Manual de operação, uso e manutenção das edificações: critérios para a elaboração e análise pós ocupação

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ANDRÉ BONMANN

MANUAL

DE

OPERAÇÃO,

USO

E

MANUTENÇÃO

DAS

EDIFICAÇÕES: CRITÉRIOS PARA A ELABORAÇÃO E ANÁLISE PÓS

OCUPAÇÃO

Santa Rosa 2015

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ANDRÉ BONMANN

MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DAS

EDIFICAÇÕES: CRITÉRIOS PARA A ELABORAÇÃO E ANÁLISE PÓS

OCUPAÇÃO

Trabalho de Conclusão de Curso de Engenharia Civil apresentado como requisito parcial para obtenção do título de Engenheiro Civil.

Orientadora: Ana Paula Maran

Santa Rosa 2015

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MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DAS

EDIFICAÇÕES: CRITÉRIOS PARA A ELABORAÇÃO E ANÁLISE PÓS

OCUPAÇÃO

Este Trabalho de Conclusão de Curso foi julgado adequado para a obtenção do título de ENGENHEIRO CIVIL e aprovado em sua forma final pelo professor orientador e pelo membro da banca examinadora.

Santa Rosa, 20 de outubro de 2015

Prof. Ana Paula Maran Mestre pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul - Orientador Prof. Eder Claro Pedrozo Coordenador do Curso de Engenharia Civil/UNIJUÍ BANCA EXAMINADORA Prof. Tarcisio Dorn de Oliveira Mestre pela Universidade Federa de Santa Maria - UFSM

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A Deus, pelo dom da vida e por sempre me manter persistente nesta caminhada de fé e esperança.

A Professora Ana Paula Maran, minha orientadora e amiga que muito auxiliou com importantes considerações, para o sucesso deste Trabalho de Conclusão de Curso.

A Professora Marcelle Engler Bridi, amiga, sempre auxiliando dando força e preocupada em transmitir o máximo de conhecimento aos alunos.

Ao Professor José, Professor Tarcisio, Professor Fernando, Professor Paulo, Professor Éder, Professor Giuliano, em fim a todos Professores que não pouparam esforços para transmitir seus conhecimentos durante as aulas.

Aos demais professores e funcionários da Unijui, que contribuíram para que este Curso de Engenharia Civil pudesse ser realizado e com grande sucesso.

A minha esposa Ângela, filhos Daniel e Marcos, a vocês o meu eterno muito obrigado pelo apoio e força nesta difícil mas prospera caminhada. Obrigado por entenderem que por muitas e muitas vezes a minha ausência familiar aplicada em estudos é por um objetivo comum a todos nós. Aos meus familiares, meu Pai, minha Mãe, aos meus Irmãos, a seu Nelson e dona Tere, aos meus amigos do grupo de estudo, Geovane, Ricardo, Carol, Douglas, e aos demais que de forma particular incentivaram, deram força para que chegássemos até aqui, neste Curso de Engenharia Civil.

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“Eu sei o preço do sucesso: dedicação, trabalho duro, e uma incessante devoção às coisas que você quer ver acontecer.”

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BONMANN, A. Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações: Critérios para a Elaboração e Análise pós Ocupação. 2015. Trabalho de Conclusão de Curso. Curso de Engenharia Civil, Universidade Regional do Noroeste do Estado do Rio Grande do Sul – UNIJUÍ, Santa Rosa, 2015.

O Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, documento que constitui as garantias legais e de entrega obrigatória ao Proprietário juntamente com a chave da edificação, integra requisitos essenciais associando detalhes construtivos ao desempenho, uso e conservação. Esta pesquisa se volta para as questões legais nos aspectos que contornam o referido Manual, reunindo importantes informações a partir da revisão bibliográfica e da coleta de dados por meio de levantamento de campo em um loteamento. O estudo teve embasamento na análise de um Manual do Proprietário distribuído através da empresa responsável pela construção de um loteamento com 96 unidades habitacionais, comparando-o com os requisitos descritos na NBR 14037 (ABNT, 2011), verificando inconformidades entre o Manual e a normativa. Ainda através da pesquisa de campo foi analisado o uso do Manual, coletando informações sobre a receptividade do documento por parte do Proprietário e verificando sua funcionalidade na aplicação prática. Por fim, a discussão dos resultados destacando os pontos a favor e pontos contrários ao enfoque da normatização. Cabe destacar que o mapeamento final consistiu na compilação e representação gráfica das informações. Com ênfase para as manifestações patológicas ocorridas e ampliações construtivas realizadas pós habite-se, alterando o projeto original, acarretando na perda de garantias sobre o imóvel.

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ABSTRACT

BONMANN, A. Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações: Critérios para a Elaboração e Análise pós Ocupação. 2015. Trabalho de Conclusão de Curso. Curso de Engenharia Civil, Universidade Regional do Noroeste do Estado do Rio Grande do Sul – UNIJUÍ, Santa Rosa, 2015.

The Operating Manual, Use and Maintenance of Buildings, a document that constitutes the legal guarantees and mandatory delivery Owner along with the key to the building, includes essential requirements involving construction details the performance, use and conservation. This research turns to the legal issues in the aspects that surround the said Manual, gathering important information from the literature review and data collection by field survey in a subdivision. The study basis on the analysis of an Owner's Manual distributed by the company responsible for the construction of a housing development with 96 housing units, comparing it to the requirements described in the NBR 14037 (ABNT, 2011), checking unconformity between the Manual and the rules . Even through field, research analyzed the use of the Manual, collecting information about the receptivity of the document by the owner and checking its functionality in practical application. Finally, the discussion of the results highlighting the points for and points against the focus of regulation. It should be noted that the final mapping consisted of the collection and graphical representation of information. With emphasis on the pathological manifestations occurred and constructive increases made after occupancy permit, changing the original design, resulting in the loss of guarantees on the property.

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Figura 1 - Sugestão de disposição dos conteúdos no Manual do Proprietário ... 22

Figura 2 – Porta danificada por ser inadequada para o local com umidade ... 23

Figura 3 - Sobrecarga não prevista na estrutura ... 24

Figura 4 – Desempenho da edificação ao longo do tempo ... 27

Figura 5 - Vida útil de projeto ... 28

Figura 6 - Modelo de fluxo de gestão de obra de reforma de edificações ... 31

Figura 7 - Fluxograma do delineamento ... 33

Figura 8 - Cuidados com a moradia... 34

Figura 9 - Conservação de jardim... 35

Figura 10 - Fórmula para cálculo amostral ... 36

Figura 11 - Ampliações construtivas ... 41

Figura 12 - Ampliação do modulo original ... 42

Figura 13 - Entrega do Manual aos Proprietários ... 43

Figura 14 - Informação da importância do Manual ... 44

Figura 15 - Ilustra o uso do manual ... 45

Figura 16 - Ampliações após habite-se... 45

Figura 17 - Índice por tipo de modificações pós habite-se ... 46

Figura 18 - Consulta ao responsável técnico ... 47

Figura 19 - Clareza do conteúdo... 48

Figura 20 - Manifestações patológicas pós habite-se ... 49

Figura 21 - Índice de ocorrência de defeitos por tipo ... 50

Figura 22 - Percentual de incidência do mesmo defeito ... 51

Figura 23 - Trincas na alvenaria ... 52

Figura 24 - Patologia na parede externa ... 52

Figura 25 - Trincas entre união de paredes... 53

Figura 26 - Trinca na fixação da porta ... 54

Figura 27 - Tubulação hidraulica aparente ... 54

Figura 28 - Cumeeira com frestas ... 55

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Figura 30 - Instrução técnica para instalação da cumeeira ... 57

