A presente dissertação teve como objetivo estudar o potencial impacto das sociedades de investimento e gestão imobiliárias no mercado nacional, averiguando a sua potencial dinamização do mercado, o acréscimo de transparência e as eventuais vantagens deste tipo de veículo relativamente aos fundos de investimento imobiliário.
A dissertação visou ainda examinar se as SIGI poderão proporcionar melhores instrumentos de poupança aos pequenos aforradores, representando uma alternativa competitiva em termos de risco e rendibilidade.
A análise comparativa dos regimes das SIGI e dos FII, permitiu aferir que é plausível que as SIGI consigam dinamizar o mercado através da atração de capital, dado que são produtos mais líquidos que os FII, que têm custos de entrada e saída mais reduzidos e que as políticas de distribuição de dividendos estabelecidas obrigatórias aparentam ser mais vantajosas para os investidores.
Considerando a imposição de um período de detenção de ativos mínimo de 3 anos, é aceitável deduzir que essa detenção obrigatória mínima possa contribuir para a dinamização do mercado de arrendamento e investimentos a longo prazo que contribuam para a estabilidade do mercado. Este tipo de imposição é suscetível de atrair investidores com horizontes temporais mais alargados e com filosofias de investimento menos especulativas, podendo ajudar a dinamizar as cidades com uma visão de médio-longo prazo. No entanto, seria interessante alargar o prazo de 3 para 5 anos no sentido de cimentar a filosofia de investimentos com visão a médio-longo prazo.
Outro elemento que é plausível que contribua para a atração de capital e consequente dinamização do mercado para este tipo de veículos são os parâmetros de alavancagem mais elevados das SIGI em relação ao FII, dado que permitem, quando usados de forma prudente, alcançar melhores resultados financeiros.
Em termos de vantagens, as SIGI afiguram-se como um veículo com menos comissões de entrada e saída para os investidores, o que torna o veículo mais apelativo. A política imposta relativa à distribuição de dividendos é transparente, constante e previsível que se poderá tornar muito atrativo para os pequenos e médios aforadores que pretendem obter rendimentos passivos sob a forma de dividendos de maneira recorrente.
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O facto de as SIGI terem um nível de alavancagem superior aos FII (60%), poderá permitir alcançar retornos melhores o que se geralmente traduz em dividendos superiores para os investidores.
Relativamente à vantagem da liquidez das SIGI, conforme referido acima, é plausível que contribuía para a dinamização do mercado. No entanto, é necessário ter em consideração que a bolsa portuguesa não tem um volume de trading elevado e não é um mercado com liquidez elevada quando comparado com mercados maiores como os E.UA. a Espanha ou a França. É possível concluir que serão produtos mais líquidos que os FII mas não é possível determinar se serão produtos com liquidez comparável a ações ou obrigações.
Em termos de desvantagens, as SIGI têm um elevado requisito de capital social (5M€), o que pode significar que estes veículos serão indicados para investimentos de ordens de grandeza elevadas e, portanto, limitar o número de veículos dado o tamanho do mercado português.
Outra desvantagem das SIGI prende-se pelos seus elevados custos de criação. Cotar uma empresa em bolsa implica custos elevados de admissão via comissões pagas à Euronext, bem como, custos de preparação de prospetos, assessoria legal, assessoria e revisão de contabilidade e de conformidade. Numa base anual, os custos de operação da SIGI prevê-se que sejam também mais elevados, divido a necessidade de revisores oficiais de contas, comissões anuais à Euronext para o veículo se manter cotado em bolsa e assessoria legal mais complexa devido à dispersão de capital em bolsa.
Relativamente à competitividade, em termos de risco-rendibilidade, o índice de REITs da zona Euro (o FTSE NAREIT Eurozone), apresenta no período analisado, uma opção de investimento mais rentável e com menos volatilidade do que os índices bolsistas espanhóis e portugueses. As SIGI têm uma estrutura de custos de entrada e saída mais baixas dado a existência de comissões de trading em vez de comissões de subscrição e resgate. Pelo que é plausível concluir que as SIGI poderão eventualmente ser uma opção atrativa em termos de risco-rendibilidade e custo para os pequenos e médios aforradores.
Considerando que, o índice de REITs da zona Euro (o FTSE NAREIT Eurozone) apresenta uma correlação fraca com os índices bolsistas portugueses e espanhóis e que, as ações da Merlin Properties apresentam uma correlação negativa com o índice bolsista
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espanhol, afigura-se possível determinar que estes investimentos poderiam servir como um meio adequado de diversificação num portfólio tanto de pequenos e médios aforradores como de investidores institucionais. Tendo por base estas correlações, pode extrapolar-se que, se as futuras SIGI se comportarem de maneira semelhante aos instrumentos descritos acima, poderão constituir uma alternativa competitiva de investimento e diversificação, portanto, vir a dinamizar o mercado nacional.
Por último, foi observado que no índice de transparência de mercado imobiliário global, os países com regimes dos REITs implementados ocupam posições mais elevadas no ranking. Designadamente, dos 39 países com REITs, 46% dos países encontram-se nos primeiros 25 lugares do ranking e 82% nos primeiros 50 lugares. Com base nesta informação, é possível inferir que os REITs não têm um efeito negativo na transparência no mercado. Consequentemente, no mercado português poderão vir a ter uma contribuição positiva em matéria de transparência de mercado.
As limitações deste trabalho prendem-se com a falta de dados a nível nacional, uma vez que se trata de um veículo muito recente e sem historial de performance. Desta forma, é necessário utilizar comparáveis de outras geografias que sejam semelhantes à portuguesa para poder estudar e inferir sobre os temas em análise.
Por fim, como sugestão de pesquisa futura, seria interessante analisar a performance das mais relevantes SIGI portuguesas, por forma a aferir da sua importância e impacto no mercado, assim como a forma de indagar se as mesmas, e de que modo, lograram atrair capital provindo de pequenos e médios aforradores e de grandes investidores institucionais. Esta pesquisa e análise dependem da consolidação do veículo em Portugal, e em concreto, da existência de pelo menos 10 SIGI a operar no território nacional.
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39 ANEXOS
Anexo 1: Comparação do enquadramento legal das SIGI com o dos Fundos de