4.2 ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES COLETADAS NO LOTEAMENTO
4.2.1 Compilação e Análise dos Dados de Campo
Após definido o número de casas, pelo método estatístico apresentado, buscou-se em visitas de campo coletar as informações necessárias para a verificação e análise quanto a entrega e uso do Manual do Proprietário. A partir dos dados coletados trabalhou-se com a manipulação de planilhas e gráficos do Excel com o objetivo de facilitar o entendimento dos resultados.
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Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações: Análise das Diretrizes e Coleta de Dados Para Elaboração do Manual
A Figura 13, quantifica o recebimento ou não do Manual, ao total de 72 famílias equivalente a 93,5% afirmaram ter recebido o Manual por parte da construtora, enquanto que 5 famílias equivalente a 6,5% afirmaram não ter recebido o referido Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação conforme determina a NBR 14037(ABNT,2011).
Figura 13 - Entrega do Manual aos Proprietários
Fonte: Autoria própria
Cabe reforçar que a entrega do Manual do Proprietário juntamente com as chaves da edificação tem caráter obrigatório diante da normativa e legislação proponente. Efetuar a entrega ou não do referido Manual é um risco assumido pela construtora, muitas vezes por desconhecer a legislação ou até mesmo por negligencia administrativa do setor responsável dentro da construtora ou incorporadora.
Quando questionados sobre a importância do Manual e se a construtora enfatizou a sua leitura e aplicação, 68 famílias, totalizando 88,31%, informaram estar ciente do conteúdo, e que a construtora em reunião salientou da importância do referido Manual, por outro lado 9 famílias, equivalente a 11,69%, responderam não estar ciente de tal importância. Conforme mostra a Figura 14.
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Figura 14 - Informação da importância do Manual
Fonte: Autoria própria
Segundo informações repassadas por alguns proprietários, foi realizada uma reunião organizada pela construtora e pela Prefeitura com a comunidade, momento em que foi oficializado a entrega das chaves bem como salientado a importância de ler e guardar bem as documentações entregues, o que engloba o referido Manual. No entanto, ressaltam que nem todos os beneficiados puderam estar presente.
De maneira ampla, é imprescindível que a informação correta chegue a todos os proprietários. Para obter esta garantia a construtora, além de reunião e socialização coletiva, pode posteriormente fazer de forma individual de porta a porta de forma a assegurar total equidade na disseminação da informação.
A Figura 15 demonstra os quantitativos de resposta quanto a questão 3 da pesquisa, onde quando perguntado se o Manual está sendo usado e se foi lido pelo proprietário. Como resposta, 65 famílias, equivalente a 84,42% do total da amostragem afirmaram que sim, enquanto que as famílias que não leram ou não usam o Manual somam 12, o que equivale a 15,58% da amostra total.
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Figura 15 - Ilustra o uso do manual
Fonte: Autoria própria
A Figura 16 representa a questão de número 4 onde foi perguntado se após o habite-se ocorreram modificações construtivas na edificação, sendo que 47 famílias, equivalente a 61,04%, afirmaram ter ampliando ou adequado ao seu gosto ou necessidade, enquanto que 30 famílias, igual a 38,96% do total da amostra, informaram não ter alterado as características originais da edificação.
Figura 16 - Ampliações após habite-se
46 Quando questionado sobre a modificações ocorridas nas edificações descaracterizando a planta original, os proprietários informaram estar ciente da perda da garantia da edificação, também ressaltaram que a própria construtora informou aos proprietários sobre as consequências de tais alterações. Porém, ressaltam que ampliaram a edificação para atender melhor às necessidades como ter um local externo coberto para sentar, receber visitas, guardar o carro, entre outros.
Conforme estudo realizado por Bijora (2013), a falta de garagem tem sido um grande problema com relação a área construída em habitações populares, tendo em vista a facilidade de acesso para aquisição de um automóvel. Neste ponto, é interessante realizar um estudo para atender esta necessidade englobada no projeto principal.
A Figura 17 representa as principais modificações ocorridas nas 47 edificações apontadas anteriormente, com destaque para a construção de varandas totalizando 46,81% das casas, seguido pela ampliação em forma de garagem com 42,55% das casas. Também houveram aplicações de menor índice de ocorrência como dormitório com 6,38% e depósito com 4,26%.
Figura 17 - Índice por tipo de modificações pós habite-se
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Muitas das ampliações “ilegais” são realizadas pelos próprios proprietários, que com pouca instrução empregam mão-de-obra mais barata, porém sem conhecimento técnico que assegure durabilidade e segurança a edificação.
