2 ASPECTOS PRÁTICOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO:
2.4 Considerações sobre o sistema de registro de imóveis tradicional
Evidente a importância do Registro de Imóveis para a garantia da segurança das transações imobiliárias, no entanto, é notório que a manutenção dos processos tradicionais de registro o tornou incompatível com a dinâmica social (pós) moderna371.
Em momento anterior à implementação do sistema de fólio real, a descrição completa do imóvel era feita em cada assentamento, de forma minuciosa e lenta. 372
Acrescido a isto, a escrituração manuscrita feita em livros enormes e encadernados, tornava o registro extremamente moroso e ultrapassado.373
A espera para lavratura de certidões chegou ao número absurdo de trinta dias. Prazo muito maior já foi constatado para a realização do próprio registro, o que é capaz de acarretar prejuízos a toda cadeia imobiliária, como discutido em encontro promovido pela Associação das Imobiliárias de Anápolis.374
Ademais, estes obstáculos acabam por intensificar o custo Brasil, caracterizado pelo conjunto de dificuldades burocráticas, estruturais e econômicas. O seu aumento afasta investimentos em nosso país, com a consequente diminuição do desenvolvimento, aumento de desemprego e do trabalho informal, dentre outros375.
Em reposta a este quadro, o registro começou - de forma diminuta-, a se modernizar. Permitiu-se escrituração mecânica em fichas (também em livros de folhas soltas), por meio do “fólio real”, o que tornou o registro mais célere.376
Com o sistema de fólio-real passou a ser desnecessária a descrição da propriedade no momento do lançamento dos atos registrais, pois ao instituir a matrícula, todas as informações da propriedade estariam ali descritas, com ínfimas possibilidades de
371CINEVIVA, Walter, Lei dos registro públicos comentada. 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 405 e SILVA FILHO, Elvino. A unidade folio real – e a mecanização dos registro no Brasil. In: DOUTRINAS ESSENCIAIS DE DIREITO REGISTRAL. Vol. 6, p. 385, 2011. Disponível em: <http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/resultList/document?&src=rl&srguid=i0ad6007a00000 148372f20f94fc731a1&docguid=I0435b0306dae11e1bee400008517971a&hitguid=I0435b0306dae11e1 bee400008517971a&spos=1&epos=1&td=613&context=3&startChunk=1&endChunk=1> Acesso em: 02 set 2014.
372SILVA FILHO, Elvino. op. cit. Acesso em: 02 set 2014. 373Ibid. Acesso em: 02 set 2014.
374 BRITO, Claudius. Setor imobiliário cobra mais agilidade de cartórios. Disponível em:
<http://www.jornalcontexto.net/noticia_detalhe.php?id_noticia=7141&&edicao=Edi%E7%E3o%20490 %20-%2017%20a%2023%20de%20outubro%20de%202014>. Acesso em: 29 set 2014.
375SINDUSCON/TO. Sindicato das Indústrias de Construção Civil do Estado do Tocantins. Além do custo Brasil, o custo Palmas: manifesto. Disponível em:
<file:///C:/Users/alexandre/Downloads/Manifesto%20%E2%80%9CAl%C3%A9m%20do%20Custo%2 0Brasil,%20o%20Custo%20Palmas%E2%80%9D.pdf > Acesso em: 4 set 2014.
mutações, o que diminuiu, significativamente, o tempo do registro.377
A expedição de certidões por meio de fotocópias, também tornou o registro mais célere, o que era inviável de se realizar com livros encadernados e manuscritos.378
Ademais, a escrituração manual, além de ser mais lenta, era refém de uma boa caligrafia, o que não ocorre na escrituração mecânica.379
Contudo, o sistema de fichas também apresentou falhas. Como era feito de maneira contínua, havia uma dificuldade de visualização e leitura dos registros.380
Outrossim, assevera Carvalho que o sistema de ficha acabou por gerar uma variedade de modelos. Se antes, a estrutura dos livros era definida com extremo rigor, com o sistema de fichas, deixou de ser, conferiu-se à autoridade judiciária local a competência de estabelecer o modelo das folhas soltas, e não mais à União – que assegurava um padrão e consequente entendimento em todo o país-, o que aumentou a possibilidade de confusão, tornando-o mais temeroso.381
A manutenção do suporte papel perpetrou a insegurança do registro. Em cartórios do interior, já foi constatado a existência de folhas com bordas puídas, em estado de semidestruição, em razão do seu constante manuseio382.
Ademais, as fichas eram facilmente perdidas e extraviadas de forma involuntária, ou até mesmo, fraudulentamente.383
Desta feita, os problemas do registro manuscrito não foram solucionados de
377SINDUSCON/TO. Sindicato das Indústrias de Construção Civil do Estado do Tocantins. Além do custo Brasil, o custo Palmas: manifesto. Disponível em:
<file:///C:/Users/alexandre/Downloads/Manifesto%20%E2%80%9CAl%C3%A9m%20do%20Custo%2 0Brasil,%20o%20Custo%20Palmas%E2%80%9D.pdf > Acesso em: 4 set 2014.
378SILVA FILHO, Elvino. A unidade folio real – e a mecanização dos registro no Brasil. In: DOUTRINAS ESSENCIAIS DE DIREITO REGISTRAL. Vol. 6, p. 385, 2011. Disponível em: <http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/resultList/document?&src=rl&srguid=i0ad6007a00000 148372f20f94fc731a1&docguid=I0435b0306dae11e1bee400008517971a&hitguid=I0435b0306dae11e1 bee400008517971a&spos=1&epos=1&td=613&context=3&startChunk=1&endChunk=1> Acesso em: 02 set 2014.
379 Ibid. Acesso em: 02 set 2014. 380 Ibid. Acesso em: 02 set 2014.
381 CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis: Lei 6.015, de 31.12.1973, com alterações da Lei n. 6.216, de 30.6.1975. In: DOUTRINAS ESSENCIAIS. DIREITO REGISTRAL. Volume VI. Registro Imobiliário: Dinâmica Registral. Disponível em:
<http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/latestupdates/document?&src=rl&srguid=i0ad6007a00 00014861dc7f4d7e7844f0&docguid=I04213dd06dae11e1bee400008517971a&hitguid=I04213dd06dae1 1e1bee400008517971a&spos=71&epos=71&td=4000&context=19&startChunk=1&endChunk=1> Acesso em: 05 set 2014.
382CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis: Lei 6.015, de 31.12.1973, com alterações da Lei n. 6.216, de 30.6.1975. In: DOUTRINAS ESSENCIAIS. Direito Registral. Volume VI. Registro
Imobiliário: Dinâmica Registral. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p 44.
383CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei n 6.015, de 1973, com as alterações da Lei n 6.216, de 1975, Lei 8.009, de 29.03.1990 e Lei n 8.935, de 18.11.1994. 4 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 16.
forma completa.384
Insta ressaltar, como bem expôs Andrade, que no ranking feito pelo Banco Mundial dos 155 países onde é mais fácil fazer negócios, o Brasil encontra-se na 119ª colocação385.
Para pôr um fim a tal questão, percebeu-se a necessidade de deixar as práticas tradicionais, que conferem aos cartórios a imagem de burocrático, atrasados, caros e morosos,386 e implementar, além de outras medidas387, um processo registral eletrônico, no qual os assentamentos são colocados à disposição de todos que necessitam, em um prazo muito menor388, pois inconcebível, como afirma Andrade, esperar cinco dias para receber uma certidão, que deveria ser exarada em cinco minutos, e trinta dias para fazer o assentamento de um registro, que não poderia passar de três.389
Ademais, problemas como a deterioração dos livros e o extravio involuntário ou fraudulento, presentes no sistema de fichas, é totalmente superado em um sistema eletrônico, no qual as informações são contidas em bancos de dados, que garantem a perenidade dos livros e documentos, e facilita o acesso às informações, reduzindo também o espaço físico do arquivo. A análise deste sistema e vantagens serão estudadas no capítulo a seguir390.
384CINEVIVA, Walter. Lei dos registro públicos comentada. 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 432. 385ANDRADE, Roberto. O cartório do século 21. Disponível em:
http://www.recivil.com.br/noticias/noticias/view/registrador-de-imoveis-de-vicosa-dr-roberto-andrade- da-enfoque-ao-cartorio-do-seculo-21.html. Acesso em: 02 set 2014.
386 Ibid. Acesso em: 02 set 2014.
387“Nós notários[...], é de suma importância que mudemos a maneira de trabalho. Devemos ter como parceiros as associações comerciais e demais entidades do setor produtivo, os bancos, os corretores de imóveis e empreendedores, os sindicatos rurais, as prefeituras, os pequenos empresários, enfim toda a sociedade civil organizada, bem como os poderes Legislativo e Judiciário para que juntos façamos a grande transformação do setor no Brasil. Precisamos sempre nos atualizar, participando dos encontros, dos cursos, palestras e seminários realizados pelas entidades.” (In: ANDRADE, Roberto. op. cit. Acesso em: 02 set 2014).
388CINEVIVA, Walter. op. cit., p. 405.
389ANDRADE, Roberto. op. cit.. Acesso em: 02 set 2014.
390SILVA FILHO, Elvino. Microfilmagem – registro de imóveis: microfilmagem dos livros previstos no Dec. 4.857, de 9.11.39 (antigo regulamento dos registros públicos) e possibilidade de sua incineração. In: DOUTRINAS ESSENCIAIS DE DIREITO REGISTRAL. Vol. 6, p. 459, 2011. Disponível em: <http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/latestupdates/document?&src=rl&srguid=i0ad8181600 00014846392a462e4157ee&docguid=Ie15ec5403e5d11e09ce30000855dd350&hitguid=Ie15ec5403e5d 11e09ce30000855dd350&spos=26&epos=26&td=4000&context=7&startChunk=1&endChunk=1.> Acesso em: 05 set 2014.