Com base em Freire (1998) e recorrendo ao modelo das cinco forças de Porter, podemos avaliar a atractividade dos vários segmentos do sector imobiliário através de uma análise por segmento.
3.1 Potencial de novas entradas
Relativamente ao segmento residencial, a necessidade de investimento inicial e de conhecimentos para entrar é reduzida, o que provoca a inexistência de barreiras à entrada tornando por isso o potencial de novas entradas elevado.
No segmento de escritórios, a necessidade de investimento inicial tende a ser superior, e a disponibilidade de terrenos e autorizações para o efeito é mais reduzida, o que condiciona o potencial de novas entradas, atribuindo-lhe uma classificação média.
O segmento comercial caracteriza-se pela necessidade de conhecimentos específicos para a sua promoção, apresentando em simultâneo necessidades de investimento elevadas, pelo que se considera que o potencial de novas entradas é médio/ baixo.
No segmento de indústria, a necessidade de investimento inicial e de conhecimentos para entrar é reduzida, o que provoca a inexistência de barreiras à entrada tornando por isso o potencial de novas entradas elevado.
O segmento de hotéis está normalmente organizado em grupos económicos especializados em hotelaria e restauração. Os investimentos neste segmento são bastante elevados e exigem um conhecimento aprofundado do sector, pelo que as barreiras à entrada são elevadas, tornando por isso reduzido o potencial de novas entradas.
3.2 Pressão de produtos substitutos
No segmento residencial, a oferta actual de produtos substitutos é pouco comparável, no entanto neste rol encontram-se as casa prefabricadas e as caravanas, os quais não exercem pressão directa sobre a residência standard, pelo que se considera baixa a pressão de novos produtos.
Relativamente ao segmento de escritórios apenas se consegue identificar como produto substituto o teletrabalho, pelo que se pode afirmar que a pressão de produtos substitutos é baixa.
Contrariamente aos restantes segmentos, o segmento comercial já dispõe de alternativas assentes em novas tecnologias. Entre os canais alternativos podem-se identificar a Internet as televendas e as vendas por catálogo, pelo que se pode concluir que a pressão de produtos substitutos é média.
No segmento de indústria os produtos substitutos são pouco comparáveis, no entanto existe a possibilidade de considerar as oficinas domésticas, as quais não exercem pressão directa sobre a indústria, pelo que se considera baixa a pressão de novos produtos.
Finalmente no que concerne ao segmento de hotéis, os produtos substitutos são os parques de campismo, as auto-caravanas, os barcos/ cruzeiros, o turismo de habitação, o turismo rural, entre outros. Assim, existem produtos alternativos com investimentos associados inferiores, pelo que se considera elevada a pressão de produtos substitutos.
3.3 Poder negocial dos fornecedores
Como fornecedores podem-se identificar os proprietários do terreno, os construtores, os mediadores e a fonte de financiamento. As considerações efectuadas neste item são transversais a todos os segmentos, pois o posicionamento destes é idêntico face à relação com os fornecedores.
Se considerarmos os proprietários do terreno, o poder negocial é alto uma vez que o terreno é um bem escasso, o que lhes atribui vantagem num processo de negociação.
No que aos construtores concerne, o poder pode ser baixo se a dimensão do projecto for reduzida ou média (indústria muito fragmentada) e pode ser médio em projectos de grande dimensão.
Relativamente aos mediadores, o poder negocial acaba por ser baixo devido à dispersão desta actividade. Quanto ao poder negocial das fontes de financiamento, este apresenta-se moderado, pois aquelas tendem a minimizar o risco de crédito associado ao investimento dificultando assim a negociação com os promotores. Esta característica é no entanto atenuada com a concessão de garantias reais, as quais vão tornar o negócio mais apetecível para as fontes de financiamento, podendo levar à disputa entre elas. Este conceito está no entanto sujeito ao contexto económico sendo por isso aplicável em situações de crescimento, no entanto em situações de crise as fontes de financiamento tornam-se mais rigorosas na análise do crédito, aumentando por isso o seu poder negocial.
No global, e considerando os vários intervenientes no processo, pode-se concluir que o poder negocial dos fornecedores para os cinco segmentos analisados é baixo.