Figura 31 - Telhado com sobreposição... 58

Figura 32 - Cumeeira revestida com manta asfáltica ... 59

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LISTA DE SIGLAS

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção NBR Norma Brasileira

PBQP-H Programa Brasileiro Da Qualidade E Produtividade Do Habitat RS Rio Grande do Sul

UH Unidades Habitacionais

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SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ... 12 1.1 CONTEXTO ... 12 1.2 PROBLEMA ... 13 1.2.1 Questões de Pesquisa ... 14 1.2.2 Objetivos de Pesquisa ... 14 1.2.3 Delimitação ... 14 1.3 ESTRUTURA DO TRABALHO ... 15 2 REVISÃO DA LITERATURA ... 16

2.1 A QUALIDADE NA CONSTRUÇÃO CIVIL ... 16

2.2 VISÃO JURIDICA ... 17

2.3 NORMATIZAÇÃO REFERENTE AO MANUAL DO PROPRIETÁRIO ... 19

2.3.1 CONCEITOS DA NBR 14037 (ABNT, 2011) ... 20 2.3.2 VISÃO DA NBR 5674 (ABNT, 2012) ... 25 2.3.3 VISÃO DA NBR 15575 (ABNT, 2013) ... 26 2.3.4 VISÃO DA NBR 16280 (ABNT, 2014) ... 29 3 MÉTODOLOGIA DE PESQUISA ... 32 3.1 ESTRATÉGIA DE PESQUISA ... 32 3.2 DELINEAMENTO ... 32 3.3 CARACTERÍSTICAS DO LOTEAMENTO ... 33

3.4 COLETA DE DADOS E VALIDAÇÃO DA PESQUISA DE CAMPO ... 35

4 RESULTADOS ... 37

4.1 ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE O MANUAL DO PROPRIETÁRIO ENTREGUE E A NBR 14037(ABNT,2011) ... 37

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4.1.4 Aspectos Gerais do Manual Entregue ... 40

4.2 ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES COLETADAS NO LOTEAMENTO ... 40

4.2.1 Compilação e Análise dos Dados de Campo ... 42

5 CONCLUSÃO ... 61

5.1 SUGESTÕES PARA TRABALHOS FUTUROS ... 62

REFERÊNCIAS ... 64

Anexo A – Tabela da Norma ABNT NBR 5674(Parcial) ... 67

Anexo B – Prazos de Garantia Conforme NBR 15575/2013 ... 68

Anexo C – Planta Baixa de uma UH do Loteamento ... 71

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1 INTRODUÇÃO

Neste capitulo são abordados alguns aspectos que amparam o desenvolver desta pesquisa, dando destaque aos principais pontos a serem estudados, partindo da exposição do tema envolvendo o Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações.

1.1 CONTEXTO

Aquecido pelo crescimento econômico constante, o setor da construção civil passou a empregar tecnologias sofisticadas, acelerando processos construtivos. Associado a evolução no setor surge a necessidade de monitoramento, controle e padronização dos processos até o produto final.

O Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, vem de encontro ao crescimento do setor, como um documento que busca informar o proprietário sobre o produto que está sendo adquirido, parametrizando dados construtivos, propondo o uso corretamente, a operação e a preservação do bem, conforme estabelecido pela NBR 14037 (ABNT, 2011) Manual de operação, uso e manutenção das edificações – Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação. Segundo Antoniazzi (2012), este Manual é um dos mais importantes documentos oferecidos ao proprietário do imóvel.

A edificação, produto da soma entre diversos processos, com objetivo de alcançar a maior longevidade possível, requer cuidados na utilização, principalmente na operação, uso e manutenção da edificação. Segundo Santos (2003 apud MESSEGUER 1991) estatísticas internacionais indicam que 8 a 10% das falhas nas construções têm origem na etapa de utilização.

Segundo Santos (2003 apud SOUZA 1997, p. 203) muitos desses problemas ocorrem devido a manutenção inadequada, utilização incorreta ou falta de conhecimento sobre as partes do imóvel. Neste contexto, um estudo voltado para o uso na prática do Manual é de fundamental importância, para medir como o proprietário interpreta tais ações legais incorporadas gradativamente na edificação. A vida útil da edificação está diretamente ligada a interpretação feita pelo proprietário que utiliza o manual (BARONI, 2010).

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Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações: Análise das Diretrizes e Coleta de Dados Para Elaboração do Manual

Na grande maioria, as Unidades Habitacionais são destinadas a famílias com menor poder aquisitivo, geralmente incluídas também em outros programas sociais. Dependendo do grau de instrução, estas famílias estão despreparadas para cuidar do imóvel novo como determina as instruções do Manual. Para medir o nível de receptividade do Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações por parte do proprietário do imóvel, e também buscando comparar o Manual disponibilizado por parte da construtora com a NBR 14037 (ABNT, 2011) formulou-se este estudo, tendo como principal objeto de estudo um loteamento de unidades habitacionais. 1.2 PROBLEMA

Notável é a deficiência por parte das construtoras, incorporadoras ou semelhantes, principalmente as de pequeno porte, em disponibilizar o Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, normatizado e de entrega obrigatória juntamente com as chaves da edificação ao proprietário. “[...] a preocupação com a difusão da informação entre os vários intervenientes envolvidos na construção civil é de grande importância a solução adequada da questão relativa a estes Manuais [...]” (SANTOS, 2003, p. 17).

Os desafios construtivos estão cada vez mais presentes nas edificações, pois são englobados por normas e legislações que determinam o padrão construtivo e também sua conservação após ser ocupada pelo proprietário, aprisionando o executante a fornecer todos os documentos pertinentes a obra e de cunho obrigatório se assim for solicitado posteriormente e judicialmente (ANTONIAZZI, 2012).

Neste contexto, dar suporte para o uso correto do Manual é de fundamental importância, bem como aportar as deficiências durante a utilização do manual. Para tanto, verificar a receptividade por parte do usuário é a maneira mais eficiente encontrada para a melhoria continua no conteúdo empregado no Manual, o que de fato é a grande dificuldade encontrada pelas construtoras (MICHELIN, 2005).

De acordo com Baroni (2010) a necessidade de atender as normas e legislações, torna o Manual um documento incomum entre diferentes padrões construtivos, exigindo do profissional muita dedicação e constante atualização para estruturar um Manual, que seja prático e solúvel no entendimento do proprietário a quem se destina. “O processo construtivo, considerando todas as

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14 suas etapas, envolve significativa interação entre os diferentes tipos de intervenientes necessários para a realização de uma edificação [...]” (SANTOS, 2003, p. 18).

1.2.1 Questões de Pesquisa

 Questão principal: Os critérios adotados para a elaboração de um Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificação, estão conforme a NBR 14037 (ABNT, 2011).

 Questão secundária: O proprietário está fazendo o bom uso do Manual da edificação e tem ciência da sua importância.

