RAFAEL CÂMARA NORAT. O DI REI TO DO CONSUMI DOR NAS NEGOCI AÇÕES I MOBI LI ÁRI AS: Contrat os de compr a e venda de i móvei s

ESPECI ALI ZAÇÃO EM DI REI TO I MOBI LI ÁRI O

RAFAEL CÂMARA NORAT

O DI REI TO DO CONSUMI DOR

NAS NEGOCI AÇÕES I MOBI LI ÁRI AS:

Cont r at os de compr a e venda de i móvei s

CABEDEL O/ PB

2016

RAFAEL CÂMARA NORAT

O DI REI TO DO CONSUMI DOR

NAS NEGOCI AÇÕES I MOBI LI ÁRI AS:

Cont r at os de compr a e venda de i móvei s

Monogr afi a apr esent ada ao Depart ament o de Pós- gr aduação, Pesqui sa e Ext ensão, co mo part e dos r equi sit os exi gi dos par a a obt enção do tít ul o de Especi ali st a e m Di r ei t o I mobili ári o.

Ori ent ador: Pr of essor Dr. Mar kus Sa muel Lei t e Nor at

Ár ea: Dir eit o do Consumi dor

CABEDEL O/ PB

2016

N822o Nor at, Raf ael Câ mar a

Di r eit o do consu midor nas negoci ações i mobili ári as/ Raf ael Câ mar a Nor at. João Pessoa, 2015

52 f.

Ori ent ador: Pr of °. Ms. Mar kus Sa muel Lei t e Nor at

Monogr afi a Ci entífi ca: ( Curso de especi ali zação e m Di r eit o I mobili ári o) Fesp Facul dades

1. Códi go de Pr ot eção e Def esa do Consu mi dor 2. CDC 3. Cont r at o de Co mpr a e Venda 4. I móvel 5. Publi ci dade 6. Publi ci dade enganosa

I. Tít ul o

RAFAEL CÂMARA NORAT

O DI REI TO DO CONSUMI DOR

NAS NEGOCI AÇÕES I MOBI LI ÁRI AS:

Cont r at os de compr a e venda de i móvei s

BANCA EXAMI NADORA

________________________________________ Pr of essor Dr. Mar kus Sa muel Lei t e Nor at

Ori ent ador

________________________________________

Me mbr o da Banca Exa mi nador a

________________________________________

Me mbr o da Banca Exa mi nador a

CABEDEL O/ PB

2016

Dedi co est e tr abal ho a t oda mi nha f a míli a que é a mi nha estr ut ur a.

AGRADECI MENTOS

A Deus, nosso senhor que é a r azão de t odas as coi sas, se m a sua pr esença e m mi nha vi da não haveri a qual quer si gni ficado. A el e t oda honr a e t oda a gl óri a.

Ao Pr of essor Mar kus, que coor denou bril hant e ment e esse cur so co m e mpenho e i mensa dedi cação a qual t or nou essa pós- gr aduação e a sua concl usão possí vel , mui t o obri gado.

A Vet or Empr eendi ment os, que me deu experi ênci a pr ofi ssi onal ao l ongo de quatr os par a abor dar esse assunt o co m bast ant e pr opri edade. Obri gado pel a oport uni dade de e mpr ego.

Ao a mi go Di ogo, que se mpr e me apoi ou e nunca me f ez desi stir de apr of undar meus est udos acadê mi cos. Obri gado por nunca duvi dar do meu pot enci al.

“ …se t ent ar es vi ver de a mor, per ceber ás que, aqui na t err a, convé m f azer es a t ua part e. A outr a, não sabes nunca se vi r á, e não é necessári o que venha. Por vezes, fi car ás desil udi do, por é m j a mai s per der ás a cor age m, se t e convencer es de que, no a mor, o que val e é a mar …”.

RESUMO

Est e tr abal ho monogr áfi co t e m por obj eti vo o est udo das negoci ações de co mpr a e venda de i móvei s e dos aspect os j urí di cos da f or mali zação dessas negoci ações at r avés de contr at os de co mpr a e venda e m f ace ao Códi go de Def esa do Consu mi dor. O i nt er esse de avaliar o assunt o sur gi u na obser vação at r avés de experi ênci a pr ofi ssi onal na el abor ação de contr at os de co mpr a e venda de i móvei s e o sur gi ment o de questi ona ment os de cl ausul as f r ent e ao di r eit o do consu mi dor. Por mei o de u ma pesqui sa pri mor di al ment e bi bli ogr áfi ca, const at ou- se a necessi dade de anali sar a l egali dade dessas cl áusul as contr at uai s usual ment e esti pul adas e m contr at o. É f unda ment al que esses cont r at os sej am conf r ont ados co m a l egi sl ação e m vi gor par a que o consu mi dor não sej a pr ej udi cado. Est e tr abal ho di spõe a coi bi r a publ i ci dade enganosa por f eri r as r el ações de consu mo, i nduzi ndo o consu mi dor e m err o, o que pr ej udi ca as negoci ações i mobili ári as e t odos os at or es envol vi dos. Est e est udo escl ar ece quai s os mét odos comu ment e que são utili zados na r eali zação das condut as il egai s na publi ci dade, be m co mo os pr ocedi ment os a ser e m t o mados pel os consu mi dor es quando i dentifi ca m t ai s ci r cunst ânci as ou mes mo quando se t or na m víti mas dessas sit uações.

Pal avr as- chave: Códi go de Pr ot eção e Def esa do Consu mi dor. CDC.

SUMÁRI O

I NTRODUÇÃO. . . 11

CAPÍ TULO I RELAÇÕES DE CONSUMO . . . 12

1. 1 Hi st óri co. . . 12

1. 1. 1 Sur gi ment o no Br asil . . .

13

1. 2 O códi go de def esa do consu mi dor . . . 15

1. 2. 1 Pri ncí pi os adot ados no CDC . . .

16

1. 2. 1. 1 O Pri ncí pi o da vul ner abili dade . . . 17

1. 2. 1. 2 O Pri ncí pi o da boa-f é . . . 19

1. 2. 1. 3 O Pri ncí pi o do equilí bri o . . . 21

1. 2. 1. 4 O Pri ncí pi o da tr anspar ênci a e da i nf ormação . . . 22

CAPÍ TULO II CONTRAT O DE COMPRA E VENDA . . . 24

2. 1 Nat ur eza Jurí di ca dos cont r at os . . . 24

2. 2 Pri ncí pi os ger ai s dos cont r at os . . . 24

2. 2. 1 Pri ncí pi o da aut ono mi a de vont ade . . .

25

2. 2. 2 Pri ncí pi o da supr e maci a da or de m públi ca . . .

26

2. 2. 3 Pri ncí pi o da obri gat oriedade dos contr at os. . .

27

2. 3 Função soci al dos contr at os . . . 27

2. 4 cont r at os de co mpr a e venda . . . 29

2. 4. 1 Requi sit os essenci ai s ao contr at o de co mpr a e venda . . .

30

2. 4. 2 Cl assi fi cações dos contr at os de co mpr a e venda . . .

31

CAPÍ TULO III AS NEGOCI AÇÕES I MOBI LI ÁRI AS DE COMPRA E

VENDA DE I MÓVEI S . . . 32

3. 1 Negoci ações i ni ciai s . . . 32

3. 2 El abor ando o contrat o de co mpr a e venda de i móvei s . . . . 33

3. 3. 1 Cont r at o de co mpr a de i móvei s usados . . .

34

3. 3. 2 Cont r at o de co mpr a de i móvel na pl ant a . . .

34

CAPÍ TULO I V O DI REI TO DO CONSUMI DOR NOS CONTRAT OS

DE COMPRA E VENDA DE I MÓVEI S . . . 36

4. 1 Cl áusul as abusi vas no cont r at o de co mpr a e venda de

i móvei s . . . 36

4. 1. 1 Cl áusul a de t ol er ânci a de 180 di as . . .

38

4. 1. 2 Cl áusul a de j ur os abusi vos . . .

39

4. 1. 3 Cl áusul as envol vendo “ habit e-se” . . .

41

4. 2 Publi ci dade enganosa . . . 42

4. 3 Sanções . . . 44

4. 3. 1 Mul t a . . .

44

4. 3. 2 Advert ênci a . . .

45

4. 3. 3 Re moção da publi ci dade . . .

46

4. 4 Responsabili dade pel o dano ao consu mi dor . . . 47

4. 5 Responsabili dade cri minal dos envol vi dos . . . 47

CONSI DERAÇÕES FI NAI S . . . 49

I NTRODUÇÃO

No pr esent e tr abal ho ser ão expost as as manei r as que as negoci ações i mobili ári as são t r at adas nos contr at os de co mpr a e venda de i móvei s e as r eper cussões que pode m ger ar na esf er a do di r eit o do consu mi dor par a i sso iremos anali sar as r el ações de consu mo, co mo sur gi r am e o desenvol vi ment o do di r eit o consu meri st a no Br asil e a adoção do códi go de def esa do consu mi dor nos anos novent a e seus pri ncí pi os.

O obj et o do est udo é a negoci ação i mobili ári a que é a r el ação que se dá ent r e al gué m que pr et ende co mpr ar u m i móvel e a out r a part e que pr et ende vender e a sua f or mali zação j urí di ca e m contr at o de co mpr a e venda de i móvei s. A quest ão a ser anali sada nest e trabal ho é o contr at o de co mpr a e venda de i móvei s se est á de acor do co m os pr ecei t os e pri ncí pi os do di r ei t o do consu mi dor e analisar mos as cl áusul as contr at uai s que pode m ser consi der adas enganosas e abusi vas l evando e m consi der ação ao códi go de def esa do consu mi dor e as deci sões j udi ci ai s e m t odo o Br asil.

