Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira. Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotéis - Best Western Multi Suítes

(1)

Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo – CIC

Condo-Hotéis - Best Western Multi Suítes

Duque de Caxias (RJ)

Rossi

Fevereiro e Março de 2015

(2)

Mercadológica e

Econômico-Financeira

Fevereiro e Março de 2015

Cliente:

Multi Suítes

Projeto:

Contrato de Investimento Coletivo – CIC

Condo-Hotel – Best Western Multi Suítes;

projeto que será administrado pela

Hotelaria Brasil e que ostentará a

bandeira Best Western Multi Suítes.

(3)

Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa Rossi entre Fevereiro e Março de 2015, que desenvolve o projeto Best Western Multi Suítes na cidade de Duque de Caxias (RJ), que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) – Condo-Hotel – Best Western Multi Suítes. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24 realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para esse hotel que será administrado sob a bandeira Best Western Multi Suítes.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo.

(4)

4

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

(5)

Fundada em 1996, a

CAIO CALFAT

atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no

mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute –

instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível

profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A

CAIO CALFAT

tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

(6)

6

ATUAÇÃO

 Planejamento e

Desenvolvimento

Hoteleiro e Imobiliário

 Diagnósticos e

Retrofit Hoteleiro

 Planejamento e

Desenvolvimento de

Imobiliário Turístico

 Flat para estudantes

 Comunidades

Planejadas

(7)

ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas

I – Tendências e perspectivas macroeconômicas; 32 a 42

II – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; 51 a 56 III – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; 44 a 49 IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no

mercado; 58 a 63

V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital

de giro inicial;

65 VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5

anos de operação hoteleira; 67 a 73

VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas

e das fontes dos dados utilizados;

75 VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento

(rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e

77 a 80 IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada

para o empreendimento. 11 a 13

Em abril de 2015 foi publicada

pela Comissão de Valores Imobiliários – CVM a Deliberação 734/2015 que solicita que os Estudos de Mercado e de

Viabilidade Econômica

Financeira de condo-hotéis, a serem ofertados no modelo CIC atendam alguns tópicos.

Ao lado esses tópicos são

listados e anotou-se as páginas em que são atendidos, dessa forma busca-se auxiliar a leitura e conferência dos interessados nesse projeto.

(8)

8

1. Sumário executivo

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

10. Anexos

(9)

(10)

10

O objeto de estudo conta com a bandeira Best Western da Best Western Internacional, com 156 UHs entre 24,19 m² e 33,04 m².

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do

Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração

das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging

Industry. MA.

Multi Suítes

Este trabalho teve como objetivo realizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de Investimento Coletivo (CIC) – Condo-Hotel – Best Western Multi Suítes.

(11)

O projeto foi concebido como um hotel econômico, contará com a bandeira Best Western e será administrado pela Hotelaria Brasil.

A marca Best Western é de propriedade da Best Western International, que conta com mais de 4.000 hotéis e está presente em mais de 100 países.

A Hotelaria Brasil, que administrará o empreendimento, é uma empresa brasileira que atua na gestão hoteleira e de condomínios das marcas Matiz, Unna e Best Western; a empresa administra 8 hotéis no país, e está envolvida em mais 11 projetos futuros.

O Best Western Multi Suítes terá 156 UHs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64.

(12)

12

A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:

Reconhecimento de Marca: Best Western pertence a Best Western

International. Atualmente a rede conta com mais de 4.000 no mundo sendo 15 hotéis localizados no Brasil.

Canais de Distribuição: a Best Western é uma rede internacional que atua

e possui canais de distribuição e comunicação mundiais.

Presença de mercado no Estado do Rio de Janeiro: a Best Western

Internacional está presente com projetos futuros na cidade do Rio de Janeiro, Niterói e Itaguaí: Best Western Plus Copacabana Design Hotel (1), Best Western Plus Arpoador Fashion Hotel (2), Best Western Plus Icaraí Design Hotel (3) e Best Western Itaguaí Design Hotel (4).

1 2

3 4

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento

(13)

A operação hoteleira se dará com adesão livre dos adquirentes ao pool de a locação

hoteleira.

A Best Western e Hotelaria Brasil colocaram como necessário para a operação do

empreendimento pelo menos 70% de adesão das unidades habitacionais ao pool de

locação hoteleiro.

Para esse estudo foi considerado a adesão total das unidades habitacionais ao pool

de locação hoteleiro. Assim, os resultados são proporcionais à essa adesão,

podendo haver variação conforme a formatação do pool de locação hoteleira

quando da abertura do empreendimento.

Multi Suítes

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento

(14)

14

O hotel em estudo possui localização estratégica, com fácil acesso a partir da Rod. Presidente Dutra e da Linha Vermelha (via de acesso ao aeroporto RIOgaleão e Santos Dumont). Não há praças de pedágio na região próxima ao hotel em estudo.

Por fazer parte de um complexo e por estar em uma rodovia, o hotel em estudo possui boa visibilidade.

O hotel será de categoria econômica, o que decorrerá a oferta de serviços reduzidos. Entretanto, os serviços disponíveis no Caxias Shopping e entorno (restaurante e fast food) poderão servir de apoio aos hóspedes.

