VIVIANE R I SACCAB

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL JOÃO MENDES JUNIOR DA COMARCA DE SÃO PAULO-SP.

PROCESSO Nº.0070706-72.2018.8.26.0100

VIVIANE REMAILI SACCAB, engenheira civil inscrita no CREA/SP sob o nº 5069210948, honrada por ter sido nomeada Perita Judicial nos autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA que ISSAM ATEF SAMMOUR promove em face de ANDRÉA FERNANDES SODERNI FERRACCIN, tendo promovido as vistorias in loco, diligências e análises, apresentar o presente

LAUDO TÉCNICO PERICIAL

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VIVIANE REMAILI SACCAB

Engenheira Civil - CREA/SP nº.5069210948 Membro Titular do IBAPE/SP nº.1954

Sumário

PROCESSO Nº. 0070706-72.2018.8.26.0100 ... 1

1. INTRODUÇÃO ... 3

2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ... 5

2.1 Localização dos Imóveis ... 5

3. VISTORIA DOS IMÓVEIS OBJETOS DA PRESENTE AÇÃO ... 9

3.1 Nº 2078 da Rua Principal do Condomínio Sítio São Pedro ... 23

3.2 CASA Nº 128, Bloco Gaivota, Condomínio Marina Del Rey ... 27

4. Avaliação ... 31

4.1 Diagnóstico do Mercado ... 31

4.2 Metodologia avaliatória ... 31

4.3 Pesquisa de preços ... 32

4.3.1.1 Discriminação dos elementos de pesquisa ... 33

4.3.1.2 Análise da amostra ... 46

4.3.2.1 Discriminação dos elementos de pesquisa ... 67

5 conclusão ... 86

6 Quesitos ... 87

7 Encerramento ... 90

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1. INTRODUÇÃO

Trata-se de avaliação a preço de mercado dos seguintes bens imóveis: registrado sob matrícula nº 39291, denominado CONDOMÍNIO SITIO SÃO PEDRO, LOTE Nº 03 da quadra 30 – Guarujá – São Paulo com construção averbada sob nº 13/39291 e que recebeu o número 2078 da Rua Principal; imóvel em faixa de marinha integrante do CONDOMÍNIO MARINA DEL REY, Bloco Gaivota, casa nº 128 – Guarujá – São Paulo, ambos com entradas pela Rodovia Ariovaldo de Almeida Viana (Estrada Guarujá Bertioga).

Aduz o Exequente, em apertada síntese (fls.01/14), que após a separação entre as partes foi proferida sentença que determinou a partilha dos bens do casal na proporção de 50% para cada parte.

Que, após proferida a Sentença de Partilha dos Bens entre as Partes, transitada em julgado em 14 de outubro de 2015, as partes tentaram se compor amigavelmente, porém sem sucesso, culminando com o requerimento do autor de expedição de Carta de Sentença para posterior ingresso desta Ação.

Que os bens a que se pretende ver extinto o condomínio são: Imóvel da Rua Tefé nº 315 _{– São Paulo, de uso exclusivo pela Requerida; Studio nº 128 do Edifício Gaivota I} – Guarujá; lote nº 03 da Quadra 30 do Loteamento Sítio São Pedro – Guarujá com construção em processo de averbação; lancha _{– Embarcação Rapa Nui, utilizada apenas} pelo Autor .

Em contestação aduz a Executada, em apertada síntese (fls. 220/236), que o casal contraiu matrimônio sob o regime de comunhão parcial de bens.

Que, o Sr. Issam saiu do lar em novembro de 2009.

Que, o D.Magistrado da 3ª Vara da Família e Sucessões desconstituiu diversas fraudes empreendidas pelo Sr. Issam, reintegrando os bens desviados ao patrimônio

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Que, restituídos os bens ao patrimônio comum, as partes houveram por bem aceitar, conjuntamente, os termos da sentença por meio de petição conjunta.

Com base na mencionada minuta, as partes pugnaram ao D. Magistrado da partilha a realização de perícia e, a pedido da Requerida, expedição de alvará de venda dos bens comuns, impugnado pelo Sr. Issam.

Que, no mérito, pleiteia da coisa julgada material quanto ao pleito de arbitramento de aluguel diante dos termos do acordo firmado entre as partes e sendo do lar como habitação das filhas comuns com notórios problemas de saúde; em caso de remoto entendimento deste MM. Juízo pugna que o valor do aluguel seja arbitrado em 1/6 do valor mensurado pelo perito judicial como valor correto de locação.

Que, sobre a alienação da integralidade dos bens comuns, seja excetuada a venda em hasta pública, por meio de alienação judicial. Pleiteia que a alienação seja empreendida mediante alvará de venda pelo prazo de 1 ano prorrogável por mais 6 meses.

Em r. Decisão de fls. 142, o MM. Juiz nomeou o arquiteto Guilherme Nigro para a avaliação dos bens imóveis.

Às fls. 153, a Requerida formula quesitos.

O Exequente, a fls. 267/270 indica como assistente técnico o engenheiro Silvio Elias Hepner Levy e formula quesitos.

O Laudo Pericial foi juntado a fls. 317/391 dos autos.

Juntados os pareceres discordantes das partes em relação ao laudo pericial a fls. 399 e 432 dos autos.

O Perito Judicial prestou seus esclarecimentos a fls. 547 dos autos.

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Às fls. 636, em cumprimento ao V. Acórdão de fls. 633/635 este MM. Juiz de Direito nomeou, por fim, a signatária para a realização de segunda perícia para avaliação dos bens imóveis.

