Compra e venda

Contrato de compra e venda é aquele em que um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro, conforme artigo 481 do Código Civil.

Via de regra, o contrato de compra e venda não exige forma solene, podendo ser celebrado sem formalidades especiais. Dentre as características do contrato de compra e venda, destacam-se: a bilateralidade, a onerosidade e a comutatividade.

Para que se fale em contrato de compra e venda, é essencial a presença dos seguintes elementos:

I) coisa, que pode ter existência corpórea ou incorpórea, presente ou

futura. Neste último caso, exige-se que a existência seja potencial, que seja individualizada ou individualizável e que esteja comercialmente disponível.

II) preço, o qual deve apresentar valor certo e determinado;

III) consentimento, que deve ser manifestado por pessoas dotadas de

capacidade. Dispõe o artigo 482 do Código Civil que a compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordem quanto ao objeto e ao preço.

IV) forma, que é exigida em hipóteses específicas, como a compra e

venda de bem imóvel com valor superior a trinta salários mínimos, a qual deve ser formalizada mediante escritura pública.

Como mencionado, a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Em se tratando de coisa futura, caso esta não venha a existir, considera-se sem efeito o contrato, salvo se havia manifesta intenção das partes em concluir contrato aleatório. No contrato aleatório, quando o objeto futuro não chega a existir e um dos contratantes assume tal risco, gera ao outro o direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa. Ainda quanto aos contratos aleatórios, quando o objeto futuro chega a existir, mas apenas parcialmente,

e um dos contratantes assumiu tal risco, também gera ao outro o direito a todo o preço, desde que de sua parte não tenha havido culpa ou dolo. No casos de contratos aleatórios que tenham por objeto coisa futura, sujeita ao risco de existir em qualquer quantidade, caso nada venha a existir, não há que se falar em alienação, e o alienante deverá restituir o preço recebido.

Quando a compra e venda se realiza à vista de amostras, protótipo ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidade que a elas correspondem (art. 484, CC). Na existência de contradição ou diferença entre a amostra do protótipo ou do modelo e a maneira pela qual eles foram descritos no contrato, prevalece o conteúdo da amostra.

Admite-se que em um contrato de compra e venda a fixação do preço seja deixada ao arbítrio de terceiro, o qual pode ser designado desde logo ou posteriormente. Caso o terceiro não aceite a incumbência, o contrato ficará sem efeito, salvo quando os contratantes acordarem designar outra pessoa (art. 485, CC). Outra opção, quanto a fixação do preço no contrato de compra e venda, é deixá-la fixada à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar (art. 486, CC). É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação (art. 487, CC).

No entanto, se for convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para sua determinação, caso não haja tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor (art. 488, CC). Se não houver acordo, em razão da diversidade de preço, prevalecerá o preço médio de mercado.

Na forma do artigo 489 do Código Civil, é nulo o contrato de compra e venda que deixe a fixação do preço ao arbítrio exclusivo de uma das partes.

Via de regra, as despesas oriundas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, enquanto que as oriundas da tradição ficam a cargo do vendedor, mas o contrário pode resultar de cláusula expressa no contrato de compra e venda (art. 490, CC).

O vendedor não está obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço por ela correspondente, quando se tratar de venda a crédito, (art. 491, CC).

Estipula o artigo 492 do Código Civil, que até o momento da tradição, os riscos da coisa pertencem ao vendedor, e os do preço ao comprador. Mas, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste (parágrafo primeiro, art. 492, CC). Também correm por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados (parágrafo segundo, art. 492, CC).

Na falta de estipulação expressa, a tradição da coisa vendida dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda (art. 493, CC). Mas, se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor (art. 494, CC).

Caso o comprador caia em insolvência antes da tradição, inobstante a existência de prazo ajustado para o pagamento, é lícito ao vendedor

sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado (art. 495, CC).

A venda de ascendente a descendente é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido (art. 496, CC). Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

Estipula o artigo 497 do Código Civil, que não podem ser comprados, ainda que em hasta pública, sob pena de nulidade:

a) pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

b) pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

c) pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

d) pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

A proibição referida na alínea c, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou, ainda, para garantia de bens já pertencentes as pessoas ali designadas (art. 498, CC).

É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão, na forma do artigo 499 do Código Civil.

É responsabilidade do vendedor, salvo convenção em contrário, a totalidade dos débitos que gravem a coisa até o momento da tradição (art. 502, CC).

Por derradeiro, cumpre apresentar que nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.

3.8.1.1 Cláusulas especiais do contrato de compra e venda 3.8.1.1.1 Retrovenda

O vendedor da coisa imóvel pode se reservar ao direito de recobrá-la no prazo decadencial máximo de 3 (três) anos, restituindo o preço recebido, além de reembolsar as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias (art. 505, CC). O Código Civil é claro ao estipular que o re-embolso das benfeitorias é apenas das necessárias. Para re-embolso de benfeitorias úteis e voluptuárias, deve ter havido prévia autorização escrita do vendedor, sob pena do comprador perder o direito ao re-embolso.

Quando o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. Constatada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído do domínio da coisa enquanto não pagar a integralidade do preço.

É cessível e transmissível a herdeiros e legatários o direito de retrato, o qual poderá ser exercido contra o terceiro adquirente, inclusive.

Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral (art. 508, CC).

3.8.1.1.2 Venda a contento e venda sujeita a prova

A venda feita a contento do comprador é a venda realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue, e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado (art. 509, CC).

A venda sujeita a prova também presume-se sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina (art. 510, CC).

Tanto na venda feita a contento como na sujeita a prova, as obrigações do comprador, que recebeu sob condição suspensiva a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la. Se não houver prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.

3.8.1.1.3 Preempção ou preferência

A preempção, também chamada de preferência, é cláusula contratual que impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de preferência na compra. A oferta que o comprador deve fazer ao vendedor, em se tratando do direito de preferência, deve apresentar as mesmas condições e o mesmo preço.

O prazo para o exercício do direito de preferência não pode exceder: a) 180 (cento e oitenta) dias, se a coisa for móvel; ou

b) 2 (dois) anos, se a coisa for imóvel.

Outra forma de exercício de preferência é a intimação do comprador pelo devedor, quando o último tome ciência de que o primeiro irá vender a coisa (art. 514, CC).

Assim como cabe ao comprador o dever de oferecer ao vendedor o bem nas mesmas condições e sob o mesmo preço, incumbe ao vendedor o dever de pagar, em condições iguais, o preço encontrado ou ajustado, sob pena de perder o direito à preferência (art. 515, CC).

Se não houver prazo contratualmente estipulado para o direito de preferência, este decai em:

a) 3 (três) dias, se a coisa for móvel; ou b) 60 (sessenta) dias, se a coias for imóvel.

Em ambos os casos, a contagem do prazo se faz a partir da notificação do comprador ao vendedor, cientificando-o da venda.

Responde por perdas e danos o comprador que alienar a coisa sem dar ao vendedor ciência do preço e das condições que por ela foram

oferecidas. Se o adquirente procedeu de má-fé, responderá solidariamente com o (antigo) comprador, na forma do artigo 518 do Código Civil.

O artigo 519 do Código Civil trata da retrocessão ao dispor que, se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.

O direito de preferência não pode ser objeto de cessão, e também é intransmissível, isto é, não passa aos herdeiros (art. 520, CC).

3.8.1.1.4 Venda com reserva de domínio

A cláusula contratual de venda com reserva de domínio permite, na venda de coisa móvel, que o vendedor reserve para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.

Para ter validade, a cláusula de reserva de domínio exige estipulação por escrito e registro no domicílio do comprador, para que adquira eficácia

erga omnes.

Inserida a cláusula de venda com reserva de domínio, a transferência da propriedade ao comprador dar-se-á no momento em que o preço esteja integralmente pago. Entretanto, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue o bem (art. 524, CC).

Ao vendedor só é permitido executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial (art. 525, CC).

Estando em mora o comprador, o vendedor pode optar entre ajuizar a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o que mais lhe for devido, ou pode desejar recuperar a posse da coisa vendida. No último caso, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O valor excedente será devolvido ao comprador, e o que faltar será dele cobrado (art. 527, CC).