1.2.2 Objetivos de Pesquisa  Objetivo principal

O objetivo principal desta pesquisa é verificar se o Manual de Operação, Uso e Manutenção de uma Edificação entregue aos proprietários atende os critérios recomendados em norma vigente.

 Objetivos secundários:

Estão listados a seguir os objetivos secundários relacionados ao estudo:

 Comparar o Manual entregue pela construtora com os requisitos propostos na NBR 14037(ABNT, 2011);

 Verificar a situação pós ocupação em que se encontra o loteamento comparando com o estabelecido pelo Manual, através de coleta de dados;

 Analisar como está sendo usado o Manual do Proprietário;  Levantar manifestações patológicas ocorridas pós habite-se;  Observar modificações construtivas executadas pós habite-se.

1.2.3 Delimitação

O trabalho delimita-se em uma análise dos critérios seguidos para a elaboração do Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, e também uma análise de sua função na prática, verificando no campo como está sendo seguido o Manual pelo proprietário do imóvel.

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1.3 ESTRUTURA DO TRABALHO

Na primeira etapa a partir da pesquisa bibliográfica, socializar o tema do trabalho, buscando conceitos que possam ser utilizados como premissas na formulação de Manuais de Operação, Uso e Manutenção de Edificações, conforme determina a NBR 14037 (ABNT, 2011).

Em um segundo momento, foi realizado uma análise do Manual entregue no Loteamento, comparando as informações contidas no mesmo com os requisitos estabelecidos pela norma. Esta verificação foi realizada com a finalidade de medir se o texto do Manual está coerente com a legalidade exigida por norma.

Na terceira fase, ocorreu a busca de informações a campo por intermédio do questionário anteriormente citado, visando medir a receptividade e uso do Manual por parte do proprietário da edificação.

Por final, a análise dos resultados obtidos, o processamento dos dados com o auxílio da ferramenta excel possibilitou a organização das informações em forma de gráficos os quais facilitaram a interpretação dos resultados.

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2 REVISÃO DA LITERATURA

No contexto atual, o Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações é aceito como um documento obrigatório a ser fornecido junto com a entrega das chaves, sendo um documento auxiliar para a conservação do imóvel (ANTONIAZZI, 2012).

A entrega de uma obra não é efetivada exclusivamente pela entrega das chaves. O Código de Defesa do Consumidor prevê que o termo de garantia de qualquer bem seja acompanhado de manual de instrução, de instalação e uso em linguagem didática, com ilustrações. O documento informa os usuários sobre as características técnicas da edificação construída; apresenta procedimentos recomendáveis para o melhor aproveitamento da edificação; aponta as atividades de manutenção necessárias e previne contra a ocorrência de falhas e acidentes decorrentes de uso inadequado (Baroni, 2010 n. pg.).

O referente Manual é elaborado de acordo com a legislação em vigor, como o Código do Consumidor e normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas em vigência. Para Michelin (2005, p. 16) “[...] a adoção do Manual tem caráter construtivo para a orientação do proprietário, além de servir como instrumento preventivo a favor da empresa reduzindo os problemas da pós-ocupação”.

2.1 A QUALIDADE NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Conforme Santos (2003, p. 18), “[...] a busca pela qualidade no processo produtivo tem impulsionado a introdução de uma abordagem mais ampla sobre suas etapas e intervenientes envolvidos [...]”. O conceito de qualidade torna-se muito amplo quando referenciado a construção civil, entre os diversos setores da economia, o setor da construção civil por suas características peculiares é o setor que apresenta maiores dificuldades de adaptação a programas de qualidade e produtividade (SOUZA, 1997).

Segundo Michelin (2005), com o foco voltado para o mercado competitivo, diversos fatores têm contribuído para que as construtoras lentamente deem mais importância a itens como o Manual do Proprietário, entre eles a qualidade da edificação demandada pelo cliente. Ao economizar com a contratação de um serviço ou material de qualidade inferior, o preço pago nos próximos cinco anos será alto e com altos juros, incluindo uma imagem negativa da empresa (BOCCHILE, 2009).

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As construtoras de forma geral ignoravam a importância da qualidade em suas obras, sempre fidelizavam a cultura do improviso, comandado pelo grande fluxo de produção e demanda, com o passar dos anos este pensamento mudou, com a chegada da ISO 9001 e mais tarde o plano de qualidade PBQP-H (PROGRAMA BRASILEIRO DA QUALIDADE E PRODUTIVIDADE DO HABITAT), a construção civil passou a dar maior importância a questão da qualidade (SOUZA, 1997).

Antoniazzi (2012) discorre que construtoras preocupadas com a qualidade tem adotado o Manual como documento importante e essencial para a durabilidade do imóvel. “[...] O processo produtivo vinha sendo observado como constituído de apenas duas etapas, concepção e execução, entretanto, a edificação construída não pode ser entendida, por si só, como a realização do objetivo do projeto [...]” (SANTOS, 2003, p. 18).

Conforme Souza (1997) no momento da entrega da edificação, deve ser realizada uma vistoria minuciosa acompanhada pelo proprietário, procurando eventuais inconformidades na obra. Para esta inspeção final deve ser elaborado um check-list de acordo com cada obra priorizando a qualidade final da edificação (ANTONIAZZI, 2012).

2.2 VISÃO JURIDICA

Para Cordeiro (2001), o Manual do Proprietário faz parte das garantias oferecidas pela construtora ao proprietário, em decorrência do estabelecido no Código de Defesa do Consumidor (CDC). O documento deve ter clareza, seguir um padrão único, informar sobre os prazos de garantia dos respectivos itens inclusos no documento, bem como deixar claro quais ônus são cabíveis ao consumidor (BRASIL, 1990).

Conforme Yazigi (2009) caso haja inconsistências no momento da entrega da edificação que gere reclamações e esta não for atendida no prazo máximo de 30 dias, será de responsabilidade da construtora a permuta do imóvel por outro nas mesmas dimensões, valores e condições de uso da edificação anterior ou a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos e ainda abatimento proporcional no preço.

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18 Cordeiro (2001), fala que o termo de garantia deve ser entregue juntamente com o Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações. A Lei nº 10406 (BRASIL, 1990) complementa que o referido Manual deve ser didático em seu conteúdo, assim como também conter ilustrações referentes a obra tornando-o de fácil entendimento por quem nele procurar informações sobre a edificação.

A mesma Lei ainda indica que são de inteira responsabilidade do fabricante, produtor, construtor, nacional ou estrangeiro, quaisquer defeitos de criação de seus produtos, bem como da falta de instruções de uso e manutenção. De modo geral o termo de garantia deve ter clareza, também informar a forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os ônus a cargo do consumidor (CORDEIRO, 2001). “[...]A construtora que optar por indenização em vez de corrigir o defeito, não será mais responsável pela garantia da correção[...]” (BOCCHILE, 2009).

Para Yazigi (2009) a responsabilidade da construtora sobre eventuais vícios construtivos aparentes incorre no direito de reclamação por parte do proprietário do imóvel, o qual prescreve no prazo de 90 dias e para defeitos da construção decorrentes da falta de informação sobre o uso, prescreve-se em 5 anos, a contar a partir do habite-se. A NBR 13752 (ABNT, 1996) Perícias de engenharia na construção civil, conceitua em seu item 3.75, vícios construtivos como sendo:

Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha de projeto ou de execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção (NBR 13.752, 1996. p.5).

