O REGISTO IMOBILIÁRIO
12. As precedentes ideias conduzem-nos a avançar a seguinte proposta de conclusões:
1. Os direitos sobre o solo – bem essencial que constitui permanente suporte para o desenvolvimento económico – carecem de publicidade registral.
2. Igual necessidade existe quer quanto às pessoas, singulares e colectivas, que como titulares desses direitos ou seus adquirentes, são os sujeitos das correspondentes relações jurídicas, quer quanto aos bens móveis que a lei, para os indicados efeitos publicitários, equipara aos imóveis.
3. Para a análise económica contemporânea constitui dado relevante o grau de protecção que é atribuído aos direitos de propriedade (bem como, em geral, aos direitos reais do gozo e de garantia) e, identicamente, a informação credível que, quanto aos mesmos, é possível obter – sendo certo que a qualquer particular, por si só, é, na realidade, impossível conseguir esse desiderato.
4. Os custos de transacção constituem um dos elementos que no funcionamento das leis do mercado têm que ser tomados em consideração e abrangem, nomeadamente a informação sobre a qualidade dos produtos (dos bens móveis e imóveis), as garantias sobre a validade das transacções e os custos de vigilância sobre a manutenção dos bens adquiridos.
5. Os custos de transacção mais baixos propiciam uma melhor oferta, incrementam a procura, favorecem as possibilidades negociais e contribuem, assim, de modo significativo para o progresso económico.
6. Os sistemas de publicidade registral são múltiplos havendo, no entanto, essencialmente, os que radicam no direito consuetudinário saxónico – e que não afiançam a fidedignidade das informações que prestam nem garantem os direitos que publicitam – e os que correspondem aos ordenamentos jurídicos romano-germânicos, os quais asseguram o grau prioritário dos direitos inscritos, bem como a validade e exactidão das informações que prestam.
7. De entre estes últimos sistemas relevam os que, baseando-se nos básicos princípios registrais – designadamente os da prioridade, legalidade e legitimação – são geridos por juristas especializados e responsáveis, constituindo a informação prestada base segura para quaisquer transacções imobiliárias e oferecendo às partes completa garantia, tanto para a constituição como para a conservação dos direitos.
8. Nos sistemas registrais que não acolhem estas regras e princípios podem os interessados contratar os serviços de consultores e ainda a constituição de seguros de títulos (como
128 usual e tradicionalmente fazem), sendo certo que os custos que suportam excedem em muito os que, por via de regra, correspondem aos daqueles actos registrais.
9. Consequentemente, os sistemas registrais que maior efeito protector conferem são também os que globalmente concorrem com menores custos de transacção – para além de evitarem questões adicionais, incluindo os litígios e a necessidade de definição judicial dos direitos – e, assim, são os que acabam por mais proficuamente contribuir para o desenvolvimento económico.
10. As necessidades actuais dos mercados, a globalização da vida económica e o incremento das transacções imobiliárias (incluindo a constituição de garantias) motivam que se caminhe no sentido da internacionalização dos procedimentos e na busca de soluções que permitam dar adequada resposta a tais solicitações.
11. Para alcançar esse objectivo torna-se necessário que nos diversos serviços registrais se descrevam todos os prédios, que se encontrem meios que permitam ajustar e credibilizar as informações e que estas se compatibilizem e se complementem com determinados elementos-base por forma a não iludir os interessados.
12. É também importante que os diversos serviços estejam informatizados e possam dar uma resposta célere, eficiente, com fácil possibilidade de inter-relacionação e de modo que as informações prestadas sejam devidamente entendidas – até porque baseadas em acordados
denominadores comuns mínimos – e ajustadas aos fins propostos pela doutrina e pelas
legislações.
* Trabalho apresentado no XII Congresso do CINDER, em Marrakech, de 2 a 6 de Novembro de 1998.
