CAPÍTULO 3. DETERMINAÇÃO DO PREÇO DO SOLO/M 2
3.1. Determinação do valor/m 2 do investimento com a realização, manutenção
5.3.1. Determinação da Taxa sobre Empreendimentos Especiais
Em cada Município, os valores mínimo e máximo da taxa sobre empreendimentos especiais são calculados aplicando uma percentagem de 30% e de 60%, respetivamente, aos valores da edificabilidade permitida pelo Regulamento do respectivo Plano Diretor Municipal.
Foi seguida a seguinte metodologia na determinação da taxa sobre
empreendimentos especiais63 para a área de intervenção do Plano de
Pormenor da Avenida Papa João XXIII:
• Consideraram-se apenas os lotes em que estava prevista a
construção destinada a comércio, serviços e/ou turismo;
62 Sendo da responsabilidade da Assembleia Municipal respectiva a determinação
daquela percentagem.
63 Neste estudo não se consideraram os valores das cedências porque eles não iriam ser
diferentes dos atuais, não sendo, portanto, este um fator de diferenciação nas receitas municipais.
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• Calcula-se a área bruta máxima de construção [5] a partir da soma
das áreas brutas máximas permitidas para comércio e/ou serviços [3] e turismo [4];
• O índice de utilização líquido (expresso em m2 de área bruta de
construção permitida/m2 de solo) [6] calcula-se através do
quociente entre a área bruta máxima de construção [5] e a área do lote [1];
• A área de solo não edificável dentro de cada lote [7] é dada pela
diferença entre a área do lote [2] e a área máxima de implantação [2];
• Os custos de infraestruturação [8] resultam do produto entre a área
bruta total de construção [5] e o custo com a realização,
manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas (84,2 €/m2):
• Os custos de infraestruturação/m2 de solo resultam do quociente
entre o valor anterior [8] e a área do lote [1];
• Os custos de infraestruturação do solo não edificável [10] calculam-
se através do produto entre os custos de infraestruturação/m2 de
solo [9] e a área de solo não edificável [7];
• A Taxa Municipal de Urbanização e Edificação que incidiria sobre o
solo não edificável [11] é dada pelo produto entre a área de solo não
edificável [7] e o valor da Taxa/m2 (no caso da TMUE calculada
directamente para o Plano de Pormenor em estudo este valor é de
49,47 €/m2, sendo de 58,34 €/m2 para o caso de se calcular o
parâmetro C3 para a zona urbana de Fátima);
• No cálculo dos custos do solo não edificável (que incluem a parcela
referente ao custo do solo, a parte correspondente aos seus custos de infraestruturação, e a parte correspondente à respetiva Taxa Municipal de Urbanização e Edificação) consideraram-se duas situações:
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o A referente aos preços do solo para a área de intervenção do
Plano de Pormenor calculada com base nos preços de
transacção do solo/m2 64;
o A referente aos preços do solo para a área de intervenção do
Plano de Pormenor, calculada com base na aplicação do
Código do Imposto Municipal sobre Imóveis65
o O custo do solo não edificável [12] é dado pela soma da
parcela referente ao custo do solo – que resulta do produto
entre o seu preço/m2 e a área de solo não edificável [7] -, o
custo de infraestruturação do solo não edificável [10], e a Taxa Municipal de Urbanização e Edificação sobre o solo não edificável [11].
• O valor da edificabilidade em cada lote [13] calcula-se através do
produto entre a área do lote [1], o índice de utilização líquido do
solo [6], e o valor/m2 de solo66;
• O valor sobre o qual a Taxa sobre empreendimentos especiais vai
incidir67 [14] resulta, assim, da diferença entre o valor da
edificabilidade [13] e os custos do solo não edificável [12] em cada lote;
• Os valores mínimo e máximo da Taxa sobre empreendimentos
espaciais são dados, finalmente, pelas percentagens de 30% e de 60%, respetivamente, sobre o valor da incidência da taxa em cada lote [14].
64 De acordo com a Tabela 3.5., o preço médio anual do solo/m2 na zona de intervenção
do Plano de Pormenor é de 329,9355 €/m2, calculado a partir da média para os anos de
2008, 2009, 2010 e 2011, do produto da diferença entre os preços de transação e os
custos de infraestruturação e de construção por m2 de solo na zona em estudo (316,3
€/m2, 364,1 €/m2, 667,5 €/m2, e -28,2 €/m2, respectivamente) e os correspondentes
índices de utilização líquida.
65 Conforme calculado na Tabela 3.6., este valor é de 281,984 €/m2.
66 Ou seja, do produto entre a área bruta total de construção [5] e o preço do solo/m2.
67 De notar que nos casos em que a base de incidência é negativa, considera-se o seu
valor nulo, ou seja, a taxa sobre empreendimentos especiais não é aplicável nestas situações.
