Condomínio edilício

Se fala de condomínio edilício quando, em edificações, houver partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. À propriedade exclusiva, corresponde uma fração de propriedade no solo e nas partes comuns do condomínio.

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

Já o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Via de regra, o terraço de cobertura é parte comum, mas pode haver disposição em sentido diverso na escritura de constituição do condomínio.

O condomínio edilício pode ser instituído mediante ato entre vivos ou por testamento, registrado do Cartório de Registro de Imóveis, sendo obrigatório constar daquele ato, além do que se exigir com base em legislação especial:

a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

c) o fim a que as unidades se destinam.

Exige-se que a convenção que institui o condomínio edilício seja subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. A convenção do condomínio só obtém eficácia erga omnes com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Esta convenção, que pode ser elaborada mediante escritura pública ou particular, além cláusulas acima mencionadas, e de outras que os interessados eventualmente estipulem, deve determinar:

a) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

b) sua forma de administração;

c) a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

d) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; e) o regimento interno.

a) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

b) usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

c) votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Por sua vez, a teor do artigo 1.336 do mesmo Códex, são deveres do condômino:

a) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

b) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; c) não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

d) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O condômino que não pagar sua contribuição (comumente chamada apenas de “condomínio”), sujeita-se aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem (art. 1.337, CC).

Mas, ainda, caso o condômino ou possuidor apresente reiterado comportamento anti-social, de modo a gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Quanto à locação das vagas de garagem, tem direito de preferência os condôminos a estranhos, desde que em condições iguais.

São inseparáveis da propriedade exclusiva os direitos de cada condômino às partes comuns, assim como também são inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. Nestes casos, é vedado alienar ou gravar de bens em separado.

Na forma do artigo 1.340 do Código Civil, as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Em se tratando da realização de obras no condomínio, as mesmas dependem:

a) se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; b) se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Quando as obras ou reparações forem necessárias, podem ser realizadas independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino

que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

No entanto, se não forem urgentes as obras ou reparos necessários que importarem em despesas excessivas, estas somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

Caso o condômino realize obras ou reparos necessários, será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Nas partes comuns são vedadas construções capazes de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias ou comuns. Quando se pretender a realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, com a finalidade de lhes facilitar ou aumentar a utilização, exige-se a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos.

Quanto a construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, exige-se aprovação da unanimidade dos condôminos.

Disposição de grande relevância consta do artigo 1.345 do Código Civil, o qual dispõe que é de responsabilidade do adquirente todos os débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Por fim, a teor do artigo 1.346 do Código Civil, faz-se obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

5.2.1.1.5.1 Administração do condomínio

A administração do condomínio incumbe ao síndico, que deverá ser escolhido pela assembléia e que poderá não ser condômino. A escolha do síndico deve perdurar por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual é passível de renovação.

É competência do síndico:

a) convocar a assembléia dos condôminos;

b) representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

c) dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

d) cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

e) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

f) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; g) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

i) realizar o seguro da edificação.

O síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou que não administrar convenientemente o condomínio está sujeito à destituição, mediante voto da maioria absoluta dos membros da assembléia.

Anualmente, o síndico deve convocar reunião da assembléia de condôminos, na forma prevista na convenção, com a finalidade de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente para eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Quando o síndico não convocar a assembléia mencionada, ¼ (um quarto) dos condôminos poderá fazê-lo. Mas, caso a assembléia ainda assim não se reúna, pode o juiz decidir, a requerimento de qualquer condômino.

Exige-se quorum de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para a alteração da convenção, enquanto que exige-se unanimidade para a mudança de destinação do edifício, ou da unidade imobiliária (art. 1.351, CC).

Salvo hipóteses legais, como a acima mencionada, as decisões da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo estipulação em sentido diverso da convenção de constituição do condomínio.

Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, exceto se exigido quorum especial (art. 1.353, CC). Não poderá haver deliberação da assembléia se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Quando houver necessidade, assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355, CC).

Por derradeiro, cumpre mencionar que há autorização legal para que o condomínio tenha um conselho fiscal, o qual será composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, cuja competência é proferir parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356, CC).