que produzem o mínimo de impacto ambiental, ao mesmo tempo em que obtém ótimo desempenho econômico e funcional.

Com a execução do projeto já pensado na certificação LEED, foram especificados, para diminuir o consumo de energia, elevadores inteligentes que agrupam os passageiros de acordo com seus destinos, grandes janelas de vidro de alta capacidade térmica para aproveitar a luz do sol e refletir o calor, infraestrutura para instalação de sistema de ar-condicionado que liga e desliga quando necessário e projeto de iluminação com consumo de energia mais econômico. Para reduzir o consumo de água, estão previstos vasos sanitários de duplo acionamento, um botão para sólidos e outro com menos água para os líquidos, e torneiras com desligamento automático. O novo prédio deve gastar até 30% a menos de água.

Como visto na figura 86, a requalificação do Paulista 2028, modernizará totalmente a fachada, que receberá revestimento em painéis de alumínio (ACM), fixadas na estrutura existente por uma estrutura auxiliar de alumínio, conforme detalhe técnico da figura 87. Os brises de concreto que faziam parte da fachada original foram retirados, segundo o arquiteto Marcelo Ferraz. No inicio do projeto foi considerado a possibilidade de permanência dos mesmos, porém devido a pouca eficiência e a não responder as respostas de um edifício contemporâneo, foi estabelecido a sua retirada e o uso do ACM como revestimento da fachada. A caixilharia existente estava velha e danificada, e será trocada por novas esquadrias de alumínio, com a utilização de vidros de alto desempenho acústico e térmico, que reduzem o uso do sistema de ar condicionado e consequentemente, o consumo de energia.

Figura 86: Paulista 2028- ilustração eletrônica do edifício requalificado Fonte: Paulista 2028 Book digital, fornecido por BNCorp

Figura 87: Detalhe técnico de fixação dos painéis de ACM na fachada Fonte: http://www.arqtec.net/main.php?pagina=produtos.php, adaptado por Denis Mariano

Segundo o arquiteto Marcelo Ferraz, líder da equipe do projeto de requalificação, a intenção da fachada era fazer com que o Paulista 2028, fosse percebido em um local com a presença de muitos edifícios, como é a Avenida Paulista, e trazer para a ela, uma visão de contrabalancear, segundo o arquiteto, a solenidade e o tom opaco dos edifícios da região. O uso do ACM e o jogo de cores, branca e grafite, através de formas geométricas que insinuam movimento, como observado na figura 88, trás uma linguagem mais atual, alegre e contemporânea ao edifício.

O Paulista 2028, como dito anteriormente, e agora ilustrado em corte esquemático, na figura 89, possui dois subsolos para estacionamentos, térreo com lobby e loja com pé direito duplo, sendo que a loja possui um mezanino. O segundo andar abriga escritórios, e possui uma área externa privada, para a empresa que o ocupar. A partir do terceiro andar o edifício conta com 14 pavimentos tipo, e uma cobertura duplex.

Figura 88: Paulista 2028 – nova fachada

Fonte: Paulista 2028 Book digital, fornecido por BNCorp

Figura 89: Paulista 2028 - Corte esquemático

O pavimento térreo, como observado na figura 90 e 91, possui quatro entradas pela a Avenida Paulista, uma de acesso a veículos, através de rampa para os subsolos de garagem, outra de acesso a loja, e mais duas que permitem a entrada ao edifício pelo lobby, a principal para pedestres, e outra de acesso a portador de necessidades especiais (PNE).

O lobby abriga a recepção, que permite acesso ao hall dos elevadores, que foram modernizados com um sistema inteligente que agrupam os passageiros de acordo com o andar necessário. O novo espaço ganhou novas dimensões em relação ao estreito lobby existente anteriormente. Ele foi alargado, ocupando uma área da antiga loja, que perdeu justificadamente, espaço para adequação da recepção a um padrão mais adequado, agora o lobby possui materiais contemporâneos, como visto na figura 92, novas catracas de controle de acesso, iluminação e ar condicionado adequado. Além de contar com uma área de apoio, composta por sala de administração, sala de segurança, onde são monitorados os sistemas de CFTV e banheiros.

Figura 90: Paulista 2028 - Acessos térreo

Figura 91: Paulista 2028 - Planta térreo

Fonte: Paulista 2028 Book digital, fornecido por BNCorp, adaptado por Denis Mariano.

Figura 92: Paulista 2028 - Lobby requalificado Fonte: Paulista 2028 Book digital, fornecido por BNCorp

O segundo pavimento é destinado para o uso de escritório ou empresa, com um total de 508m²de área privativa. Conforme ilustrado na figura 93, ele possui uma área externa privada de uso dos ocupantes do andar, neste espaço esta um jardim sobre a laje e uma área técnica que receberá instalações do ar condicionado. O sistema de ar condicionado será totalmente substituído, as maquinas principais ficam na cobertura, e a água gelada descerá pela tubulação que alimenta cada um dos pavimentos, através de maquinas, instalada no terraço técnico de cada andar, que fazem a distribuição do ar.