A escol ha do t e ma é baseada na experi ênci a de pel o menos quatr os anos t r abal hando na el abor ações de contr atos de co mpr a e venda de i móvei s par a constr ut or as e mol dando as cl áusul as de acor do co m o ent endi ment o j uri spr udenci al e l egal br asil ei r o.

O obj eti vo ger al é est udar os contr at os de co mpr a e venda de i móvei s e a r especti va l egali dade di ant e o códi go de def esa do consu mi dor.

Co m r el ação ao obj etivo específi co, a fi nali dade é i dentifi car possí vei s cl áusul as contr at uai s que possa m f eri r o di rei t o do consu mi dor e verifi car quai s r eper cussões j urí di cas pode m ger ar dessas negoci ações i mobili ári as.

Def r ont e a exposi ção dos f unda ment os e l egi sl ação ar gui dos no tr abal ho, ser á apr esent ado o dever l egal das i ncor por ador as e m cu mpri r as obri gações cont r at uai s de acor do co m a l egi sl ação br asil ei r a e o r espei t o ao di r eit o do consu mi dor.

A vert ent e met odol ógi ca utili zada é a qualit ati va, o mét odo de pr ocedi ment o é o monogr áfi co; co m abor dage m hi pot éti co- deduti vo, atr avés de pesqui sa i ndi r et a através de li vr os, si t es da i nt er net, j uri spr udênci as e experi ênci a pr ofi ssi onal na ár ea abor dada.

CAPÍ TULO I

RELAÇÕES DE CONSUMO

Pr eci sa mos anali sar o hi st óri co das r el ações de consu mo par a poder mos tr at ar o di r ei t o do consu mi dor nas negoci ações i mobili árias.

As r el ações hu manas ao l ongo de t oda sua hi st óri a pode mos i dent ifi car e m cert o gr au a exi stênci a de r el ações de co mér ci o, be m co mo r el ação de consu mo.

Encont r a mos na hi stóri a al gu mas t ent ati vas de t ent ar r egul ar as r el ações de consu mo. O pr ópri o códi go de Ha mur abi ( 2. 300 a. C.) j á r egul ava r el ações de co mér ci o, di zendo que o contr ol e e a super vi são fi cari a m a car go do pal áci o. Havi a u ma di sposi ção no códi go de Ha mur abi que di zi a que o constr ut or de bar cos er a obri gado a r ef azê-l o no caso de def ei t o estr ut ur al , j á se obser va nesse caso que havi a u ma cert a pr eocupação e m pr ot eger as r el ações de co mpr a e venda da época.

No perí odo da hi st óri a que corr esponde ao Egi t o anti go e na Í ndi a do sécul o XVIII a. C e na r egi ão conheci da co mo Mesopot â mi a, t ambé m havi a nor mas de pr ot eção, no códi go de Massú, que pr evi a pena de mul t a e puni ção aos que adul t er assem gêner os ou ent r egasse m coi sa di f er ent e daquel a acor dado no contr at o. Ta mbé m puni a que m vendi a bens de mesma nat ur eza co m pr eços dif er ent es.

Nas pal avr as de Fil omeno1:

Há que m denot e ( Lei zer Ler ner apud Jor ge T. M. Roll ember g, 1987) j á no anti go “ Códi go de Ha mur abi ” cert as r egr as que, ai nda que i ndi r et a ment e, vi sava m a pr ot eger o consu mi dor. Assi m, por exe mpl o, a “l ei ” 233 r ezava que o ar quit et o que vi esse a constr ui r u ma casa cuj as par edes de r evel asse m defi ci ent es, t eri a a obri gação de r econst r uí-l as ou consoli da-l as às suas pr ópri as expensas. Ext r e mas, out r ossi m, as conseqüênci as de desaba ment os co m víti mas f at ai s: o e mpr ei t ei r o da obr a, al ém de ser obri gado a r epar ar os danos causados ao e mpr ei t ador, sof ri a puni ção ( mort e) caso houvesse o

1

FI L OMENO, José Ger al do Brit o. Manual de Di r eitos do Consu mi dor. 1ª Ed. São Paul o: Atl as, 1991, pg. 28.

menci onado desaba ment o vi ti mado o chef e de f a míli a; caso morr esse o fil ho do dono da obr a, pena de mort e par a o r especti vo par ent e do e mpr ei t ei r o, e assi m por di ant e. Da mes ma f or ma o ci r ur gi ão que “ oper asse al gué m co m bi sturi de br onze” e l he causasse a mort e por i mperí ci a: i ndeni zação cabal e pena capi t al. Consoant e a “l ei ” 235 o const r ut or de bar cos est ava obri gado a r ef aze-l o e m caso de def ei t o est r ut ur al, dent r o do pr azo de at é u m ano ( noção j á bem del i neada do “ví ci o r ebi dit óri o” ?). Na Í ndi a, no sécul o XII a. C., o sagrado Códi go de Massú pr evi a mul t a e puni ção, al ´ me de r essar ci ment o dos danos, àquel es que adul t er assem gêner os – “l ei ” 697 – ou ent r egasse m coi sa de espéci e i nf eri or àquel a acert ada, ou vendesse m bens de i gual nat ur eza por pr eços dif er ent es – “l ei” 698

Já no I mpéri o Ro mano, o vendedor er a r esponsável pel os ví ci os da coi sa, a menos que el e não os conhecesse. No perí odo Justi ni ano, er a m r esponsávei s mes mo se desconhecesse m do ví ci o. Se o vendedor ti vesse ci ênci a do def eit o, deveri a devol ver o val or pago e m dobr o. Em Ro ma exi sti a vári as l ei s que assegur ava m a i nt er venção do Est ado no co mér ci o.

Co m a i nt ensi fi cação do capi t ali s mo, t endo co mo os EUA o pri nci pal expoent e de soci edade moder na al t ament e capi t ali st a, t emos l á o sur gi ment o do di r eit o do consumi dor. Um mar co i mport ant e f oi o pr onunci a ment o do pr esi dent e a meri cano John Kennedy ao Congr esso nort e a meri cano e m 1962. Kennedy l ocali zou os aspect os mai s i mportant es na quest ão de pr ot eção ao consu mi dor, que i ri am desde que os bens e ser vi ços devi am ser segur os par a uso ao di r eit o a pr eços j ust os.

1. 1. 1 Sur gi ment o no Br asil

Ao adent r ar mos no est udo das r el ações consu meri st as no Br asil, Obser var e mos que ti ve mos gr ande i nfl uênci a est aduni dense no que se r ef er e aos di r eit os i nstit uí dos por aqui . Not e que o vocábul o CONSUMERI SMO ve m do i ngl ês consu meri sm, e si gni fi ca o movi ment o soci al sur gi do nos EUA na década de 1960, cont r a a pr odução, e co mer ci ali zação e a co muni cação e m massa, contr a os abusos nas t écni cas de mar keti ng, pr opaganda, cont r a a peri cul osi dade de pr odut os e ser vi ços, vi sando a quali dade e confi abi li dade dos mes mos. O movi ment o se f ort al eceu co m j á ci t ada mensage m do pr esi dent e Kennedy, e daí ganhou o mundo. Est abel eci a- se, assi m, u m mar co; u m novo

model o de di r eit o do consu mi dor, que r econhece nest e u m suj eito de di r ei t os específi cos e l he atri bui dir eit os f unda ment ai s.

As experi ênci as no campo da pr ot eção do consu mi dor l evar a m a ONU a est abel ecer, e m 1985, na sua 106ª Sessão Pl enári a, atr avés da Resol ução nº 39/ 2482, o pri ncí pi o da vul ner abili dade do consu mi dor, r econhecendo- o co mo a part e mai s f r aca na r el ação de consu mo, e t or nando- o mer ecedor de t ut el a j urí di ca específi ca, exe mpl o que f oi segui do pel a l egi sl ação consu meri st a br asil ei r a. Cri ava- se, assi m, u ma séri e de nor mas i nt er naci onai s de pr ot eção do consu mi dor, co m o obj eti vo de uni ver sali zar esse di r eit o. As r egr as ali conti das ti nha m por fi nali dade of er ecer di r etri zes par a os paí ses, especi al ment e os e m desenvol vi ment o, par a que as utili zasse m na el abor ação ou no aperf ei çoa ment o das nor mas e l egi sl ações de pr ot eção e def esa do consu mi dor, be m assi m encor aj ar a cooper ação i nt er naci onal nesse senti do.

Pode mos dest acar que o consu mo se i nt ensi fi cou no Br asil após o perí odo de i ndustri ali zação de nosso paí s. Isso acarr et ou e m l ar ga quanti dade de f abri cas e pr odut os i ndustri ali zados di sponí vei s a gr ande massa da popul ação.

Nesse perí odo ant eri or a Constit ui ção Feder al de 1988, o Br asil tinha co mo pol íti ca públi ca u m est ado ext er na ment e i nt er venci oni st a, pri nci pal ment e na er a Var gas e nesse t e mpo havi a l ei s esparsas, a exe mpl o do decr et o-l ei 869 de 1938, o qual tr at a de cri mes contr a a econo mi a popul ar, e do decr et o-l ei 22. 626 de 1943 – Lei de Usur a ( ai nda e m vi gor) – ao qual mui t os atri bue m a car act erí sti ca de i naugur ação do di r eit o consu meri st a br asil ei r o.