Estes, em breve narrativa, os fatos.

2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O objetivo do presente Laudo Pericial é determinar os valores de mercado da residência nº 2078 da Rua Principal do Condomínio Sítio São Pedro situado na Rodovia Ariovaldo de Almeida de Viana Km 16,8, Guarujá/SP e da casa nº 128 do Bloco Gaivota no Condomínio Marina Del Rey situado na Rodovia Ariovaldo de Almeida de Viana km 15,2, Guarujá/SP.

2.1 Localização dos Imóveis

Os condomínios em apreço se encontram em área de expansão urbana, em área que compõem a encosta da mata atlântica e a mata ciliar junto ao canal de Bertioga, em local próximo à balsa Guarujá - Bertioga.

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Mapa da Região onde se localiza o Condomínio Sítio São Pedro (Imagem obtida pelo Google Earth), à margem direita da Rodovia em direção à Bertioga, junto à faixa litorânea.

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Mapa da Região onde se localiza o Condomínio Marina Del Rey (Imagem obtida pelo Google Earth), à margem esquerda da Rodovia em direção à Bertioga (canal de Bertioga).

Vista aérea do Condomínio Marina Del Rey (Imagem obtida pelo site da VerdeMar Imóveis).

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Fachada do Condomínio Marina del Rey.

3. VISTORIA DOS IMÓVEIS OBJETOS DA PRESENTE AÇÃO

A região apresenta os melhoramentos públicos básicos, quais sejam, rede de energia elétrica com iluminação pública, serviço de coleta de lixo e transporte público intermunicipal.

O Condomínio Sítio São Pedro, que dá acesso exclusivo à praia de São Pedro, possui ruas pavimentadas em pedras naturais e dotadas de guias e sarjetas, energia elétrica domiciliar e iluminação pública, redes de água, esgoto e telefonia. É dotado de sede administrativa, portaria, segurança privada, cachoeira, quadras esportivas, half de skate, playground, depósito de pranchas e restaurante.

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Pavimentação padrão do condomínio

Sede administrativa

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Portaria do Condomínio Sítio São Pedro

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Quadras esportivas

Campo de futebol

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Depósito de pranchas

Restaurante do condomínio

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Trata-se de condomínio residencial unifamiliar (residências isoladas construídas sobre lotes padrão) que, por sua localização e características, apresenta unidades para uso temporário.

O Condomínio Marina Del Rey possui ruas internas pavimentadas de pedras naturais dotadas de guias e sarjetas, energia elétrica domiciliar e iluminação pública, redes de água, esgoto e telefonia. Apresenta como infraestrutura portaria 24hs, vigilância permanente, vagas náuticas no seco e piers flutuantes para embarcações com até 76 pés, restaurante, piscinas adulto e infantil, ofurô/spa, espaço gourmet com churrasqueira, quadra de futsal e playground.

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Pier Seco

Pier flutuante

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Piscina

Churrasqueira e espaço gourmet

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Trata-se de condomínio residencial agrupado horizontalmente (unidades residenciais padrão distribuídas em cinco blocos (Albatroz, Pelicano, Pardela, Gaivota e Garça) que, por suas características geográficas e localização, apresentam unidades de uso temporário.

Blocos Pardela, a esquerda, e Garça, a direita da foto

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Bloco Gaivota

A vistoria dos imóveis foi previamente agendada para o dia 17/10/2019 às 10:00 horas (Condomínio Marina Del Rey) e 12:20 horas (Condomínio Sítio São Pedro), sendo acompanhada pelas partes, além de seus prepostos, Dr. Rogério Rodrigues Silva e o assistente técnico, engenheiro Silvio Elias Hepner Levy por parte do Exequente e o assistente técnico Marcio Greghi Braga da parte da Executada.

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3.1 Nº 2078 da Rua Principal do Condomínio Sítio São Pedro

Trata-se de imóvel residencial unifamiliar com 594,11m² de área construída em três pavimentos, sendo o inferior composto de garagem para quatro veículos, depósito, cubículo do gerador e casa de bombas das piscinas (piscina de adultos e Jacuzzi); no térreo estão 03 (três) salas com varanda, banheiro social, 02 (duas) suítes para hóspedes, cozinha e lavanderia, e externamente se encontra o deck da piscina/Jacuzzi, churrasqueira e dependências de empregados, com 02 (dois) dormitórios e 02 (dois) vestiários, canil, casa do caseiro e abrigo de gás; no superior, 03 (três) suítes e escritório. As fotos constam do capítulo seguinte do presente laudo técnico.

De acordo com a tabela de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do

IBAPE/SP , a classificação da edificação e a tipologia construtiva do imóvel em estudo

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Resumo:

✓ 1.2 Casa;

✓ 1.2.7 Padrão superior;

✓ Idade Aparente Estimada: 10 anos;

✓ Estado de Conservação: necessitando de reparos simples a importantes (f).

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Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação – Foc: O critério utilizado é uma adequação do método Ross/Heidecke, o qual leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.

O valor unitário da edificação, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo Foc , para levar em conta a depreciação:

FOC = R + K (1-R), onde R é o coeficiente residual correspondente ao padrão e K é o coeficiente de Ross/Heideck.