1 Um dos “pais” da Ciência Económica, DAVID RICARDO ( in “ Principles of Political Economy and Taxation “) considera o solo como essencial, referindo-se às “propriedades originais e indestrutíveis do solo”. Posteriormente, é sabido que a teoria económica passou a distinguir nos factores de produção apenas o capital e o trabalho, englobando no conceito de capital (que é um factor composto e resultante da aplicação do trabalho aos recursos naturais) o solo – Cf. RAYMOND BARRE, “ Manual de Economia
Política” (ed.” Fundo de Cultura”) 2.º vol. Pág.12.
2 Não pretendemos reformular ou sustentar aqui qualquer tese fisiocrata, muito embora devamos dizer que (em nossa modesta opinião de leigos na ciência económica) nos parece que QUESNAY e seus
seguidores (incluindo os filósofos enciclopedistas MIRABEU, DUPONT DE NEMOURS e outros) tinham
razão ao pretender defender a “ ordem natural” e o respeito pela natureza e suas leis. Os ambientalistas dos tempos actuais (face aos riscos do nosso Mundo) vieram, como é sabido, a dar-lhes razão.
3 Identificados no “Global Competitivement Report 1966”, que incluiu no seu estudo 49 países dos “ leading industrialized countries, such as the G7 to big emerging economies such as China, Indonésia and Russia”. (Cf. “ Medthodology, by Dr. Frederick Hu, Head of The Research Tean”, p. 36).
4 Esses factores além das “Civil Institutions” são os seguintes: “Openeness”, “Governmement”, “Finance”, “Infrastructure”, “Technology”, “Management”, e “Labor” (v. op. e loc. cit.).
5 Cf. cit. “Methodology”, pág. 37. O texto do “ Report” é o seguinte: “We are interested in assessing whether a society has established the rule of law and offers protection of property rights. There is evidence that demonstrates that the rule of law and private ownership are foundations for a competitive market economy and are the necessary conditions for a country to prosper.” Também no conhecido manual de KINDLEBERGER “Economic Development” ( “Internacional Student Edition”) é dito que
importa fixar certos direitos: “1 – Security of terrure” (…). 2 – Alienability (…)” ( v. pág. 332, 333). 6 Note-se que existência de um serviço deste tipo foi reconhecido como prestante mesmo em países que não adoptam um regime de “economia de mercado”.
7 Autor, entre outros, de dois conhecidos livros traduzidos em português e editados por “Publicações Europa-América”: “Amanhã o Capitalismo” e “Amanhã o Liberalismo”.
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8 Que , note-se, é distinta da que os ultra-liberais, sobretudo os seguidores da “teoria monetarista” de MILTON FRIEDMAN, consideram e defendem. Por outro lado, também não consideramos que a “desrregulação” do mercado seja benéfica.
9 As escolhas individuais “ encontram-se estreitamente condicionadas pela estrutura existente das instituições”. H. LEPAGE observa: “a teoria económica convencional sofre neste capítulo de uma grave
lacuna: ela trata as instituições sociais e políticas como dados exógenos relativamente fixos” (Cf. “Amanhã o Liberalismo”, pág. 40/1).
10 H. LEPAGE (in “Amanhã o Capitalismo”) cita GARY BECKER quando diz: “Falar da irracionalidade dos seres humanos não passa as mais das vezes de um alibi dos especialistas para camuflar a sua incapacidade de explicar determinados fenómenos.. O que a investigação económica está hoje em condições de fornecer às ciências humanas é previamente um instrumento que permite reduzir essa zona de desconhecido” ( pág. 24/5).
11 Vide: op. cit., pág. 25/ 6, onde a seguir se explica que a teoria dos direitos de propriedade na análise económica está ligada a RONALD COASE, “um inglês um tanto solitário”, fundador, em 1958, do
“Journal of Law And Economics” e professor em diversas universidades, como as de Virgínia – daí a designação de “Escola de Virgínia” – e de Chicago. Outros famosos economistas (alguns reconhecidos com o “Nobel”) como DOUGLASS NORTH, MC GEE,NUTTER, MC KEAN, e demais professores têm vindo
a defender essa teoria.