Os banheiros existentes possuíam boa dimensão, porém apresentavam exaustão e iluminação inadequada, sistema hidráulico ineficiente, e louças e metais antigos. Além de os andares não estarem de acordo com a norma de acessibilidade, devido à falta de banheiro adaptado para PNE. Definiu-se então, manter a localização dos banheiros existentes, e reformá-los totalmente, com a instalação de nova rede hidráulica, revestimentos, metais e louças. Foi adicionado ao lado da copa o banheiro acessível, solucionando o cumprimento a norma de acessibilidade, que exigia um banheiro acessível para cada pavimento.

Figura 93: Paulista 2028 - Segundo pavimento

A configuração da planta dos pavimentos tipo é similar ao segundo pavimento. O core composto pelos elevadores, escadas e área de apoio são idênticas, porém os 14 andares tipo, com área privativa de 356m², não possuem área externa, e sim com um terraço técnico, percebido na figura 94.

O edifício tem a distancia entre piso e laje de 3,30m, alcançada após a quebra do contrapiso existente, onde houve um ganho de alguns centímetros a mais. Como nota-se na figura 95, a laje possui nervuras que diminui a área útil da distancia entre o piso e a laje em 30 cm, que após a instalação do piso elevado, e o forro mineral, sob os dutos de ar condicionado, foi atingida uma distancia mínima de 2,55m de pé direito livre, espaço aceitável que atende as necessidades e funcionalidade técnica atual, porém não o ideal exigido pelo mercado imobiliário, entre 2,70m e 2,80m.

Figura 94: Paulista 2028 - Pavimento tipo

Figura 95: Paulista 2028 - Detalhes do piso elevado e forro Fonte: Paulista 2028 Book digital, fornecido por BNCorp, adaptado por Denis Mariano.

Comparando os pavimentos tipo da situação existente antes da requalificação com as interferências elaboradas pela equipe técnica multidisciplinar do novo projeto, nota-se, conforme comparativo ilustrado na figura 96, que as escadas não sofreram modificações, o terraço existente se transformou em uma área técnica para receber os equipamentos de ar condicionado, e a área de apoio se manteve no mesmo local, no entanto a copa foi reduzida para a instalação do banheiro acessível.

A grande intervenção técnica foi o aumento do número de shafts em relação à situação anterior. Estes foram criados, através de cortes nas lajes do hall dos elevadores, e ao lado da escada interna, destacados em vermelho na figura 96, para suprir o aumento de capacidade das prumadas elétricas, hidráulicas e cabos de rede, que os shafts existentes não eram suficientemente dimensionados para a nova demanda.

Figura 96: Paulista 2028-croqui comparativo, pavimento tipo existente e o requalificado Fonte: Croqui elaborado por Denis Mariano

A cobertura do Paulista 2028 era utilizada como área técnica, abrigando entre outros equipamentos o ar condicionado, que no novo projeto foram individualizados por um sistema de distribuição independente para cada andar, locado no terraço técnico. Com a mudança da localização e sistema de condicionamento de ar, criou-se no coroamento do edifício, uma área livre para receber o piso superior da cobertura duplex.

Figura 97: Paulista 2028 - Cobertura duplex – Fachada

Fonte: Paulista 2028 Book digital, fornecido por BNCorp, adaptado por Denis Mariano

Segundo o arquiteto Marcelo A. Ferraz, a Avenida Paulista é um dos pontos mais alto da cidade e caracterizado pela ocupação de edifícios de muitos pavimentos, porém não tem sido explorada de maneira a se aproveitar a vista proporcionada pela cobertura destes prédios. O arquiteto afirma que:

“A avenida possui um potencial existente não explorado, de aproveitamento do

skyline, Novas requalificações devem explorar este potencial ativo existente,

reabilitando um espaço que não era nada além de uma área que abriga máquinas, proporcionando uma vista mais plena da cidade de São Paulo, utilizada como, restaurante, área de eventos ou outros.”

De acordo com este conceito, foi criada no pavimento superior cobertura duplex, uma área externa onde se aproveita da vista panorâmica do skyline da avenida, através da generosa abertura de vidro, criada no coroamento do edifico, evidenciada na figura 99. O acesso a parte superior da cobertura, observada na figura 100, é feita pela escada do 16º andar, pavimento inferior da cobertura, que permite acesso a área interna privativa. A cobertura tem um total de 615m². A laje da área interna do pavimento superior da cobertura foi destinada para acomodação das maquinas de resfriamento de água do sistema de refrigeração de ar.