IBAPE/SP , as características arquitetônicas e construtivas do imóvel se classificam

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Resumo:

✓ Ir (vida referencial): 70 anos; ✓ Ie (idade da edificação): 10 anos; ✓ R (valor residual): 20% = 0,2;

✓ Idade em % da vida referencial: 0,14 = 14%;

✓ Estado de Conservação: necessitando de reparos simples a importantes (f) ✓ K (coeficiente de Ross/Heideck): 0,615

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,615 (1,00-0,20)

Foc = 0,692

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3.2 CASA Nº 128, Bloco Gaivota, Condomínio Marina Del Rey

Trata-se de unidade padrão do Bloco Gaivota e que recebe o nº 128, com 119,02m² de área útil e construída em três pavimentos, sendo composto por 2 (duas) suítes, sala, cozinha, banheiro social, área de serviços fechada, terraço, varanda com churrasqueira e uma vaga para veículos coberta. As fotos constam do capítulo seguinte do presente laudo técnico.

IBAPE/SP , a classificação da edificação e a tipologia construtiva do imóvel em estudo

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Resumo:

✓ 1.2 Casa;

✓ 1.2.6 Padrão Médio;

✓ Idade Aparente Estimada: 25 anos;

✓ Estado de Conservação: necessitando de reparos simples (e).

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Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação – Foc: O critério utilizado é uma adequação do método Ross/Heidecke, o qual leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.

O valor unitário da edificação, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo Foc , para levar em conta a depreciação:

FOC = R + K (1-R), onde R é o coeficiente residual correspondente ao padrão e K é o coeficiente de Ross/Heideck.

IBAPE/SP , as características arquitetônicas e construtivas do imóvel se classificam

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Resumo:

✓ Ir (vida referencial): 70 anos; ✓ Ie (idade da edificação): 25 anos; ✓ R (valor residual): 20% = 0,2;

✓ Idade em % da vida referencial: 0,36 = 36%;

✓ Estado de Conservação: necessitando de reparos simples (e) ✓ K (coeficiente de Ross/Heideck): 0,619

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,619 (1,00-0,20)

Foc = 0,695

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4. AVALIAÇÃO

4.1 Diagnóstico do Mercado

Em se tratando de condomínios residenciais litorâneos, os imóveis em tela são de caráter de uso temporário, de recreio, formando um mercado imobiliário específico, particular.

E esse mercado apresenta, de um modo geral, menor liquidez se comparado ao mercado imobiliário comum, mais favorável à locação de temporada.

De outro lado, a estagnação ou a pouca projeção de crescimento deste segmento imobiliário, principalmente para imóveis de dimensões maiores, dificulta a locação, provocando a redução de preços para evitar manter o imóvel vago e a permanência de custos de manutenção via de regra mais altos devido a maiores desgastes provocados pela umidade e maresia típicos da região em tela.

Há que se considerar ainda o grande estoque disponível para venda em ambos os condomínios, aumentando a concorrência e, por consequência, o prazo de absorção destes imóveis pelo mercado.

4.2 Metodologia avaliatória

As avaliações serão desenvolvidas pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, descrito na NBR 14.653-1 – Avaliação de Bens: Procedimentos Gerais: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra_.

Esse método consiste basicamente na definição do valor do bem imóvel a partir dos preços pedidos e praticados no mercado da região em apreço, para imóveis semelhantes. Eventuais ajustes nas diferenças das características dos comparativos

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podem ser feitos por Tratamento por Fatores, em conformidade com a NBR 14.653-2

– Avaliação de Imóveis Urbanos.

4.3 Pesquisa de preços

4.3.1 – CONDOMÍNIO SÍTIO SÃO PEDRO

Desenvolveu-se pesquisa de preços restrita ao condomínio do imóvel em apreço que concluiu por 13 (treze) elementos comparativos, cujas informações e características são detalhadas na sequência.

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4.3.1.1 Discriminação dos elementos de pesquisa ELEMENTO 1 – 04/10/2019

INFORMANTE ALEX KUHNE IMÓVEIS _{– SR. ALEX}  (13) 4102-1602

DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL _{– 06 VAGAS} PREÇO: R$ 12.000.000,00 (OFERTA)

LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO SITIO SÃO PEDRO – GUARUJÁ

INTERNO

INFRAESTRUTURA: 6 SUÍTES, 8 BANHEIROS, PISCINA, CHURRASQUEIRA, SAUNA

TERRENO ÁREA 1.766,00 M²

EDIFICAÇÃO

PADRÃO: PADRÃO FINO _{– 3,865}

ÁREA: 737,00 M².

IDADE: 05 ANOS _{– CONSERVAÇÃO: REGULAR}

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,933 (1,00-0,20)

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ELEMENTO 2 – 04/10/2019

INFORMANTE ALEX KUHNE IMÓVEIS _{– SR. ALEX}  (13) 4102-1602

DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL – 06 VAGAS PREÇO: R$ 4.000.000,00 (OFERTA)

LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO SÍTIO SÃO PEDRO - GUARUJÁ

INTERNO

INFRAESTRUTURA: 5 SUÍTES, 6 BANHEIROS, PISCINA, CHURRASQUEIRA.

TERRENO ÁREA: 1.550,00M²

EDIFICAÇÃO

PADRÃO: PADRÃO SUPERIOR – 2,656

ÁREA: 550,00 M².

IDADE: 15 ANOS _{– CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES}

Foc = R + K (1-R)

Foc = 0,20 +0,715 (1,00-0,20)

Foc = 0,772

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ELEMENTO 3 – 04/10/2019

INFORMANTE ALEX KUHNE IMÓVEIS – SR. ALEX  (13) 4102-1602

LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO SÍTIO SÃO PEDRO

PRAIA

INFRAESTRUTURA: 7 SUÍTES, 8 BANHEIROS, PISCINA, CHURRASQUEIRA, SAUNA.

EDIFICAÇÃO

ÁREA: 1.200,00 M².

IDADE: 20 ANOS – CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,639 (1,00-0,20)

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ELEMENTO 4 – 04/10/2019

INTERNO, PRÓXIMO A PRAIA

EDIFICAÇÃO

PADRÃO: PADRÃO SUPERIOR _{– 2,656}

ÁREA: 700,00 M².

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,715 (1,00-0,20)

Foc = 0,772

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ELEMENTO 5 – 04/10/2019

LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO SÍTIO SÃO PEDRO – GUARUJÁ

INTERNO, COM VISTA PARA O MAR

INFRAESTRUTURA: 4 SUÍTES, 7 BANHEIROS, PISCINA, CHURRASQUEIRA, SAUNA, QUADRA SOCYTE.

EDIFICAÇÃO

ÁREA: 600,00 M².

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,747 (1,00-0,20)

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ELEMENTO 6 –04/10/2019

INTERNO, VISTA PARA O MAR INFRAESTRUTURA: 2 SUÍTES; 5 BANHEIROS

EDIFICAÇÃO

PADRÃO: PADRÃO MÉDIO _{– 2,154}

ÁREA: 450,00 M².

A IMPORTANTES

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,385 (1,00-0,20)

Foc = 0,508

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ELEMENTO 7 – 04/10/2019

INTERNO

INFRAESTRUTURA: 4 SUÍTES, 6 BANHEIROS, PISCINA, CHURRASQUEIRA, SAUNA.

EDIFICAÇÃO

ÁREA: 500,00 M²

IDADE: 15 ANOS – CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO DE REPAROS

SIMPLES

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,802 (1,00-0,20)

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ELEMENTO 8 – 04/10/2019

INTERNO

INFRAESTRUTURA: 3 SUÍTES, 6 BANHEIROS, PISCINA, ÁREA GOURMET.

EDIFICAÇÃO

ÁREA: 450,00 M².

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,619 (1,00-0,20)

Foc = 0,695

(41)

ELEMENTO 9 – 04/10/2019

INTERNO

INFRAESTRUTURA: 4 SUÍTES, 7 BANHEIROS, PISCINA, CHURRASQUEIRA, SAUNA, JOGOS, FORNO DE PIZZA.

EDIFICAÇÃO

PADRÃO: PADRÃO LUXO _{– 4,843}

ÁREA: 780,00 M²

IDADE: 20 ANOS _{– CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO DE REPAROS}

SIMPLES A IMPORTANTES Foc = R + K (1-R)

Foc = 0,20 +0,5210 (1,00-0,20) Foc = 0,617

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ELEMENTO 10 – 04/10/2019

LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO SÍTIO SÃO PEDRO – GUARUJA

INTERNO, VISTA PARA O MAR

EDIFICAÇÃO

ÁREA: 380,00 M²

IDADE: 20 ANOS – CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO REPAROS SIMPLES

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,665 (1,00-0,20)

Foc = 0,732

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ELEMENTO 11 – 04/10/2019

PRAIA

INFRAESTRUTURA: 5 SUÍTES, 7 BANHEIROS, PISCINA, JACUZZI, CHURRASQUEIRA, SAUNA.

EDIFICAÇÃO

ÁREA: 508,00 M²

IDADE: 15 ANOS – NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,691 (1,00-0,20)

(44)

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ELEMENTO 12 – 04/10/2019

PRAIA

INFRAESTRUTURA: 5 SUÍTES, 7 BANHEIROS, PISCINA, JACUZZI, ÁREA GOURMET.

EDIFICAÇÃO

PADRÃO: PADRÃO FINO – 3,865

ÁREA: 750,00 M²

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,691 (1,00-0,20)

Foc = 0,753

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ELEMENTO 13 – 04/10/2019

INFORMANTE ALEX KUHNE IMÓVEIS - SR. ALEX  (13) 4102-1602

INTERNO

INFRAESTRUTURA: 3 SUÍTES, 7 BANHEIROS, PISCINA, JACUZZI, CHURRASQUEIRA, JOGOS.

EDIFICAÇÃO

PADRÃO: PADRÃO FINO – 4,399

ÁREA: 750,00 M²

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,691 (1,00-0,20)

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4.3.1.2 Análise da amostra

A análise da amostra deve ser realizada pela sumarização das informações com o objetivo de se verificar, entre outros:

✓ Equilíbrio da amostra;

✓ Influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e forma de variação; e,

✓ Pontos atípicos.

Os comparativos foram coletados em outubro de 2019.

Foram em princípio isoladas as variáveis que pudessem representar a variação dos preços apresentada na pesquisa tais como: área construída, padrão1_{, estado de} conservação e posição relativa no condomínio (situação); destas somente o padrão foi admitido como varíavel chave por ter se revelado heterogeneizante.

A tabela abaixo demonstra a homogeneização (tratamento matemático por fatores) dos 13 elementos de pesquisa:

1_{O padrão foi classificado em função das características construtivas e da infraestrutura}

implantada

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Após o tratamento dos fatores, a média aritmética calculada entre os 13 elementos foi de R$12.355,67/m². Através do saneamento da amostra pelo critério de mais ou menos 30% de afastamento da média, foram identificados pontos atípicos a excluir um a um de acordo com as normas técnicas, restando 6 elementos aproveitáveis e que resultaram na média saneada de R$ 10.107,97/m².

