Custo dos Imóveis Vendidos
Os custos dos imóveis vendidos em relação a Receita Liquida aumentaram em 7,7 pontos percentuais entre o 2T06 e 2T07 e atingiram 51,7% da Receita Liquida. Entretanto, se desconsiderarmos o efeito extraordinário da venda do terreno realizada no 2T06, houve uma redução de custos 0,8 ponto percentual, ou seja, em linha com o histórico.
A melhora nos custos em relação à Receita Líquida decorre do aumento dos preços de venda das 11 unidades concluídas comercializadas nesse trimestre.
O total de unidades vendidas no 2T07 foi de 338, representando aumento de 252,1% comparado as 96 unidades vendidas no 2T06. No 1T07 foram vendidas 350 unidades em comparação as 101 unidades vendidas no 1T06.
Lucro Bruto
Apesar da menor Margem Bruta no 2T07 em relação ao mesmo período de 2006, o Lucro Bruto cresceu 33,0% saindo de R$18,7 milhões em 2T06 para R$24,8 milhões em 2T07.
A Margem Bruta para o trimestre foi de 48,3%, uma redução de 7,4 pontos percentuais em relação ao 2T06. Conforme descrito anteriormente, este resultado é conseqüência da venda não recorrente em 2006 de um terreno que fez com que a Margem Bruta no 2T06 ficasse pontualmente mais alta. Se desconsiderarmos esse efeito, a Margem Bruta registrada no 2T07 é 0,8 ponto percentual superior ao mesmo período do ano anterior. Despesas/Receitas Operacionais 2T07 2T06 Var. % (2.700) (839) 221,7% (3.798) (2.681) 41,7% (2.702) (2.091) 29,2% (168) (46) 266,0% (42) (279) -84,9% (886) (265) 234,0%
Total de Despesas Operacionais (6.498) (3.520) 84,6% Despesas/Receitas Operacionais (R$ '000)
Despesas Comerciais
Despesas Gerais e Administrativas
despesas administrativas honorários da administração despesas tributárias outras 18.683 24.846 2T06 2T07 Lucro Bruto (R$ '000) +33,0%
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próprias, montagem de um maior numero de stands de venda, e investimento em marketing dos lançamentos e da marca EZTEC.
No primeiro semestre de 2007 o total das despesas comerciais foi de R$3,8 milhões. Já no 2T07 totalizou R$2,7 milhões, um aumento de 221,7% comparado ao 2T06. Essa elevação ocorreu devido ao crescimento da Receita Líquida de 53,4% e também a estratégia da Companhia nos recentes lançamentos, buscando manter a Velocidade de Vendas histórica. Esta estratégia vem se mostrando acertada uma vez que a média de venda das unidades lançadas no 1T07 foi de 78,1% nos primeiros 90 dias. As despesas comerciais também aumentaram devido a uma ação direcionada à venda dos imóveis remanescentes que neste semestre foi de R$59,0 milhões. As Despesas Gerais e Administrativas, incluído os honorários da administração, foram de R$2,9 milhões representando um aumento 34,1% quando comparadas ao 2T06, como conseqüência do aumento do quadro de funcionários necessários para suportar o planejado aumento da operação da Companhia. Quando comparadas as despesas gerais e administrativas do 1º semestre de 2007 a Receita Líquida do mesmo período, verificamos que essa representou 7,1% contra 5,8% no mesmo período do ano anterior. Entretanto, se desconsiderarmos a venda do terreno as despesas gerais e administrativas representariam no 1º semestre de 2006, 6,8%.
EBITDA Ajustado
Como resultado dos fatores acima discutidos, no 2T07 o EBITDA ajustado alcançou R$18,4 milhões, representando crescimento de 21,0%, quando comparado com o mesmo período do ano anterior. A Margem EBITDA ajustada alcançou 35,8%, uma das maiores do setor. A queda na margem é decorrente do aumento das despesas com vendas e administrativas conforme citado anteriormente, mas principalmente pelo impacto no 2T06 da venda não-recorrente do terreno.
EBITDA Ajustado (R$ '000) 2T07 2T06 Var. %
Lucro Líquido Ajustado (ex-IPO) 17.332 14.326 21,0%
(-) Part. Minoritária (13) 689 -101,9%
(-) IR/CSLL 1.650 1.210 36,3%
Resultado Financeiro Líquido (619) (1.062) -41,7%
Depreciação e Amortização 53 43 22,8%
EBITDA Ajustado 18.403 15.206 21,0%
Margem EBITDA Ajustada 35,8% 45,3% -9,6 p.p.