Ant eri or ment e de ser abar cada por nossa Cart a Magna de 1988, a def esa do consu mi dor , no Br asil, t eve co mo mar co mai s si gni fi cativo a edi ção da Lei nº 7. 347/ 85, conheci da co mo Lei da Ação Ci vil Públi ca, co m i nt ui t o à pr ot eção dos i nt er esses di f usos da soci edade. No mes mo ano, cri ou- se o Consel ho Naci onal de Def esa do Consu mi dor .

Por é m so ment e e m 1988, co m o advent o da Constit ui ção Feder al , os di r eit os do consu mi dor r eceber a m a mai or pr ot eção, t or nando- se cl áusul a pétr ea pr evi st a no i nci so XXXII de seu artigo 5º, pr evendo- se que o Est ado

2

pr o mover á, na f or ma da l ei, a def esa do consu mi dor. A Constit ui ção Feder al3 t ambé m r eza nos artigos 150, par ágr af o 5º e 170, V – que o poder públi co é li mit ado par a tri but ação e o di r eit o do consu mi dor é pr evi st o como pri ncí pi o base par a a ati vi dade econô mi ca.

1. 2 O Códi go de def esa do consu mi dor

Post eri or ment e i mpl ant ado na Constit ui ção Feder al de 1988, a def esa do consu mi dor nor mati zou- se at r avés do cu mpri ment o ao art. 48 da ADCT, pr o mul gando assi m, o t ão esper ado i nstit ut o de def esa do consu mi dor, a l ei nº 8. 078 de 11 de agost o de 1990, que consoli dou o Códi go de Def esa do Consu mi dor, r egul ando daí e m di ant e t odas as r el ações de consu mo. Sua entr ada e m vi gor deu- se e m 11 de mar ço de 1991, buscando al cançar t oda e qual quer r el ação de consu mo, sej a e m qual quer r a mo do di r eit o em que el a se encont r ar, públi co ou pri vado.

Al mej ando obt er esse i nt uit o, o Mi ni st éri o da Justi ça i nstit ui u u ma co mi ssão de j uri st as par a que el abor asse m u m ant epr oj et o de l ei f eder al que mai s t ar de seri a apr ovado co mo o Códi go de Def esa do Consu mi dor. Tal co mi ssão er a pr esi di da pel a pr of essor a Ada Pel l egri ni Gri nover e i nt egr ada por Ant ôni o Her man de Vasconcell os e Benj a mi m, Dani el Roberto Fi nk, José Ger al do Brit o Fil omeno, Kazuo Wat anabe, Nel son Ner y Júni or e Zel mo Denari.4

Nesse aspect o, o l egi sl ati vo pátri o escol heu, par a a def esa dos di r eit os dos consu mi dor es, a concepção de u m mi cr ossi st ema. É, poi s, o Códi go de Def esa do Consu mi dor u ma Lei co m val or es e pri ncí pi os pr ópri os, de f ei ção mul ti di sci pli nar, j á que se r el aci ona co m t odos os r a mos do Di r eit o – mat eri al e pr ocessual –, " ao mesmo t empo e m que at uali za e dá nova r oupage m a anti gos i nstit ut os j urí di cos." ( FILOME NO, 2000, p. 20).5

3

BRASI L. Constit ui ção ( 1988). Constit ui ção da Repúbli ca Feder ati va do Br asil. Br asíli a, DF, Senado, 2015.

4

PORTAL DO CONSUMI DOR. Di sponí vel e m: htt p:// www. port al doconsu mi dor. gov. br/ . Acesso e m: 10 set. 2015.

5

FI L OMENO, José Brit o. Códi go br asil ei r o de def esa do consu mi dor co ment ado pel os aut or es do ant epr oj et o. 6. ed. Ri o de Janei r o: For ense, 2000.

Co mo obser vado, o Códi go do Consu mi dor nasce a parti r de pr ecei t os constit uci onai s e pri ncí pi os de cl áusul a pét r ea, de manei r a que i mpede a cri ação de t ext os nor mati vos que t enha m por fi m af ast ar ou i nvi abili zar a apli cabili dade do seu cont eúdo, e m quest ões que envol va m r el ações de consu mo, vez que seu sur gi ment o t eve por escopo dar ef eti vi dade às nor mas e pri ncí pi os i ner ent es à def esa do consu mi dor pr ecei t uados na Cart a Magna. Sendo assi m, af ast ar a apli cação da Lei consu meri st a é negar vi gênci a a u ma cl áusul a pétr ea: a def esa do consu mi dor.

Não f oi pacífi ca a vi gênci a dest a Lei : vári as enti dades vê m t ent ando, ao l ongo dos anos, escapar de sua ár ea de at uação. O exe mpl o mai s cl ar o deu- se co m as i nstit ui ções bancári as do Br asil que, at r avés de r ecur sos, manti ver a m-se at é 2006 m-se m subor di nar- m-se aos di sposi tivos do CDC, at é que u ma deci são do Supr e mo Tri bunal Feder al6 escl ar eceu de f or ma defi niti va, di zendo que os bancos t ê m, ef eti va ment e, r el ação de consumo co m seus cli ent es e, port ant o, deve m est ar suj eit os ao Códi go.

Di ant e do expost o, verifi camos que o l egi sl ador ao cri ar o Códi go de def esa do consu mi dor i nt enci onou concent r ar de f or ma conci sa t odos os di sposi ti vos l egai s e m t or no de u ma só l ei, cri ando u m ver dadei r o í ndex ger al par a a r egul a ment ação das r el ações consumeri st as. Tr at a- se de u m i nstit ut o mui t o mai s obj eti vo e pr áti co de consul t a e co mpr eensão par a as part es envol vi das do que a exi st ênci a de l ei s espar sas.

O escopo do Códi go de Def esa do Consu midor f oi, pri mor di al ment e, o de co mpi l ar as nor mas espar sas e “ enr ai zar” r ef eri dos pri ncí pi os, a partir dos quai s se busca pr opi ci ar o ef eti vo exer cí ci o da ci dadani a, defi ni ndo e si st emati zando mui t os aspect os do di r eito públi co e pri vado, si gni fi cando mui t as conqui st as aos consu mi dor es que dei xar a m de ser – ao menos sob o aspect o de pr ot eção l egal – hi possufi ci ent es e vul ner ávei s.

Dest a f or ma, nasceu o CDC co m o obj eti vo de co mpi l ar as di sposi ções j á exi st ent es acer ca dos di r eit os dos consu mi dor es, r egul ando a r el ação de consu mo e m t odo o t errit óri o br asil ei r o, na busca de u m r eequilí brio na r el ação

6

BRASI L, SUPREMO T RI BUNAL FEDERAL. Di sponí vel e m: htt p:// www. stf.j us. br. Acesso e m: 10 set. 2015.

entr e consu mi dor e f ornecedor, sej a r ef or çando a posi ção do consu mi dor, sej a li mit ando cert as pr áti cas abusi vas i mpost as pel o f or necedor.

1. 2. 1 Pri ncí pi os adot ados no CDC

Nosso códi go do consu mi dor adot ou di ver sos pri ncí pi os nort eador es à apli cação das nor mas consu meri st a par a que o consu mi dor que é ger al ment e a part e mai s fr aca nas r el ações de consu mo não sej a pr ej udi cado e ne m fi que a mer cê da ar bi tr ari edade e de condi ções ger al ment e i mpost as e m cont r at os de adesão. Di ant e di sso, nesse pont o i r emos tr at ar os pri nci pai s pri ncí pi os abar cados pel o CDC.

Col he- se na doutri na a i nt er pr et ação de que

Eti mol ogi cament e, o t er mo „ pri ncí pi o‟ ( do l ati m pri nci pi um, pri nci pii) encerr a a i dei a de co meço, ori ge m, base. (...) Por i gual , e m qual quer ci ênci a, pri ncí pi o é co meço, ali cer ce, pont o de partida. Pr essupõe, se mpr e, a fi gur a de u m pat a mar pri vil egi ado, que t or na mai s f ácil a co mpr eensão ou a de monstr ação de al go. Nest a medi da é, ai nda, a pedr a angul ar de qual quer si st e ma. ( Carr aza apudDal Col , 2000).

Os pri ncí pi os basil ar es das r el ações de consu mo encont ra m- se di spost os nos arti gos 1º ao 7º do Códi go de Def esa do Consu mi dor. São el es que i nf or ma m o si st ema do CDC. Port ant o, é corr et o di zer que t ai s pri ncí pi os est ão espr ai ados por t odo o t ext o da l ei consu meri st a. É i mport ant e sali ent ar que i nf or ma m não só o CDC co mo t odo o si st e ma de pr ot eção ao consu mi dor, sendo que as de mai s nor mas que vi sa m t ut el ar o desti nat ári o fi nal de pr odut os ou ser vi ços deve m segui r os pr ecei t os enunci ados port ai s pri ncí pi os.

1. 2. 1. 1 O Pri ncí pi o da vul ner abili dade

O pri ncí pi o da vul nerabili dade est á expr essa ment e pr evi st o no art. 4°, i nci so I, do CDC:

Art. 4º A Pol íti ca Naci onal das Rel ações de Consu mo t e m por obj eti vo o at endi ment o das necessi dades dos consu mi dor es, o r espei t o à sua di gni dade, saúde e segur ança, a pr ot eção de seus i nt er esses econô mi cos, a mel hori a da sua quali dade de vi da, be m co mo a

tr anspar ênci a e har moni a das r el ações de consu mo, at endi dos os segui nt es pri ncí pi os:

I - r econheci ment o da vul ner abili dade do consu mi dor no mer cado de consu mo;

Est e pri ncí pi o é ti do pel os doutri nador es, como essenci al par a as l ut as dos di r eit os do consumi dor e, nas pal avr as de Al mei da7 ( 2000, p. 16), “ é a espi nha dor sal da pr ot eção ao consu mi dor, sobr e o qual se assent a t oda a li nha fil osófi ca do movi ment o.”