Segundo Grandiski (2013), os vícios podem ser classificados como vícios aparentes, quando apresentam-se falhas construtivas facilmente detectáveis, ou vícios ocultos que são falhas inexistentes no ato da entrega mas que surgem algum tempo depois, como apresentado na sequência:

 Vícios aparentes: vidros quebrados ou manchados, diferentes tonalidades no revestimento ou na pintura, azulejo decorado aplicado de forma equivocada, falta de espelhos nas instalações elétricas, portas descoladas ou trincadas, vazamentos existentes no ato da entrega, material de acabamento empregado diferente do que consta do memorial descritivo de venda, entre outros.

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 Vícios ocultos: curto-circuito nas instalações elétricas, infiltrações ou vazamentos de água que são detectados apenas depois da entrega, trincas, fissuras, gretamentos de placas cerâmicas, recalques de fundação, inclinação de prédios, desbotamento da pintura da fachada, entre outros.

Na construção civil, os defeitos da edificação segundo a NBR 13752 (ABNT, 1996. p.3) item 3.28 são: “Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial de afetar a saúde ou segurança do dono ou consumidor, decorrentes de falhas do projeto ou execução de um produto ou serviço, ou ainda de informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou manutenção”. Grandiski (2013) atribui a defeitos as mesmas características dos vícios construtivos, porém o defeito tem o potencial de colocar em risco a segurança do usuário, proprietário ou afins.

Ainda Yazigi (2009) esclarece que a construtora não será responsabilizada, se provar que não tenha executado o serviço que apresentou vício construtivo ou prove que o vício inexiste ou prove culpa exclusiva do adquirente ou de terceiros.

A Lei nº 10406 (BRASIL,1990) deixa claro que as partes poderão renegociar novo prazo para atendimento de eventuais discordâncias, sendo que este novo prazo deverá ser aceito pela parte beneficente ou seja o beneficiado. O qual deve fazer via manifestação exclusiva do consumidor, os novos prazos devem estar entre 7 e 180 dias.

2.3 NORMATIZAÇÃO REFERENTE AO MANUAL DO PROPRIETÁRIO

O Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações tem referência em normas para regulamentação de seu conteúdo. Este capitulo traz um breve apanhado de tais regulamentações, conforme relacionado a seguir, segundo o Guia Nacional para Elaboração do Manual (CBIC, 2014);

 ABNT NBR 5674: 2012 - Manutenção de edificações - Procedimento;

 ABNT NBR 14037: 2011 - Manual de operação, uso e manutenção das edificações – Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação;

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20  ABNT NBR 15575: 2013 - Edificações habitacionais – Desempenho – parte 1,

requisitos gerais;

 ABNT NBR 16280: 2014 - Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos.

A composição do Manual baseado nas normas citadas, torna o documento um guia prático para uma correta utilização da edificação. Pesquisas comprovam que o mau uso e a manutenção incorreta das edificações são responsáveis por cerca de 10% das falhas e defeitos (BARONI, 2010). 2.3.1 Conceitos da NBR 14037 (ABNT, 2011)

Com o propósito de regulamentar o Manual de Operação, Uso e Manutenção da Edificação, a NBR 14.037(ABNT, 2011) é introduzida como norma de referência na elaboração do Manual do Proprietário, conforme cita.

A busca da qualidade no processo de produção das edificações, uma das metas que nos últimos anos impulsiona a introdução de significativas mudanças na construção civil, tem evidenciado a necessidade de uma abordagem mais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos (NBR 14.037,2011. p. 1).

Conforme a normatização uma nova visão no processo de produção das edificações vem sendo implementada no setor da construção civil, antes a edificação baseava-se em duas etapas distintas, projeto e execução, a partir da regulamentação a composição de uma edificação deve seguir requisitos a fim de atender o Manual do Proprietário (CARLINO, 2012).

O Manual deve ser elaborado de forma que atenda as seguintes finalidades;

- informar aos usuários as características técnicas da edificação construída;

- descrever procedimentos recomendáveis para o melhor aproveitamento da edificação; - orientar os usuários para a realização das atividades de manutenção;

- prevenir a ocorrência de falhas e acidentes decorrentes de uso inadequado; - contribuir para o aumento da durabilidade da edificação. (NBR 14037, 2011.p.3).

O Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações é um documento indispensável e de entrega obrigatória ao proprietário, conforme cita Yazigi (2009, p. 679):

O manual de uso e manutenção deverá ser entregue pela construtora e/ou incorporadora a cada um dos adquirentes de imóvel novo por ela construído, após vistoria da obra a ser feita pelo comprador. O manual terá de ser entregue por ocasião de transmissão da posse do imóvel (entrega das chaves).

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Neto (2013) reforça que o Manual elaborado com base na NBR 14.037 (ABNT, 2011) seguindo todos critérios de elaboração prescritos na norma é um documento utilizável como salvaguarda, favorecendo a construtora em caso de eventuais apelos jurídicos, por parte do proprietário da edificação.

Por outo lado, “[...] razões para a elaboração do Manual com informações deficientes e insuficientes, podem ser dadas para o fato das empresas não disporem de algum texto básico de referência para elaboração do Manual à luz das diretrizes da NBR 14037[...]” (MICHELIN, 2005. p. 85).

A NBR 14.037 (ABNT, 2011) em seu item 7.1 determina que a elaboração do Manual é uma obrigação a cargo de quem está produzindo a edificação, já no item 7.2 da referida norma, ressalta que o respectivo Manual deve ser entregue ao primeiro proprietário da edificação. Após a vistoria e aceitação do imóvel pelo proprietário. É importante formalizar a entrega com a assinatura do “termo de Vistoria do Imóvel” e do “Termo de Recebimento do Imóvel” (SOUZA, 1997).

A Figura 1 retirada do Guia Nacional para Elaboração do Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, (CBIC 2014) ilustra uma sugestão para disposição dos itens de que o referido Manual do Proprietário tem a incumbência de informar sobre o uso, operação e manutenção, prolongando assim a vida útil da edificação e satisfazendo o atendimento normativo.

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Figura 1 - Sugestão de disposição dos conteúdos no Manual do Proprietário

Fonte: CBIC (2014)

Como pode ser visto, a Figura 1 esboça um sumário modelo a ser seguido para a elaboração do Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações. O capítulo 1 do Manual é feito uma apresentação da edificação, no capítulo 2 são descritas as garantias das instalações e dos materiais

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empregados na edificação, o capítulo 3 destaca o memorial descritivo da edificação, o capítulo 4 pode trazer uma relação de todos os fornecedores envolvidos na obra, o capitulo 5 se reporta aos cuidados de operação, uso e limpeza, o capitulo 6 é indicado para orientações no sentido de promover a manutenção continua da edificação e finalizando, o capitulo 7 aborda informações complementares ao Manual (CBIC, 2014).

Segundo, Neto (2013) muito comum em edificações, são defeitos construtivos os quais ocorrem devido à falta de informações no projeto, associados a vícios construtivos, como mostra a Figura 2. Para o autor, isso ocorre devido à falta de um Manual do Proprietário elaborado adequadamente durante a execução da obra.

