4. Avaliação
4.3 Pesquisa de preços
4.3.1.2 Análise da amostra
A análise da amostra deve ser realizada pela sumarização das informações com o objetivo de se verificar, entre outros:
✓ Equilíbrio da amostra;
✓ Influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e forma de variação; e,
✓ Pontos atípicos.
Os comparativos foram coletados em outubro de 2019.
Foram em princípio isoladas as variáveis que pudessem representar a variação dos preços apresentada na pesquisa tais como: área construída, padrão1, estado de conservação e posição relativa no condomínio (situação); destas somente o padrão foi admitido como varíavel chave por ter se revelado heterogeneizante.
A tabela abaixo demonstra a homogeneização (tratamento matemático por fatores) dos 13 elementos de pesquisa:
1 O padrão foi classificado em função das características construtivas e da infraestrutura
implantada
Após o tratamento dos fatores, a média aritmética calculada entre os 13 elementos foi de R$12.355,67/m². Através do saneamento da amostra pelo critério de mais ou menos 30% de afastamento da média, foram identificados pontos atípicos a excluir um a um de acordo com as normas técnicas, restando 6 elementos aproveitáveis e que resultaram na média saneada de R$ 10.107,97/m².
ÁREA UNITÁRIO SITUAÇÃO fator S fator AC PADRÃO fator P K Foc fator Foc unitário S,AC,Foc 737,00 14.654,00 INTERNO 1,00 1,06 3,865 0,69 0,933 0,946 0,73 11.557,06 550,00 6.545,45 INTERNO 1,00 0,98 2,656 1,00 0,715 0,772 0,90 5.759,17 1200,00 9.750,00 PRAIA 0,67 1,30 4,399 0,60 0,639 0,711 0,97 9.203,62 700,00 25.714,29 INTERNO PRÓXIMO PRAIA 0,80 1,04 2,656 1,00 0,715 0,772 0,90 19.075,12 600,00 6.000,00 INTERNO, VISTA PARA O MAR 0,80 1,00 3,008 0,88 0,747 0,798 0,87 4.039,92 450,00 14.000,00 INTERNO, VISTA PARA O MAR 0,80 0,95 2,154 1,23 0,385 0,508 1,36 15.592,00 500,00 29.700,00 INTERNO 1,00 0,97 2,656 1,00 0,802 0,842 0,82 23.394,28 450,00 13.000,00 INTERNO 1,00 0,95 2,356 1,13 0,619 0,695 1,00 12.264,64 780,00 8.076,92 INTERNO 1,00 1,08 4,843 0,55 0,521 0,617 1,12 9.676,16 380,00 10.894,74 INTERNO, VISTA PARA O MAR 0,80 0,92 2,355 1,13 0,665 0,732 0,95 7.337,87 508,00 26.574,80 PRAIA 0,67 0,97 4,399 0,60 0,691 0,753 0,92 14.855,99 750,00 26.400,00 PRAIA 0,67 1,06 3,865 0,69 0,691 0,753 0,92 17.259,45 750,00 10.800,00 INTERNO 1,00 1,06 4,399 0,60 0,691 0,753 0,92 10.608,45 594,11 interno 2,656 0,615 0,692 média 15546,94 média 12355,67 desvio 8458,31 desvio 5525,94 variância 0,54 variância 0,45
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nº unitário saneamento 1 saneamento 2 saneamento 3 saneamento 4 saneamento 5 saneamento 6 saneamento 7
