CAPÍTULO 6. CONTRIBUIÇÃO ESPECIAL
6.2. Determinação do valor da Contribuição Especial
6.2.1. Determinação do valor da contribuição especial considerando o
preço do solo/m2 na zona de intervenção do Plano de Pormenor da
Avenida Papa João XXIII, de acordo com as transacções de mercado No apuramento da contribuição especial considerando os preços do
solo/m2 na zona de intervenção do Plano de Pormenor da Avenida Papa
João XXIII baseados nas transacções de mercado procedeu-se do seguinte modo (Tabela 6.1.):
• Considerou-se como empreendimento especial cada um dos
edifícios destinados a usos turísticos na zona de intervenção do Plano de Pormenor;
• Determinou-se o índice de utilização líquido – isto é, a
edificabilidade máxima permitida/m2 com usos lucrativos -
correspondente a cada um destes empreendimentos [4] através do quociente entre a respetiva área bruta de construção [3] e a área do lote [1];
• No sentido de determinar o valor das externalidades e dos
respectivos limites inferior (20%) e superior (40%) da contribuição especial consideraram-se, seguidamente, quatro cenários distintos em cada lote:
o Situação atual, em que se admite que a área de influência do
empreendimento especial corresponde à área de intervenção
do Plano de Pormenor (isto é, 1 036 814 m2)70;
70 Esta situação corresponde, obviamente, ao limite inferior da área de influência
111
o Situação em que se considera uma área de influência de 5
vezes a área de intervenção do Plano de Pormenor;
o Situação em que se considera uma área de influência de dez
vezes a área de intervenção do Plano de Pormenor;
o Situação em que se considera uma área de influência de vinte
vezes a área de intervenção do Plano de Pormenor;
• Identifica-se a diferença entre o índice de utilização líquido
médio/m2 [4] em cada lote destinado a usos turísticos e a
edificabilidade média/m2 do Plano de Pormenor (que é de 0,8576 m2
de área bruta de construção/m2 de solo, de acordo com os cálculos
apresentados na secção 2.2.1.);
• Seguidamente determinam-se os valores das externalidades
exercidas por cada um dos empreendimentos especiais para cada um destes cenários [6], dado pelo produto entre a área bruta do
empreendimento especial [3], a edificabilidade/m2 de cada
empreendimento especial em relação à edificabilidade média/m2 na
área de intervenção do Plano de Pormenor71, e o preço/m2 que
neste caso, é de 329,9355 para a área de intervenção do Plano;
• Finalmente, para cada intervenção urbanística determinam-se os
limites inferior (20%) e superior (40%) da contribuição especial a pagar ou a receber (consoante a externalidade seja positiva ou negativa):
o O limite inferior da contribuição especial em cada um destes
cenários [7] corresponde a 20% do valor médio total da respetiva externalidade;
o O limite superior da contribuição especial em cada um destes
cenários [8] corresponde a 40% do valor médio total da respectiva externalidade;
71 Traduz-se numa divisão da diferença entre o índice de utilização líquido/m2 e a
edificabilidade média/m2 do Plano de Pormenor pelo valor por 5, 10 ou 20, consoante a
área de intervenção considerada é cinco, dez ou vinte vezes superior à área de intervenção do Plano de Pormenor.