12 Idem, pág.27, mas itálico nosso. Sem direito de propriedade preciso e com custos de negociação elevados a procura diminui – o que, desde as teses de MALTHUS, está demonstrado que implica uma baixa do crescimento económico. Com efeito, para o crescimento é indispensável “uma procura efectiva de produtos”. (Cf. HENRI DENIS, “ História do Pensamento Económico”, trad. port. pág. 356).
13 Op. Cit., págs. 28/9. Também na citada análise económica se invoca DOUGLASS NORTH, na sua conhecida obra “ As Origens do Mundo Ocidental”, na qual este reputado economista diz que a própria revolução industrial radica “menos num acidente tecnológico do que na lenta gestação através dos tempos e desde o feudalismo, de um sistema de instituições e de direitos de propriedade susceptível de permitir explorar de forma cada vez mais eficaz as motivações individuais para assegurar a orientação de capitais e energia no sentido das actividades socialmente mais úteis.”
14 RAFAEL ARNAIZ EGUREN , Secretário-Geral do CINDER, na Conferência feita em 17/9/97 no Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (com página na “Internet”) demonstra de forma sucinta mas convincente que o Registo é instrumento essencial para a diminuição dos “ custos de transacção” a que os economistas se referem. Neste sentido, importantes achegas foram também dadas, entre outros, por FERNANDO P. MENDEZ GONZÀLEZ no estudo “La funcion calificadora: una aproximacion desde el analises economico del derecho” ( in “La Calificacion Registral” – “Civitas”, Vol I, pág. 23 e segs.) e por CELESTINO PARDO NÙÑES, no estudo “Seguridad del tráfico inmobiliário y circulación del capital” (in,
Revista Critica de Derecho Inmobiliário”, Jul-Ag.1994, pág. 1522 e segs.), com vasta bibliografia que cita.
15 Cf. citada conferência, p. 3, e ainda o “Informe” do Banco Mundial, de Março 1966 e o estudo da “Economic Comission for Europe – UN – “Land Administration Guideliness, with Special Reference to Countries in Transition”, Geneve, 1966.
16 Deve sublinhar-se que o Banco Mundial ainda recentemente financiou, nos Países de Língua Oficial Portuguesa, um projecto de reestruturação e modernização da Direccção-Geral dos Registos e Notariado da República Democrática de São Tomé e Príncipe (Crédito IDA – N.º 2325 –STP – Banco Mundial).
17 A expressão que aparece referida é crescimento económico (“economic grouth”) – mais directamente relacionada com o aumento da capacidade produtiva e do rendimento nacional. No entanto, como dizem G. BANNOCK, R BAXYER e RAY REES (in “Dicionário de Economia”) “as teorias económicas
de crescimento têm-se revelado bastante abstractas e formalistas e tem-se dado muito mais atenção às propriedades lógicas e matemáticas dos vários modelos de crescimento do que à sua relevância empírica (...)”. Daí que até fosse talvez mais adequado falar-se sobretudo em progresso econcómico-social, que nos parece ser um conceito não só ligado ao aumento dos factores de produção e do p. i. b., mas sobretudo à prosperidade, à evolução na utilização dos bens, e ao desenvolvimento geral – que é o que mais releva para o bem-estar e a paz social. E estes são, afinal , a nosso ver, os valores que basicamente importam para a nossa cultura e para a nossa civilização.
18 Cf. C. PARDO NUÑEZ, cit. “Seguridad del tráfico inmobiliario y circulación del capital”, pág. 1531.
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19 Op. Cit., pág. 1531. E este autor acrescenta: “ou de investigação por parte do que pretende adquirir: o hipotético comprador encontraria dificuldades insuperáveis para saber se o verdadeiro proprietário é o que se oferece como tal e se há mais ónus ou encargos do que os aparentes. Neste ponto o potencial cliente está indefeso”.
20 Como se nota na Ponencia da autoria de FERNANDO MÈNDEZ GONZÀLEZ “os conceitos de custos
de informação e de custos de transacção não são idênticos” ( v. pág. 10).
21 LACRUZ BERDEJO e SANCHO REBULLIDA dizem que “em países aonde falta um sistema fiável de publicidade imobiliária” recorre-se à “solução alternativa: o seguro de títulos”. Só que, como explicam, não é verdadeiramente nem alternativa, nem solução. (Cf. “Derecho Inmobiliario Registral”, Bosch, 1984, pág. 19).
22 Note-se que esta recomendação se estende, em geral, a todos. No entanto, como relatam alguns dos autores que vimos citando, há fortes obstáculos sobretudo nos Estados Unidos, onde as influências e pressões das aludidas sociedades e das seguradoras têm constituído o principal motivo da manutenção do “statu quo”. É que, diz-se, os montantes que as companhias de seguros perderiam pela falta dos prémios dos seguros de títulos seriam bastante maiores do que o acréscimo de custo necessário ao funcionamento de um sistema registral latino.
23 Não vamos aqui transcrever tais pormenorizadas análises, que se encontram, designadamente, nos trabalhos citados por C. PARDO NÙÑEZ (in cit. R. C. D. I. pág. 1521 e segs.) e na Ponencia da autoria de
FERNANDO MÈNDEZ, (pág. 22 e segs.).
24 Os sistemas saxónicos, que não dão a necessária publicidade nem a desejada defesa dos direitos, existem em regimes político-sociais (como o dos E.U.A) que “reverenciam” os proprietários e, paradoxalmente, os países onde a propriedade tem uma função social e limites bem definidos, com restrições várias, adoptam (e têm vindo progressivamente a adoptar) sistemas do tipo germânico. Mas, é preciso notar que – como muito bem salienta FERNANDO P. MÉNDEZ GONZÀLEZ (in cit.” La Calificacion
Registral, pág. 28) – “O essencial – insisto, o essencial – não é a protecção dos proprietários como classe social, mas sim a protecção do sistema de property right, para o que é necessário que todos os direitos
sejam facilmente identificáveis e verificáveis, que o seu estatuto não esteja sujeito a excessivas incertezas jurídicas e que sejam objecto de uma delimitação suficientemente precisa para que possam ser protegidos
eficazmente contra as intromissões de outros”. Ou ainda, como muito impressiva e justamente diz RAFAEL ARNAIZ, “o importante é a eficácia do sistema e não o conceito jurídico em que se apoia” (op. cit. pág. 10).
25 E outros. Existe mesmo um projecto da “Convenção do Unidroit” cuja Comissão em que tenho participado tem elaborado relevantes estudos quanto às garantias (ao nível nacional e internacional) sobre certos bens móveis incluindo navios, helicópteros, composições ferroviárias, satélites, plataformas petrolíferas e outros bens sobre que se considera conveniente haver um registo jurídico.
26 Cf. LUIS FERNÁNDEZ DEL POZO, na Ponencia “Registro de Bienes – Registro de Personas y Desarrollo Económico”, onde, a dado passo, observa: “Os princípios jurídicos substantivos do registo de bens devem completar-se – ou integrar-se – com princípios jurídicos substantivos paralelos do registo de pessoas” (cf. pág. 3).
27 Tal como “Justiça que não é célere não o é” (“maxime” pelo que perde em credibilidade e eficiência), também a actividade registral que a doutrina maioritária considera para-judicial (ou jurisdicional) desmerece desse qualificativo quando a informação que oferece não é a actualizada. No entanto, convirá recordar que muitos dos entraves que por vezes se colocam (e que fazem com que alguns operadores económicos tenham má imagem dos serviços notariais e registrais que, segundo dizem,
emperram e burocratizam a prática dos actos) não são unicamente ou sobretudo devidos à falta de
diligência dos notários e dos registadores, mas sim às exigências da lei ou até à imprecisa, (ou falta) de regulamentação adequada.