Da renda da terra à renda fundiária urbana.

Consideramos pertinente o conceito de “urbanização dispersa”, pois, como veremos adiante em nosso estudo de caso, a evolução urbana da cidade de Bauru-SP, resultou num espaço urbanizado com graves problemas socioambientais e que, ultimamente, também revela-se fragmentado. Fragmentação que consideramos responsável por diversos problemas ambientais no meio urbano que exige uma requalificação política do sítio urbano.

2.3.1 Da renda da terra à renda fundiária urbana.

Uma inquietude que se apresenta na discussão sobre renda procura entender quando a renda da terra se torna renda fundiária urbana, pois, a produção capitalista do espaço aparece marcada por um processo de especulação imobiliária que norteia a produção do espaço urbano. Sposito (2005, p. 294) faz uma afirmação bem atualizada sobre a importância da discussão fundiária, que é:

interesses fundiários e imobiliários são, sem dúvida, os motores principais da extensão da cidade. A lógica de produção do espaço urbano tem sido orientada pela implantação de novos loteamentos e pelo contínuo lançamento de novos produtos imobiliários de forma a atingir novos consumidores e/ ou estimular novas demandas àqueles que já haviam consumido outros produtos imobiliários anteriormente. Essa lógica tem levado os espaços urbanos a crescerem mais territorialmente do que demográfica ou territorialmente como atesta o crescente número de lotes não edificados, em cidades de diferentes portes.

Para encontrar uma compreensão sobre esta temática considera-se pertinente fazer uma consideração sobre os seguintes temas: mercadoria, valor, preço, renda da terra I e II, renda fundiária urbana.

Partimos do princípio que a renda fundiária pode ser definida como parte do produto da terra que é paga ao seu proprietário pelo uso dos poderes originais e indestrutíveis do

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solo. A teoria da renda fundiária iniciou-se com os economistas clássicos: Adam Smith, David Ricardo e Thomas Malthus, principalmente, enfocando a questão do uso agrário, ou seja, teorizando sobre a renda da terra.

Segundo Sandroni (2003), Marx amplia o conceito dado por Ricardo, diferenciando quatro tipos de renda: Renda Absoluta, Renda de Monopólio e as Rendas Diferenciais I e II. Renda Absoluta era obtida pelo próprio solo, ou seja, as características físicas (relevo, área, etc.) e a Renda Monopólio se determinava pela condição única do solo em relação ao mercado (Valor). Em ambos os casos o proprietário obtinha a renda.

A renda diferencial, segundo Harvey (1985, p. 155) “assume seu significado em um espaço relativo, que se estrutura por diferenciais em capacidade produtiva, em localizações diferentes e que integra-se espacialmente através das relações de custos de transporte”. Ribeiro (1996), afirma que a renda diferencial se dá por condições excepcionais de produtividade, possibilitando ao proprietário de terras a produção em condições superiores à média. A renda diferencial, gera-se a partir de condições particulares dadas pelo espaço, como localizações privilegiadas e grande capacidade produtiva. No que diz respeito a renda absoluta, considera-se à diferença entre o preço de produção e o valor das mercadorias produzidas, onde esta diferença está vinculada à existência da propriedade da terra.

Ao discutir a “mercadoria”, Marx (1982, p. 36) considera duas importantes questões: valor de uso e valor de troca. O valor de uso se liga diretamente a base material onde se apresenta uma relação econômica determinada, o valor de troca. Já o valor de troca aparece primeiramente como relação quantitativa em que valores de uso são trocáveis entre si. Em tal relação formam eles a mesma grandeza de troca.Mas a terra, ao ser comercializada, passa a ser, nada mais nada menos, que uma mercadoria. Marx (1980, p. 41) assevera que “a mercadoria é, antes de qualquer coisa, um objeto externo, uma coisa que, por suas propriedades, satisfaz as necessidades humanas, seja qual for sua natureza, a origem delas, provenham do estômago ou da fantasia”. E acrescenta também que não importa a maneira como a coisa satisfaz a necessidade humana, se diretamente qual meio de subsistência, e que a utilidade de uma coisa faz dessa um valor-de-uso. Portanto, se um objeto passa a ter um valor-de-uso, consequentemente, passa a ter um valor de troca. O valor de troca de uma mercadoria não é visível em seu próprio valor de uso. Como

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objetivação de tempo de trabalho social geral, o valor de uso de uma mercadoria está relacionado com outros valores de uso de outras mercadorias (MARX, 1982, p. 45).