Quando houve o r econheci ment o dessa vul ner abili dade é que sur gi u a t ut el a do consu mi dor. Est e, evi dent e ment e, é part e mai s fr ágil na r el ação de consu mo. O consu midor não t e m poder al gu m sobr e os mei os de pr odução t ampouco sobr e aquilo que é col ocado no mer cado de consu mo. Ali ás, são os det ent or es dos bens de pr odução que cont r ol am o mer cado, i st o é, deci de m sobr e o que pr oduzi r, co mo pr oduzi r e par a que m pr oduzi r, esti pul ando as suas mar gens de l ucr o. Por outr o l ado, o consu mi dor se sub met e aos bens e ser vi ços of er eci dos pel os f or necedor es e aos mei os de contr at ação i mpost os por est es.

Nas pal avr as de Li sboa ( 2001, p. 83):

A vul ner abili dade do consu mi dor advé m de i nú mer os f at or es, dent r e os quai s: as pr áti cas abusi vas do f or necedor, o of er eci ment o de pr odut os e ser vi ços se m a obser vânci a dos pri ncí pi os ger ai s das r el ações de consu mo e a i nser ção de cl áusul as abusi vas nos cont r at os unil at er al ment e pr edi spost os.

Essa vul ner abili dade pode se mani f est ar por di ver sas f or mas, sej a el a por desi nf or mação, quando u m consu midor co mpr a det er minado pr odut o baseado so ment e pel a i nt ensa publi ci dade. Sej a por fr aude, quando o consu mi dor co mpr a um pr odut o que no r ót ul o const a co mo di et éti co e na ver dade e m sua f ór mul a possui mai s açúcar do que a r eco mendação dos nutri ci oni st as. E essa vul ner abili dade dei xa o consu mi dor suscet í vel a sof r er vári os ti pos de l esões por i sso à necessi dade de t al pri ncí pi o est ar expl í cit o no códi go.

7

AL MEI DA, João Bati st a de. A pr ot eção j urí di ca do consu mi dor. 2. ed. São Paul o: Sar ai va, 2000.

Di ant e de t ai s abusos, coube ao Poder Públi co i nt er vi r nas r el ações negoci ai s de consu mo, co m o obj eti vo de r est abel ecer a i gual dade ent r e as part es contr at ant es. Daí advei o nor mas co mo o CDC, sendo que est e pr esu me a vul ner abili dade do consu mi dor.

Não deve mos ol vi dar a vul ner abili dade j urí di ca que por sua vez, di z r espei t o à f al t a de conheci ment os j urí di cos específi cos, o que i mpossi bilit a o desti nat ári o fi nal de pr odut os e ser vi ços de vi sl umbr ar abusos na cont r at ação e, consequent e ment e os seus di r eit os que daí advé m, nesse aspect o pode mos r essal t ar u m ganho i mport ant e par a o di r eit o do consu mi dor a det er mi nação l egal que di z que t odo est abel eci ment o co mer ci al deve di sponi bili zar de f or ma vi sí vel u m códi go do consu mi dor de f ácil acesso e manusei o par a seus cli ent es.

Em r el ação aos negóci os i mobili ári os podemos dest acar o pri ncí pi o da vul ner abili dade nos cont r at os de co mpr o mi sso de co mpr a e venda de i móvei s o qual as constr ut or as j á i mpõe m as cl áusul as contr at uai s ( contr at o de adesão) e ger al ment e cabe ao cl i ent e assi nar ou não o contr at o, di fi cil ment e é abert o a di scussão acer ca de t axa de j ur os ou r esponsabili zação da constr ut or a por at r asos na obr a.

1. 2. 1. 2 O Pri ncí pi o da boa-f é

Esse pri ncí pi o est á dest acado no i nci so III, do art. 4°, do CDC:

Art. 4º A Pol íti ca Naci onal das Rel ações de Consu mo t e m por obj eti vo o at endi ment o das necessi dades dos consu mi dor es, o r espei t o à sua di gni dade, saúde e segur ança, a pr ot eção de seus i nt er esses econô mi cos, a mel hori a da sua quali dade de vi da, be m co mo a tr anspar ênci a e har moni a das r el ações de consu mo, at endi dos os segui nt es pri ncí pi os:

III - har moni zação dos i nt er esses dos parti ci pant es das r el ações de consu mo e co mpati bili zação da pr ot eção do consu mi dor co m a necessi dade de desenvol vi ment o econô mi co e t ecnol ógi co, de modo a vi abili zar os pri ncí pi os nos quai s se f unda a or de m econô mi ca ( art. 170, da Constit ui ção Feder al ), se mpr e co m base na boa-f é e equilí bri o nas r el ações ent re consu mi dor es e f or necedor es;

A boa-f é est á pr evi sta t a mbé m co mo cl áusul a ger al nos cont r at os de consu mo:

Art. 51. São nul as de pl eno di r eit o, ent r e out r as, as cl áusul as cont r at uai s r el ati vas ao f orneci ment o de pr odut os e ser vi ços que: I V - est abel eça m obri gações consi der adas i ní quas, abusi vas, que col oque m o consu mi dor e m desvant age m exager ada, ou sej a m i nco mpatí vei s co m a boa-f é ou a equi dade;

Ai nda pode mos dest acar que dout ri nari ament e f oi convenci onada a di vi são de boa-f é e m subj eti va e obj eti va. A pri mei r a r ef er e- se a um est ado de consci ênci a do i ndi víduo de est ar agi ndo e m conf or midade co m o di r eit o. Ref er e- se, port ant o, ao est ado psi col ógi co da pessoa, à i nt enção do suj ei t o na r el ação j urí di ca. Já a boa-f é obj eti va, consagr ada no CDC, di z r espei t o a u m model o de condut a soci al; est á li gada ao dever das part es de agi r conf or me cert os par â met r os de honesti dade, l eal dade e pr obi dade, cuj a f i nali dade é est abel ecer o equilí brio nas r el ações de consu mo8.

Vi suali za mos que o i nt uit o desse pri ncí pi o é de evi t ar a desl eal dade, a desonesti dade e dest acar o co mpr o mi sso de r espei t o e fi deli dade a ver dadei r a i nt enção das part es cont r at ant es.

Nas negoci ações i mobili ári as, esse pri ncí pi o deve ser segui do à ri sca, poi s é co mu m o consu mi dor que est á adquiri ndo u m i móvel desconhecer os vári os tr â mit es par a r egul ari zação de u m i móvel e por i sso f az mi st er a parti ci pação at uant e e escl ar ecedor a do corr et or de i móvei s, quando por exe mpl o o consu mi dor adqui r e u m i móvel na “ pl ant a”, poi s o mesmo só pode ser co mer ci ali zado a partir do mo ment o que é f ei t o o r egi str o de i ncor por ação da obr a no cart óri o de r egi str o de i móvei s, sendo bast ant e co mu m al gu mas constr ut or as co mer ci al i zar e m se m ao menos t er e m esse r egi str o o que é il egal , poi s co m o r egi str o de i ncor por ação, o consu mi dor fi car á assegur ado que os mat eri ai s a ser e m utilizados ser ão r eal ment e aquel es i nf or mados na pl anil ha de i ncor por ação. Est a pl anil ha i ncl usi ve é acessí vel ao públi co que t enha i nt er esse de obt er essas i nf or mações, bast ando apenas i r ao cart óri o e soli cit ar a cópi a.

8

SOARES, Paul o Br asil Dill. Pri ncí pi os bási cos de def esa do consu mi dor: i nstit ut os de pr ot eção ao hi possufi ci ent e. Le me: LED, 2001.

1. 2. 1. 3 O Pri ncí pi o do equilí bri o

Esse pri ncí pi o i gual ment e conheci do co mo pri ncí pi o da equi dade est á abar cado co mo t ambém o da boa-f é nos artigos 4°, III e 51, I V do CDC.

É de conheci ment o de t odos que a r el ação de consu mo apr esent a u m desequilí bri o, poi s o f or necedor apr esent a um poder vi si vel ment e superi or, sej a t écni co, econô mi co e j urí di co do pr odut o que f or nece di ant e do consu mi dor, que mui t as vezes sequer sabe dos seus di r eitos e co mo r ei vi ndi ca-l os.

Di ant e di sso, o CDC expr essa ment e r el at a que t ai s r el ações cont r at uai s deve m ser f undadas no equilí bri o entr e as part es, ou sej a, deve haver pari dade entr e di r eit os e dever es dos contr at ant es. Dest art e, aqui , i gual ment e, pr ocur ou assegur ar- se ao consu mi dor o pri ncí pi o constit uci onal da i sono mia. Al mej a- se, dessa f or ma, est abel ecer- se a j usti ça contr at ual . Na l i ção de Mar ques9 ( 2002, p. 741) l emos que:

Assi m, i nstit ui o CDC nor mas i mper ati vas, as quai s pr oí be m a utili zação de qual quer cl áusul a abusi va, defi ni das c o mo as que assegur e m vant agens unil at er ai s ou exager adas par a o f or necedor de bens e ser vi ços, ou que sej a m i nco mpatí vei s com a boa-f é e a equi dade.