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Sintetizam-se, seguidamente, para todas as unidades urbanísticas, para os usos de turismo, os valores mínimo e máximo da contribuição especial (correspondentes, respectivamente, a 20% e a 40% dos valores médios das
externalidades), considerando o preço de solo/m2 na zona de intervenção
do Plano de Pormenor da Avenida Papa João XXIII baseado nas transacções de mercado:
Unidade A Unidade D Unidade E Unidade F Unidade H Total PP
28.905,24 7.126,02 1.093,26 3.300,00 2.970,00 43.394,51 19.100,0 15.150,0 2.436,0 7.000,0 6.300,0 49.986,00
0,66 2,13 2,23 2,12 2,12 1,15
0,07 1,54 1,64 1,53 1,53 0,56
Valor médio total da externalidade (€) [6]=[3]x[5]xPr./m2 7.988.796,4 7.689.960,1 1.318.591,2 3.541.951,6 3.187.756,4 23.727.055,7
Valor da contribuição especial de 20% (€) [7]=0,2x[6] 1.597.759 1.537.992 263.718 708.390 637.551 4.745.411 Valor da contribuição especial de 40% (€) [8]=0,4x[6] 3.195.519 3.075.984 527.436 1.416.781 1.275.103 9.490.822 Valor médio total da externalidade (€) [6]=[3]x[5]xPr./m2/5 1.597.759,3 1.537.992,0 263.718,2 708.390,3 637.551,3 4.745.411,1
Valor da contribuição especial de 20% (€) [7]=0,2x[6] 319.552 307.598 52.744 141.678 127.510 949.082 Valor da contribuição especial de 40% (€) [8]=0,4x[6] 639.104 615.197 105.487 283.356 255.021 1.898.164 Valor médio total da externalidade (€) [6]=[3]x[5]xPr./m2/10 798.879,6 768.996,0 131.859,1 354.195,2 318.775,6 2.372.705,6
Valor da contribuição especial de 20% (€) [7]=0,2x[6] 159.776 153.799 26.372 70.839 63.755 474.541 Valor da contribuição especial de 40% (€) [8]=0,4x[6] 319.552 307.598 52.744 141.678 127.510 949.082 Valor médio total da externalidade (€) [6]=[3]x[5]xPr./m2/20 399.439,8 384.498,0 65.929,6 177.097,6 159.387,8 1.186.352,8
Valor da contribuição especial de 20% (€) [7]=0,2x[6] 79.888 76.900 13.186 35.420 31.878 237.271 Valor da contribuição especial de 40% (€) [8]=0,4x[6] 159.776 153.799 26.372 70.839 63.755 474.541
Área de influência 10 vezes superior Área de influência 20 vezes superior Área de influência 5 vezes superior
Edificabilidade/m2 acima da edificabilidade média do PP (m2) [5]=[4]-0,5876
Situação atual
Unidade Área de Lote (m2) [1]
Área bruta do empreendimento especial (m2) [3]
Índice de utilização líquido (m2 de construção/m2 de solo) [4]=[3]/[1]
Tabela 6.1. Limites mínimo (20%) e máximo (40%) da contribuição especial aplicada aos empreendimentos turísticos, considerando o preço
do solo/m2 na zona de intervenção do Plano de Pormenor da Avenida
Papa João XXIII baseado nas transacções de mercado
Os valores totais mínimos das externalidades situam-se nos 237 271 €, 474 541 €, e 949 082 €, respetivamente para áreas de influência dos empreendimentos especiais de 20, 10 e 5 vezes a área de intervenção do Plano de Pormenor.
Os valores totais máximos das externalidades situam-se nos 474 541 €, 947 082 €, e 1 898 164 €, respetivamente para áreas de influência dos empreendimentos especiais de 20, 10 e 5 vezes a área de intervenção do Plano de Pormenor.
No anexo 18 sistematizam-se os dados, cálculos e valores obtidos para os limites mínimo (20%) e máximo (40%) da contribuição especial,
considerando o preço do solo/m2 na zona de intervenção do Plano de
Pormenor da Avenida Papa João XXIII baseado nas transações de mercado.
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6.2.2. Determinação do valor da contribuição especial considerando o
preço do solo/m2 na zona de intervenção do Plano de Pormenor da
Avenida Papa João XXIII, decorrente da aplicação do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
A metodologia seguida é igual à descrita na secção anterior, embora agora
se considere o preço do solo/m2 na zona de intervenção do Plano de
Pormenor da Avenida Papa João XXIII decorrente da aplicação do Código
do Imposto Municipal sobre Imóveis72 que, neste caso, é de 281,984
€/m2.