ÁREA UNITÁRIO SITUAÇÃO fator S fator AC PADRÃO fator P K Foc fator Foc unitário S,AC,Foc 737,00 14.654,00 INTERNO 1,00 1,06 3,865 0,69 0,933 0,946 0,73 11.557,06 550,00 6.545,45 INTERNO 1,00 0,98 2,656 1,00 0,715 0,772 0,90 5.759,17 1200,00 9.750,00 PRAIA 0,67 1,30 4,399 0,60 0,639 0,711 0,97 9.203,62 700,00 25.714,29 INTERNO PRÓXIMO PRAIA 0,80 1,04 2,656 1,00 0,715 0,772 0,90 19.075,12 600,00 6.000,00 INTERNO, VISTA PARA O MAR 0,80 1,00 3,008 0,88 0,747 0,798 0,87 4.039,92 450,00 14.000,00 INTERNO, VISTA PARA O MAR 0,80 0,95 2,154 1,23 0,385 0,508 1,36 15.592,00 500,00 29.700,00 INTERNO 1,00 0,97 2,656 1,00 0,802 0,842 0,82 23.394,28 450,00 13.000,00 INTERNO 1,00 0,95 2,356 1,13 0,619 0,695 1,00 12.264,64 780,00 8.076,92 INTERNO 1,00 1,08 4,843 0,55 0,521 0,617 1,12 9.676,16 380,00 10.894,74 INTERNO, VISTA PARA O MAR 0,80 0,92 2,355 1,13 0,665 0,732 0,95 7.337,87 508,00 26.574,80 PRAIA 0,67 0,97 4,399 0,60 0,691 0,753 0,92 14.855,99 750,00 26.400,00 PRAIA 0,67 1,06 3,865 0,69 0,691 0,753 0,92 17.259,45 750,00 10.800,00 INTERNO 1,00 1,06 4,399 0,60 0,691 0,753 0,92 10.608,45 594,11 interno 2,656 0,615 0,692 média 15546,94 média 12355,67 desvio 8458,31 desvio 5525,94 variância 0,54 variância 0,45

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nº unitário saneamento 1 saneamento 2 saneamento 3 saneamento 4 saneamento 5 saneamento 6 saneamento 7

1 11.557,06 11557,06 11557,06 11557,06 11557,06 11557,06 11557,06 11557,06 2 5.759,17 5759,17 5759,17 5759,17 5759,17 3 9.203,62 9203,62 9203,62 9203,62 9203,62 9203,62 9203,62 9203,62 4 19.075,12 19075,12 5 4.039,92 4039,92 4039,92 6 15.592,00 15592,00 15592,00 15592,00 15592,00 15592,00 7 23.394,28 8 12.264,64 12264,64 12264,64 12264,64 12264,64 12264,64 12264,64 12264,64 9 9.676,16 9676,16 9676,16 9676,16 9676,16 9676,16 9676,16 9676,16 10 7.337,87 7337,87 7337,87 7337,87 7337,87 7337,87 7337,87 7337,87 11 14.855,99 14855,99 14855,99 14855,99 14855,99 14855,99 14855,99 12 17.259,45 17259,45 17259,45 17259,45 13 10.608,45 10608,45 10608,45 10608,45 10608,45 10608,45 10608,45 10608,45 média 12355,67 11435,79 10741,30 11411,44 10761,66 11386,97 10786,26 10107,97 desvio 5525,94 4616,44 4132,34 3672,16 3228,08 2808,42 2415,32 1770,84 variância 0,45 0,40 0,38 0,32 0,30 0,25 0,22 0,18 saneamento -30% 8648,97 8005,05 7518,91 7988,01 7533,16 7970,88 7550,38 7075,58 +30% 16062,37 14866,52 13963,69 14834,87 13990,16 14803,07 14022,13 13140,36 fls. 732

(49)

Fórmula que determina o valor unitário dos elementos amostrais homogeneizados:

𝑄𝑢 = 𝑉𝑜 𝑥 𝐹𝑜 𝑥 𝐹𝑆 + 𝐹 . + 𝐹𝑓𝑜𝑐 − + 1 _𝑐 Onde:

✓ Qu = Valor unitário do metro quadrado de venda (R$); ✓ Vo = Valor de oferta do imóvel (R$);

✓ Fo = Fator oferta devido à elasticidade dos negócios (adotado 0,9);

✓ FS = Divisão entre os valores previstos do imóvel avaliando e do imóvel da pesquisa amostral através da equação de regressão linear obtida a partir de variáveis qualitativas (situação interna ao condomínio = 1,00; situação interna, mas próxima à praia ou com vista para o mar = 1,25; situação na praia = 1,50);

✓ FA.C. = Divisão entre os valores previstos do imóvel avaliando e do imóvel da pesquisa amostral através da equação de regressão linear obtida em função das áreas construídas;

✓ Ffoc = Divisão entre o fator obsolescência do imóvel avaliando e do imóvel da pesquisa amostral, no estado atual em que se encontram e em função da expectativa de vida útil;

✓ Ac = Área total construída (m²).

Valor do Imóvel = Qu X Au

Valor do Imóvel = R$ 10.107,97/m² X 594,11 m² Valor do Imóvel = R$ 6.005.246,00

Onde:

✓ Qu = Valor unitário médio homogeneizado e saneado (R$) conforme tabelas acima;

(50)

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EM NÚMEROS REDONDOS:

Valor do Imóvel CONDOMÍNIO SÍTIO SÃO PEDRO = R$ 6.005.000,00

(seis milhões e cinco mil reais) Referente a novembro de 2019.