3.4 Poder negocial dos clientes
Na maioria dos casos a capacidade de compra de cada cliente no segmento residencial é reduzida, pelo que se conclui que o poder negocial é baixo.
Relativamente ao segmento de escritórios, e com excepção dos edifícios comprados para utilização exclusiva de um único cliente, na maioria dos casos a capacidade de compra de cada cliente é reduzida, o que obriga que o poder negocial seja médio/ baixo.
No segmento comercial temos que distinguir dois tipos de lojas, as de pequena dimensão e as de grande dimensão. Nas primeiras o volume de compras de cada cliente é reduzido, no entanto nas segundas já se verificam aspectos estratégicos para o promotor, pelo que podemos concluir que o poder negocial é médio/ baixo. Como excepção, deve-se considerar o poder negocial das lojas âncora, o qual é extremamente elevado, pois atrai clientes para os centros comerciais, permitindo também o desejo de instalação no local de outros negócios.
O processo de abertura de uma indústria não se apresenta de forma massificada, o valor de compra representado por cada cliente é reduzido, pelo que no segmento de indústria o poder negocial dos clientes é reduzido.
Contrariamente ao verificado nos restantes segmentes, o segmento de hotéis é composto por clientes especializados no negócio, o que lhes confere um elevado poder negocial.
Tal como no poder negocial das fontes de financiamento, também o poder negocial dos clientes está sujeito às condições de mercado, sofrendo por isso alterações associadas a épocas de crescimento ou recessão económica.
3.5 Rivalidade entre concorrentes actuais
No segmento residencial a rivalidade entre concorrentes actuais representa uma influência média, uma vez que quer os clientes quer os fornecedores apresentam um fraco poder negocial, mas também têm poucas barreiras à entrada. Relativamente ao segmento de escritórios e ao segmento comercial, identifica-se a existência de uma influência média/ baixa, uma vez que quer os clientes quer os fornecedores apresentam um fraco poder negocial, com poucas barreiras à entrada, no entanto em momentos de excesso de oferta assiste-se a uma maior rivalidade. No segmento de indústria, devido à necessidade de especialização do segmento, e às elevadas barreiras à entrada, a rivalidade entre os actuais concorrentes é baixa.
Quadro 3.1 Matriz de Classificação do Modelo das Cinco Forças de Porter
Fonte: Freire 1998
Face à análise anterior, pode-se concluir que a atractividade do negócio imobiliário é media/ alta (Freire 1998). Ainda no âmbito dos factores que definem as orientações e decisões de gestão podemos enumerar um conjunto de factores críticos de sucesso, que segundo Freire (1998) são apresentados da seguinte forma:
Segmento Factores-chave de compra Factores de competição Factores críticos de sucesso Residencial Localização Preço Tipologia/ Área Centralidade Acabamentos Localização Preço Acabamentos Comunicação Localização e dimensão Custo Conceito imobiliário Qualidade dos Materiais
Escritórios Localização Preço
Flexibilidade do espaço/ Áreas Acessibilidade Centralidade Localização Flexibilidade Acessibilidade Comunicação Localização Custo Conceito imobiliário Acessibilidade
Comercial Expectativa de tráfego Localização Acessibilidade Preço Condições de utilização Expectativa de tráfego Localização Acessibilidade Localização Custo Conceito imobiliário Acessibilidade Industrial Preço Acessibilidade Flexibilidade Localização Localização Flexibilidade Acessibilidade
Custo de construção reduzido Localização do terreno Conceito imobiliário
Quadro 3.2 Matriz de Classificação dos Factores Críticos e Sucesso
Fonte: Freire 1998
Segmentos
Residencial Escritórios Comercial Industrial Hotéis
Potencial de Novas Entradas Alto Médio Médio/ Baixo Alto Baixo
Pressão de Produtos Substitutos Baixa Baixa Média Baixa Alta
Poder Negocial dos Fornecedores Baixo Baixo Baixo Baixo Baixo
Poder Negocial dos Clientes Baixo Médio/ Baixo Médio/ Baixo Baixo Alto Rivalidade Entre Concorrentes
Actuais Média Média/ Baixa Média/ Baixa Média Baixa
Conclusão sobre a Atractividade