Sintetizam-se, seguidamente, para todas as unidades urbanísticas, para os usos de turismo, os valores mínimo e máximo da contribuição especial (correspondentes, respetivamente, a 20% e a 40% dos valores médios das
externalidades), considerando o preço de solo/m2 na zona de intervenção
do Plano de Pormenor da Avenida Papa João XXIII decorrente da aplicação do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis:
Unidade A Unidade D Unidade E Unidade F Unidade H Total PP
28.905,24 7.126,02 1.093,26 3.300,00 2.970,00 43.394,51 19.100,0 15.150,0 2.436,0 7.000,0 6.300,0 49.986,00
0,66 2,13 2,23 2,12 2,12 1,15
0,07 1,54 1,64 1,53 1,53 0,56
Valor médio total da externalidade (€) [6]=[3]x[5]xPr./m2 6.827.736,8 6.572.332,2 1.126.952,5 3.027.178,6 2.724.460,7 20.278.660,8
Valor da contribuição especial de 20% (€) [7]=0,2x[6] 1.365.547 1.314.466 225.390 605.436 544.892 4.055.732 Valor da contribuição especial de 40% (€) [8]=0,4x[6] 2.731.095 2.628.933 450.781 1.210.871 1.089.784 8.111.464 Valor médio total da externalidade (€) [6]=[3]x[5]xPr./m2/5 1.365.547,4 1.314.466,4 225.390,5 605.435,7 544.892,1 4.055.732,2
Valor da contribuição especial de 20% (€) [7]=0,2x[6] 273.109 262.893 45.078 121.087 108.978 811.146 Valor da contribuição especial de 40% (€) [8]=0,4x[6] 546.219 525.787 90.156 242.174 217.957 1.622.293 Valor médio total da externalidade (€) [6]=[3]x[5]xPr./m2/10 682.773,7 657.233,2 112.695,2 302.717,9 272.446,1 2.027.866,1
Valor da contribuição especial de 20% (€) [7]=0,2x[6] 136.555 131.447 22.539 60.544 54.489 405.573 Valor da contribuição especial de 40% (€) [8]=0,4x[6] 273.109 262.893 45.078 121.087 108.978 811.146 Valor médio total da externalidade (€) [6]=[3]x[5]xPr./m2/20 341.386,8 328.616,6 56.347,6 151.358,9 136.223,0 1.013.933,0
Valor da contribuição especial de 20% (€) [7]=0,2x[6] 68.277 65.723 11.270 30.272 27.245 202.787 Valor da contribuição especial de 40% (€) [8]=0,4x[6] 136.555 131.447 22.539 60.544 54.489 405.573
Unidade Área de Lote (m2) [1]
Área bruta do empreendimento especial (m2) [3]
Índice de utilização líquido (m2 de construção/m2 de solo) [4]=[3]/[1] Edificabilidade/m2 acima da edificabilidade média do PP (m2) [5]=[4]-0,5876
Situação atual Área de influência 5 vezes superior Área de influência 10 vezes superior Área de influência 20 vezes superior
Tabela 6.2. Limites mínimo (20%) e máximo (40%) da contribuição especial aplicada aos empreendimentos turísticos, considerando o preço
do solo/m2 na área de intervenção do Plano de Pormenor da Avenida Papa
João XXIII decorrente da aplicação do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
72 Neste caso utilizaram-se os valores médios de solo obtidos a partir da aplicação do
Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, como aproximação aos valores do solo que potencialmente irão figurar na carta municipal de valores fundiários.
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Os valores totais mínimos das externalidades situam-se nos 202 787 €, 405 573 €, e 811 146 €, respetivamente para áreas de influência dos empreendimentos especiais de 20, 10 e 5 vezes a área de intervenção do Plano de Pormenor.
Os valores totais máximos das externalidades situam-se nos 405 573 €, 811 146 €, e 1 622 293 €, respetivamente para áreas de influência dos empreendimentos especiais de 20, 10 e 5 vezes a área de intervenção do Plano de Pormenor.
No anexo 19 sistematizam-se os dados, cálculos e valores obtidos para os limites mínimo (20%) e máximo (40%) da contribuição especial,
considerando o preço do solo/m2 na zona de intervenção do Plano de
Pormenor da Avenida Papa João XXIII baseado na aplicação do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis