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Duque de Caxias - Novos Projetos
Fonte: Matéria publicada no Jornal O Globo (Outubro de 2014) Projeto de Mobilidade Urbana
Está em processo de aprovação as ações previstas no projeto de Mobilidade Urbana de Duque de Caxias.
No segundo semestre de 2014 o Governo Federal liberou cerca de R$ 1,5 milhão para viabilização do projeto, que objetiva a integração entre o Bus Rapid Transit – BRT, ciclovias e a linha férrea.
O trajeto das operações inclui um corredor entre o bairro de Santa Cruz da Serra e a Av. Brasil, no Rio de Janeiro. Um dos principais objetivos do projeto é amenizar o trânsito da Rod. Washington Luiz.
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
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O hotel em estudo está localizado na Rodovia Washington Luiz (BR-040) , n° 2.400, na Vila São Luís – Duque de Caxias (RJ). A BR-040 é a principal via de acesso entre o Rio de Janeiro e Brasília, atravessa o Estado de Minas Gerais e dá acesso ao Arco Metropolitano do Rio de Janeiro.
O hotel faz parte do complexo Rossi Multi, que conta com uma torre comercial com 384 salas comerciais, mall e duas torres residenciais.
O complexo está próximo do Parque Gráfico da Globo, do Hospital Municipal Dr. Moacyr Rodrigues do Carmo, do Centro Empresarial Washington Luiz, de alguns pontos de serviço como o McDonald's e o Restaurante Rei do Bacalhau, pátios e galpões para locação e do Caxias Shopping, distante aproximadamente 300m do hotel em estudo.
Também está próximo do polígono formado entre a Rod. Presidente Dutra, a Linha Vermelha e a Av. Brasil, região com algumas pequenas indústrias e que dá acesso ao centro de distribuição da Braspress e ao Parque Industrial da Bayer, na cidade de Belford Roxo.
45 Torre Comercial
Hotel em Estudo
Ao lado as obras do complexo Rossi Multi, com a torre comercial e o hotel em estudo. No dia da visita técnica o estande de vendas se encontrava em fase de desmontagem.
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Abaixo o entorno do hotel em estudo.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Hotel em Estudo
Centro Empresarial
Caxias Shopping
Rod. Rodovia Washington Luiz
Sentido Rio de Janeiro
Sentido Petrópolis
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Acesso
RIOgaleão - Aeroporto Internacional Tom Jobim – É o
aeroporto mais próximo do hotel em estudo e o acesso pode ser realizado a partir da Via Expressa Presidente João Goulart (Linha Vermelha), que dá acesso à Rod. Washington Luiz. O percurso possui aproximadamente 12,3 km e o tempo estimado é de 12 min.
Aeroporto do Rio de Janeiro - Santos Dumont - O
acesso ao hotel em estudo pode ser realizado a partir da Via Expressa Presidente João Goulart (Linha Vermelha), que dá acesso à Rod. Washington Luiz. O percurso possui aproximadamente 24 km e o tempo estimado é de 26 min.
Santos Dumont / Hotel em Estudo RIOgaleão / Hotel em Estudo
Hotel em Estudo
Aeroporto
Hotel em Estudo
Abaixo, as distâncias do terreno em estudo aos principais pontos de interesse:
Fonte: Google Maps Distrito Industrial de
Duque de Caxias
Reduc
Aeroporto RIOgaleão
Aeroporto Santos Dumont Bayer
Braspress
Centro - Duque de Caxias
Shopping Unigranrio Caxias Shopping Center de Caxias Hospital Caxias Shopping O Globo International Business Park Hotel em Estudo
O hotel em estudo possui localização estratégica, com fácil acesso a partir da Rod. Presidente Dutra e da Linha Vermelha (via de acesso ao aeroporto RIOgaleão e Santos Dumont). Não há praças de pedágio na região próxima ao hotel em estudo.
Por fazer parte de um complexo e por estar em uma rodovia, o hotel em estudo possui boa visibilidade.
O hotel será de categoria econômica, o que decorrerá a oferta de serviços reduzidos. Entretanto, os serviços disponíveis no Caxias Shopping e entorno (restaurante e fast food) poderão servir de apoio aos hóspedes.
A Rod. Washington Luiz aproxima os principais geradores de demanda, porém, na região ao entorno há trânsito constante com maior intensidade nos horários de pico.
Próximo ao Caxias Shopping há uma passarela que possibilita o acesso de pedestres, entretanto no período da noite a travessia não é indicada. Sugere-se o uso de transfer ou a implantação de um ponto de taxi próximo ao complexo, o que trará maior segurança aos hóspedes predispostos ao deslocamento.
Desta forma damos como adequada a localização do terreno para empreendimento hoteleiro.
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1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
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Para definição da cesta competitiva, considerou-se os hotéis da cidade de Duque de Caxias e de São João do Meriti, com categoria Midscale, Econômico e Supereconômico. No total, a cesta competitiva disponibiliza
368 UHs.
Abaixo valor da diária média ponderada sem café da manhã, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira, 6ª a domingo, além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Booking.com e Decolar.com.
Categoria Midscale Econômico Supereco. Diária
Média R$ 262,41 R$ 150,00 R$ 70,87 Taxa de
Ocupação 65% 63% 60%
N° Hotel Localização UHs Maior sala
1 Mont Blanc Duque de Caxias Duque de Caxias 99 150
2 Capri Hotel Duque de Caxias 51 0
3 Vogue Hotel São João de Meriti 76 0
4 Hotel Presidente São João de Meriti 92 0
5 Hotel Astra São João de Meriti 50 0