A questão 5 representada na Figura 18, perguntou se a construtora ou responsável técnico pela edificação foi consultado sobre a possibilidade de eventuais ampliações realizadas, 75 famílias, igual a 97,40% do total amostrado, informaram não terem consultado os responsáveis técnicos, enquanto que apenas 2 famílias igual a 2,6% afirmam terem procurado o responsável técnico.
Figura 18 - Consulta ao responsável técnico
Fonte: Autoria própria
A Figura 19, evidência a clareza do conteúdo apresentado pelo Manual, onde 64 famílias, equivalente a 83,12%, responderam que o Manual é claro em seu conteúdo, explicando o que precisam saber sobre a edificação, enquanto que 13 famílias, equivalente a 16,88% do total da amostra, responderam que o conteúdo do Manual não possui clareza.
Conforme relato dos entrevistados, a maior dificuldade é entender alguns termos técnicos os quais são importantes para a melhor compreensão do assunto.
75 2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 SIM NÃO
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Figura 19 - Clareza do conteúdo
Fonte: Autoria própria
É comum as edificações apresentarem algum tipo de manifestação patológica após serem colocada em uso, estas patologias geralmente geram transtornos e despesas com manutenção, além de comprometer a estrutura da edificação em alguns casos.
O Manual do Proprietário também contribui para prevenir o aparecimento de manifestações patológicas geradas pelo mau uso da edificação, e ampara o proprietário sobre defeitos/problemas com origem na execução e projeto.
Durante o levantamento de campo foi verificado o índice de ocorrência das manifestações patológicas, porém não foi quantificado se tais patologias ocorreram de forma espontânea ou foram geradas a partir do mau uso da edificação.
A questão 7 referente a quantidade de manifestações patológicas ocorridas na edificação após a ocupação e uso da mesma, onde 72 famílias (93,51%) informaram que o imóvel apresentou algum tipo de defeito, enquanto que 5 famílias (6,49%), responderam que não ocorreu defeitos após a ocupação do imóvel. Conforme mostra a Figura 20.
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Figura 20 - Manifestações patológicas pós habite-se
Fonte: Autoria própria
Segundo Bijora (2013 apud Helene 2002, p. 27), normalmente as patologias apresentam características externas cuja origem pode ser determinada e na maior parte, as patologias poderiam ser evitadas na fase de projeto. Também deve ser considerado o custo de reparos que sempre será mais oneroso reparar uma patologia do que prever em projeto, “[...] é importante salientar que uma análise correta dos problemas, é aquela que nos permite definir claramente a origem, causas, consequências, a intervenção mais adequada e o método de intervir[...]” LOTTERMANN (2013, apud Helene 2002, p. 24).
Para Oliveira (2013) as patologias não provem de fatores isolados, mas sim, originam de um conjunto de variáveis, caracterizadas de acordo com o processo patológico presente na edificação, a patologia está relacionada ao processo construtivo, projeto, controle de qualidade dos materiais, qualidade da mão de obra, e outros fatores que juntos compõe a edificação.
Em complemento a questão 7 do questionário, a Figura 21 representa o índice de ocorrência de manifestações patológicas no Loteamento, ressaltando que os dados representados em percentual são referentes ao número total de patologias encontradas sendo que em alguns casos uma única edificação apresentou mais de uma patologia.
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Figura 21 - Índice de ocorrência de defeitos por tipo
Fonte: Autoria própria
Com relação a manifestação patológica com maior incidência segundo pesquisa realizada no Loteamento, alerta para o cuidado no momento de escolher o modelo de cobertura a ser empregado e também a qualidade da execução do telhado. As manifestações patológicas são responsáveis pelo grande custo de manutenções das edificações, isso poderia ser amenizado escolhendo melhor o sistema e materiais a serem empregados (OLIVEIRA, 2013).
Comparando o total de defeitos ocorridos, com o total de 72 casas onde os proprietários informaram ter ocorrido algum tipo de defeito, a Figura 22 demostra que sobre as 72 casas com ocorrência de defeitos 62 casas, equivalente a 86,11% apresentaram goteiras, sendo este o problema com maior incidência.
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Figura 22 - Percentual de incidência do mesmo defeito
Fonte: Autoria própria
Outro problema verificado no Loteamento é o mau funcionamento do sistema de esgoto. Segundo levantamento, a fossa séptica não dá continuidade no fluxo dos fluídos, e o poço sumidouro, em alguns casos, não possui suspiro para a saída de ar. Perante a situação, alguns proprietário improvisaram uma saída de ar do sumidouro, tendo que romper a laje de cobrimento. A Figura 23 representa uma manifestação patológica muito comum em edificações, provavelmente causada pela perda da resistência do solo, apresentando recalque diferencial, causando rachaduras nas paredes. Assim, contribui-se para o surgimento de infiltrações e, consequentemente a deterioração da alvenaria, caso não sejam realizadas ações corretivas para sanar o problema. Na Figura 24 tambem é possivel observar a presença de eflorescência, causada pela exposição prolongada a umidade.