(51)

4.3.1.3 Relatório Fotográfico – Sítio São Pedro

Foto 01 – Acesso de veículos ao imóvel – piso inferior

(52)

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Foto 03 – Garagem coberta – piso inferior.

Foto 04 – Depósito com acesso pela garagem.

(53)

Foto 05 – Vista interna do depósito.

(54)

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Foto 07 – Cubículo da bomba da Jacuzzi externa do térreo no piso inferior.

Foto 08 – Cubículo da bomba da piscina externa do térreo no piso inferior.

(55)

Foto 9 – Cubículo do gerador no piso inferior.

Foto 10 – Quadro de energia e cavalete de água externo, junto ao acesso de veículos.

(56)

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Foto 11 – Sala de estar no térreo.

Foto 12 – Sala de jantar integrada a de estar no térreo.

(57)

Foto 13 – Cozinha americana no térreo.

(58)

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Foto 15 – Varanda no térreo junto às salas

Foto 16 – lavanderia fechada no térreo.

(59)

(60)

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Foto 19 – Banheiro da suíte retratada na foto anterior.

Foto 20 – Banheiro social interno do térreo.

(61)

Foto 21 – Deck da piscina externa no térreo.

(62)

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Foto 23 – Dependência dos empregados no térreo.

Foto 24 – Banheiro de empregados.

(63)

Foto 25 – Boiler do aquecimento central junto ao banheiro externo do térreo.

(64)

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Foto 27 – Escritório – hall do piso superior.

Foto 28 - Vista interna de uma das suítes do piso superior.

(65)

(66)

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4.3.2 _{– CONDOMÍNIO MARINA DEL REY}

Desenvolveu-se pesquisa de preços restrita ao condomínio do imóvel em apreço que concluiu por 10 (dez) elementos comparativos referentes a unidades de dois ou mais pavimentos no mesmo condomínio, cujas informações e características são detalhadas na sequência.

(67)

4.3.2.1 Discriminação dos elementos de pesquisa ELEMENTO 1 – 05/10/2019

INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. FAGNER  (13) 4102-1602

DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 1.250.000,00 (OFERTA)

LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY - GUARUJÁ

VISTA PARCIAL; 2 ANDARES

INFRAESTRUTURA: 2 DORMITÓRIOS, 1 SUÍTE, 3 BANHEIROS, 2 VAGAS EDIFICAÇÃO

ÁREA ÚTIL: 120,00 M².

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,665 (1,00-0,20)

(68)

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ELEMENTO 2 – 05/10/2019

INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. CESAR  (13) 3357-8000

SEM VISTA PARA O CANAL; 2 ANDARES

INFRAESTRUTURA: 3 DORMITÓRIOS, 1 SUÍTE, 3 BANHEIROS, 2 VAGAS EDIFICAÇÃO

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,715 (1,00-0,20)

Foc = 0,772

(69)

ELEMENTO 3 – 05/10/2019

INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. LUIS  (13) 3357-8000

LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY _{– GUARUJÁ}

INFRAESTRUTURA: 2 DORMITÓRIOS, 1 SUÍTES, 4 BANHEIROS, 2 VAGAS EDIFICAÇÃO

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,665 (1,00-0,20)

(70)

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ELEMENTO 4 –05/10/2019

SEM VISTA PARA O CANAL; 2 ANDARES INFRAESTRUTURA: 3 SUÍTES; 4 BANHEIROS, 2 VAGAS EDIFICAÇÃO

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,665 (1,00-0,20)

Foc = 0,732

(71)

ELEMENTO 5 – 05/10/2019

INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. CÉSAR  (13) 3357-8000

DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 980.000,00 (OFERTA)

INFRAESTRUTURA: 4 SUÍTES, 6 BANHEIROS, PISCINA, CHURRASQUEIRA, SAUNA. EDIFICAÇÃO

ÁREA ÚTIL: 120,00 M²

SIMPLES

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,619 (1,00-0,20)

(72)

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ELEMENTO 6 – 05/10/2019

SEM VISTA PARA O CANAL; 3 ANDARES INFRAESTRUTURA: 2 SUÍTES, 3 BANHEIROS, 2 VAGAS. EDIFICAÇÃO

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,619 (1,00-0,20)

Foc = 0,695

(73)

ELEMENTO 7 – 05/10/2019

INFRAESTRUTURA: 2 DORMITÓRIOS, 1 SUÍTE, 4 BANHEIROS, 2 VAGAS

EDIFICAÇÃO

SIMPLES

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,619 (1,00-0,20)

(74)

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ELEMENTO 8 – 05/10/2019

INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS – SR. CÉSAR  (13) 3357-8000

LOCALIZAÇÃO: CONDOMÍNIO MARINA DEL REY _{– GUARUJA}

SEM VISTA PARA O CANAL; 2 ANDARES INFRAESTRUTURA: 2 SUÍTES, 3 BANHEIROS, 1 VAGA

EDIFICAÇÃO

IDADE: 15 ANOS _{– CONSERVAÇÃO: NECESSITANDO REPAROS SIMPLES A}

IMPORTANTES

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,583 (1,00-0,20)

Foc = 0,666

(75)

ELEMENTO 9 – 05/10/2019

INFORMANTE VERDE MAR IMÓVEIS _{– SR. CESAR}  (13) 3357-8000

DESCRIÇÃO SOBRADO RESIDENCIAL PREÇO: R$ 750. 000,00 (OFERTA)

