3. 1 Negoci ações i ni ciai s
Quando al gué m pr et ende adqui rir u m i móvel sej a el e novo, usado ou ai nda e m constr ução deve buscar auxíli o de u m pr ofi ssi onal adequado par a ori ent ar nessa busca. Esse pr ofi ssi onal conheci do co mo corr et or de i móvei s i r á pri mei r ament e mont ar u m perfil do cli ent e baseado na pr et ensão dest e e de seu poder aqui siti vo par a ent ão defi ni r quai s i móvei s se enquadr am e quai s el e dever á apr esent ar a seu cli ent e.
É i mport ant e que esse pr ofi ssi onal est ej a habilit ado, ou sej a, possua r egi str o no ór gão co mpet ent e – CRECI, poi s as i nf or mações que el e poder á passar ser ão de bast ant e vali a par a que não ger e i nsati sf ações e dúvi das f ut ur as sobr e o i móvel que est á sendo adqui rido.
Poi s o corr et or de i móvei s est ar á apt o a pl anej ar, execut ar, cont rol ar e avali ar as ações de co mpr a, venda e l ocação de i móvei s; el e t ambé m r egi str a as avali ações de t r ansações i mobili ári as; execut a r egi str o e t r ansf er ênci a de i móvei s j unt o aos ór gãos co mpet ent es; i nscr eve i móvei s no cadast r o da i mobili ári a; apr esent a os i móvei s aos cli ent es pot enci ai s e ori ent a i nvesti ment os na ati vi dade; l ê e i nt erpr et a pr oj et os e mapas; aco mpanha a movi ment ação do mer cado par a ant ever t endênci as que af et am o empr eendi ment o1 7.
Após a escol ha de um bo m pr ofi ssi onal habilit ado, est e i r á apr esent ar vári os i móvei s ao seu cli ent e e havendo i nt eresse por al gu m i móvel , o corr et or irá i nt er medi ar a co mpr a. Co mpr ador e vendedor ser ão apr esent ados e i r ão r euni r-se par a tr at ar da negoci ação pr opri ament e dit a.
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UNEPI . Tr ansações i mobi li ári as. 2016. Di sponí vel em: www. unepi . co m. br . Acesso e m: 22
Na negoci ação é co mu m que a mbas as part es ponha m exi gênci as na negoci ação, cabe ao corr et or f acilit ar esse di ál ogo e concili ar em as part es par a que sej a concl uí da a negoci ação de manei ra posi ti va. Pode mos exe mpl ifi car co mo pri nci pai s bar ganhas f eit as pel o co mpr ador co mo descont os e m co mpr a a vi st a e quando t r at ar- se de i móvel usado é co mu m que el e soli cit e ao vendedor que execut e pequenos r epar os, pi nt ur a entr e outr os. Já o vendedor ger al ment e é que m det er mina o cont r at o, ou sej a, as cl áusul as cont r at uai s são el abor adas par a benefi ci á-l o e dar-l he mai s segur ança em caso de i nadi mpl ênci a nos paga ment os por part e do co mpr ador.
3. 2 El abor ando o contrat o de co mpr a e venda de i móvei s
A f ase de el abor ação do contr at o é aquel a a qual ser á i nseri do o pr eço do i móvel , f or ma de paga ment o e as cl áusul as cont r at uai s. Essas i nf or mações deve m ser obti das ai nda na negoci ação par a depoi s ser col ocado em contr at o.
É i mport ant e que na el abor ação do contr at o a mbas as part es t ome m conheci ment o e partici pe m ati va ment e del a, poi s na pr áti ca, pri nci pal ment e quando a co mpr a é f ei t a co m u ma constr ut ora / i ncor por ador a, verifi ca mos que o contr at o j á é el abor ado pr evi ament e só sendo pr eenchi dos os dados do co mpr ador se m al t er ações si gni fi cati vas de quai squer das cl áusul as.
Por i sso, nova ment e o corr et or de i móvei s ou at é mes mo u m advogado de confi ança do compr ador dever á ser consul t ado sobr e as cl áusul as esti pul adas, se el as est ão e m conf or midade co m o que r eza a l egi sl ação br asil ei r a e pri nci pal ment e se possui al gu ma cl áusul a l eoni na.
Cul t ur al ment e o br asilei r o não t e m o hábi t o de l er o contr at o ant es de assi nar e i sso é um péssi mo cost u me, poi s pode ger ar dúvi das e questi ona ment os post eri or es que pode m at é r esul t ar e m ações j udi ci ai s e di str at o da negoci ação, por i sso é f unda ment al que as part es, f ocamos aqui no co mpr ador que é quem ger al ment e ader e ao cont r at o i mpost o pel a constr ut or a, l ei am o contr at o e questi one m qual quer cl áusul a que não est ej a cl ar a ou que não concor de par a que assi m a negoci ação sej a fi r mada de f or ma efi ci ent e e honest a.
3. 3 Ti pos de contr at o de co mpr a e venda de i móvei s
O pr ocesso de co mpr a e venda de u m i móvel envol ve a vi st ori a cui dadosa do be m por part e do co mpr ador, al é m de u ma boa anál i se de docu ment os por a mbas as part es. Ai nda que t odo o pr ocesso sej a aco mpanhado por advogados, o que é f ort ement e r eco mendável , a et apa de l eit ur a do contr at o pode susci t ar al gu mas dúvi das. Afi nal , co mo saber se al go est á f alt ando? Ou se aquel a cl áusul a que par ece desvant aj osa par a você pode ser r eti r ada? É bo m saber at é par a t er co mo conver sar co m seu advogado e a outr a part e.
3. 3. 1 Cont r at o de co mpr a de i móvei s usados
No cont r at o de co mpr a e venda de i móvel usado, o co mpr ador dever á at ent ar par a di ver sos pont os a ser e m obser vados. A co meçar por vi sit ar o i móvel , verifi car o est ado de conser vação e m que se encontra, obser var det al hes co mo a manut enção hi dr áuli ca e el étri ca do i móvel . Essa vi st ori a é essenci al, poi s tr ar á segur ança par a o vendedor t a mbé m, poi s é r eco mendável que na vi st ori a sej a el abor ado u m l audo de vi st ori a apont ando os det al hes a ser e m corri gi dos de manut enção por parte do vendedor, caso i sso sej a esti pul ado, ou par a i nf or mar que r ecebe no est ado e m que se encont r a par a evi t ar aborr eci ment os fut ur os por f alt a de vi stori a minuci osa.
Escl ar ece mos que esse l audo não é defi niti vo, poi s pode m sur gi r ví ci os r edi bit óri os que são aquel es ocul t os que não são de conheci ment o apri ori sti ca ment e.
Out r o pont o i mport ant e a ser obser vado é obt er a escrit ur a do i móvel e a certi dão de r egi str o onde const ar á a descri ção do i móvel ( área útil, ár ea co mu m, vagas de gar age m, l ocali zação, e out r as i nf or mações que const a m no Regi str o), co m al usão ao seu nú mer o de matrí cul a ou de Tr anscri ção j unt o ao Cart óri o de Regi str o de I móvei s, be m co mo o nú mer o de I nscri ção Muni ci pal . Obt endo essas i nf ormações i r á evi t ar fr aude e t r anst or nos f ut ur os co mo a i nser ção de dados err ôneos da l ocali zação ou da descri ção do i móvel .
Não pode ser ol vi dando t a mbé m a soli cit ação de certi dão de ônus do i móvel j unt o ao cart óri o de r egi str o de i móvei s co mpet ent e, poi s o vendedor pode apr esent ar u ma escrit ur a a qual o i dentifi ca co mo pr opri etári o, por é m esse i móvel pode est ar co m al gu ma r estri ção co mo a possi bili dade de que o i móvel t enha a gr avação de ônus hi pot ecári o. O que t or nari a o cont r at o de co mpr a e venda pr ej udi cado.
3. 3. 2 Cont r at o de co mpr a de i móvel na pl ant a
Há a pr áti ca no mer cado de se co mpr ar i móvei s que ai nda i r ão ser constr uí dos, conheci dos co mo i móvei s na pl ant a. Por se t r at ar e m de al go que só há a possi bili dade de usufr ui r no f ut ur o e o ri sco de não r eceber o i móvel , o pr eço desses i móvei s são be m abai xo do que os que j á est ão pr ont os e di sponí vei s no mer cado.
É necessári o que o co mpr ador t o me al guns cui dados, co mo exe mpl o saber o pr azo de i níci o e da ent r ega da obr a, esti pul ando est as dat as e m contr at o e i ncl ui ndo cl áusul a de mul t a por possí vei s atr asos. Ger al ment e as constr ut or as acr escent am ao pr azo de ent r ega u ma t ol er ânci a de cent o e oi t ent a di as, por cont a de i mpr evi st os ao l ongo da obr a co mo i nt e mpéri es, mor osi dade dos ór gãos públi cos no pr ocesso de l i cenci ament o et c. No t ópi co de cl áusul as abusi vas vol t ar e mos a t r at ar sobr e esse assunt o da t ol er ânci a de 180 di as que j á ve m sendo consi der ada por di ver sos t ri bunai s no paí s co mo abusi va.
Ao pr et ender co mpr ar u m i móvel na pl ant a o co mpr ador dever á se i nf or mar se a obr a t em o r egi str o de i ncorpor ação no cart óri o de r egi str o de i móvei s co mpet ent e, poi s segundo a l ei a Lei 4. 591/ 64 é cri me vender i móvei s, l ot ea ment os ou aparta ment os na pl ant a se m o r egi str o de i ncor por ação, e pode m r esponder a el e: a constr ut or a, o e mpr eendedor, o corr et or e os veí cul os de co muni cação que pr o mova m pr opaganda se m a di vul gação do nú mer o de r egi str o. Ta mbé m é penali zado que m f az pr o messa, i ni ci a obr as ou ali ene t err enos se m a devi da apr ovação e post eri or r egi str o j unt o ao cart óri o.
Poi s no r egi str o de i ncor por ação est ar á o me mori al descritivo que é o docu ment o que const ar á t odas as i nf or mações de acaba ment o perti nent es ao i móvel , quando est e esti ver pr ont o. Est e docu ment o apr esent a, por exe mpl o, o ti po de pi so que ser á utili zado, o model o das t or nei r as, t o madas, padr ão de pi nt ur as, enfi m, t udo o que f ar á part e do i móvel .