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Figura 23 - Trincas na alvenaria
Fonte: Autoria própria
Figura 24 - Patologia na parede externa
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Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações: Análise das Diretrizes e Coleta de Dados Para Elaboração do Manual
As edificações do Loteamento apresentaram algumas manifestações patológicas internas, onde ocorre o aparecimento de trincas e fissuras, principalmente no ponto de união entre paredes, também no ponto de fixação das esquadrias. Este tipo de fissura geralmente está relacionado à falta de juntas de dilatação ou de movimentação, ou ainda à inexistência de juntas de amarração, tais patologias também podem estar relacionadas em casos mais graves a movimentação da estrutura (NAKAMURA, 2007).
A Figura 25 apresenta um trinca longitudinal verticalmente na união entre paredes, esta trinca no local de ocorrência atravessa até o outro lado da parede. A Figura 26, representa fissuras seguida de trincas entre o ponto de fixação da esquadria e a parede.
Figura 25 - Trincas entre união de paredes
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Figura 26 - Trinca na fixação da porta
Fonte: Autoria própria
A Figura 27 apresenta um vício construtivo encontrado em uma das edificações, onde a tubulação hidráulica não recebeu o cobrimento necessário de argamassa, ficando aparente.
Figura 27 - Tubulação hidraulica aparente
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Na grande maioria, os defeitos ocorridos nas edificações do Loteamento foram sanados pelos próprios proprietários, como problemas com esquadrias, cerâmicas, vazamentos, entre outros. Porém, o que chamou mais atenção foi a alta incidência de goteiras relatada pelos proprietários.
Ao observar melhor o sistema de instalação das cumeeiras adotado para o Loteamento, verifica-se um excesso de argamassa no rejuntamento entre a cumeeira e a telha, resultando na retração térmica da argamassa e consequentemente em trincas por onde infiltra água, causando goteiras.
A Figura 28 e a Figura 29 mostram algumas situações encontradas no telhado das edificações do Loteamento, onde fica nítida a presença de frestas nas cumeeiras e entre as telhas por onde em dias de chuva forte infiltra água causando goteiras. Os proprietários relataram que por inúmeras vezes acionaram a construtora para reparos e que sempre prontamente foram atendidos, porém as goteiras continuam.
Figura 28 - Cumeeira com frestas
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Figura 29 - Telha mal encaixada
Fonte: Autoria própria
Segundo o fabricante, as telhas devem ser instaladas seguindo corretamente as instruções do produto, conforme mostrado na Figura 30. No emboçamento, é muito importante que a argamassa utilizada fique protegida pela cumeeira. Isso significa que a massa não deve ficar exposta às intempéries (TEGULA,2015).
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Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações: Análise das Diretrizes e Coleta de Dados Para Elaboração do Manual
Figura 30 - Instrução técnica para instalação da cumeeira
Fonte: TEGULA, 2015
Comparando a instrução técnica do fabricante para a instalação das cumeeiras, com o sistema de instalação adotado no Loteamento, é possível verificar inconformidades na instalação, principalmente no rejuntamento das cumeeiras.
O sistema construtivo empregado nas edificações do Loteamento segue o modelo de casa geminada, um sistema que une duas casas de mesma simetria, separadas por uma parede inteira, porém com a estrutura e telhado compartilhado. A Figura 31, além de representar o sistema de telhado de uma casa geminada, apresenta também uma patologia sobre o meio telhado mais precisamente no ponto de união entre as duas casas, verificou-se que as telhas não estão encaixadas corretamente devido a uma diferença de nível entre o telhado das casas.
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Figura 31 - Telhado com sobreposição
Fonte: Autoria própria
Conforme informações de alguns dos proprietários, várias tentativas foram realizadas para tentar solucionar o problema das goteiras. Reassentamento das cumeeiras foi uma das alternativas, outra maneira foi a utilização de mantas sobre o ponto de goteira, mas nem sempre obtiveram êxito. A construtora quando acionada, também adotou diferentes técnicas buscando solucionar a questão. A Figura 32 mostra uma das soluções empregadas, a aplicação de manta sobre a cumeeira realizada pelo proprietário buscando sanar a patologia.