Figura 2 – Porta danificada por ser inadequada para o local com umidade

Fonte: Neto (2013)

A manifestação patológica de um componente da edificação, conforme representado na Figura 2, onde mostra uma porta danificada pela umidade, instalada inadequadamente no local suscetível a umidade poderá ser evitado. Para tanto, o Manual deve ser elaborado a partir da coleta de dados durante a execução da edificação. O Manual do Proprietário deve orientar sobre os prazos

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24 de garantia dos componentes da edificação, podendo o proprietário exigir a substituição se assim for (BRASIL, 1990).

A NBR 14037 (ABNT, 2011) base do Manual do Proprietário, tem a incumbência de evitar o mau uso das edificações, como pode ser visto, a Figura 3 ilustra o uso inadequado de um pavimento para deposito de livros (biblioteca), essa prática quando não prevista no projeto estrutural pode levar a estrutura ao colapso (NETO, 2013).

Figura 3 - Sobrecarga não prevista na estrutura

Fonte: Neto (2013)

O dimensionamento estrutural segue os padrões previstos em normas, o que muitas vezes ocorre é o uso inadequado da edificação como visto na Figura 3 deixando a pergunta: Estaria este pavimento dimensionado para receber a carga a que está submetido? Nestes casos, o comprometimento da estrutura é evidente e também a perda das garantias disposta no Manual de

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Operação, Uso e Manutenção da Edificação, caso o Manual tenha restringido este modelo de utilização no seu conteúdo.

Carlino (2012, p. 42) cita que “A melhor eficácia de uma edificação ocorre no início, ou seja, quando os componentes estão todos novos, e com o passar do tempo e seu uso, o desgaste faz com que as características dos materiais sejam perdidas ou reduzidas[...]”. Em atividades normais de uso, as edificações são submetidas a diferentes situações, cabe ao manual limitar as reais condições a que se destina a edificação. O uso também se relaciona com as atividades normais projetadas para serem realizadas pelos usuários dentro das condições ambientais adequadas criadas pela edificação NBR 14.037 (ABNT, 2011).

Também relacionado ao uso da edificação, a NBR 14037 (ABNT, 2011) define operação como sendo um conjunto de atividades a serem realizadas para controlar o funcionamento de instalações e equipamentos com a finalidade de criar condições adequadas de uso da edificação. 2.3.2 Visão da NBR 5674 (ABNT, 2012)

O Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, também é regido em concomitância a outras normas, entre elas a recém criada Norma para Manutenção de Edificações - Procedimentos, a NBR 5674 validada em 25 de agosto de 2012, confere atribuições normativas ao Manual do Proprietário consolidando diretrizes através das quais baseia-se o plano de manutenção da edificação que está sendo entregue ao adquirente da edificação. A manutenção das edificações surgiu baseada na manutenção industrial, e assim, disseminou-se a partir da adaptação com a necessidade de cada sistema construtivo implantado (CARLINO, 2012).

Segundo a norma, estudos realizados em diversos países, para diferentes tipos de edificações, demonstram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Uma das funções do Manual de Operação, Uso e Manutenção de Edificações é também informar sobre a necessidade de priorizar a manutenção do bem diminuindo os custos de manutenção da edificação.

Ainda, a NBR 5674 (ABNT, 2012) diz que os custos de manutenção podem parecer pequenos, porém acumulado ao longo da vida útil das edificações chega a ser equivalente ou até

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26 superior ao seu custo de construção. “[...] a manutenção deve garantir que a edificação, seus sistemas e subsistemas não percam seu desempenho, além do que qualquer colapso nestas partes pode acarretar inúmeros problemas” (CARLINO, 2012 p. 42).

Partindo do pressuposto de que a vida útil de uma edificação está relacionada a forma com que é feita a manutenção do bem, a NBR 5674 (ABNT, 2012) visa formalizar um plano de manutenção o qual deve ser confiável e que atenda em especifico a finalidade a que se destina, fixando prazos para as referidas intervenções na edificação (Anexo A) sempre no intuito de prolongar a vida da edificação.

O proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção, deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver. No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver (NBR 5674, 2012 p.3).

A referida norma deixa claro seu papel de regulamentação, estabelecendo requisitos para a gestão da manutenção de edificações, definindo os meios para preservar as características originais e prevenir a perda do desempenho em função da degradação de seus componentes ao passar do tempo. A regulamentação coloca que a manutenção das edificações visa preservar ou recuperar as condições ambientais adequadas ao uso previsto.

Para Carlino (2012, p. 19) “[...] as edificações também precisam do suporte da manutenção, visando sua conservação, redução de gastos desnecessários com reparos imprevistos, prevenção de acidentes causados por falhas ou desgastes do uso/operação [...]”, do mesmo modo a NBR 14037 (ABNT, 2011) ressalta que a manutenção está diretamente ligada ao conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.

2.3.3 Visão da NBR 15575 (ABNT, 2013)

A Norma de Desempenho, NBR 15575 (ABNT, 2013) tem grande relação com o Manual do Proprietário. Para Neto (2013), esta norma estabelece uma nova dinâmica no processo

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construtivo, consolidando-se como um marco fundamental para a construção civil brasileira. A normativa mostra sua inferência com as demais normas que integram o Manual do Proprietário, busca determinar e impor atribuições, dentro do ciclo do processo construtivo das edificações, almejando o aumento da sua vida útil (NETO, 2013).

Período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal e certificada) (NBR 15575, 2013.p.12).

Ainda, para Neto (2013) o desempenho dos elementos construtivos de uma edificação estão diretamente ligados a manutenção destes elementos, conforme mostra a Figura 4 retirada do anexo C.1 da referida norma de desempenho NBR 15575 (ABNT, 2013).

Figura 4 – Desempenho da edificação ao longo do tempo

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28 Observando a Figura 4 é possível compreender que a longevidade do desempenho da edificação está diretamente relacionada a periodicidade com que for realizado intervenções de manutenção na edificação.

Sobre a garantia legal a NBR 15575 (ABNT, 2013) enfatiza que os prazos de garantia estão diretamente ligados ao desempenho dos sistemas e não do desempenho de elementos e componentes. Estes prazos de garantias (Anexo B) usualmente praticados pelo setor da construção civil, para que os elementos e componentes atendam condições de funcionabilidade, precisam estar apontados no Manual do Proprietário.

A NBR 15575 (ABNT, 2013) estabelece requisitos mínimos a serem atendidos pela edificação, quanto a segurança, habitabilidade e sustentabilidade, ainda expõe que a vida útil de uma edificação é variável individualmente para cada sistema projetado (estruturas, vedações, pisos, coberturas, instalações elétricas e hidráulicas), conforme mostra a Figura 5.

Figura 5 - Vida útil de projeto

Fonte: CBIC (2014)

A Figura 5 mostra a relação prevista entre o sistema construído e a sua vida util respectivamente, portanto uma edificação deve ser projetada de modo a satisfazer estes prazos. A função do Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação, tem importante contribuição para o alcance destes prazos de garantia.

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Segundo Neto (2013, p. 1) “[...] existe também o conceito de “durabilidade” que, por sua vez, está definido na norma de desempenho como sendo a capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar suas funções [...]”, da mesma forma a NBR 14037 (ABNT, 2011) define durabilidade como sendo a “[...]Propriedade da edificação e de suas partes constituintes de conservarem a capacidade de atender aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, quando expostas às condições normais de utilização ao longo da vida útil projetada”.