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Sintetizam-se, seguidamente, para todas as unidades urbanísticas, para os usos de comércio, serviços e/ou turismo, os valores mínimo e máximo
da taxa sobre empreendimentos especiais (correspondentes,
respetivamente, a 30% e a 60% dos valores de incidência da taxa), para o cenário em que se calculou a Taxa Municipal de Urbanização e Edificação directamente para o Plano de Pormenor:
Unidade A Unidade D Unidade E Unidade F Unidade H Total PP
28.905,24 34.593,20 1.093,26 9.310,00 11.532,50 85.434,19
8.535,0 21.981,7 450,0 6.660,0 7.987,5 45.614,2
Comércio e/ou Serviços [3] 4.275,0 32.066,7 0,0 5.370,0 6.000,0 47.711,7
Turismo [4] 19.100,0 15.150,0 2.436,0 7.000,0 6.300,0 49.986,0 Total [5]=[3]+[4] 23.375,0 47.216,7 2.436,0 12.370,0 12.300,0 97.697,7 0,8 1,4 2,2 1,3 1,1 1,1 10.415,5 12.611,5 643,3 2.650,0 3.545,0 29.865,3 1.968.175,0 3.975.641,9 205.111,2 1.041.554,0 1.035.660,0 8.226.142,1 1.844,3 2.178,9 187,6 1.655,2 1.002,5 6.868,5 1.025.451,0 1.493.274,2 120.684,5 372.105,7 396.292,3 3.407.807,6 515.316,6 623.967,8 31.825,7 131.111,2 175.392,1 1.477.613,5
Custos do solo não edificável
[12]=329,9355x[7]+[10]+[11] 4.561.276 5.673.496 333.898 1.250.474 1.571.318 13.390.463 Valor da edificabilidade [13]=[1]x[6]x329,9355 7.712.242 15.578.449 803.723 4.081.302 4.058.207 32.233.923 Valor de incidência da taxa [14]=[13]-[12] 3.786.990 10.039.409 469.824 2.830.828 2.486.889 19.613.940 30% do valor da edificabilidade 1.136.097 3.011.823 140.947 849.248 746.067 5.884.182 60% do valor da edificabilidade 2.272.194 6.023.646 281.895 1.698.497 1.492.133 11.768.364 Custos do solo não edificável
[12]=281,984x[7]+[10]+[11] 4.477.772 5.673.496 333.898 1.250.474 1.571.318 13.306.959 Valor da edificabilidade [13]=[1]x[6]x281,984 6.591.376 13.314.340 686.913 3.488.142 3.468.403 27.549.174 Valor de incidência da taxa [14]=[13]-[12] 2.776.959 7.840.914 353.015 2.237.668 1.897.086 15.105.641 30% do valor da edificabilidade 833.088 2.352.274 105.904 671.300 569.126 4.531.692 60% do valor da edificabilidade 1.666.176 4.704.548 211.809 1.342.601 1.138.251 9.063.384 Custos de infraestruturação/m2 de solo [9]=[8]/[1]
Custos de infraestruturação do solo não edificável [10]=[9]x[7] Custos de infraestruturação [8]=84,2x[5]
Índice de utilização líquido (m2 de construção/m2 de solo) [6]=[5]/[1]
Considerando os preços do solo/m2 baseados na aplicação do CIMI Unidade Área de Lote (m2) [1]
Área de solo não edificável [7]=[1]-[2]
Área Máx. de Implantação (m2) [2]
TMUE sobre o solo não edificável [11]=49,47x[7] Considerando os
preços do solo/m2 baseados no
mercado Área Bruta Máxima de Construção (m2)
[3]
Tabela 5.12. Valores mínimo e máximo da taxa sobre empreendimentos especiais (correspondentes, respetivamente, a 30% e a 60% dos valores de
incidência da taxa), para o cenário em que se calculou a Taxa Municipal de Urbanização e Edificação diretamente para o Plano de Pormenor Pode constatar-se que os valores mínimos da Taxa sobre empreendimentos especiais variam entre os 4 531 692 € e os 5 884 182 €, e que os valores máximos variam entre os 9 063 384 € e os 11 768 364 €,
correspondendo os limites mais baixos aos preços/m2 de solo decorrentes
da aplicação do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e os limites
mais elevados aos preços/m2 de solo decorrentes das transacções de
mercado.
Sistematizam-se no anexo 16 os dados, cálculos e valores obtidos para os limites mínimo (30%) e máximo (60%) da taxa sobre empreendimentos especiais destinada a afetação social, para o cenário em que na Taxa
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Municipal de Urbanização e Edificação se utilizou o coeficiente C3
determinado diretamente para o Plano de Pormenor.