A Rod. Washington Luiz aproxima os principais geradores de demanda, porém, na região ao entorno há trânsito constante com maior intensidade nos horários de pico.

Próximo ao Caxias Shopping há uma passarela que possibilita o acesso de pedestres, entretanto no período da noite a travessia não é indicada. Sugere-se o uso de transfer ou a implantação de um ponto de taxi próximo ao complexo, o que trará maior segurança aos hóspedes predispostos ao deslocamento.

Desta forma damos como adequada a localização do terreno para empreendimento hoteleiro.

Centro - Duque de Caxias

Shopping Unigranrio Caxias Shopping Center de Caxias Hospital Caxias Shopping O Globo International Business Park Hotel em Estudo 1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

(15)

No cenário atual, o mercado de Duque de Caxias carece de oferta hoteleira, o que resulta em demanda mal

acomodada, verificou-se que há hospedagens da região que se direcionam para o Rio de Janeiro e Nova Iguaçú.

Apesar desse contexto, Duque de Caxias e região possui expressiva oferta futura com a entrada de redes

internacionais, condição que amplia e qualifica o parque hoteleiro da região.

Estima-se e que nos próximos anos o mercado hoteleiro se torne mais competitivo pela expansão da oferta em

um curto período de tempo (1288 UHs até 2018).

Há expectativa de que com a entrega do trecho do Arco Metropolitano novas indústrias se instalem na cidade,

fator que poderá refletir na taxa de ocupação dos hotéis da cidade e região.

(16)

16

Para definição da cesta competitiva, considerou-se os hotéis da cidade de Duque de Caxias e de São João do Meriti, com categoria Midscale, Econômico e Supereconômico.

Como oferta futura, foi possível obter informações dos empreendimentos abaixo. Além desses, há projeto de um hotel no complexo multiuso Central Park Caxias, com 170 UHs, porém, a categoria não foi identificada.

Como oferta futura concorrente ao hotel em estudo, considerou-se 35% do total de UHs dos hotéis de categoria econômico de São João d3 Meriti e o 100% do total de UHs dos hotel Go Inn Duque de Caxias, pela proximidade geográfica.

Supereconômico Econômico

Midscale

(17)

Supereconômico Econômico

Midscale

(18)

18 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do

empreendimento no mercado

PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Item Taxa Peso

Crescimento do PIB 3,13% 4

Cresc. Nº de Empresas 3,86% 3 Cresc. Pessoal Ocupado 2,66% 3

3,21% 10

Os índices sócio econômicos foram considerados em períodos de 05 anos, assim, flutuações econômicas e de ordem sócio econômicas já foram contempladas, além disso, as perspectivas sócio econômicas, ligadas aos investimentos na região e ao desenvolvimento verificado nas pesquisas, foram considerados para a atribuição de pesos.

 Por segurança e metodologia, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo para evitar uma super valorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em estudo. .

Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva 2014 a 2017 100% 3,21% 2018 a 2020 85% 2,73% 2021 a 2023 60% 1,93%



Para a projeção de demanda do hotel em estudo, consideramos um crescimento estimado conforme cruzamento dos índices do PIB, quantidade de empresas e quantidade de pessoal ocupado, entre os anos de 2006 a 2012. Desta forma chegou-se a uma taxa estimada de crescimento de demanda de 3,21%.

(19)

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

 Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins).

Demanda: Média diária de diárias vendidas PROJEÇÃO DA DEMANDA

Ano Negócios Outros TOTAL

2015 215 24 239 2016 222 25 247 2017 229 25 255 2018 237 26 263 2019 243 27 270 2020 250 28 278 2021 257 29 285 2022 262 29 291 2023 267 30 296 2024 272 30 302

(20)

20 Entradas:

2017: Go Inn Duque de Caxias* (100% das UHs) e Tulip Inn Rio Metropolitan (35% das UHs)

2019: Transamérica Fit Baixada Fluminense (35% das UHs)

*A construtora do complexo onde o Go Inn e o Comfort Inn estão inseridos apresenta pendências, fator que adiou a inauguração dos empreendimentos e que ainda se encontra em processo de adequação.

Saídas:

2017: Vogue Hotel, Hotel Presidente e Hotel Astra. Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Duque

de Caxias e São João do Meriti e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se o comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação. Desta forma é possível concluir que há espaço para novas unidades hoteleiras para a categoria econômica.

Conforme descrito, o parque hoteleiro considerado na cesta competitiva, com exceção ao Mont Blanc Duque de Caxias, é formado por hotéis pequenos e com baixo padrão de qualidade. Com esse cenário, o hotel em estudo entrará com grande competitividade, além de atender a demanda mal acomodada existente, e que por falta de oferta acaba se deslocando para cidades ao entorno.

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do

empreendimento no mercado PROJEÇÃO DA OFERTA

Ano Inicial Entrada Saída TOTAL

2015 368 368 2016 368 368 2017 368 308 218 458 2018 458 458 2019 458 88 546 2020 546 546 2021 546 546 2022 546 546 2023 546 546 2024 546 546

(21)

Legenda:

Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo.