O Manual do Proprietário contraria o histórico da construção civil de não dar a devida atenção ao desempenho das edificações após a entrega das chaves ao proprietário. “Os costumes do passado se alteram e programas que proporcionam melhores práticas precisam existir, transformando a visão corretiva em preventiva[...]” (CARLINO, 2012 p. 18).

Neste contexto, a NBR 15575 (ABNT, 2013) cita que um eficiente programa de manutenção preventiva associado a eficiência desempenhada pelos componentes empregados na edificação deveram contribuir para impedir que pequenas falhas progridam às vezes rapidamente para manifestações patológicas generalizadas. “[...] os problemas patológicos têm suas origens motivadas por falhas que ocorrem durante a realização de uma ou mais das atividades inerentes ao processo genérico a que se denomina de construção civil [...]” (OLIVEIRA, 2013, p. 24).

2.3.4 Visão da NBR 16280 (ABNT, 2014)

A Norma de Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos NBR 16280 (ABNT, 2014) em vigor desde 18 de abril de 2014, vem para regulamentar a todos os tipos de reformas as quais são executadas em edificações, tornando esta prática controlada e normatizada, que implica em procedimentos mais rigorosos, antes, durante e posteriormente a reforma, com interface direta com o projeto a execução e a segurança.

Esta norma surgiu em virtude de acidentes que ocorreram devido a reformas em edificações de forma não planejada, como o fato ocorrido com o Edificio Liberdade de 20 andares no Rio de Janeiro no ano de 2012 (SANTOS, 2014).

Segundo a normativa, o tema “reforma de edificações” assume relevância na sociedade, somado ao significativo aumento da prática de reformas, tornando indispensável um plano de

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30 gestão para reformas. As reformas em obras mais antigas impõem cautela e cuidados especiais com a segurança, perda de função ou qualidade da edificação.

O plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado por apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, e por encaminhar a plano ao responsável legal da edificação em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma (NBR 16280, 2014.p.9).

Conforme a NBR 16280 (ABNT, 2014) além da legislação, estudos, autorizações, entre outros, o plano de reformas também deve atender as recomendações do Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, conforme estabelecido na NBR 14037. A reforma pode ser entendida como uma manutenção que busca melhorar, adequar ou prolongar a vida útil das edificações, assim, como também atender a uma nova realidade ou necessidades vinda do proprietário (CARLINO, 2012).

Para fins de reforma é muito importante que o Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, seja elaborado corretamente e que contenha em sua sumula todos os detalhes construtivos, visando evitar contratempos (SANTOS, 2013). Em casos de reformas que descaracterizem o sistema construtivo de projeto ou desrespeitem os limites e sobrecargas, o usuário perderá a garantia (BOCCHILE, 2009).

O modelo de fluxo mostrado na Figura 6 orienta sobre o planejamento necessário para e intervenção em uma edificação para fins de reformas. De acordo com a NBR 16280 (ABNT, 2014) um profissional, que pode ser engenheiro ou arquiteto, deve elaborar o plano de reforma e se responsabilizar pela obra.

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Figura 6 - Modelo de fluxo de gestão de obra de reforma de edificações

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3 MÉTODOLOGIA DE PESQUISA

Neste capitulo serão abordados a metodologia de pesquisa utilizada, as estratégias para o desenvolvimento da pesquisa e também o sequência de realização do trabalho.

3.1 ESTRATÉGIA DE PESQUISA

A revisão bibliográfica ocorreu durante todo o período da pesquisa, dando suporte e alavancando ideias com a finalidade de contribuir para o embasamento deste trabalho. A análise das informações pesquisadas foram realizadas com base na NBR 14037 (ABNT, 2011).

O Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações analisado, foi um Manual entregue juntamente com as chaves da edificação em um Loteamento com o total de 96 casas, localizado na cidade de Três de Maio – RS.

A coleta de dados a partir da pesquisa de campo, sobre o uso do Manual, ocorreu através de questões definidas previamente com o objetivo de analisar se o Manual estava sendo de fato utilizado pelos proprietários. Aproveitando o mesmo questionário também foi verificado as características atuais das UH do referido loteamento.

3.2 DELINEAMENTO

A realização desde trabalho conta com a associação de variáveis de diferentes níveis de abrangência. Partindo do pressuposto de analisar um Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, que satisfaça a NBR 14037 (ABNT, 2011), buscou-se organizar em etapas os itens a serem estudados, conforme já apresentado até aqui, neste trabalho.

Partindo do tema em estudo, a Figura 7, esboça um modelo a ser seguido no decorrer desse trabalho, integralizando de forma escrita as premissas exploradas. Na busca pelos resultados, foi analisado o Manual entregue, comparando com a normativa e de forma escrita apresentado os resultados. A pesquisa de campo serviu para equivaler a proposta do Manual com a aceitação do proprietário, analisado como foi interpretado o Manual. Por fim a representação dos resultados da pesquisa e conclusão dos trabalhos realizados.

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Figura 7 - Fluxograma do delineamento

Fonte: Autoria própria

3.3 CARACTERÍSTICAS DO LOTEAMENTO

O Loteamento é constituído por 96 edificações, localizado no município de Três de Maio – RS, foi inaugurado no ano de 2013 com o objetivo de realocar famílias que ocupavam áreas de risco no município. As casas foram construídas com recursos oriundos do Programa de Aceleração de Crescimento II (PAC II), da Caixa Econômica Federal, sendo que o terreno destinado a construção compreende 12,5 hectares e foi adquirido com recursos próprios da Prefeitura Municipal.

O loteamento conta com infraestrutura básica como pavimentação (calçamento), água, energia elétrica, área de lazer para as crianças, dois pequenos estabelecimentos comerciais (minimercado) particulares. Porém segundo os moradores, carece ou está localizado distante de comunidades religiosas, centro de convivência, creche e escola.

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34 Entre as famílias que moram no local, ocorre uma premiação organizada pela Prefeitura Municipal. Participam e concorrem a prêmios, aqueles que mantiverem as características originais da edificação ou compreenderam a ampliação adequada da residência. Outros fatores que somam pontos são o ajardinamento, estética, organização e limpeza. Conforme mostra a Figura 8 e a Figura 9, onde o imóvel aparece bem cuidado, preservando sua originalidade, e também o embelezamento com jardins.

Figura 8 - Cuidados com a moradia

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Figura 9 - Conservação de jardim

3.4 COLETA DE DADOS E VALIDAÇÃO DA PESQUISA DE CAMPO

Com a finalidade de buscar mais informações sobre o uso coerente e aplicação do Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, elaborou-se um questionário (Anexo D) submetido como ferramenta para coleta de dados junto ao Loteamento. Para a formulação das questões, levou-se em consideração, de forma geral, requisitos estabelecidos pela NBR 14037 (ABNT, 2011).

Para início do levantamento, calculou-se a amostra estatística para obtenção de análise probabilística confiável. Segundo Fricke (2009), a amostragem é o processo pelo qual, se

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36 estabelece critérios de seleção, e análise da fração da população, que servirá para o estudo. O cálculo da amostra valida estatisticamente foi elaborado seguindo os conceitos de Friske (2009). Conforme mostra a Figura 10, onde partiu-se de valores pré estabelecidos para as incógnitas como:

n =?  é o tamanho da amostra a ser calculada;

Z = 1,96  é adotado para uma constante que corresponde ao valor crítico da distribuição normal (número de desvios a contar da média);

N = 96  é o tamanho da população, neste caso o número de casas do Loteamento; ε = 0,05  é a margem de erro máximo de estimação adotado;

p = 0,5  adotado para a proporção que espera ser encontrado.

Figura 10 - Fórmula para cálculo amostral

Fonte: FRISKE, 2006 – pág. 92.

Contudo, após a aplicação das variáveis com seus respectivos valores, resultou em uma amostragem válida de 77 casas do total das 96 casas que compõe o loteamento, estas 77 casas foram submetidas a pesquisa de campo totalizando em percentual 80,21% das casas do Loteamento.

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4 RESULTADOS

Com a finalidade de assegurar o valor social e econômico, o Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações tem passado por um constante processo de adequações. Ao analisar a estrutura direcional do Manual do Proprietário é possível constatar um amplo embasamento legal tornando-o uma ferramenta imprescindível na longevidade útil de uma edificação.

Em análise realizada junto ao Loteamento no município de Três de Maio – RS, foi possível constatar a heterogeneidade quando da aplicação do Manual do Proprietário e a descaracterização da planta padrão original (Anexo C) da edificação após um período de ocupação.

4.1 ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE O MANUAL DO PROPRIETÁRIO ENTREGUE E A NBR 14037(ABNT,2011)

O Manual do Proprietário entregue aos proprietários das casas no Loteamento, traz de forma sucinta informações da edificação de forma geral, neste item é feito uma comparativo a partir dos requisitos estabelecidos pela NBR 14037 (ABNT, 2011) com as informações contidas no Manual entregue no Loteamento.

4.1.1 Verificação da Linguagem Utilizada no Manual

Conforme determina a NBR 14037 (ABNT, 2011), o manual entregue no Loteamento, aborda seu conteúdo simplificadamente, com vocabulário de fácil entendimento até para os mais leigos. As informações contempladas no Manual são organizadas em tópicos facilitando a leitura e o entendimento. O Manual também se mantém neutro quanto a propaganda ou destaque de marcas utilizadas, atendendo assim o estabelecido em norma.

4.1.2 Verificação da Estrutura Utilizada no Manual

A estrutura utilizada no Manual, atende parcialmente o item 5.2 da NBR 14037 (ABNT, 2011), não contemplando o sumário inicial dos seus conteúdos, também não possui tabela de atualização que possibilite a indicação do conteúdo revisado e dos responsáveis técnicos. Outra deficiência do Manual é a falta de ilustrações, exemplos e tabelas que busque facilitar a leitura e

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38 interação com o imóvel, além da falta de anexos como os manuais de componentes, instalações e equipamentos empregados na edificação.

4.1.3 Verificação do Conteúdo Mínimo do Manual  Descrição da edificação como construída;

O Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações, entregue, traz em sua redação o processo construtivo da edificação, bem como a descrição de todos os materiais utilizados e suas respectivas dimensões, números de série, classe, composição entre outros, conforme estabelecido no item 6.1 - descrição da edificação como construída da NBR 14037 (ABNT, 2011).

Por outro lado, o Manual disponibilizado não traz consigo informações técnicas sobre carregamentos máximos permitidos nos componentes estruturais, também não define um carregamento máximo para suas instalações e não apresenta ilustrações esquemáticas cotadas que representem a real posição das instalações embutidas não aparentes.

 Informações sobre os procedimentos para a colocação em uso da edificação; As informações contidas no Manual são bem claras quanto aos procedimentos para colocação da edificação em uso, contendo detalhadamente orientações e contato dos órgãos competentes para tais serviços

 Informações sobre procedimentos recomendáveis para a operação e uso da edificação;

Em atendimento a NBR 14037 (ABNT, 2011), o Manual apresenta informações coerentes com descrição sucinta da localização de equipamentos de controle e operação da edificação, possui orientação de onde estão localizados os registros de entrada de água fria e água quente. Porém não identifica a localização dos dispositivos de segurança das instalações elétricas, também não define procedimentos de segurança para a verificação do mau funcionamento das instalações.

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O Manual não deixa claro instruções para o caso de emergência que possa vir a ocorrer na edificação, como: vazamentos de gás, incêndios, falhas nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias.

 Informações sobre procedimentos recomendáveis para inspeções técnicas da edificação;

Não consta no Manual entregue, instruções sobre a periodicidade com que a edificação e seus componentes devem ser submetidos a inspeções visando a continuidade de seu desempenho e consequentemente ampliação da vida util da edificação e não cita procedimentos para tais inspeções.

 Informações sobre procedimentos recomendáveis para a manutenção da edificação; No conteúdo do Manual entregue no Loteamento, não consta informações quanto a procedimentos de manutenção da edificação, tão menos a especificação de um programa para ser seguido visando a manutenção de componentes e equipamentos que compõe a edificação e não informa sobre problemas que possam vir a surgir em decorrência da falta de manutenção.

 Informações sobre responsabilidades e garantias;

Fica claro no Manual entregue aos proprietários das edificações do Loteamento, que a partir do momento da entrega das chaves e consequente posse do imóvel, a responsabilidade pela conservação do mesmo será inteiramente do proprietário, independente das garantias legais que a construtora responsável faz questão de assumir. Esta interpretação das responsabilidades está de acordo com o item 6.7 - Informações sobre responsabilidades e garantias da NBR 14037 (ABNT, 2011).

Ainda, o Manual apresenta claramente a identificação dos responsáveis técnicos pela edificação, bem como relaciona os fornecedores e responsáveis técnicos dos materiais construtivos e equipamentos empregados na edificação. Porém deixa a desejar quanto às informações de garantias dos equipamentos e materiais empregados no imóvel.

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40 4.1.4 Aspectos Gerais do Manual Entregue

Com o propósito de oficializar a entrega da edificação, consta no Manual que a construtora procedeu com uma vistoria cuidadosa atendendo o Termo de Vistoria, verificando o desempenho correto das instalações e materiais construtivos empregados na obra, em especial dos seguintes itens:

 Rejunte de pisos e azulejos;  Pintura de paredes;

 Funcionamento dos metais e louças sanitárias;

 Funcionamento das portas e existência das chaves em todas elas;

 Janelas e persianas, especialmente quanto a seu bom funcionamento e estado dos vidros;

 Arremate dos rodapés e guarnições, em especial sua fixação;  Existência ou não de cantos de reboco ou azulejos quebrados.

Conforme o Manual entregue, após estas verificações a edificação foi considerada liberada para a entrega das chaves. O Manual também frisa que a construção do imóvel é um processo artesanal e pede bom senso para não se deter a pequenos detalhes que não comprometam a aparência e a qualidade da edificação. Em atendimento a NBR 15575 (ABNT, 2013), o Manual do Proprietário entregue no Loteamento contém uma tabela contemplando os materiais e serviços empregados na obra e seus respectivos prazos de validade (Anexo B).

O Manual entregue no Loteamento, sintetiza que o proprietário somente pode realizar obras complementares em seu imóvel, como colocação de armários embutidos, cozinhas planejadas, alteração de revestimentos, abertura ou fechamento de vão, após a entrega das chaves, quando assume total responsabilidade sobre seu imóvel.

4.2 ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES COLETADAS NO LOTEAMENTO

Como parte principal deste trabalho, coletou-se informações junto ao Loteamento, onde por meio de pesquisa e conversas com os proprietários, foi possível a interação com a realidade encontrada no local. Após um período de dois anos de ocupação do imóvel e concomitante análise

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condicionante ao Manual do Proprietário, de imediato visualizou-se alterações construtivas realizadas na edificação, buscando tornar a edificação mais aconchegante individualmente, conforme mostra a Figura 11 e Figura 12.

No Manual do Proprietário analisado está descrito que após o habite-se, qualquer modificação construtiva é de inteira responsabilidade do proprietário e que a construtora não assume responsabilidade sobre as ampliações, a construtora também ressalta que estas ampliações acarretam na perda da garantia da edificação.

Figura 11 - Ampliações construtiva

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Figura 12 - Ampliação do modulo original

Como pode ser visto na Figura 11, a planta original foi ampliada, o anexo consiste um pavimento térreo constituindo uma garagem e sobre o pavimento térreo o primeiro pavimento, já a Figura 12, ilustra a construção de anexos formando uma nova edificação, agora para duas famílias distintas, descaracterizando a configuração original do projeto da edificação.

4.2.1 Compilação e Análise dos Dados de Campo

Após definido o número de casas, pelo método estatístico apresentado, buscou-se em visitas de campo coletar as informações necessárias para a verificação e análise quanto a entrega e uso do Manual do Proprietário. A partir dos dados coletados trabalhou-se com a manipulação de planilhas e gráficos do Excel com o objetivo de facilitar o entendimento dos resultados.

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A Figura 13, quantifica o recebimento ou não do Manual, ao total de 72 famílias equivalente a 93,5% afirmaram ter recebido o Manual por parte da construtora, enquanto que 5 famílias equivalente a 6,5% afirmaram não ter recebido o referido Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação conforme determina a NBR 14037(ABNT,2011).

Figura 13 - Entrega do Manual aos Proprietários

Cabe reforçar que a entrega do Manual do Proprietário juntamente com as chaves da edificação tem caráter obrigatório diante da normativa e legislação proponente. Efetuar a entrega ou não do referido Manual é um risco assumido pela construtora, muitas vezes por desconhecer a legislação ou até mesmo por negligencia administrativa do setor responsável dentro da construtora ou incorporadora.

Quando questionados sobre a importância do Manual e se a construtora enfatizou a sua leitura e aplicação, 68 famílias, totalizando 88,31%, informaram estar ciente do conteúdo, e que a construtora em reunião salientou da importância do referido Manual, por outro lado 9 famílias, equivalente a 11,69%, responderam não estar ciente de tal importância. Conforme mostra a Figura 14.

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Figura 14 - Informação da importância do Manual

Segundo informações repassadas por alguns proprietários, foi realizada uma reunião organizada pela construtora e pela Prefeitura com a comunidade, momento em que foi oficializado a entrega das chaves bem como salientado a importância de ler e guardar bem as documentações entregues, o que engloba o referido Manual. No entanto, ressaltam que nem todos os beneficiados puderam estar presente.

De maneira ampla, é imprescindível que a informação correta chegue a todos os proprietários. Para obter esta garantia a construtora, além de reunião e socialização coletiva, pode posteriormente fazer de forma individual de porta a porta de forma a assegurar total equidade na disseminação da informação.

A Figura 15 demonstra os quantitativos de resposta quanto a questão 3 da pesquisa, onde quando perguntado se o Manual está sendo usado e se foi lido pelo proprietário. Como resposta, 65 famílias, equivalente a 84,42% do total da amostragem afirmaram que sim, enquanto que as famílias que não leram ou não usam o Manual somam 12, o que equivale a 15,58% da amostra total.

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Figura 15 - Ilustra o uso do manual

A Figura 16 representa a questão de número 4 onde foi perguntado se após o habite-se ocorreram modificações construtivas na edificação, sendo que 47 famílias, equivalente a 61,04%, afirmaram ter ampliando ou adequado ao seu gosto ou necessidade, enquanto que 30 famílias, igual a 38,96% do total da amostra, informaram não ter alterado as características originais da edificação.

Figura 16 - Ampliações após habite-se

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46 Quando questionado sobre a modificações ocorridas nas edificações descaracterizando a planta original, os proprietários informaram estar ciente da perda da garantia da edificação, também ressaltaram que a própria construtora informou aos proprietários sobre as consequências de tais alterações. Porém, ressaltam que ampliaram a edificação para atender melhor às necessidades como ter um local externo coberto para sentar, receber visitas, guardar o carro, entre outros.

Conforme estudo realizado por Bijora (2013), a falta de garagem tem sido um grande problema com relação a área construída em habitações populares, tendo em vista a facilidade de acesso para aquisição de um automóvel. Neste ponto, é interessante realizar um estudo para atender esta necessidade englobada no projeto principal.

A Figura 17 representa as principais modificações ocorridas nas 47 edificações apontadas anteriormente, com destaque para a construção de varandas totalizando 46,81% das casas, seguido pela ampliação em forma de garagem com 42,55% das casas. Também houveram aplicações de menor índice de ocorrência como dormitório com 6,38% e depósito com 4,26%.

Figura 17 - Índice por tipo de modificações pós habite-se

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Muitas das ampliações “ilegais” são realizadas pelos próprios proprietários, que com pouca instrução empregam mão-de-obra mais barata, porém sem conhecimento técnico que assegure durabilidade e segurança a edificação.

A questão 5 representada na Figura 18, perguntou se a construtora ou responsável técnico pela edificação foi consultado sobre a possibilidade de eventuais ampliações realizadas, 75 famílias, igual a 97,40% do total amostrado, informaram não terem consultado os responsáveis técnicos, enquanto que apenas 2 famílias igual a 2,6% afirmam terem procurado o responsável técnico.

Figura 18 - Consulta ao responsável técnico

A Figura 19, evidência a clareza do conteúdo apresentado pelo Manual, onde 64 famílias, equivalente a 83,12%, responderam que o Manual é claro em seu conteúdo, explicando o que precisam saber sobre a edificação, enquanto que 13 famílias, equivalente a 16,88% do total da amostra, responderam que o conteúdo do Manual não possui clareza.

Conforme relato dos entrevistados, a maior dificuldade é entender alguns termos técnicos os quais são importantes para a melhor compreensão do assunto.

75 2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 SIM NÃO

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Figura 19 - Clareza do conteúdo

É comum as edificações apresentarem algum tipo de manifestação patológica após serem colocada em uso, estas patologias geralmente geram transtornos e despesas com manutenção, além de comprometer a estrutura da edificação em alguns casos.

O Manual do Proprietário também contribui para prevenir o aparecimento de manifestações patológicas geradas pelo mau uso da edificação, e ampara o proprietário sobre defeitos/problemas com origem na execução e projeto.

Durante o levantamento de campo foi verificado o índice de ocorrência das manifestações patológicas, porém não foi quantificado se tais patologias ocorreram de forma espontânea ou foram geradas a partir do mau uso da edificação.

A questão 7 referente a quantidade de manifestações patológicas ocorridas na edificação após a ocupação e uso da mesma, onde 72 famílias (93,51%) informaram que o imóvel apresentou algum tipo de defeito, enquanto que 5 famílias (6,49%), responderam que não ocorreu defeitos após a ocupação do imóvel. Conforme mostra a Figura 20.