Neste mesmo debate sobre valor, Marx (1980, p. 45) considera que “um valor –de- uso ou um bem só possui, portanto valor, porque nele está corporificado, materializado, trabalho humano abstrato”. Como medir a grandeza de seu valor? Por meio da quantidade da “substância criadora de valor” nele contida, o trabalho!

Em nosso estudo estamos analisando a propriedade urbana possível de gerar uma renda, atendendo a uma necessidade básica primordial: a moradia. Todos os indivíduos necessitam ter um teto para repousar, recuperar suas energias, para, então, estarem prontos para continuar a produzirem. Sendo assim, a habitação seria considerada como um elemento de consumo de reprodução da força de trabalho, junto a outros elementos necessários para a subsistência humana.

Marx (1980, p. 47) parte do pressuposto de que “uma coisa pode ser valor-de-uso, sem ser valor. É o que sucede quando sua utilidade para o ser humano não decorre do trabalho. Exemplos: o ar, a terra virgem, seus pastos naturais, a madeira que cresce espontânea na selva etc.” Esta utilidade para ter valor de uso, antes de qualquer coisa tem de transformar-se em propriedade privada, como hoje já é a terra.

A posse da propriedade privada tem como objetivo maior uma forma de capitalizar, acumular e concentrar renda. Com relação à da propriedade rural, o que se busca é a renda da terra através da produção agropecuária cuja renda dependerá de alguns fatores, sendo os principais a produtividade do solo e distância do mercado consumidor. Já com relação ao imóvel urbano, o proprietário busca obter renda fundiária urbana, que se consegue a partir do momento que a terra passa a ter um valor - de – troca na produção do espaço urbano.

Um primeiro passo para aquisição da renda fundiária urbana é a transformação do imóvel de uso rural do entorno das cidades que passa a ter um uso urbano e a renda não vem mais da produção agropecuária e sim com o potencial de troca através do valor de uso urbano e do desmembramento de glebas em pequenos lotes, principalmente para atender à necessidade básica de moradia que todos os indivíduos têm necessidade. Este problema de um espaço para a construção da moradia, por si só, já traz a implantação de uma renda fundiária, pois o imóvel passa a ter um valor de uso para suprir uma necessidade primordial.

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Acrescenta-se, neste debate, a questão da demanda de mercado pela terra urbana. Tendo como base a realidade brasileira, cuja, o crescimento das cidades e transformações na tipologia da rede urbana; processos impulsionados principalmente pelo êxodo rural, provocaram uma maior demanda de lotes urbanos para moradia, o que já estimularia uma maior variação do preço da terra devido à demanda de mercado. Ao mesmo tempo, a migração campo-cidade, provocou uma maior oferta de terras no meio rural, fato este que ajudou no processo de concentração fundiária, como se fosse uma reforma agrária ao revés. Mas a questão da renda fundiária urbana não pode ser simplesmente explicada por uma mera visão de mercado através da oferta e da demanda. Outros fatores estão envolvidos, como: trabalho, valor – de - troca, localização geográfica e situação ambiental. Pois, se a questão da renda fundiária, que passa pela especulação imobiliária estivesse amarrada diretamente na questão de oferta e demanda, seria fácil uma intervenção para combater a especulação. De acordo com Topalov (1979) seria somente expandir o perímetro urbano. Porém, esse autor faz uma discussão sobre o paradoxo do preço de um bem sem valor: o terreno, oportunidade que considera o preço do terreno um fenômeno específico, diferente dos preços de outras mercadorias, fazendo a seguinte consideração: “não é o preço que determina a renda, e sim a renda que determina o preço. Ou seja, não é a renda que limita o preço, é o preço que limita a renda” (TOPALOV, 1979, p. 171).