A instalação de mantas asfálticas como visto na Figura 32 pode resolver o problema, porém compromete esteticamente a aparência da edificação, assim, prevalece a orientação de instalação apresentada pelo fabricante como sendo a solução mais eficiente para este problema.
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Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações: Análise das Diretrizes e Coleta de Dados Para Elaboração do Manual
Figura 32 - Cumeeira revestida com manta asfáltica
Fonte: Autoria própria
A Figura 33 representa a questão 8 onde foi perguntado sobre se o Manual estaria completo na opinião do proprietário, 66 famílias (85,71%) responderam que o Manual está completo, 11 famílias, igual a 14,29% da amostra, mostraram insatisfação com o Manual.
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Figura 33 - Índice de concordância com o Manual
Fonte: Autoria própria
As famílias insatisfeitas com o Manual dizem faltar informações, como o uso correto do chuveiro com misturador de água, também relatam a falta de clareza sobre onde passam as tubulações não aparentes.
Verificando o Manual do Proprietário entregue no Loteamento, constatou-se que realmente não traz anexos com as plantas das instalações hidráulicas e elétricas, também não cita detalhes da instalação da água quente e instruções de como usar, fatores que contribuíram para 16,88% das famílias estarem insatisfeitas com as informações trazidas no respectivo Manual. O Manual deve contemplar “desenhos esquemáticos atualizados em relação ao realmente construído, com dimensões cotadas, que representem a posição de instalações embutidas e componentes não aparentes” (NBR 14037, 2011.p.3).
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5 CONCLUSÃO
A revisão bibliográfica, baseou-se em buscar em síntese os principais aspectos os quais norteiam a elaboração do Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, deste modo pesquisou-se basicamente sobre a legislação de normas e leis que estabelecem os requisitos mínimos a serem disponibilizados ao proprietário do imóvel como forma de documentação legal
A análise do Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações e a coleta de informações no Loteamento inerentes a aplicação prática do Manual, principal objetivo deste estudo, teve o intuito de cooperar com o aprimoramento do Manual como documento legal e sua comunicação com o usuário do imóvel.
Durante as análises realizadas do Manual comparando com a NBR 14037 (ABNT, 2011) verificou-se deficiências no conteúdo do Manual entregue, porém dada as dimensões das edificações e complexidade de execução, estas deficiências não comprometeram o bom desempenho da edificação, mas vale salientar que juridicamente pode deixar pretexto para eventuais ações judiciais.
Foi possível constatar que a aplicação do Manual do Proprietário, realmente ocorre na prática pela grande maioria dos proprietários, também boa parte das pessoas que receberam o Manual estão cientes de seu conteúdo, mas que nem por isso deixaram de fazer modificações construtivas de acordo com suas necessidades descaracterizando a planta original e consequentemente acarretando na perda das garantias da edificação.
O Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações é nitidamente uma interface colocando lado a lado o processo construtivo e o desempenho do imóvel, especialmente, enérgico quando bem elaborado, utilizado e efetivamente disponibilizado ao proprietário. O Manual também é uma importante ferramenta na mão do proprietário para que o mesmo possa segui-lo, e assim, estar operando, usando e principalmente mantendo seu bem com boa qualidade e por muito mais tempo de vida útil.
No entanto o Manual não pode ser a única ferramenta de operação, uso e manutenção da edificação. É preciso ter bom senso e buscar complementações que possa de alguma maneira
62 contribuir para o melhor desempenho da edificação. Cabe também a boa prática da organização e controle para obter uma maior durabilidade da edificação. No comparativo da aplicação do Manual e receptividade por parte do proprietário, verificou-se que o proprietário tem ciência que suas ações são relevantes a magnitude dos resultados.
Por outro lado, nem todas as construtoras dispõem deste Manual para os proprietários, expondo a edificação ao uso inadequado, a falta de manutenção e a operação de forma indevida, consequentemente afetando o desempenho esperado pelo proprietário.
A pesquisa de campo proporcionou importantes informações a respeito da interação entre o proprietário e o Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações. As manifestações patológicas encontradas nas casas do Loteamento são problemas comuns em diversas edificações, sendo objetos de estudo e pesquisa para desenvolvimento de materiais e técnicas construtivas mais eficientes e que contribuam para um melhor uso e maior vida útil de uma edificação.
Finalizando, comprovou-se por meio desta pesquisa que o Manual do Proprietário é um dos mais importantes documentos recebido pelo proprietário da edificação, porém precisa estar afiado com a edificação, transmitindo na integra a forma edificada, contribuindo para a vida útil da edificação e o bem estar de seus usuários.