Per cebe mos, poi s, que t al pri ncí pi o r eserva estr ei t a r el ação co m a vedação das cl áusul as abusi vas nos contr at os de consu mo. É e m r azão de t al pri ncí pi o, t a mbé m, expr essa ment e di spost o no r ol do art. 51, que as cl áusul as abusi vas deve m ser extir padas do contr at o em que const ar e m.

Nesse, não pode ser excl usi va ment e a li vre mani f est ação de vont ade das part es. É mi st er que t al pr et ensão não vi ol e r egr as bási cas i nstit uí das pel o CDC, ou sej a, par a a vali dade do ví ncul o contr at ual de consu mo é f unda ment al que o mes mo não l ese l egíti mos i nt er esses e expect ati vas dos consu mi dor es. Em r azão di sso é que o pri ncí pi o do equilí bri o entr e as part es demonst r a sua obri gat ori edade.

Nas r el ações de co mpr a e venda de i móvei s é co mu m o cons umi dor contr at ar co m a const r ut or a u m cont r at o de adesão, onde est e est ar á r egi do

9

MARQUES, Cl áudi a Li ma. Cont r at os no Códi go de Def esa do Consu mi dor: O novo r egi me das r el ações cont r at uai s. 4. ed. São Paul o: Revi st a dos Tri bunai s, 2002. v. 1

co m t odas as cl áusul as j á esti pul adas pel a vendedor a e por i sso deve- se obser var o equilí bri o nas cl áusul as que dit em os dever e m de a mbas as part e.

1. 2. 1. 4 O Pri ncí pi o da tr anspar ênci a e da i nf or mação

Esses pri ncí pi os est ão pr esent es nos arti gos 4°, caput e i nci so I V, 6°, i nci so III, va mos a el es:

Art. 4º A Pol íti ca Naci onal das Rel ações de Consu mo t e m por obj eti vo o at endi ment o das necessi dades dos consu mi dor es, o r espei t o à sua di gni dade, saúde e segur ança, a pr ot eção de seus i nt er esses econô mi cos, a mel hori a da sua quali dade de vi da, be m co mo a tr anspar ênci a e har moni a das r el ações de consu mo, at endi dos os segui nt es pri ncí pi os:

I V - educação e i nf or mação de f or necedor es e consumi dor es, quant o aos seus di r eit os e dever es, co m vi st as à mel hori a do mer cado de consu mo;

Art. 6º São di r eit os bási cos do consu mi dor:

II - a i nf or mação adequada e cl ar a sobr e os di f er ent es pr odut os e ser vi ços, co m especi fi cação corr et a de quanti dade, car act erí sti cas, co mposi ção, quali dade, t ribut os i nci dent es e pr eço, be m co mo sobr e os ri scos que apr esent e m;

Pode mos apont ar esses doi s pri ncí pi os co mo al vos de fi scali zação coti di ana por part e dos PROCONS, poi s est es são vi si vel ment e vi ol ados por di ver sas manei r as const ant e ment e co mo veri fi car e mos a segui r.

A t r anspar ênci a f oi constit uí da co mo u m dos val or es que co mpõe m a pol íti ca naci onal das r el ações de consu mo, o que de monstr a sua i mport ânci a. Al é m di sso, é pri ncí pi o i nf or mador de t odo o CDC e das l ei s de pr ot eção ao consu mi dor. Pel o pri ncí pi o da t r anspar ênci a, o f or necedor é devedor de i nf or mação, cu mpri ndo-l he escl ar ecer, avi sar e pr edi spor o consu mi dor a escol has r efl eti das e aut odet er minadas1 0.

Ao opt ar mos por col ocar a mbos os pri ncí pi os e m úni co t ópi co se dá pel o f at o de est ar e m i ntrinsi ca ment e i nt erli gadas, poi s a i nf or mação deve ser tr anspar ent e, corr et a, a mpl a e ost ensi va. A i nf or mação é vei cul ada at r avés de publi ci dades ( sej a por r ádi o, t eve, j or nai s, cart azes e ent r e outr os), i nstr uções de uso, r ót ul os e outr os mei os.

1 0

NUNES, Lui z Ant oni o Ri zzatt o. Co ment ári os ao códi go de def esa do consu mi dor: di r eit o mat eri al ( art s. 1º a 54). São Paul o: Sar ai va, 2000.

Nas sábi as pal avr as de Mar ques ( 2002, p. 595, t e mos t r anspar ênci a co mo:

Tr anspar ênci a si gni fi ca i nf or mação cl ar a e corr et a sobr e o pr odut o a ser vendi do, sobr e o contr at o a ser fi r mado, si gni fi ca l eal dade e r espei t o nas r el ações ent r e f or necedor e consu mi dor, mes mo na f ase pr é- contr at ual , i st o é, na f ase negoci al dos cont r at os de consu mo.

Ao dest acar mos o concei t o de t r anspar ênci a de Mar ques ve mos que el e f az a corr el ação co m i nf or mação, t em esse mes mo ent endi ment o Li sboa1 1 ( 2001, p. 101), que defi ne “tr anspar ênci a é cl ar eza qualit ati va e quantit ati va da i nf or mação que i ncumbe às part es conceder r eci pr oca ment e, na r el ação j urí di ca”, consubst anci ando- se nu ma obri gação de f azer, j á que est á vi ncul ado à condut a dos contr at ant es. O aut or ressal t a, post eri or ment e, que a tr anspar ênci a na r el ação entr e f or necedor e consu mi dor soment e ser á al cançada na medi da e m que houver o f or neci ment o de i nf or mações ver dadei r as, adequadas, obj eti vas, cl ar as e pr eci sas r eci pr oca ment e ent r e as part es. No â mbi t o dos cont r at os, o pri ncí pi o da t r anspar ênci a se t r aduz na obri gat ori edade do consu mi dor t er conheci ment o pr évi o de seu cont eúdo.

Ao di scorr er sobr e o pri ncí pi o da i nf or mação, Nunes ( 2000, p. 113) afir ma que “ o dever de i nf or mar é pri ncí pi o f unda ment al na Lei nº 8. 078, e, j unt o ao pri ncí pi o da t r anspar ênci a est a mpado no caput do art. 4º, tr az u ma nova f or mat ação aos pr odut os e ser vi ços of ereci dos no mer cado.”

Nas negoci ações i mobili ári as que envol ve m a co mpr a e venda de i móvel , t ant o a construt or a e a i mobili ári a que i nt er medi ar a venda, dever á passar o máxi mo possí vel de i nf or mações sobr e a negoci ação de manei r a cl ar a e obj eti va, be m como conf eri r ao consu mi dor conheci ment o pr évi o das cl áusul as cont r at uai s esti pul adas; poi s so ment e assi m o pri ncí pi o da tr anspar ênci a ser á r espei t ado. E co mo di to ant eri or ment e a compr a de u m i móvel envol ve bast ant e bur ocr aci a cart orári a e a f al t a de i nf or mação e tr anspar ênci a ao consu mi dor pode pr ej udi ca-l o no mo ment o da aqui si ção da casa pr ópri a.

1 1

LI SBOA, Robert o Seni se. Responsabili dade ci vil nas r el ações de consu mo. São Paul o: Revi st a dos Tri bunai s, 2001.

CAPÍ TULO II

CONTRAT OS DE COMPRA E VENDA

O cont r at o é a mai s co mu m e i mport ant e f ont e de obri gação. Te m nat ur eza j urí di ca de negóci o j urí di co bil at er al ou pl uril at er al, u ma vez que, seu aperf ei çoa ment o depende de duas ou mai s ma ni f est ações de vont ade.

Pode ser defi ni do, segundo Bevil áqua1 2, co mo o acor do de vont ades par a o fi m de adqui rir, r esguar dar, modi fi car ou exti ngui r di r eit os. Se mpr e, poi s, que u m negóci o j urí di co r esul t ar de u m mút uo consenso, de u m encont r o de duas vont ades, est ar e mos di ant e de u m contr at o.

Par a Mari a Hel ena Di ni z1 3, “ contr at o é o acor do de duas ou mai s vont ades, na conf or mi dade da or de m j urí di ca, desti nado a est abel ecer u ma r egul ament ação de i nt er esses entr e as part es, co m o escopo de adqui rir, modi fi car ou exti ngui r rel ações j urí di cas de nat ur eza patri moni al ”

2. 2 Pri ncí pi os ger ai s dos cont r at os

Adent r ando no uni ver so da t eori a ger al dos contr at os, i dentifi ca mos que exi st em pri ncí pi os aos quai s t odos os contr atos deve m t er co mo nort e par a sua fi el vali dade no mundo j urí di co. A vali dade do cont r at o exi ge acor do de vont ades, agent e capaz, obj et o l í cit o, possí vel , det er minado ou det er mi nável e f or ma pr escrit a ou não def esa e m l ei.

I nci de m sobr e os cont r at os tr ês pri ncí pi os bási cos: a) Aut ono mi a da vont ade: si gni fi ca a liber dade das part es de cont r at ar, de escol her o ti po e o obj et o do cont r at o e de di spor o cont eúdo contr at ual de acor do co m os i nt er esses a ser e m aut orr egul ados. b) Supr emaci a da or de m pública: si gni fi ca

1 2

BEVI LÁQUA, Cl óvi s. Códi go Ci vil Anot ado. Ri o de Janei r o.