A terra urbana não deveria ser uma mercadoria qualquer, possui características próprias. Lojkini (1981) faz uma atualização dos tipos de renda definidos por Marx (agrícola) para a terra urbana. A Renda Diferencial I aparece produzida por diferença de “construtibilidade” dos terrenos urbanos, ou seja, a potencialidade de se construir algo em uma determinada área. Renda Diferencial II, produzida pelos investimentos capitalistas, tais como obras de infra-estrutura, aparece principalmente nos centros comerciais e imóveis para escritório.

Toda esta discussão tem que ser enfatizada na questão do mercado imobiliário e do espaço urbano. Fraisoli (2005, p. 38) parte do princípio de que “o espaço urbano, bem como os objetos naturais e as materialidades cristalizadas pelo trabalho humano, são valorizados por sua possibilidade de geração de renda, se apresentando ao processo produtivo como meio, condição e instrumento de reprodução e acumulo do capital”. Considera Rodrigues (1994), a terra urbana, assim como as edificações, estradas, parques e

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serviços são considerados mercadorias, tendo assim um valor de uso e um valor de troca. A terra urbana e suas adaptações, bem como outros elementos da natureza (o “verde”, o ar, a água), que compõem o sítio urbano, transformam-se no sistema capitalista de produção em mercadorias, valorizado não apenas pela propriedade da terra em si mas também pelo seu valor ideológico com a possibilidade de geração de renda e pela sua utilização.

O valor do espaço para o capital dependerá, portanto de sua capacidade de gerar renda, A renda proporcionada pelas condições do mercado competitivo, propriedades físicas e ambientais da terra, localização e especificidades produtivas e organizacionais determinam um valor aos espaços que, posteriormente, se transformará em preço e que deverá ser pago ao proprietário da terra urbana sob a forma de lucro.

Os novos loteamentos, legislação no âmbito local sobre o espaço urbano, imposição de preços, influência nos espaços participativos da administração pública, são práticas rotineiras por parte dos agentes do mercado imobiliário. Para Fraisoli (2005, p. 39):

esse preço, que não necessariamente corresponde ao real valor da terra urbana, terá como grande agente regulador o mercado imobiliário (no caso dos espaços urbanos). O mercado imobiliário dispondo de sua capacidade de regular preços ao espaço urbano, consequentemente desempenha também o papel de regulador do uso e ocupação do solo urbano, não porque estabelece normas jurídicas de ocupação do espaço (instrumento do Estado), mas porque manipula a regulação e ocupação de lotes, influenciando sentidos de urbanização.

Segundo Sposito (2004, p. 294) a cidade virou negócio e, contrariamente às tendências anteriores de expansão urbana, o que se tem na cidade é o espaço planejado, resultado da intenção estratégica de parcelamento fundiário e produção imobiliária e não da história propriamente dita e pensada enquanto um resultado de múltiplas ações, individuais e coletivas que se acumulam lentamente.

Rodrigues (1988) argumenta que por diversas formas, entre elas as benfeitorias conquistadas por moradores da periferia, trazem a "valorização" do lugar fazendo aumentar em demasia o preço da terra como produto de um sobre - trabalho, enquanto as glebas e os

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lotes vazios beneficiam alguns proprietários por esta lógica da "valorização" de um bem sem valor.

Neste aspecto, a necessidade moradia, uma forma de renda fundiária entra em debate, está relacionada a questão da proximidade do local de moradia com pontos de referência no trabalho ou nos serviços. Villaça (1986) faz uma consideração envolvendo dois aspectos: o longe e o perto, citando que falamos da cidade sob a forma de um enorme ninho que envolve os diversos locais onde se dão, de um lado o trabalho e de outro, os inúmeros locais onde a vida se reproduz. “A produção desse ninho, pois ele é um enorme produto de trabalho coletivo, se dá sob a égide de uma acirrada disputa: a disputa pelo controle dos tempos e custos despendidos em transporte. A disputa em torno do "perto" e do 'longe" (VILLAÇA: 1986, p. 86).

