SECÇÃO II – A transmissão da posição de arrendatário no caso de morte do
9. Disciplina aplicável a qualquer contrato de arrendamento comercial de cariz
O NRAU veio estipular um regime transitório para “corrigir” os contratos antigos de cariz vinculista. Assim, o seu art. 26.º n.º 2 (também empregue ex vi art. 28.º do NRAU) manda aplicar o disposto no art. 58.º do NRAU. Esta disciplina estabelece um regime transitório aplicável a todos os contratos de arrendamento vinculísticos, independentemente do momento da sua celebração, ou seja, quer tenham sido celebrados antes do RAU, na sua vigência ou no domínio do Decreto-Lei n.º 257/95 de 30 de Setembro.
9.1. Regra geral: a caducidade do contrato de arrendamento
Dispõe o art. 1051.º al. d) do CC que o contrato de locação caduca com a morte do locatário ou com a extinção da pessoa coletiva.
De igual modo, dispõe a disciplina aplicável aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais de cariz vinculista, em concreto, o art. 58.º n.º 1 do NRAU, que o arrendamento termina com a morte do primitivo arrendatário125-126.
A caducidade do contrato de arrendamento consiste na sua extinção por ocorrência de um facto jurídico stricto sensu que, in casu, corresponde à morte de uma das partes num contrato de arrendamento que é intuitu personae127.
O objetivo é atacar os contratos vinculísticos que visavam proteger o arrendatário de tal forma que chegavam a colocar em causa o direito de propriedade do senhorio sobre aquele imóvel128.
125 Contrariamente, no regime habitacional, dispõe o art. 57.º n.º 1 do NRAU que o arrendamento não caduca por morte do primitivo arrendatário.
126 Cabe salientar que o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 28-04-2010, Processo Nº 2989/08.2TJCBR.C1, relator Carlos Gil, disponível em www.dgsi.pt, refere que o art. 58.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, não tem natureza imperativa, podendo ser afastado por convenção das partes. As partes podem convencionar, no contrato de arrendamento, que o sucessor será determinada pessoa.
127 Caso se verifique a caducidade do contrato de arrendamento por morte do arrendatário, o sucessor só tem duas opções: desocupar o imóvel e transferir o seu estabelecimento comercial para outro locado ou, celebrar um novo contrato de arrendamento com o senhorio nos termos do novo quadro legal. Neste sentido, vd. FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Novo Regime do Arrendamento Comercial, ob. cit., pp. 88-89.
128 O Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 07-07-2011, Processo Nº 772/10.4TBBRG.G1, relatora Maria da Conceição Saavedra, disponível em www.dgsi.pt, refere que “Avulta nesta sede a regra da caducidade do contrato por morte do arrendatário, tendo sido consagrada uma disciplina idêntica à do regime da locação (art. 1051.º, al. d), do CC), mas diametralmente oposta à
Cabe aqui também salientar que o disposto no art. 58.º n.º 1 do NRAU, não se aplica aos casos em que o arrendatário é uma pessoa coletiva. Como adiante se explicará, as regras aplicáveis à extinção das pessoas coletivas são distintas das aplicáveis à morte das pessoas singulares129.
9.2. Desvio à regra: a transmissibilidade da posição de arrendatário
Ora, o art. 58.º n.º 1, 2ª parte, do NRAU prevê uma exceção à regra da caducidade do contrato de arrendamento para fins não habitacionais. Dispõe este artigo que, caso exista um sucessor que há mais de três anos exerça profissão liberal ou explore estabelecimento comercial, no locado, em comum com o arrendatário primitivo, o contrato de arrendamento se transmite para aquele.
Desde logo, refira-se que é discutível a designação conferida de “primitivo arrendatário”.
