O CABIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA NAS AÇÕES DE DESPEJO

A nova redação do art. 273 do Código de Processo Civil gerou universalidade ao instituto da tutela antecipada, haja vista não ter somente alterado o dispositivo, mas introduziu grandes mudanças no sistema processual. Isso porque as medidas de antecipação geram enormes implicações tanto nos processos de conhecimento quanto na execução, nos cautelares e até mesmo nos procedimentos especiais. (ZAVASCKI, 2008, p. 73).

O novo dispositivo garante ao autor antecipar, total ou parcialmente os efeitos da tutela pretendida, desde que presente os requisitos legais, quais sejam: a prova inequívoca e a verossimilhança da alegação.

Para Souza (2002, p. 416) “a Lei do Inquilinato foi pioneira, ao admitir a tutela antecipada de mérito, em várias de suas passagens, sendo, aliás, muito criticada pelos tradicionalistas, que não a aceitavam no bojo do processo de conhecimento, de rito ordinário”.

Vários autores sustentam que não se admite a tutela antecipada nas ações locatícias, com exceção das hipóteses legais. Isso porque afirmam que a Lei nº. 8.245/91 é específica, uma vez que disciplina quais procedimentos devem ser adotado. Esse, contudo, não é o entendimento da maioria dos doutrinadores e legisladores, que entendem ser possível a antecipação da medida nos casos não elencados na lei, desde que preenchidos todos os requisitos. (SOUZA, 2002, p. 417).

Neste sentido, é o entendimento de Santos (2004, p. 447):

Concluímos que nada impede o deferimento da tutela antecipada em despejo, desde que preenchidos os requisitos legais de sua concessão (CPC, art. 273, I-II). O que não se pode nem se deve é repelir, de modo absoluto, a tutela nas ações locatícias, sem antes verificar se estão presentes os pressupostos para que seja concedida. Afinal, a lei não veda que se atenda o pedido de tutela antecipada em despejo. [...]. Daí não se pode concluir, porém, que a tutela antecipada não seja viável em todo e qualquer caso de despejo.

Nos casos da antecipação da tutela nas ações de despejo por falta de pagamento tem-se como exemplo de urgência da medida o fato de que muitos locatários possuem situação financeira melhor que a dos locadores, e estes vivem somente dos aluguéis que recebem. (FUX, 2008, p. 204).

Há que se verificar ainda que a Lei do Inquilinato não afasta a incidência do Código de Processo Civil, o que caracteriza a sua admissão nos casos omissos. A referida lei tratou mais especificamente dos direitos evidentes, ou seja, aqueles em que as chances do

autor perder a causa são remotas. Porém, isso não caracteriza nenhum motivo para que não se possa estender a antecipação da medida nos demais casos. (SOUZA, 2002, p. 418).

Nas palavras de Vaz (2002, p.49):

Em prestígio ao princípio da especificidade, fazendo prevalecer a lei extravagante, descabe invocar-se o disposto no art. 273 do CPC, exceto no concernente aos pontos em que a lei especial não cogita da liminar antecipatória ou quando ausentes os requisitos específicos do meio típico de tutela. É possível, pois, o emprego do mecanismo geral toda vez que ausentes os requisitos especiais do meio típico de tutela. Pode-se afirmar que a tutela antecipada geral (art. 273 e 461, §3º) tem a função de norma de encerramento do sistema, atuando para contemplar situações a que as providências típicas não podem ser aplicadas.

Assim, mesmo que a concessão da liminar não esteja prevista na generalidade dos casos, o juiz pode conceder a antecipação, contanto que estejam presentes os requisitos específicos. Isso não implica afirmar que há confronto entre lei geral, que é o Código de Processo Civil, e a especial, Lei do Inquilinato, uma vez que somente há a aplicação da primeira nos casos em que a última for omissa. (VAZ, 2002, p. 66).

4.2.1 Aplicação subsidiária do código de processo civil (art. 79 da Lei do Inquilinato)

O art. 79 da Lei nº. 8.245/91 dispõe que “no que for omissa essa Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil”. Deste modo, caso haja omissão da Lei do Inquilinato é possível que o julgador recorra à lei comum.

Discorrendo sobre o tema, Diniz (1997, p. 30) salienta que:

As normas do Código de Processo Civil aplicar-se-ão, subsidiariamente, em tudo que a atual Lei do Inquilinato for omissa. A nova lei inquilinária apenas derroga as normas de direito civil ou processo civil que conflitarem com as inovações contidas em seu comando; as que com ele forem compatíveis permanecerão.

Assim, os dispositivos do Código de Civil e do Código de Processo Civil só serão revogados quando colidirem com a Lei do Inquilinato. Quanto as modificações subseqüentes, já foram recepcionadas pela lei, não havendo conflitos. (SOUZA, 2002, p. 644).

4.2.2 A questão da purga da mora nas ações de despejo por falta de pagamento

A Lei nº. 8.245/91 em seu art. 62, II a IV, trata da emenda da mora, a fim de evitar a rescisão do contrato de locação. A lei possibilita ao locatário, no prazo de 15 dias a contar da citação, o pagamento do débito atualizado através de depósito judicial. O referido débito independe de cálculo.

Dissertando sobre a matéria Pacheco (2000, p. 533) sustenta que:

A lei diz que tal pagamento deve ser feito, nesse prazo, independentemente de cálculo do contador do Juízo: a) porque, com a petição inicial, o autor deve ter anexado o demonstrativo discriminado dos valores do débito [...]; b) porque, como parte do contrato, deve saber em quanto monta o seu débito; c) porque o prazo de 15 dias, após o recebimento da citação, é mais do que suficiente para conseguir conferir ou fazer o cálculo adequado; d) porque o depósito somente será efetuado 15 dias após a autorização, o que dilata mais ainda o tempo para calcular.

Tanto o locador quanto o locatário podem discutir acerca da purga da mora. Assim, o locatário pode depositar o montante que achar devido e a incontroversa pode ser argüida pelo locador. Caso o locador reconheça que o valor depositado é maior do que o devido, o juiz deve extinguir o processo, condenando o autor ao pagamento dos ônus de sucumbência. (FUX, 2008, p. 105).

4.2.3 A necessidade de caução

O juiz pode condicionar o deferimento da tutela antecipada a uma prestação de caução, ou seja, uma garantia a fim de ressarcir os danos que o réu possa sofrer, caso exista uma futura revogação da medida. (MONTENEGRO FILHO, 2005, p. 100).

Pacheco (2000, p. 304) divide as cauções em necessárias e convencionais. A primeira engloba a caução na concessão da liminar, na concessão do despejo e na execução provisória. A caução convencional refere-se a bens móveis, imóveis, dinheiro e títulos.

O art. 59, §1º da Lei nº. 8.245/91 trata da caução na concessão da liminar e dispõe que “concerder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de

aluguel [...]”. Percebe-se que o juiz somente irá expedir o mandado liminar após a efetivação da caução, a ser prestada pelo autor, equivalente ao valor de três meses de aluguel.

A concessão da caução no despejo encontra-se no art. 63, § 4º da Lei do Inquilinato dispondo que “a sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente”. Assim, caso a caução não tenha sido prestada antes da sentença é obrigatória a prestação da mesma na execução provisória do despejo, na qual o valor deverá ser entre 12 e 18 meses de aluguel, atualizado até a efetivação da prestação. (PACHECO, 2000, p. 306).

A caução pode ser real ou fidejussória e deve ser prestada nos mesmos autos da execução provisória. O art. 64 da supracitada lei caracteriza a caução e quando a mesma poderá ser revertida ao réu, nos seguintes dizeres:

Art. 64 – Salvo nas hipóteses de ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses de aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

§ 1º A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima de perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que exceder.

A caução real caracteriza-se em bens móveis e imóveis e a fidejussória é a que se materializa em fiança judicial, ou seja, em favor do autor um terceiro presta a caução e obriga-se a efetuar o pagamento caso a medida seja revogada. (MONTENEGRO FILHO, 2005, p. 100).

Em relação as cauções convencionais a mais comum e tradicionalmente aceita nas locações é a prestada em dinheiro. Não pode ultrapassar a três meses do valor do aluguel e deve ser depositada na caderneta de poupança, a ser revertida em favor do autor todas as vantagens dela decorrente (art. 38, § 2º da Lei nº. 8.245/91).

Quanto a caução prestada em bens imóveis a mesma deverá ser averbada junto a margem da respectiva matrícula, enquanto na de bens imóveis deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos (art. 38, § 1º da Lei nº. 8.245/91).

Por último tem-se a caução em títulos e ações que conforme o § 3º do art. acima citado “deve ser substituída, no prazo de trinta, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras”.