O EBITDA é igual ao lucro líquido antes do imposto de renda e contribuição social, das despesas financeiras líquidas, das despesas de depreciação e amortização. O EBITDA não é uma medida de desempenho financeiro segundo as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil, tampouco deve ser considerado isoladamente, ou como uma alternativa ao lucro líquido, como medida de desempenho operacional, ou alternativa aos fluxos de caixa operacionais, ou como medida de liquidez. Outras empresas podem calcular o EBITDA de maneira diferente da Companhia. Em razão de não serem consideradas para o seu cálculo as despesas e receitas com juros (financeiras), o imposto de renda, a contribuição social, a depreciação e a amortização, o EBITDA funciona como um indicador de desempenho econômico geral da Companhia, que não é afetado por flutuações das taxas de juros, alterações das alíquotas do imposto de renda e da contribuição social ou dos níveis de depreciação e amortização. Conseqüentemente, a Companhia acredita que o EBITDA funciona como uma ferramenta significativa para comparar, periodicamente, o seu desempenho operacional, bem como para embasar determinadas decisões de natureza administrativa.
Resultado Financeiro Líquido
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No primeiro semestre desse ano, a Companhia também realizou operações financeiras de securitização de recebíveis no valor de R$19,8 milhões, o que fez com que menos receita financeira fosse reconhecida. Além disso, a Companhia também contratou um financiamento de capital de giro com o Bradesco no valor de R$15 milhões resultando em maior despesa financeira.
Em linha com as Políticas de gestão de caixa conservadora da Companhia, as aplicações financeiras são avaliadas ao custo, acrescido dos rendimentos auferidos até a data do balanço, que não supera o valor de mercado. As cotas de Fundos de Investimento são valorizadas de acordo com o valor informado por seus respectivos administradores.
Despesas Extraordinárias
Reconciliação das Despesas Extraordinárias 2T07
Comissões, Honorários e Serviços de Consultoria (28.706)
Publicações e outras despesas (1.520)
Subtotal (30.226)
CPMF (1.553)
Total (31.779)
Receitas e Resultados a Apropriar
A tabela abaixo mostra as nossas receitas, custos e resultados a apropriar, os custos correspondentes e a margem esperada:
Receitas e Resultados a Apropriar (R$ 000) 2T07 1T07 Var.%
Receitas a apropriar - final do período 326.184 200.898 62,4%
Custo das unidades vendidas a apropriar - final do período 156.714 96.934 61,7%
Resultado a apropriar 169.470 103.964 63,0%
Margem a apropriar 52,0% 51,7% 0,5%
Os resultados a apropriar pelo método do percentual de conclusão (PoC), atingiram R$169,5 milhões no 2T07 em comparação a R$104,0 milhões reportados no 1T07. Essa evolução decorre principalmente da performance de vendas dos lançamentos do Clima Bothanico e Evidence que contribuíram com R$61,3 milhões desse aumento.
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ENDIVIDAMENTO
Endividamento Financeiro (R$ 000) 2T07 1T07
Endividamento de Curto Prazo (15.521) -
Endividamento de Longo Prazo - -
Disponibilidades 416.274 4.107
Caixa Líquido 400.753 4.107
Em 30 de junho de 2007, o endividamento financeiro da Companhia totalizava R$15,5 milhões, sendo que R$15,3 milhões refere-se a um empréstimo bancário de curto prazo, com vencimento em 12 de novembro de 2007, com encargos financeiros equivalentes a 100% do Certificado de Depósito Interbancário – CDI mais 0,17% de juros ao mês junto ao Banco Bradesco.
O saldo de disponibilidades no 2T07 totalizava R$416,3 milhões, um montante bastante superior em relação aos R$4,1 milhões registrados em 31 de março de 2007. Esse aumento está relacionado as disponibilidades líquidas provenientes da oferta de ações, que totalizou R$471,4 milhões em junho de 2007. É importante mencionar que esse valor não compreende os recursos provenientes das ações ofertadas no lote suplementar (greenshoe), que somente teve sua liquidação financeira no início do 3T07. Considerando-se o lote suplementar de R$70,7 milhões, o valor total de recursos líquidos recebidos pela Companhia, descontado todas as despesas com o IPO, totalizou R$510,4 milhões.
Como conseqüência dos fatores acima discutidos e a liquidação antecipada de compromissos onerosos relacionados a compra de terrenos, o caixa líquido da Companhia ao final do 2T07 totalizava R$400,8 milhões. Os recursos foram aplicados em um fundo de investimento em quotas exclusivo (EZTEC FIQ), podendo a carteira ser diversificada em fundos de investimentos disponíveis no mercado financeiro, títulos públicos federais, títulos de renda fixa de emissão privada e operações compromissadas, administrado pelo Banco UBS. A expectativa de retorno do fundo é rentabilizar os ativos a 101% do CDI em papéis de liquidez imediata.
Se oportuno, a Companhia poderá incorrer em endividamento, sendo que daremos preferência à contratação de empréstimos por meio do SFH, que oferece taxas de juros mais baixas em relação ao mercado privado financeiro nacional.