As colocações de Rodrigues (1988) vão ao encontro com as de Villaça (1986) ao enfocar que esta produção coletiva do espaço se torna resultado da intervenção do Estado que utiliza recursos provindo de impostos e do trabalho de toda a sociedade:

Quando o Estado assume a provisão de um destes valores de uso, está canalizando, através de impostos e taxas - diretos e indiretos - parte do trabalho global da sociedade. O Estado reúne estes recursos escassos - porque cada capital aspira obter as vantagens da urbanização, mas quer que seus custos sejam pagos por outros - e, atua de forma não homogênea no espaço urbano. Esta atuação dependerá de uma multiplicidade de determinantes, que se estendem desde a lógica de cada um destes valores de uso- rentabilidade, necessidade, existência de recursos, etc., até os interesses políticos e econômicos. A heterogeneidade de atuação no espaço urbano acentua uma "valorização" diferencial de uma área para outra (RODRIGUES, 1988, p. 20).

Harvey (1980, p. 86), ao discutir a Justiça Distributiva Territorial, define que “necessidade é conceito relativo. As necessidades não são constantes porque elas são categorias da consciência humana e, desde que a sociedade se transforma, a consciência da necessidade se transforma também”. O autor considera que as necessidades podem ser

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definidas a respeito de diferentes categorias de atividades, permanecendo estas completamente constantes no tempo e enumera nove delas: alimentação, habitação, cuidados médicos, educação, serviço social e ambiental, bens de consumo, oportunidades de lazer, amenidades de vizinhança, facilidade de transporte.

Harvey (1980) ressalta que a teoria do valor não pode ser aplicada em relação à renda da propriedade fundiária urbana pois, embora o imóvel urbano seja uma mercadoria, não tem trabalho diretamente aplicado nela. Porém, podemos considerar outra forma a de trabalho inserido na questão se as melhorias urbanas forem oriundas de investimentos públicos. Investimento estes, como: saneamento, transporte e infra-estrutura urbanística em geral, que acabam por gerar uma valorização dos imóveis urbanos próximos às áreas de influências de tais investimentos públicos. Harvey (1980, p. 136) também faz uma análise sobre a questão do valor de uso e o valor de troca do solo e das benfeitorias, quando considera que “o solo e suas benfeitorias são, na economia capitalista contemporânea, mercadorias. Mas, o solo e as benfeitorias não são mercadorias quaisquer: assim, os conceitos de valor de uso e valor de troca assumem significado em uma situação mais do que especial”. Continua enfatizando que seis aspectos requerem particular atenção: o solo e as benfeitorias não podem deslocar-se livremente; o solo e as benfeitorias são mercadorias das quais nenhum indivíduo pode dispensar; o solo e as benfeitorias mudam de mãos relativamente com pouca freqüência; numa economia capitalista o indivíduo tem duplo interesse na propriedade, valor de uso atual e valor de troca futuro; a troca no mercado ocorre em um momento do tempo, mas o uso se estende por um período de tempo; o solo e as benfeitorias têm usos diferentes e numerosos que não são mutuamente exclusivos para o usuário.

No entanto, a questão da renda fundiária urbana está ligada ainda a diversos fatores: a segregação social urbana, caracterizada pela formação de verdadeiros guetos, expressando a pobreza e áreas residenciais; investimentos públicos; localização; marketing, e, primordialmente, a especulação imobiliária. O processo de expansão espacial e metamorfose no uso do espaço, é explicado por Harvey (2005, p. 54) da seguinte forma “o desenvolvimento capitalista precisa superar o delicado equilíbrio entre preservar o valor dos investimentos passados de capital na construção do ambiente e destruir esses investimentos para abrir espaços novos para acumulação”. Por sua vez, Vilela (2006, p. 24),

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ao discutir a produção capitalista do espaço urbano, considera que “o espaço urbano, além de ser base material e suporte das relações produtivas, ele próprio aparece como mercadoria a ser produzida e consumida segundo a lógica de reprodução do capital. No entanto, o espaço urbano enquanto mercadoria possui particularidades que não permitem que ele seja comparado a outra mercadoria qualquer”.