Para MARIA OLINDA GARCIA esta expressão não pode ser analisada em sentido
literal, referindo que “[e]m rigor, teria sido preferível a eliminação de qualquer adjetivação relativamente à pessoa do arrendatário, pois é evidente que este só pode ser o arrendatário que faleceu (…) e não necessariamente o arrendatário que celebrou o contrato de arrendamento, dado que podem ter existido transmissões posteriores legalmente permitidas ou expressamente autorizadas pelo senhorio.”130
Seguindo o mesmo entendimento, LUÍS MENEZES LEITÃO defende que não foi
intenção do legislador limitar as transmissões por morte do arrendatário e muito menos, excluir quem explore o estabelecimento comercial em conjunto com o anterior arrendatário só porque este não era o arrendatário originário no contrato131.
preconizada pelo RAU (art. 112.º), pela nova lei para os mesmos contratos (art. 1113.º do CC) e inclusivamente pela norma de direito transitório que regula a transmissão por morte nos arrendamentos para fim habitacional (art. 57.º do NRAU). Tentou-se, pois, acelerar a cessação dos arrendamentos comerciais, industriais e para o exercício de profissão liberal celebrados antes da entrada em vigor do NRAU.”
129 Refira-se que este regime fez aumentar as situações de simulação dos arrendatários que eram pessoas físicas e que passaram a ser comerciantes em nome individual somente para fazerem uma entrada em espécie do estabelecimento comercial para a sociedade, transmitindo-se assim o estabelecimento comercial sem necessidade de autorização do senhorio uma vez que tal ato constitui trespasse. Desta forma, o contrato de arrendamento mantinha-se imutável.
130 MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamento Urbano Anotado, Regime Substantivo e Processual (alterações introduzidas pela Lei Nº
31/2012), 2ªedição, Coimbra Editora, Coimbra, 2013, p.174. 131 LUÍS MENEZES LEITÃO, Arrendamento Urbano, ob. cit., p. 178.
Contrariamente, sustenta o autor FERNANDO DE GRAVATO MORAIS que o primitivo
arrendatário deve ser considerado aquele a quem tenha sido transmitida a posição arrendatícia antes da entrada em vigor do NRAU. Refere, muito corretamente, que esta norma é transitória e pretende abranger somente a transmissão do contrato, por efeito da sucessão, uma só vez. Desta feita, não haverá continuidade do arrendamento para o sucessor subsequente, extinguindo-se o contrato de arrendamento132. Conclui dizendo que “[d]outra sorte, a transferência do benefício para os vários sucessores permitiria, no limite, a extensão ad eternum do vinculismo.”133
O art. 58.º do NRAU visa assim obstar à perpetuidade do contrato de arrendamento vinculistico.
9.2.1. Pressupostos para a verificação da transmissão
Vejamos agora, em concreto os requisitos para a verificação desta transmissão da posição de arrendatário para o sucessor do primitivo arrendatário.
O primeiro pressuposto é a existência de um sucessor. Atento que a abordagem é feita à sucessão por morte, são transmissários os herdeiros e os legatários nos termos do disposto no art. 2030.º n.º1 do CC.
O segundo pressuposto é a existência de estabelecimento a funcionar no local há mais de três anos. Importa aqui aferir o que sucede em casos específicos como por exemplo, naquelas situações em que o estabelecimento comercial está aberto durante vários anos (mais de três) sendo que, por alguma razão, este estabelecimento fecha durante algum período de tempo e sendo posteriormente reaberto, no momento da sucessão, aquele encontrava-se a exercer a sua atividade há somente dois anos. Entendemos que nestas situações cabe, primeiramente, avaliar a situação concreta, verificando os motivos do encerramento e abertura daquele mesmo estabelecimento comercial.
O terceiro pressuposto exige que o sucessor explore o estabelecimento comercial em comum com o primitivo arrendatário há mais de três anos. Sendo questionável como deve ser, este pressuposto, interpretado.
132 FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Novo Regime do Arrendamento Comercial, ob. cit., pp. 93-96.
Para MARIA OLINDA GARCIA o objetivo é permitir a continuidade da atividade
económica por quem tenha aptidão e conhecimentos nessa área e detenha alguma expectativa de sucessão, abrangendo várias situações para além da contitularidade do estabelecimento, incluindo até o vínculo laboral entre o arrendatário e o seu sucessor134.