1 11.557,06 11557,06 11557,06 11557,06 11557,06 11557,06 11557,06 11557,06 2 5.759,17 5759,17 5759,17 5759,17 5759,17 3 9.203,62 9203,62 9203,62 9203,62 9203,62 9203,62 9203,62 9203,62 4 19.075,12 19075,12 5 4.039,92 4039,92 4039,92 6 15.592,00 15592,00 15592,00 15592,00 15592,00 15592,00 7 23.394,28 8 12.264,64 12264,64 12264,64 12264,64 12264,64 12264,64 12264,64 12264,64 9 9.676,16 9676,16 9676,16 9676,16 9676,16 9676,16 9676,16 9676,16 10 7.337,87 7337,87 7337,87 7337,87 7337,87 7337,87 7337,87 7337,87 11 14.855,99 14855,99 14855,99 14855,99 14855,99 14855,99 14855,99 12 17.259,45 17259,45 17259,45 17259,45 13 10.608,45 10608,45 10608,45 10608,45 10608,45 10608,45 10608,45 10608,45 média 12355,67 11435,79 10741,30 11411,44 10761,66 11386,97 10786,26 10107,97 desvio 5525,94 4616,44 4132,34 3672,16 3228,08 2808,42 2415,32 1770,84 variância 0,45 0,40 0,38 0,32 0,30 0,25 0,22 0,18 saneamento -30% 8648,97 8005,05 7518,91 7988,01 7533,16 7970,88 7550,38 7075,58 +30% 16062,37 14866,52 13963,69 14834,87 13990,16 14803,07 14022,13 13140,36 fls. 732
Fórmula que determina o valor unitário dos elementos amostrais homogeneizados:
𝑄𝑢 = 𝑉𝑜 𝑥 𝐹𝑜 𝑥 𝐹𝑆 + 𝐹 . + 𝐹𝑓𝑜𝑐 − + 1 𝑐 Onde:
✓ Qu = Valor unitário do metro quadrado de venda (R$); ✓ Vo = Valor de oferta do imóvel (R$);
✓ Fo = Fator oferta devido à elasticidade dos negócios (adotado 0,9);
✓ FS = Divisão entre os valores previstos do imóvel avaliando e do imóvel da pesquisa amostral através da equação de regressão linear obtida a partir de variáveis qualitativas (situação interna ao condomínio = 1,00; situação interna, mas próxima à praia ou com vista para o mar = 1,25; situação na praia = 1,50);
✓ FA.C. = Divisão entre os valores previstos do imóvel avaliando e do imóvel da pesquisa amostral através da equação de regressão linear obtida em função das áreas construídas;
✓ Ffoc = Divisão entre o fator obsolescência do imóvel avaliando e do imóvel da pesquisa amostral, no estado atual em que se encontram e em função da expectativa de vida útil;
✓ Ac = Área total construída (m²).
Valor do Imóvel = Qu X Au
Valor do Imóvel = R$ 10.107,97/m² X 594,11 m² Valor do Imóvel = R$ 6.005.246,00
Onde:
✓ Qu = Valor unitário médio homogeneizado e saneado (R$) conforme tabelas acima;
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EM NÚMEROS REDONDOS:
Valor do Imóvel CONDOMÍNIO SÍTIO SÃO PEDRO = R$ 6.005.000,00
(seis milhões e cinco mil reais) Referente a novembro de 2019.
4.3.1.3 Relatório Fotográfico – Sítio São Pedro
Foto 01 – Acesso de veículos ao imóvel – piso inferior
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Foto 03 – Garagem coberta – piso inferior.
Foto 04 – Depósito com acesso pela garagem.
Foto 05 – Vista interna do depósito.
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Foto 07 – Cubículo da bomba da Jacuzzi externa do térreo no piso inferior.
Foto 08 – Cubículo da bomba da piscina externa do térreo no piso inferior.
Foto 9 – Cubículo do gerador no piso inferior.
Foto 10 – Quadro de energia e cavalete de água externo, junto ao acesso de veículos.
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Foto 11 – Sala de estar no térreo.
Foto 12 – Sala de jantar integrada a de estar no térreo.
Foto 13 – Cozinha americana no térreo.
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Foto 15 – Varanda no térreo junto às salas
Foto 16 – lavanderia fechada no térreo.
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Foto 19 – Banheiro da suíte retratada na foto anterior.
Foto 20 – Banheiro social interno do térreo.
Foto 21 – Deck da piscina externa no térreo.
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Foto 23 – Dependência dos empregados no térreo.
Foto 24 – Banheiro de empregados.
Foto 25 – Boiler do aquecimento central junto ao banheiro externo do térreo.
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Foto 27 – Escritório – hall do piso superior.
Foto 28 - Vista interna de uma das suítes do piso superior.
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4.3.2 – CONDOMÍNIO MARINA DEL REY
Desenvolveu-se pesquisa de preços restrita ao condomínio do imóvel em apreço que concluiu por 10 (dez) elementos comparativos referentes a unidades de dois ou mais pavimentos no mesmo condomínio, cujas informações e características são detalhadas na sequência.
4.3.2.1 Discriminação dos elementos de pesquisa ELEMENTO 1 – 05/10/2019
INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. FAGNER (13) 4102-1602
DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 1.250.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY - GUARUJÁ
VISTA PARCIAL; 2 ANDARES
INFRAESTRUTURA: 2 DORMITÓRIOS, 1 SUÍTE, 3 BANHEIROS, 2 VAGAS EDIFICAÇÃO
ÁREA ÚTIL: 120,00 M².
IDADE: 20 ANOS – CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES
Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,665 (1,00-0,20)
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ELEMENTO 2 – 05/10/2019
INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. CESAR (13) 3357-8000
DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 1.700.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY - GUARUJÁ
SEM VISTA PARA O CANAL; 2 ANDARES
INFRAESTRUTURA: 3 DORMITÓRIOS, 1 SUÍTE, 3 BANHEIROS, 2 VAGAS EDIFICAÇÃO
ÁREA ÚTIL: 160,00 M².
IDADE: 15 ANOS – CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES
Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,715 (1,00-0,20)
Foc = 0,772
ELEMENTO 3 – 05/10/2019
INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. LUIS (13) 3357-8000
DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 1.150.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY – GUARUJÁ
SEM VISTA PARA O CANAL; 2 ANDARES
INFRAESTRUTURA: 2 DORMITÓRIOS, 1 SUÍTES, 4 BANHEIROS, 2 VAGAS EDIFICAÇÃO
ÁREA ÚTIL: 120,00 M².
IDADE: 20 ANOS – CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES
Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,665 (1,00-0,20)
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ELEMENTO 4 –05/10/2019
INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. LUIS (13) 3357-8000
DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 1.100.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY - GUARUJÁ
SEM VISTA PARA O CANAL; 2 ANDARES INFRAESTRUTURA: 3 SUÍTES; 4 BANHEIROS, 2 VAGAS EDIFICAÇÃO
ÁREA ÚTIL: 120,00 M².
IDADE: 20 ANOS – CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES
Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,665 (1,00-0,20)
Foc = 0,732
ELEMENTO 5 – 05/10/2019
INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. CÉSAR (13) 3357-8000
DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 980.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY – GUARUJÁ
SEM VISTA PARA O CANAL; 2 ANDARES
INFRAESTRUTURA: 4 SUÍTES, 6 BANHEIROS, PISCINA, CHURRASQUEIRA, SAUNA. EDIFICAÇÃO
ÁREA ÚTIL: 120,00 M²
IDADE: 20 ANOS – CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO DE REPAROS
SIMPLES
Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,619 (1,00-0,20)
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ELEMENTO 6 – 05/10/2019
INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. LUIS (13) 3357-8000
DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 850.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY – GUARUJÁ
SEM VISTA PARA O CANAL; 3 ANDARES INFRAESTRUTURA: 2 SUÍTES, 3 BANHEIROS, 2 VAGAS. EDIFICAÇÃO
ÁREA ÚTIL: 120,00 M².
IDADE: 25 ANOS – CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES
Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,619 (1,00-0,20)
Foc = 0,695
ELEMENTO 7 – 05/10/2019
INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. LUIS (13) 3357-8000
DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 850.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY – GUARUJÁ
SEM VISTA PARA O CANAL; 3 ANDARES
INFRAESTRUTURA: 2 DORMITÓRIOS, 1 SUÍTE, 4 BANHEIROS, 2 VAGAS
EDIFICAÇÃO
ÁREA ÚTIL: 120,00 M²
IDADE: 25 ANOS – CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO DE REPAROS
SIMPLES
Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,619 (1,00-0,20)
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ELEMENTO 8 – 05/10/2019
INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. CÉSAR (13) 3357-8000
DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 750.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY – GUARUJA
SEM VISTA PARA O CANAL; 2 ANDARES INFRAESTRUTURA: 2 SUÍTES, 3 BANHEIROS, 1 VAGA
EDIFICAÇÃO
PADRÃO: PADRÃO MÉDIO – 2,355
ÁREA ÚTIL: 120,00 M²
IDADE: 15 ANOS – CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO REPAROS SIMPLES A
IMPORTANTES
Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,583 (1,00-0,20)
Foc = 0,666
ELEMENTO 9 – 05/10/2019
INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. CESAR (13) 3357-8000
DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 750. 000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY – GUARUJÁ
SEM VISTA PARA O CANAL; 3 ANDARES INFRAESTRUTURA: 2 DORMITÓRIOS, 2 BANHEIROS, 1 VAGA EDIFICAÇÃO
ÁREA ÚTIL: 85,00 M²
IDADE: 25 ANOS – NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES
Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,619 (1,00-0,20)
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ELEMENTO 10 – 05/10/2019
INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. LUIS (13) 3357-8000
DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 650.000,00 (OFERTA)
LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY – GUARUJÁ
SEM VISTA PARA O CANAL; 2 ANDARES INFRAESTRUTURA: 1 SUÍTE, 2 BANHEIROS, 1 VAGA
EDIFICAÇÃO
ÁREA ÚTIL: 120,00 M²
IDADE: 20 ANOS – NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES A
IMPORTANTES Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,548 (1,00-0,20) Foc = 0,638 4.3.2 fls. 760
4.3.2.2 Análise da amostra
A análise da amostra deve ser realizada pela sumarização das informações com o objetivo de se verificar, entre outros:
✓ Equilíbrio da amostra;
✓ Influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e forma de variação; e,
✓ Pontos atípicos.
Os comparativos foram coletados em outubro de 2019.
Em princípio foram testadas as principais variáveis influenciantes na variação do valor unitário, dentre elas a situação em relação a vista ao canal de Bertioga, a área útil, o fator de obsolescência em função da expectativa de vida útil e o estado de conservação e a localização nos blocos que compõem o condomínio em relação ao do avaliando.
Todas as variáveis analisadas se mostraram influenciantes (homogeneizam a amostra).
A tabela abaixo demonstra a homogeneização (tratamento matemático por fatores) dos 10 elementos de pesquisa:
nº ÁREA UNITÁRIO SITUAÇÃO fator S fator A K Foc fator Foc BLOCO fator B unitário S,A,Foc,B saneamento
1 120,00 9.375,00 parcial 0,77 1,00 0,665 0,732 0,95 não 0,90 5.778,55 5778,55
2 160,00 9.562,50 sem vista 1,00 0,88 0,715 0,772 0,90 não 0,90 6.535,36 6535,36
3 120,00 8.625,00 sem vista 1,00 1,00 0,665 0,732 0,95 não 0,90 7.299,00 7299,00
4 120,00 8.250,00 sem vista 1,00 1,00 0,665 0,732 0,95 não 0,90 6.981,65 6981,65
5 120,00 7.350,00 sem vista 1,00 1,00 0,619 0,695 1,00 não 0,90 6.589,53 6589,53
6 120,00 6.375,00 sem vista 1,00 1,00 0,619 0,695 1,00 sim 1,00 6.354,91 6354,91
7 120,00 6.375,00 sem vista 1,00 1,00 0,619 0,695 1,00 sim 1,00 6.354,91 6354,91
8 120,00 5.625,00 sem vista 1,00 1,00 0,583 0,666 1,04 não 0,90 5.286,10 5286,10
9 85,00 7.941,18 sem vista 1,00 1,12 0,619 0,695 1,00 sim 1,00 8.920,18
10 120,00 4.875,00 sem vista 1,00 1,00 0,548 0,638 1,09 não 0,90 4.804,34 4804,34
p: 119,02 sem vista 0,619 0,695 sim
média 7435,37 média 6490,45 6220,48
desvio 1588,52 desvio 1137,61 797,49
variância 0,21 variância 0,18 0,13
saneamento -30% 4543,32 4354,34
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Após o tratamento dos fatores, a média aritmética calculada entre os 10 elementos foi de R$ 6.490,45/m² e a média saneada, após a eliminação do elemento fora do intervalo de mais ou menos 30% da média foi de R$ 6.220,48/m².