Ao discutir a existência de uma renda fundiária urbana, Lojkine (1982) cita que Marx provou em O Capital que duas condições determinam, em um dado setor econômico, a possibilidade de uma renda fundiária se constituir, e que estas duas condições se encontram no setor de produção agrícola, fazendo aflorar o problema da renda fundiária no terreno urbano. Segundo o autor, uma das condições esta na composição orgânica do capital investido neste dado setor, que deve ser inferior à composição orgânica do capital social médio. Entenda-se que os produtos deste setor devem ser superiores a seu preço de produção. A primeira condição implica, pois, na formação de um sobrelucro proveniente do excedente do valor das mercadorias deste setor sobre seu preço de produção. E que esta primeira condição não é, no entanto, suficiente para impedir que o sobrelucro seja eliminado pelo livre jogo da concorrência, ou seja, da livre circulação do capital entre as esferas econômicas. O que cristaliza ou fixa o sobrelucro no setor dado aparece na existência de um obstáculo, de uma força exterior ao capital que impede a livre circulação de capitais e, conseqüentemente, a equiparação do valor e do preço de produção. Este obstáculo, enquanto monopólio da propriedade privada do solo, graças à qual o excedente do valor dos produtos sobre o preço da produção pode tornar-se um fator determinante de seu preço geral no mercado. Enfoca ainda Lojkine que a renda fundiária urbana existe, no nível da construção civil, em terrenos com este fim; na relação entre proprietários de imóveis residenciais e seus ocupantes não capitalistas (aluguel) e na locação de fábricas e de áreas não industriais por proprietários fundiários urbanos. Enfim, procura distinguir-se o processo de criação de valor (logo, de mais – valia e do capital adicional) do processo de distribuição de mais valia na esfera em que o capital se movimenta

Considera-se, na questão capitalismo - urbanização, o Estado por produto de uma relação social, sendo o organismo representante de uma determinada classe e fazendo prevalecer a sua dominação. No plano nacional, o Estado reproduz a extorsão de mais- valia, ou seja, formaliza a reprodução de classes sociais mediante a regulação da mais–

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valia. Manifesta, também, a contradição entre a socialização do trabalho e a apropriação privada dos meios de produção e do produto do trabalho; se torna o Estado a forma mais desenvolvida da contradição valor / valor de uso (LOJKINE, 1981).

Importante fixarmos o papel do Estado na produção da mais valia. Lojkine (1981) ao afirmar que Estados reproduz a extorsão da mais valia (grifo nosso) não está considerando que a produção da mais valia surge regulada sob uma norma legal pois, existe um pacto social. O termo extorsão indicaria algo fora da lei, irregular. Porém, a mais valia não está fora da lei porque vive regulada.

Para a questão do valor de uso, valor de troca, Harvey (1980, p. 163) ressalta que o valor de troca, é que “em economias capitalistas, a renda surge sob formas de monopólio, diferencial e absoluta. Uma vez surgida, a renda serve para alocar o uso do solo”. Como consideramos anteriormente, o exemplo está no caso do agente incorporador imobiliário, que compra, viabiliza e equipa o terreno urbano, esperando uma renda nesta capitalização de recursos em um determinado imóvel.

Lojkine (1979, p. 88) considera que “o aumento do preço do solo não é, portanto, simplesmente determinado pelo crescimento econômico geral, mas pelas atividades econômicas particulares que se sucederam: viabilização, construção de imóveis múltiplos e uso”. Enfatizamos que, um fator que intervêm na renda fundiária urbana visualiza na questão da mudança de uso que ocorre no espaço urbano. Esta sucessão de mudanças, que vai da terra virgem ou propriedade rural para uso urbano, da área residencial horizontal para vertical, da periférica para área com infra-estrutura, traz sempre uma nova valorização econômica do espaço, e, como afirma Lojkine, existe mais-valia neste meio de circulação de capital. Lojkine (1981, p. 166), considera uma segunda forma de renda fundiária através do aluguel. Mas o que nos chama mais a atenção é uma terceira consideração do autor, em que se referindo à renda fundiária urbana, enfatiza: “sua principal manifestação espacial reside, a nosso ver, no fenômeno da segregação, produzido pelos mecanismos de formação dos preços do solo, estes, por sua vez, determinados, conforme nossa hipótese pela divisão social e espacial do trabalho”. O autor distingue então três tipos de segregação urbana: uma