SEM VISTA PARA O CANAL; 3 ANDARES INFRAESTRUTURA: 2 DORMITÓRIOS, 2 BANHEIROS, 1 VAGA EDIFICAÇÃO

Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,619 (1,00-0,20)

(76)

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ELEMENTO 10 – 05/10/2019

SEM VISTA PARA O CANAL; 2 ANDARES INFRAESTRUTURA: 1 SUÍTE, 2 BANHEIROS, 1 VAGA

EDIFICAÇÃO

IDADE: 20 ANOS – NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES A

IMPORTANTES Foc = R + K (1-R) Foc = 0,20 +0,548 (1,00-0,20) Foc = 0,638 4.3.2 fls. 760

(77)

4.3.2.2 Análise da amostra

A análise da amostra deve ser realizada pela sumarização das informações com o objetivo de se verificar, entre outros:

✓ Equilíbrio da amostra;

✓ Influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e forma de variação; e,

✓ Pontos atípicos.

Os comparativos foram coletados em outubro de 2019.

Em princípio foram testadas as principais variáveis influenciantes na variação do valor unitário, dentre elas a situação em relação a vista ao canal de Bertioga, a área útil, o fator de obsolescência em função da expectativa de vida útil e o estado de conservação e a localização nos blocos que compõem o condomínio em relação ao do avaliando.

Todas as variáveis analisadas se mostraram influenciantes (homogeneizam a amostra).

A tabela abaixo demonstra a homogeneização (tratamento matemático por fatores) dos 10 elementos de pesquisa:

nº ÁREA UNITÁRIO SITUAÇÃO fator S fator A K Foc fator Foc BLOCO fator B unitário S,A,Foc,B saneamento

1 120,00 9.375,00 parcial 0,77 1,00 0,665 0,732 0,95 não 0,90 5.778,55 5778,55

2 160,00 9.562,50 sem vista 1,00 0,88 0,715 0,772 0,90 não 0,90 6.535,36 6535,36

3 120,00 8.625,00 sem vista 1,00 1,00 0,665 0,732 0,95 não 0,90 7.299,00 7299,00

4 120,00 8.250,00 sem vista 1,00 1,00 0,665 0,732 0,95 não 0,90 6.981,65 6981,65

5 120,00 7.350,00 sem vista 1,00 1,00 0,619 0,695 1,00 não 0,90 6.589,53 6589,53

6 120,00 6.375,00 sem vista 1,00 1,00 0,619 0,695 1,00 sim 1,00 6.354,91 6354,91

7 120,00 6.375,00 sem vista 1,00 1,00 0,619 0,695 1,00 sim 1,00 6.354,91 6354,91

8 120,00 5.625,00 sem vista 1,00 1,00 0,583 0,666 1,04 não 0,90 5.286,10 5286,10

9 85,00 7.941,18 sem vista 1,00 1,12 0,619 0,695 1,00 sim 1,00 8.920,18

10 120,00 4.875,00 sem vista 1,00 1,00 0,548 0,638 1,09 não 0,90 4.804,34 4804,34

p: 119,02 sem vista 0,619 0,695 sim

média 7435,37 média 6490,45 6220,48

desvio 1588,52 desvio 1137,61 797,49

variância 0,21 variância 0,18 0,13

saneamento -30% 4543,32 4354,34

(78)

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Após o tratamento dos fatores, a média aritmética calculada entre os 10 elementos foi de R$ 6.490,45/m² e a média saneada, após a eliminação do elemento fora do intervalo de mais ou menos 30% da média foi de R$ 6.220,48/m².

Fórmula que determina o valor unitário dos elementos amostrais homogeneizados:

𝑄𝑢 = 𝑉𝑜 𝑥 𝐹𝑜 𝑥 𝑓𝑆 + 𝑓 + 𝑓𝐹𝑜𝑐 + 𝑓 − + 1 _𝑢 Onde:

✓ Qu = Valor unitário do metro quadrado de venda (R$); ✓ Vo = Valor de oferta do imóvel (R$);

✓ Fo = Fator oferta devido à elasticidade dos negócios (adotado 0,9);

✓ fS = Divisão entre os valores previstos para o imóvel avaliando e para os imóveis da pesquisa amostral através da equação de regressão linear obtida a partir de dicotômica (visão parcial para o canal = 1; sem vista para o canal = 0);

✓ fA = Divisão entre os valores previstos do imóvel avaliando e de cada imóvel da pesquisa amostral através da equação de regressão linear obtida a partir das áreas úteis do imóvel avaliando e dos imóveis da pesquisa amostral;

✓ fFoc = divisão entre o fator Foc do imóvel avaliando e dos imóveis da pesquisa amostral;

✓ fB = Divisão entre os valores previstos para o imóvel avaliando e para os imóveis da pesquisa amostral através de equação de regressão linear obtida a partir de dicotômica (elemento no mesmo bloco, Gaivota = 1; noutro bloco = 0);

✓ Au = Área útil (m²).

(79)

Valor do Imóvel = Qu X Au

Valor do Imóvel = R$ 6.220,48/m² X 119,02 m² Valor do Imóvel = R$ 740.361,53

Onde:

✓ Qu = Valor unitário médio homogeneizado e saneado (R$); ✓ Ac = Área útil do imóvel avaliando – Neste caso 119,02m². EM NÚMEROS REDONDOS:

Valor do Imóvel CONDOMÍNIO MARINA DEL REY = R$ 740.360,00

(setecentos e quarenta mil trezentos e sessenta reais) Referente a novembro de 2019.