Fórmula que determina o valor unitário dos elementos amostrais homogeneizados:
𝑄𝑢 = 𝑉𝑜 𝑥 𝐹𝑜 𝑥 𝑓𝑆 + 𝑓 + 𝑓𝐹𝑜𝑐 + 𝑓 − + 1 𝑢 Onde:
✓ Qu = Valor unitário do metro quadrado de venda (R$); ✓ Vo = Valor de oferta do imóvel (R$);
✓ Fo = Fator oferta devido à elasticidade dos negócios (adotado 0,9);
✓ fS = Divisão entre os valores previstos para o imóvel avaliando e para os imóveis da pesquisa amostral através da equação de regressão linear obtida a partir de dicotômica (visão parcial para o canal = 1; sem vista para o canal = 0);
✓ fA = Divisão entre os valores previstos do imóvel avaliando e de cada imóvel da pesquisa amostral através da equação de regressão linear obtida a partir das áreas úteis do imóvel avaliando e dos imóveis da pesquisa amostral;
✓ fFoc = divisão entre o fator Foc do imóvel avaliando e dos imóveis da pesquisa amostral;
✓ fB = Divisão entre os valores previstos para o imóvel avaliando e para os imóveis da pesquisa amostral através de equação de regressão linear obtida a partir de dicotômica (elemento no mesmo bloco, Gaivota = 1; noutro bloco = 0);
✓ Au = Área útil (m²).
Valor do Imóvel = Qu X Au
Valor do Imóvel = R$ 6.220,48/m² X 119,02 m² Valor do Imóvel = R$ 740.361,53
Onde:
✓ Qu = Valor unitário médio homogeneizado e saneado (R$); ✓ Ac = Área útil do imóvel avaliando – Neste caso 119,02m². EM NÚMEROS REDONDOS:
Valor do Imóvel CONDOMÍNIO MARINA DEL REY = R$ 740.360,00
(setecentos e quarenta mil trezentos e sessenta reais) Referente a novembro de 2019.
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4.3.2.3 Relatório Fotográfico – Marina Del Rey
Foto 01 - Fachada do imóvel
Foto 02 – Detalhe da entrada
Foto 03 – Sala – térreo
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Engenheira Civil - CREA/SP nº.5069210948 Membro Titular do IBAPE/SP nº.1954
Foto 05 – Banheiro social - térreo
Foto 06 – Escada de acesso ao 1º pavimento
VIVIANE REMAILI SACCAB
Engenheira Civil - CREA/SP nº.5069210948 Membro Titular do IBAPE/SP nº.1954
Foto 09 – Banheiro da suíte – 1º pavimento
Foto 10 – Varanda – 1º pavimento
VIVIANE REMAILI SACCAB
Engenheira Civil - CREA/SP nº.5069210948 Membro Titular do IBAPE/SP nº.1954
Foto 13 – Banheiro da suíte – 2º pavimento