Na mesma esteira, para LUÍS MENEZES LEITÃO este pressuposto exige que o
sucessor trabalhe no estabelecimento, independentemente da natureza do vínculo que o liga a esse estabelecimento135.
Por sua vez, FERNANDO DE GRAVATO MORAIS defende que este pressuposto deve
abranger todos aqueles casos em que o sucessor retira vantagens daquela atividade mercantil, mesmo que não explore de forma efetiva, de facto e em comum o estabelecimento comercial136. Estamos a pensar no cônjuge do arrendatário, para quem o estabelecimento comercial é um bem comum137 ou mesmo no filho do arrendatário que beneficia daquela atividade mercantil, ainda que não trabalhe no dia a dia com o arrendatário no estabelecimento comercial138.
É nosso entendimento que este pressuposto deve ser interpretado de forma ampla devendo socorrer-se da expressão “economia comum” disposta no art. 1093.º n.º 2 do CC mas também de uma compatibilidade com o espírito da lei pois, certamente, o legislador não teve intenções de criar uma exceção à regra geral que na prática tivesse uma utilização inútil139.
Por fim, refira-se que cabe ao sucessor o ónus da prova da verificação dos três pressupostos aludidos.
134 MARIA OLINDA GARCIA, Arrendamentos para Comércio e Fins Equiparados, Coimbra Editora, Coimbra, 2006, p.74. 135 LUÍS MENEZES LEITÃO, Arrendamento Urbano, ob. cit., p. 178.
136 O autor JORGE PINTO FURTADO critica fortemente esta posição, referindo que “(…) salvo melhor opinião, a tese em presença será incontornavelmente contrária à lei.”, vd. JORGE PINTO FURTADO, Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, ob. cit., p. 628, nota de rodapé 37.
137 É um bem comum se tiverem casado no regime de comunhão geral de bens ou no caso de regime de bens ser o de comunhão de adquiridos, se este tiver sido adquirido na constância do casamento. Ora, se o estabelecimento é um bem comum do casal, parece que existirá sempre uma “exploração em comum” não sendo, portanto, necessário que o cônjuge trabalhe efetivamente naquele estabelecimento.
138 FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, Novo Regime do Arrendamento Comercial, ob. cit., p. 93.
139 O Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 27-11-2012, Proc. Nº 35/11.8TBBTC.P1, relator Vieira e Cunha, disponível em www.dgsi.pt veio, muito corretamente, decidir que a filha do arrendatário, que é professora de físico-química do ensino básico e secundário, apesar de não trabalhar nesse estabelecimento em atendimento ao público, tinha possibilidade prática, material e de tempo, para ajudar a gerir aquele estabelecimento comercial e portanto, o contrato de arrendamento não caducava, antes se transmitia para a sua sucessora. Decidiu assim que “A exploração em comum do estabelecimento abrange aquelas situações em que o sucessor já exercia funções que revelassem a sua capacidade e aptidão para explorar a empresa, a função de direcção e de gestão, não importando a que título o fazia.”
9.2.2. O dever de comunicação ao senhorio
Atento o disposto no art. 58.º n.º 2 do NRAU, é o sucessor (com direito à transmissão) que tem o dever de comunicar ao senhorio a vontade de continuar a exploração daquele estabelecimento comercial.
O sucessor dispõe de três meses, posteriores ao decesso, para efetuar a comunicação. Esta deve ser efetuada através de carta registada com aviso de receção, respeitando-se a regra geral do art. 9.º do NRAU140.
Quanto ao seu conteúdo, a lei somente refere que é necessário manifestar a “vontade de continuar a exploração”. Contudo, parece-nos que esta manifestação não é suficiente, devendo ser acompanhada de documentos que comprovem a morte do arrendatário e a sua posição como sucessor.
10. Disciplina aplicável aos contratos de arrendamento comercial de duração