1 3

que a aut ono mi a da vont ade é r el ati va, suj ei t a à l ei e aos pri ncí pi os da mor al e da or de m públi ca. c) Obri gat ori edade do cont r at o: si gni fi ca que o cont r at o f az l ei entr e as part es. Dever da ver aci dade, pact a sunt ser vanda. Os cont r at os deve m ser cu mpri dos. “ Ni ngué m é obri gado a tr at ar, mas se o f az, é obri gado a cu mpri r”. “ Pode cal ar-se ou f al ar. Mas se f al a, e f al ando pr o met e, a l ei o constr ange a cu mpri r tal pr omessa”. Não pode ser obj et o de contrat o her ança de pessoa vi va. O di strat o f az- se pel a mes ma f or ma que o contr at o.

2. 2. 1 Pri ncí pi o da aut ono mi a da vont ade

Est e pri ncí pi o basei a-se no poder das partes de esti pul ar li vr e ment e medi ant e acor do de vont ades, a mat éri a de seus i nt er esses envol vendo al é m de t udo a li ber dade de contr at ar, de escol her ou outr o contr aent e e de fi xar o cont eúdo do cont r at o, l i mit adas pel o pri nci pi o da f unção soci al do contr at o, pel as nor mas de or dem públi ca, pel os bons cost u mes e pel a r evi são j udi ci al dos contr at os.

Si l vi o Rodri gues, afir ma:

O Pri ncí pi o da Aut ono mia da Vont ade consi st e na pr err ogati va conf eri da aos i ndi ví duos de cri ar e m r el ações na ór bit a do di r eit o, desde que se sub met a m as r egr as i mpost as pel a l ei e que seus fi ns coi nci da m co mo o i nt er esse ger al , ou não o cont r adi ga m. ( RODRI GUES, 2007, p. 15).

No pri nci pi o da aut ono mi a da vont ade, ni ngué m é obri gado a se l i gar contr at ual ment e, só f azendo o que achar conveni ent e. I mport ant e l embr ar que nesse pri nci pi o as partes são li vr es par a expr essar sua vont ade desde que não af r ont e l ei s de or de m públi ca e bons cost u mes.

No ent endi ment o de Mari a Hel ena Di ni z:

O pri nci pi o da aut ono mi a da vont ade se f unda na li berdade cont r at ual dos cont r at ant es, consi sti ndo no poder de esti pul ar livr e ment e, co mo mel hor convi er, medi ant e acor do de vont ades, a di sci pli na de seus i nt er esses, susci t ando ef ei t os t ut el ados pel a or de m j urí di ca. ( DI NI Z, 2008, p. 23).

As part es são li vr es par a cel ebr ar u m contr ato no que di z r espei t o ao seu obj et o no que be m ent ender, port ant o, sendo obser vada por est as a l i cit ude do obj et o par a que não afr ont e a or de m públi ca.

2. 2. 2 Pri ncí pi o da supr e maci a da or de m pública

A l i ber dade contr at ual sofr e li mit ação na i dei a de or de m públ i ca, ent endendo- se que o i nt er esse da soci edade deve pr eval ecer quando coli de co m o i nt er esse i ndi vi dual .

O pri ncí pi o da aut ono mi a da vont ade não é absol ut o. É li mitado pel o pri ncí pi o da or de m públi ca, que r esul t ou da const at ação, f eit a no i ní ci o do sécul o passado e em f ace da cr escent e i ndustri ali zação, de que a a mpl a li ber dade de contr at ar pr ovocava desequilí bri os e a expl or ação do econo mi ca ment e mai s fr aco.

Sur gi r am os movi ment os e m pr ol dos di r eit os soci ai s e a def esa dest es nas encí cli cas papai s. Começar a m, ent ão, a ser edi t adas l ei s desti nadas a gar anti r, e m set or es de vi t al i mport ânci a, a supr e maci a da or de m públi ca, da mor al e dos bons cost u mes, podendo ser l embr adas, entr e nós, as di ver sas l ei s do i nquili nat o, o CDC, dent r e outr os. A i nt er venção do Est ado na vi da cont r at ual é, hoj e, t ão i nt ensa e m det er minados ca mpos (t el eco muni cações, consór ci os, segur os, si st ema fi nancei r o, et c.) que se confi gur a u m ver dadei ro di ri gi s mo

cont r at ual.

O CC/ 2002 pr ocl ama, no par ágr af o úni co do art. 2. 035: “ Nenhu ma convenção pr eval ecerá se contr ari ar pr ecei tos de or de m públi ca, t ai s co mo os est abel eci dos por est e Códi go par a assegur ar a f unção soci al da pr opri edade e dos contr at os.”

A or de m públi ca é t a mbé m u ma cl áusul a ger al , que est á no nosso or dena ment o por mei o do art. 17 da LI DB, r egr a de di r eit o i nt er naci onal pri vado que r eti r a efi cáci a de qual quer decl ar ação de vont ade of ensi va da or de m públi ca.

Em r esu mo, a noção de or de m públ i ca e o r espei t o aos bons cost u mes constit ue m f r ei os e limi t es à li ber dade contr at ual . No ca mpo i nt er venci oni st a,

desti nado a coi bi r abusos advi ndos da desi gual dade econô mi ca medi ant e a def esa da part e econo mi ca ment e mai s fr aca, si t ua- se, ai nda, o pri ncí pi o da r evi são dos contr at os ou da oner osi dade excessi va, baseado na t eori a da i mpr evi são, r egul ado nos art s. 478 a 480.

2. 2. 3 Pri ncí pi o da obri gat ori edade do contr ato

As esti pul ações f eit as no cont r at o dever ão ser fi el ment e cu mpri das, sob pena de execução pat ri moni al contr a o i nadi mpl ent e. Deve m- se obser var o f or mali s mo do cont r ato, poi s se u ma das part es se não cu mpri r o pr epost o, r esponder á por per das e danos pel a i nadi mpl ênci a contr at ual .

Mari a Hel ena Di ni z r essal t a que

:

Por esse pri ncí pi o, as est i pul ações f ei t as no cont r at o dever ão ser fi el ment e cu mpri das, sob pena de execução pat rimoni al cont r a o i nadi mpl ent e. O at o negoci al , por ser u ma nor ma j urí di ca, constit ui ndo l ei ent r e as part es é i nt angí vel , a menos que a mbas as part es o r esci nda m vol unt ari ament e, ou haj a a escusa por caso f ort ui t o ou f or ça mai or ( CC, art. 393, par ágr af o úni co), de t al sor t e que não se poder á al t er ar seu cont eúdo, ne m mes mo j udi ci al ment e. Ent r et ant o, t em se ad miti do, ant e o pri nci pi o do equilí bri o cont r at ual ou da equi val ênci a mat eri al das pr est ações, que a f or ça vi ncul ant e do cont r at o sej a conti da pel o magi str ado e m cert as ci r cunst anci as excepci onai s ou ext r aor di nári as que i mpossi bilit em a pr evi são de excessi va oner osi dade no cu mpri ment o da pr est ação.

( Di ni z, 2008. p. 37).

Pode mos dest acar que nos contr at os de compr a e venda de i móvel é co mu m i nseri r cl áusul as sobr e o at r aso de paga ment os e suas penali dade, poi s se a part e cel ebr a o contr at o, l ogi ca ment e o cont r at o deve ser cu mpri do por el as, r espondendo o pat ri môni o do devedor pel a dí vi da não paga.

2. 3 Função soci al dos contr at os

O cont r at o apesar de ser consi der ado u m acor do ent r e part es e que deve ser r espei t ado o pact a sunt ser vanda deve at ender o equilí bri o soci al di ant e das i nj usti ças soci ai s, do pensa ment o i ndi vi duali st a, dos i nt er esses

parti cul ar es que sobr essai a m nas r el ações contr at uai s da soci edade. A vi são de pr opor ci onar o bem da col eti vi dade deveri a r espal dar a i gual dade dos suj eit os de di r eit o, a liber dade de cada u m seri a r espei t ada e o be m co mu m al cançado entr e as part es contr at ant es.

O l i vr e- ar bítri o de contr at ar e o equilí bri o de i nt er esses entr e as part es são quest ões a ser e m obser vadas quando da f or mali zação do cont r at o t endo e m vi st a o f enô meno da publi cit ação do Direit o Pri vado. A i nt erf er ênci a do Est ado nas r el ações j urí di cas ent r e os particul ar es, pr eval ecendo o i nt er esse do be m- co mu m e da r edução das desi gual dades soci ai s. Port ant o, a l i ber dade de cont r at ar est á atr el ada aos fi ns soci ai s do contr at o, sobr essai ndo ai nda os pri ncí pi os da boa-f é e da pr obi dade.

Na acepção de Justi ça Soci al, as part es não pode m mai s exer cer os seus i nt er esses contr at uai s li vr ement e, o cont eúdo do contr at o deve r efl eti r as exi gênci as da nova or de m, cabendo ao Est ado di sci pli nar e corri gi r as vont ades das part es par a buscar o i nt er esse col eti vo, poi s “ mui t as são as nor mas da or de m públi ca que se inser em na econo mi a jurí di ca do contr at o”1 4

.

Reza o art. 421 do Códi go Ci vil ( CC): “ A li ber dade de contr atar ser á exer ci da em r azão e nos li mit es da f unção soci al do contr at o”.

Sob i nt enso cont r ol e do li ber ali s mo econô mico, a f acul dade de cont r at ar é consi der ada u ma cl áusul a abert a, de i nt er pr et ação abr angent e. As part es não se li mit am apenas à deci são de contr at ar ou não, mas est ende à escol ha do contr at ant e e da r egul a ment ação do cont eúdo do contr at o.

As cont endas acer ca da vont ade i ndi vi dual co mo el e ment o cent ral da f unda ment ação e da l egi ti mação da f or ça do contr at o, est ender am par a out r os pri ncí pi os contr at uai s, que est ão assegur ados pel a Constit ui ção Feder al ( CF/ 88) e pel o Códi go de Def esa do Consu mi dor ( CDC): A di gni dade da pessoa hu mana ( art. 1º, III, CF); Da soli dari edade soci al ( art. 3º, I, CDC); I sono mi a subst anci al (art. 3º, III, CDC).

Tai s pri ncí pi os i ntr oduzi dos sob a óti ca da t ut el a do consumi dor extr apol a m par a a ór bi t a pri vada das r el ações ent r e i guai s, e se i nt er age m co m outr os pri ncí pi os: da boa-f é obj eti va; do equi lí bri o das pr est ações e da f unção

1 4

MOURA, Mári o Agui ar. Função soci al do cont r at o. I n Revi st a dos Tri bunai s, vol. 630. São Paul o, abril/ 1988, p. 247- 249

soci al, constr ui ndo u ma nova her menêuti ca contr at ual , co m seus deli nea ment os fl exí vei s.

2. 4 CONTRAT OS DE COMPRA E VENDA

O cont r at o de co mpr a e venda est á ent r e as mai or es f err a ment as de ci r cul ação de ri quezas exi st ent es e m nossa soci edade, al é m de ser u m contr at o di f uso, cuj a apli cação se est ende aos di ver sos r a mos do Di r eit o, t ai s co mo o Dir eit o Ci vil, Dir eit o Empr esari al, Dir ei t o Ad mi ni str ati vo, entr e outr os.

Carl os Robert o Gonçal ves1 5 consi der a o contrat o e m t el a nos segui nt es t emos:

Deno mi na- se co mpr a e venda o cont r at o bil at er al pel o qual u ma das part es ( vendedor) se obri ga a t r ansf eri r o do mí ni o de u ma coi sa à out r a ( co mpr ador), medi ant e a cont r apr est ação de c ert o pr eço e m di nhei r o.

De acor do co m o art. 481 do Códi go Ci vil a co mpr a e venda é o cont r at o e m que o vendedor compr o met e- se a t r ansf erir ao co mpr ador a pr opri edade de u m be m móvel ou i móvel medi ant e o pagament o de cert o pr eço e m di nhei r o. Em nosso or dena ment o j urí di co a pr opri edade do be m móvel se tr ansf er e co m a t r adi ção, e do be m i móvel co m o r egi str o do tít ul o t r ansl ati vo, val e r essal t ar que nos contr at os de co mpr a e venda de i móvei s se dá co m a escrit ur ação e r egi str o nos r especti vos cart óri os, poi s a mer a tr adi ção, popul ar ment e conheci da co mo a ent r ega das chaves não bast a par a a concl usão e t r ans missão de pr opri edade. Pode m ser obj et os de um cont r at o de co mpr a e venda BENS CORPÓREOS, poi s os bens i ncor pór eos são obj et o de cessão.

1 5

GONÇAL VES, Carl os Robert o. Dir eit o ci vil br asil eir o, vol ume 3: contr at os e at os unil at er ai s - 7ª ed. São Paul o: Sar ai va. 2010. p. 212.

2. 4. 1 Requi sit os essenci ai s ao contr at o de compr a e venda

Pode mos dest acar as part es, a coi sa, o pr eço e a vont ade co mo el e ment os necessári os ao contr at o de co mpr a e venda:

a) as part es que são os suj eit os da co mpr a e venda ( co mpr ador e vendedor). As part es deve m ser capazes, segundo o art. 104 do Códi go Ci vi l. Col ocação i mport ant e a ent r ar e m dest acada sobr e a co mpr a e venda é a f al t a de l egi ti mação do contr at ant e. Co mo t odo cont r at o, a co mpr a e venda pr essupõe a capaci dade ger al das part es.

Por é m, por vezes a l ei supri me essa capaci dade par a certos e det er minados negóci os j urí di cos, hi pót eses est as que a dout ri na deno mi na co mo ausênci a de l egi ti mação. São exe mpl os de ausênci a de l egi ti mação a venda de ascendent e a descendent e se m a anuênci a dos de mai s descendent es e do cônj uge ( CC, art. 496), a ali enação de i móvel se m a necessári a out or ga conj ugal ( CC, art. 1. 647, i nci so I,), a venda ent r e cônj uges ( CC, art. 499), a venda de part e i ndi vi sa em condo mí ni o ( CC, ar t. 504) e as de mai s hi pót eses pr evi st as nos quatr o i nci sos do art. 497 do di pl oma ci vil;

b) a coi sa que nada mai s é do que o obj eto da co mpr a e venda. Deve ser l í cit a, possí vel , det er minada ou det er minável . E ai nda dever á ser a coi sa ali enável , ou sej a est ar no co mér ci o.

Ref er ent e à coi sa, que deve ser suscetí vel de apr eci ação econômi ca, cu mpr e dest acar que el a t a mbé m deve ser de exi st ênci a at ual ou f ut ur a. Ade mai s, i mport ant e dest acar que na co mpr a e venda de i móvei s dever ão ser obser vados al guns pri ncí pi os do Di r eit o Regi str al I mobili ári o, co mo o pri ncí pi o da especi ali zação, que or dena que o i móvel cont enha t odos os dados necessári os à sua perf eit a i ndi vi duali zação e que o pr opri et ári o sej a mi nuci osa ment e qualifi cado e o pri ncí pi o a di sponi bili dade, segundo o qual ni ngué m pode tr ansf erir mai s di r eit os do que te m.

Ao abor dar est e el e ment o, l eci ona a doutri nador a Mari a Hel ena Di ni z1 6, i n ver bi s:

A co mpr a e venda t e m por obj et o, suscetí vel da t ransl ati vi dade do do mí ni o ( ef eit os do Art. 481), coi sa at ual , o que quer di zer exi st ent e ou de exi st ênci a pot enci al di zendo r espei t o à coi sa f ut ur a, sej a m el as

1 6

cor pór eas ou i ncor pór eas. Nest e úl ti mo caso, o negóci o j urí di co fi car á se m ef ei t o, não vi ndo a exi stir a coi sa, r essal vada a hi pót ese de o cont r at o ser al eat óri o, nos t er mos do Art. 458 do NCC e arti gos subsequent es.

c) O pr eço, poi s o paga ment o deve ser e m moeda corr ent e, e em c aso de ser convenci onado e m moeda estr angei r a ou our o, dever á ser converti do na hor a de r eali zar o paga ment o, sob pena de não ser concei t uado o negóci o co mo u ma co mpr a e venda. Al é m do mai s, o pr eço deve ser cert o, r eal e ver dadei r o. O pr eço não pode ser fi xado por apenas u ma das part es, mas poder á ser f eit o por um t er cei r o de confi ança das part es;

d) A vont ade, poi s o contr at o de co mpr a e venda deve ser i sent o de ví ci os, ou sej a, mani f est ação da vont ade li vre e consci ent e.

2. 4. 2 Cl assi fi cações do contr at o de co mpr a e venda

No que t ange à sua cl assifi cação, o cont r ato de co mpr a e venda é u m contr at o oner oso, tr ansl ati vo, bil at er al e ger al ment e co mut ati vo. Oner oso, poi s a mbas as part es obt êm vant age m econô mica. É t r ansl ati vo e m r azão de ser u m i nstr ument o par a a t r ansf er ênci a e aqui si ção da pr opri edade. É bi l at er al ou si nal ag máti co por que cada part e assu me r especti va ment e obri gações. E, vi a de r egr a, u m contr ato co mut ati vo, poi s as part es conhece m pr evi a ment e o cont eúdo de sua pr est ação.

O cont r at o de co mpr a e venda não se submet e, vi a de r egr a, à f or ma especi al, podendo ser cel ebr ado ver bal ment e ou por escrit o, públ i co ou parti cul ar. Ent r et ant o, o art. 108 do Códi go Ci vil di spõe acer ca da essenci ali dade da escrit ur a públi ca quando o negóci o j urí di co ver sar sobr e i móvei s de val or superi or a t ri nt a sal ários mí ni mos, obri gat ori edade est á t ambé m pr esent e par a os negóci os envol vendo aqui si ção de i móvei s r ur ai s por estr angei r o, i ndependent e ment e do val or, conf or me di spõe o art. 8° da Lei nº 5. 709/ 71. De out r o l ado, val e r essal t ar a exi st ênci a de hi pót eses e m que a l ei conf er e efi cáci a de escrit ur a públi ca a det ermi nados i nstr ument os parti cul ar es, co mo é o caso da norma const ant e no § 5° do art. 60 da Lei nº 4. 380/ 64.

CAPÍ TULO III

AS NEGOCI AÇÕES I MOBI LI ÁRI AS DE COMPRA E

VENDA DE I MÓVEI S

3. 1 Negoci ações i ni ciai s

Quando al gué m pr et ende adqui rir u m i móvel sej a el e novo, usado ou ai nda e m constr ução deve buscar auxíli o de u m pr ofi ssi onal adequado par a ori ent ar nessa busca. Esse pr ofi ssi onal conheci do co mo corr et or de i móvei s i r á pri mei r ament e mont ar u m perfil do cli ent e baseado na pr et ensão dest e e de seu poder aqui siti vo par a ent ão defi ni r quai s i móvei s se enquadr am e quai s el e dever á apr esent ar a seu cli ent e.