Sintetizam-se, seguidamente, para todas as unidades urbanísticas, para os usos de comércio, serviços e/ou turismo, os valores mínimo e máximo
da taxa sobre empreendimentos especiais (correspondentes,
respectivamente, a 30% e a 60% dos valores de incidência da taxa), para o cenário em que se calculou a Taxa Municipal de Urbanização e Edificação para o perímetro urbano de Fátima:
Unidade A Unidade D Unidade E Unidade F Unidade H Total PP
28.905,24 34.593,20 1.093,26 9.310,00 11.532,50 85.434,19
8.535,0 21.981,7 450,0 6.660,0 7.987,5 45.614,2
Comércio e/ou Serviços [3] 4.275,0 32.066,7 0,0 5.370,0 6.000,0 47.711,7
Turismo [4] 19.100,0 15.150,0 2.436,0 7.000,0 6.300,0 49.986,0 Total [5]=[3]+[4] 23.375,0 47.216,7 2.436,0 12.370,0 12.300,0 97.697,7 0,8 1,4 2,2 1,3 1,1 1,1 10.415,5 12.611,5 643,3 2.650,0 3.545,0 29.865,3 1.968.175,0 3.975.641,9 205.111,2 1.041.554,0 1.035.660,0 8.226.142,1 1.844,3 2.178,9 187,6 1.655,2 1.002,5 6.868,5 1.025.451,0 1.493.274,2 120.684,5 372.105,7 396.292,3 3.407.807,6 607.653,6 735.773,6 37.528,4 154.604,4 206.819,8 1.742.379,8
Custos do solo não edificável
[12]=329,9355x[7]+[10]+[11] 4.653.613 5.785.302 339.601 1.273.968 1.602.745 13.655.229 Valor da edificabilidade [13]=[1]x[6]x329,9355 7.712.242 15.578.449 803.723 4.081.302 4.058.207 32.233.923 Valor de incidência da taxa [14]=[13]-[12] 3.715.660 9.938.242 464.122 2.807.334 2.455.461 19.380.819 30% do valor da edificabilidade 1.114.698 2.981.473 139.237 842.200 736.638 5.814.246 60% do valor da edificabilidade 2.229.396 5.962.945 278.473 1.684.401 1.473.277 11.628.491 Custos do solo não edificável
[12]=281,984x[7]+[10]+[11] 4.570.110 5.785.302 339.601 1.273.968 1.602.745 13.571.726 Valor da edificabilidade [13]=[1]x[6]x281,984 6.591.376 13.314.340 686.913 3.488.142 3.468.403 27.549.174 Valor de incidência da taxa [14]=[13]-[12] 2.705.629 7.529.038 347.312 2.214.174 1.865.658 14.661.811 30% do valor da edificabilidade 811.689 2.258.711 104.194 664.252 559.697 4.398.543 60% do valor da edificabilidade 1.623.377 4.517.423 208.387 1.328.505 1.119.395 8.797.087 TMUE sobre o solo não edificável [11]=58,34x[7]
Considerando os preços do solo/m2 baseados no
mercado
Índice de utilização líquido (m2 de construção/m2 de solo) [6]=[5]/[1]
Custos de infraestruturação do solo não edificável [10]=[9]x[7] Área de Lote (m2) [1] Considerando os preços do solo/m2 baseados na aplicação do CIMI Unidade Área Máx. de Implantação (m2) [2] Área Bruta Máxima
de Construção (m2) [3]
Área de solo não edificável [7]=[1]-[2] Custos de infraestruturação [8]=84,2x[5] Custos de infraestruturação/m2 de solo [9]=[8]/[1]
Tabela 5.13. Valores mínimo e máximo da taxa sobre empreendimentos especiais (correspondentes, respetivamente, a 30% e a 60% dos valores de
incidência da taxa), para o cenário em que se calculou a Taxa Municipal de Urbanização e Edificação para o perímetro urbano de Fátima Pode constatar-se que os valores mínimos da Taxa sobre empreendimentos especiais variam entre os 4 398 543 € e os 5 814 246 €, e que os valores máximos variam entre os 8 797 087 € e os 11 628 491 €,
correspondendo os limites mais baixos aos preços/m2 de solo decorrentes
da aplicação do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e os limites
mais elevados aos preços/m2 de solo decorrentes das transações de
106
No anexo 17 sistematizam-se os dados, cálculos e valores obtidos para os limites mínimo (30%) e máximo (60%) da taxa sobre empreendimentos especiais destinada a afectação social, para o cenário em que a Taxa
Municipal de Urbanização utilizou o coeficiente C3 determinado para a
zona urbana de Fátima.