Distinção entre direito real de laje, direito de superfície e condomínio

O direito de laje guarda muitas semelhanças com outros direitos reais identificados no Código Civil brasileiro, em especial com o direito real de propriedade e com o direito real de superfície.

Em relação à superfície, por muito tempo os doutrinadores consideraram a laje como uma subespécie deste direito real. Mazzei (2007, p. 351) defendia que, por conta do silêncio legislador, seria possível utilizar, em razão dos princípios da operabilidade e sociabilidade, o mecanismo do legal da superfície para aplicação das cessões de sobrelevação. Esse mesmo autor (2007, p. 346) defende que o art. 21, § 1º, do Estatuto da Cidade, autorizava a aplicação da sobrelevação:

Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística. (BRASIL, 2001).

Ao indicar a utilização do espaço aéreo, entendiam alguns doutrinadores que o legislador havia formalizado a sobrelevação no direito brasileiro, entendimento que não prosperou.

Atualmente, o direito de laje se difere do direito de superfície por conta da sua independência da construção-base e da sua perpetuação, ou seja, não tem prazo para sua extinção, valendo por tempo indeterminado.

Tabela 1 – Principais diferenças entre os direitos reais de laje e superfície

Laje Superfície

Arts. 1.510-A e seguintes do CC/02 Arts. 1.369 e seguintes do CC/02

Matrícula própria Matrícula alheia

Caráter perpétuo Caráter temporário

Construção vertical Indiferente

Gozar, usar, dispor e talvez reivindicar Gozar e usar

No que tange ao direito de propriedade, o instituto da laje muito se assemelha com os condomínios, principalmente com a modalidade do condomínio edilício e do condomínio urbano simples, este sendo uma inovação trazida ao ordenamento jurídico junto com o objeto de estudo deste trabalho.

Entretanto, apesar de em um primeiro momento os institutos parecerem semelhantes, ao analisar o texto legal percebe-se que existem algumas diferenças que merecem destaque, a começar pelo fato de que no direito real de laje não há atribuição de fração ideal do terreno para o lajeário conforme art. 1.510-A, § 4 º, do Código Civil:

Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. [...] § 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. (BRASIL, 2002).

A divisão comum que existe em condomínios edilícios entre propriedade comum e propriedade privativa é muito mais simplificada. Sobre o tema advertem Farias, El Debs e Dias (2019, p. 40):

Repise-se, a laje não se estabelece sobre um mix de propriedade comum e propriedade autônoma ou individual. Há uma propriedade individual com reflexos específicos sobre certas áreas, que servem a todo o conjunto, que terão manutenção custeada por todos os envolvidos [...]. Tais áreas, [...] servem a toda edificação [...], devendo ser mantidas por todos.

Cabe ressaltar também que, a princípio, o instituto do direito real de laje foi criado com o objetivo de facilitar a regularização de imóveis, portanto a sua utilização não está ligada a aferição de lucro por construtoras, como ocorre com os condomínios edilícios.

Acerca do tema, o Código de Normas e Serviços Extrajudiciais do Estado de São Paulo inovou ao dispor sobre essa característica intrínseca à intenção do legislador ao normatizar o direito real de laje:

446. É vedada a abertura de matrícula correspondente a direito de laje para fins de implantação de empreendimentos imobiliários ou edificações de um ou mais pavimentos, em que haja divisão do terreno da construção-base, ou de partes comuns, em frações ideais, hipótese em que será aplicada a legislação específica de incorporações imobiliárias e de condomínios edilícios. (CGJ/SP, 1989).

De outro ângulo, também difere do condomínio urbano simples pelo fato deste ser caracterizado pela construção no plano horizontal, enquanto aquele só se caracterizará em construções verticais. Sobre a questão apresentada assevera Loureiro (2018, p. 1.534):

não se admite a utilização do instituto para situações conhecidas como "condomínios deitados", consistentes de conjuntos de casas sem sobreposição de umas sobre as outras (art. 8° da Lei n. 4.591/64). De igual modo, casas de fundos e de frente em um mesmo terreno podem gerar condomínio urbano (arts. 61 e 62 da Lei n. 13.465/2017), mas não direito de laje.

Com isso, depreende-se que o legislador, ao normatizar o direito real de laje, entendeu que, por conta de todas essas peculiaridades explanadas, havia a necessidade de criar um novo instituto diferente dos já existentes.

O direito real de laje abrange o espaço aéreo e o subsolo, sendo o seu objeto terreno público ou privado edificado de forma vertical, como disposto no art. 1.510-A do Código Civil do Brasil.

Por conta do objeto do direito de laje ser imóvel público ou particular, Loureiro (2018, p. 1.534) faz uma crítica ao instituto, afirmando que, por tratar de direito real de imóvel público, deveria permanecer restrito à legislação especial. Inclusive, sobre a possibilidade de utilização de imóveis públicos, esta pode ocorrer mediante instrumento de regularização fundiária urbana (Reurb), tanto na sua modalidade de interesse social, ou seja, para munícipes de baixa renda (Reurb-S), quanto na modalidade de interesse específico (Reurb-E), conforme art. 13, incisos I e II da Lei de Regularização Fundiária Rural e Urbana. (BRASIL, 2017).