É i mport ant e que esse pr ofi ssi onal est ej a habilit ado, ou sej a, possua r egi str o no ór gão co mpet ent e – CRECI, poi s as i nf or mações que el e poder á passar ser ão de bast ant e vali a par a que não ger e i nsati sf ações e dúvi das f ut ur as sobr e o i móvel que est á sendo adqui rido.

Poi s o corr et or de i móvei s est ar á apt o a pl anej ar, execut ar, cont rol ar e avali ar as ações de co mpr a, venda e l ocação de i móvei s; el e t ambé m r egi str a as avali ações de t r ansações i mobili ári as; execut a r egi str o e t r ansf er ênci a de i móvei s j unt o aos ór gãos co mpet ent es; i nscr eve i móvei s no cadast r o da i mobili ári a; apr esent a os i móvei s aos cli ent es pot enci ai s e ori ent a i nvesti ment os na ati vi dade; l ê e i nt erpr et a pr oj et os e mapas; aco mpanha a movi ment ação do mer cado par a ant ever t endênci as que af et am o empr eendi ment o1 7.

Após a escol ha de um bo m pr ofi ssi onal habilit ado, est e i r á apr esent ar vári os i móvei s ao seu cli ent e e havendo i nt eresse por al gu m i móvel , o corr et or irá i nt er medi ar a co mpr a. Co mpr ador e vendedor ser ão apr esent ados e i r ão r euni r-se par a tr at ar da negoci ação pr opri ament e dit a.

1 7

UNEPI . Tr ansações i mobi li ári as. 2016. Di sponí vel em: www. unepi . co m. br . Acesso e m: 22

Na negoci ação é co mu m que a mbas as part es ponha m exi gênci as na negoci ação, cabe ao corr et or f acilit ar esse di ál ogo e concili ar em as part es par a que sej a concl uí da a negoci ação de manei ra posi ti va. Pode mos exe mpl ifi car co mo pri nci pai s bar ganhas f eit as pel o co mpr ador co mo descont os e m co mpr a a vi st a e quando t r at ar- se de i móvel usado é co mu m que el e soli cit e ao vendedor que execut e pequenos r epar os, pi nt ur a entr e outr os. Já o vendedor ger al ment e é que m det er mina o cont r at o, ou sej a, as cl áusul as cont r at uai s são el abor adas par a benefi ci á-l o e dar-l he mai s segur ança em caso de i nadi mpl ênci a nos paga ment os por part e do co mpr ador.

3. 2 El abor ando o contrat o de co mpr a e venda de i móvei s

A f ase de el abor ação do contr at o é aquel a a qual ser á i nseri do o pr eço do i móvel , f or ma de paga ment o e as cl áusul as cont r at uai s. Essas i nf or mações deve m ser obti das ai nda na negoci ação par a depoi s ser col ocado em contr at o.

É i mport ant e que na el abor ação do contr at o a mbas as part es t ome m conheci ment o e partici pe m ati va ment e del a, poi s na pr áti ca, pri nci pal ment e quando a co mpr a é f ei t a co m u ma constr ut ora / i ncor por ador a, verifi ca mos que o contr at o j á é el abor ado pr evi ament e só sendo pr eenchi dos os dados do co mpr ador se m al t er ações si gni fi cati vas de quai squer das cl áusul as.

Por i sso, nova ment e o corr et or de i móvei s ou at é mes mo u m advogado de confi ança do compr ador dever á ser consul t ado sobr e as cl áusul as esti pul adas, se el as est ão e m conf or midade co m o que r eza a l egi sl ação br asil ei r a e pri nci pal ment e se possui al gu ma cl áusul a l eoni na.

Cul t ur al ment e o br asilei r o não t e m o hábi t o de l er o contr at o ant es de assi nar e i sso é um péssi mo cost u me, poi s pode ger ar dúvi das e questi ona ment os post eri or es que pode m at é r esul t ar e m ações j udi ci ai s e di str at o da negoci ação, por i sso é f unda ment al que as part es, f ocamos aqui no co mpr ador que é quem ger al ment e ader e ao cont r at o i mpost o pel a constr ut or a, l ei am o contr at o e questi one m qual quer cl áusul a que não est ej a cl ar a ou que não concor de par a que assi m a negoci ação sej a fi r mada de f or ma efi ci ent e e honest a.

3. 3 Ti pos de contr at o de co mpr a e venda de i móvei s

O pr ocesso de co mpr a e venda de u m i móvel envol ve a vi st ori a cui dadosa do be m por part e do co mpr ador, al é m de u ma boa anál i se de docu ment os por a mbas as part es. Ai nda que t odo o pr ocesso sej a aco mpanhado por advogados, o que é f ort ement e r eco mendável , a et apa de l eit ur a do contr at o pode susci t ar al gu mas dúvi das. Afi nal , co mo saber se al go est á f alt ando? Ou se aquel a cl áusul a que par ece desvant aj osa par a você pode ser r eti r ada? É bo m saber at é par a t er co mo conver sar co m seu advogado e a outr a part e.

3. 3. 1 Cont r at o de co mpr a de i móvei s usados

No cont r at o de co mpr a e venda de i móvel usado, o co mpr ador dever á at ent ar par a di ver sos pont os a ser e m obser vados. A co meçar por vi sit ar o i móvel , verifi car o est ado de conser vação e m que se encontra, obser var det al hes co mo a manut enção hi dr áuli ca e el étri ca do i móvel . Essa vi st ori a é essenci al, poi s tr ar á segur ança par a o vendedor t a mbé m, poi s é r eco mendável que na vi st ori a sej a el abor ado u m l audo de vi st ori a apont ando os det al hes a ser e m corri gi dos de manut enção por parte do vendedor, caso i sso sej a esti pul ado, ou par a i nf or mar que r ecebe no est ado e m que se encont r a par a evi t ar aborr eci ment os fut ur os por f alt a de vi stori a minuci osa.

Escl ar ece mos que esse l audo não é defi niti vo, poi s pode m sur gi r ví ci os r edi bit óri os que são aquel es ocul t os que não são de conheci ment o apri ori sti ca ment e.

Out r o pont o i mport ant e a ser obser vado é obt er a escrit ur a do i móvel e a certi dão de r egi str o onde const ar á a descri ção do i móvel ( área útil, ár ea co mu m, vagas de gar age m, l ocali zação, e out r as i nf or mações que const a m no Regi str o), co m al usão ao seu nú mer o de matrí cul a ou de Tr anscri ção j unt o ao Cart óri o de Regi str o de I móvei s, be m co mo o nú mer o de I nscri ção Muni ci pal . Obt endo essas i nf ormações i r á evi t ar fr aude e t r anst or nos f ut ur os co mo a i nser ção de dados err ôneos da l ocali zação ou da descri ção do i móvel .

Não pode ser ol vi dando t a mbé m a soli cit ação de certi dão de ônus do i móvel j unt o ao cart óri o de r egi str o de i móvei s co mpet ent e, poi s o vendedor pode apr esent ar u ma escrit ur a a qual o i dentifi ca co mo pr opri etári o, por é m esse i móvel pode est ar co m al gu ma r estri ção co mo a possi bili dade de que o i móvel t enha a gr avação de ônus hi pot ecári o. O que t or nari a o cont r at o de co mpr a e venda pr ej udi cado.

3. 3. 2 Cont r at o de co mpr a de i móvel na pl ant a

Há a pr áti ca no mer cado de se co mpr ar i móvei s que ai nda i r ão ser constr uí dos, conheci dos co mo i móvei s na pl ant a. Por se t r at ar e m de al go que só há a possi bili dade de usufr ui r no f ut ur o e o ri sco de não r eceber o i móvel , o pr eço desses i móvei s são be m abai xo do que os que j á est ão pr ont os e di sponí vei s no mer cado.

É necessári o que o co mpr ador t o me al guns cui dados, co mo exe mpl o saber o pr azo de i níci o e da ent r ega da obr a, esti pul ando est as dat as e m contr at o e i ncl ui ndo cl áusul a de mul t a por possí vei s atr asos. Ger al ment e as constr ut or as acr escent am ao pr azo de ent r ega u ma t ol er ânci a de cent o e oi t ent a di as, por cont a de i mpr evi st os ao l ongo da obr a co mo i nt e mpéri es, mor osi dade dos ór gãos públi cos no pr ocesso de l i cenci ament o et c. No t ópi co de cl áusul as abusi vas vol t ar e mos a t r at ar sobr e esse assunt o da t ol er ânci a de 180 di as que j á ve m sendo consi der ada por di ver sos t ri bunai s no paí s co mo abusi va.

Ao pr et ender co mpr ar u m i móvel na pl ant a o co mpr ador dever á se i nf or mar se a obr a t em o r egi str o de i ncorpor ação no cart óri o de r egi str o de i móvei s co mpet ent e, poi s segundo a l ei a Lei 4. 591/ 64 é cri me vender i móvei s, l ot ea ment os ou aparta ment os na pl ant a se m o r egi str o de i ncor por ação, e pode m r esponder a el e: a constr ut or a, o e mpr eendedor, o corr et or e os veí cul os de co muni cação que pr o mova m pr opaganda se m a di vul gação do nú mer o de r egi str o. Ta mbé m é penali zado que m f az pr o messa, i ni ci a obr as ou ali ene t err enos se m a devi da apr ovação e post eri or r egi str o j unt o ao cart óri o.