(80)

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4.3.2.3 Relatório Fotográfico – Marina Del Rey

Foto 01 - Fachada do imóvel

Foto 02 – Detalhe da entrada

(81)

Foto 03 – Sala – térreo

(82)

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Foto 05 – Banheiro social - térreo

Foto 06 – Escada de acesso ao 1º pavimento

(83)

(84)

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Foto 09 – Banheiro da suíte – 1º pavimento

Foto 10 – Varanda – 1º pavimento

(85)

(86)

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Foto 13 – Banheiro da suíte – 2º pavimento

5 CONCLUSÃO

O valor de mercado do imóvel nº 2078 localizado na Rua Principal do CONDOMÍNIO SÍTIO SÃO PEDRO, Km 16,8 da Rodovia Ariovaldo de Almeida de Viana, Guarujá/SP, é, em números redondos, R$ 6.005.000,00 (seis milhões e cinco mil reais), referentes a novembro de 2019.

O valor de mercado do imóvel nº 128 localizado no Bloco Gaivota do CONDOMÍNIO MARINA DEL REY, Km 15,2 da Rodovia Ariovaldo de Almeida de Viana, Guarujá/SP, é, em números redondos, R$ 740.360,00 (setecentos e quarenta mil, trezentos e

sessenta reais), referentes a novembro de 2019.

(87)

6 QUESITOS

6.1 DO REQUERENTE (fls. 650/651)

RESPOSTA: O imóvel do Condomínio Sítio São Pedro possui 1.587,00m² de terreno e 594,11m² de construção.

O imóvel do Condomínio Marina Del Rey apresenta 119,02m² de área útil.

RESPOSTA: Pede se reportar ao capítulo 3 – Vistoria deste Laudo Técnico Pericial.

RESPOSTA: O objeto da perícia trata-se de avaliar o valor de mercados dons bens imóveis. Os imóveis foram avaliados em função dos estados de conservação e depreciação física apresentados por ocasião das vistorias.

RESPOSTA: A Norma Técnica de Avaliação de Bens aplicável e exigida em todo o território nacional é a da ABNT, a NBR 14653/2011, em especial sua parte 2, que trata de imóveis urbanos. Esta norma foi, na medida do possível uma vez que os imóveis em tela são atípicos quanto ao uso temporário, adotada e respeitada neste Laudo Técnico Pericial.

(88)

VIVIANE REMAILI SACCAB

RESPOSTA: A Norma do IBAPE/SP referida neste quesito também é uma norma aplicável, porém restrita ao Estado de São Paulo e mais específica que a Norma da ABNT; esta Norma, em seus conceitos básicos, deve respeitar a Norma da ABNT. Esta norma também, ainda que de modo restrito face a atipicidade dos imóveis em tela, foi adotada e respeitada neste Laudo Técnico Pericial.

Quanto à escolha da metodologia, a NBR 14653-2:2011 da ABNT, em seu item 8.1 Procedimentos Gerais, recomenda que: "8.1.1 Para a identificação do valor de

mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001". Já a Norma do

IBAPE/SP, no item 8.5 Escolha da metodologia, em seu parágrafo final determina que: "Não há hierarquia entre esses métodos avaliatórios; deve-se optar pela

metodologia mais adequada à finalidade da avaliação."

Para os imóveis em tela, para os quais se busca seus valores de mercado, a metodologia mais adequada segundo a Norma do IBAPE/SP é o método comparativo direto, metodologia esta preferencialmente definida conforme a Norma da ABNT.

RESPOSTA: Para ambos os imóveis foi utilizado o Método Comparativo Direto com tratamento por fatores.

(89)

RESPOSTA: A apresentação das pesquisas efetuadas consta neste Laudo Técnico Pericial de forma completa, conforme determinado pela ABNT NBR14653-2:2011.

RESPOSTA: Sim. As pesquisas se restringiram aos condomínios dos quais os imóveis objetos da lide fazem parte.

RESPOSTA: A localização dos imóveis da lide consta do corpo deste Laudo Técnico Pericial, assim como a localização dos elementos comparativos.

RESPOSTA: A pesquisa referente ao Condomínio Sítio São Pedro é composta de 13 elementos e a do Condomínio Marina Del Rey de 10 elementos, ambas em número suficiente para atendimento às normas técnicas, ainda que os imóveis objetos da lide não se enquadrem nas situações 'normais' previstas normativamente por se tratarem de imóveis de temporada.

(90)

VIVIANE REMAILI SACCAB

RESPOSTA: Para o método comparativo direto conforme aplicado para os dois bens imóveis avaliados, foi atingido o grau II de fundamentação.

7 ENCERRAMENTO

Coloco-me a inteira disposição de Vossa Excelência, para eventuais esclarecimentos que se façam necessários, e aproveito a oportunidade para apresentar protestos de mais elevada estima e consideração.

Este laudo atende, no quanto possível, as especificações e exigências da ABNT 14653-2:2011 e foi complementado pela Norma Para Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP.

Encerra-se, nesta página, o presente LAUDO TÉCNICO PERICIAL de engenharia, que contém 90 (noventa) páginas, devidamente datada e assinada.

São Paulo, 18 de novembro de 2019.

Eng. VIVIANE REMAILI SACCAB

CREA/SP nº.5069210948 Membro Titular do IBAPE/SP nº.1954