Figura 98: Paulista 2028 – Coroamento - antes da requalificação Fonte: Denis Mariano

Figura 99: Paulista 2028 - Coroamento – cobertura Fonte: Paulista 2028 Book digital, fornecido por BNCorp

Figura 100: Paulista 2028-croqui planta cobertura duplex – piso inferior e superior Fonte: Croqui elaborado por Denis Mariano

Figura 101: Paulista 2028 - destaque da cobertura Fonte: Paulista 2028 Book digital, fornecido por BNCorp

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A presente pesquisa teve como objetivo analisar o cenário atual de requalificação arquitetônica em edifícios de escritórios na cidade de São Paulo. Por ser a requalificação, um tema de recente abordagem no Brasil, o trabalho procurou primeiro sistematizar os principais conceitos relacionados ao tema.

A busca pela precisão e definição do termo, que define a ação de benfeitorias em um edifício existente, através da atualização e modernização das características obsoletas, adequando-o as exigências contemporâneas, com a utilização de novos materiais, tecnologias e adequação as normas técnicas, demonstrou que tanto no meio acadêmico como no técnico e prático, são comuns em diversos trabalhos e autores, a aplicação de diferentes termos para o mesmo significado.

Pode-se considerar que a requalificação ainda é um tema novo no Brasil, no entanto o seu caráter inovador, além de sua complexidade gera um grande potencial para a pesquisa acadêmica. Foi observado também que há a necessidade de se buscar uma padronização em futuras pesquisas ligadas ao tema, de modo a proporcionar maior clareza sobre o assunto.

Como o processo de verticalização da cidade de São Paulo ocorre a várias décadas, em conjunto com as transformações sociais, políticas, econômicas e tecnológicas pelas quais o mundo tem passado, vários edifícios de escritórios construídos em décadas anteriores, estão se tornando inadequados para acomodar empresas, que cada vez mais necessitam de flexibilidade para atender estas modificações constantes. Este fator colabora com a migração de empresas dos tradicionais bairros como o Centro e a Avenida Paulista, que já possuem uma grande oferta de transporte e infraestrutura urbana, para novas regiões que abrigam devido aos edifícios recentemente construídos, as necessidades tecnológicas que cumprem as exigências das empresas modernas.

Por ser a maior metrópole e o centro financeiro do pais, a cidade de São Paulo, atrai uma grande concentração de empresas multinacionais e grandes empresas nacionais, que buscam com suas sedes edifícios com instalações prediais baseadas nos moldes internacionais da construção. Criando-se então novas exigências do mercado imobiliário para edifícios de escritórios, que distanciam ainda mais os edifícios construídos nas décadas anteriores,

daqueles que são procurados pelo mercado atual. Estes comportam mecanismos modernos, principalmente resultados da evolução dos sistemas de gestão, prezando pela facilidade de comunicação, segurança e agilidade demandada do mundo atual dos negócios.

Nota-se que a visão de edifício de escritório apenas como a estrutura física de suporte esta ultrapassada. Ela foi substituída pelo conceito de edifício como ambiente adequado ao desenvolvimento de negócios e parte integrante destes, conceito que evidencia a perecibilidade da qualidade dos edifícios de escritórios existentes. Um edifício considerado de prestigio na ocasião de sua construção pode não o ser no decorrido de certo tempo, ou por estar ultrapassado do ponto de vista construtivo, e/ou por estar desatualizado e obsoleto tecnologicamente. Sendo assim, na requalificação de um edifício, se faz necessário acompanhar as evoluções tecnológicas, dos materiais construtivos, dos conceitos arquitetônicos e estruturas organizacionais de trabalho, bem como os deslocamentos dos centros de negócios dentro da malha urbana.

Este deslocamento é a dinâmica de expansão do centro de negócios na cidade de São Paulo, onde existe uma aglomeração de edifícios de escritórios, que indica a idade do parque imobiliário das regiões, migrando do seu núcleo original, o centro da cidade, nos anos 40, em direção a outras regiões, como a região da Avenida Paulista nos anos 50 e 60. Nas décadas de 70 e 80, a falta de espaço físico e os altos preços dos terrenos, levaram o mercado a se deslocar novamente, desta vez para a região da Faria Lima, e mais tarde em direção as Avenidas Luís Carlos Berrini e Nações Unidas nas imediações da Marginal Pinheiros.

Pode-se afirmar que a cidade de São Paulo, possui um estoque potencial enorme para requalificação de edifícios de escritórios a ser explorado, como demonstrado no capitulo 3. Comparando a metragem quadrada constituída nas diversas regiões, observa-se que aquelas ocupadas a mais tempo, apresentam naturalmente maiores estoques para requalificação.

Na região da Paulista foi construído, segundo levantamento apresentado, 990.552m² de área construída de edifícios de escritórios de alto e médio padrão entre 1940 e 2007, dos quais 541.824m² são potencialmente requalificáveis, por terem sido construídos antes de 1980, ou seja, são exemplos com mais de 30 anos, foco desta pesquisa. Esses edifícios envelhecidos representam hoje, cerca de 55% do total de área construída na região da Paulista, cifra muito significativa que só aumentara ao longo dos anos.

Na região da Faria Lima foi construído, 556.410m², no mesmo período de 1940 a