Pick up: Demanda captada devido ao posicionamento do hotel em estudo, em relação aos hotéis considerados na cesta competitiva.

Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de março de 2015.

Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes.

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

 O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria econômica, já considerando a nova oferta identificada no estudo, onde o ideal é de aproximadamente 65%; tal resultado indica equilíbrio e ambiente de mercado adequado para o hotel e hotéis da cesta competitiva identificados.

2016 2017 2018 2019 2020 Oferta 368 458 458 546 546 Hotel em estudo 140 140 140 140 140 Oferta Total 508 598 598 686 686 Fair Share 28% 23% 23% 20% 20% Penetração 110% 130% 130% 130% 130%

Demanda Estimada Hotel 75 78 80 72 74

Pick up 21 22 23 24 25

Demanda total 96 100 103 96 99

Taxa de ocupação média do

mercado 68,5% 71,1% 73,6% 68,3% 70,4%

(22)

22 1.5. Grandes Números

Resumo da Projeção Operacional e Financeira para o Hotel - Modelo completo e premissas utilizadas ver as páginas 67,68, 72 e 73

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Receita Bruta 8.578.948 9.356.323 10.014.287 9.611.276 10.237.104

Receita Líquida 7.810.031 100,0% 8.517.732 100,0% 9.116.313 100,0% 8.749.092 100,0% 9.318.453 100,0%

Lucro ou Prejuízo do Departamento

Habitações 4.660.560 59,7% 5.152.738 60,5% 5.533.901 60,7% 5.248.569 60,0% 5.614.584 60,3% Alimentos e Bebidas 1.128.140 14,4% 1.231.397 14,5% 1.339.664 14,7% 1.296.765 14,8% 1.398.902 15,0% Departamentos Menores 68.815 0,9% 75.178 0,9% 80.241 0,9% 76.642 0,9% 81.487 0,9% Total 5.857.515 75,0% 6.459.313 75,8% 6.953.806 76,3% 6.621.977 75,7% 7.094.973 76,1% Despesas não distribuídas

Administração e Geral 943.173 12,1% 1.001.011 11,8% 1.035.012 11,4% 1.027.438 11,7% 1.054.712 11,3% Marketing e Vendas 117.150 1,5% 127.766 1,5% 136.745 1,5% 131.236 1,5% 139.777 1,5% Manutenção e Conservação 335.128 4,3% 358.867 4,2% 371.962 4,1% 368.500 4,2% 379.395 4,1% Gastos com Água e Energia 386.053 4,9% 405.890 4,8% 426.706 4,7% 428.834 4,9% 453.181 4,9% Royalties 156.201 2,0% 170.355 2,0% 182.326 2,0% 174.982 2,0% 186.369 2,0% Total 1.937.705 24,8% 2.063.888 24,2% 2.152.751 23,6% 2.130.991 24,4% 2.213.435 23,8% GOP 3.919.810 50,2% 4.395.425 51,6% 4.801.055 52,7% 4.490.986 51,3% 4.881.538 52,4% Seguro 30.026 0,4% 30.627 0,4% 31.077 0,3% 31.378 0,3% 31.528 0,3% Taxa de Incentivo 391.981 5,0% 439.542 5,2% 480.106 5,3% 449.099 4,9% 488.154 5,2% Fundo de Reposição 171.579 2,2% 280.690 3,3% 350.500 3,8% 384.451 4,2% 460.670 4,9% Total 593.586 7,6% 750.859 8,8% 861.683 9,5% 864.927 9,9% 980.351 10,5% EBTDA 3.161.829 40,5% 3.465.903 40,7% 3.748.541 41,1% 3.444.529 39,4% 3.707.941 39,8%

Item 6.6

(23)

Os preços de venda sugeridos estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade (construção + terreno), FF&E e taxas hoteleiras:

Fonte: Rossi - Tabela de Vendas (Referência Novembro de 2014)

Conforme as informações, os adquirentes das unidades hoteleiras somente terão desembolsos ligados a esses valores. Caso o adquirente deseje aderir ao pool de locação hoteleiro, serão calculados em momento adequado, conforme o número de participantes do pool, eventuais desembolsos com pré-operacional e capital de giro.

1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Grupo N° de Uhs m² privativo Valor UH

Taxas Hoteleiras por Unidade

Valor de Venda da Unidade Valor de Venda por m² Decoração Pré-Operacional e Capital de Giro Afiliação Grupo 1 12 25,30 294.000 28.000 0 0 322.000 12.727 Grupo 2 144 33,04 393.000 28.000 0 0 421.000 12.742 Total/Média 156 29,17

(24)

24

Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). O Fluxo de caixa foi calculado conforme a fração ideal da área privativa em relação ao todo e com 100% de adesão ao pool de locação hoteleira.

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de março de 2015 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 6,6% e considerando o crescimento do FC em

2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2016 e 2020, a partir de 2021 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno _{Retorno ao Comprador da Unidade}

Investimento 25,30 Rentab. 33,04 Rentab.

-322.000 -421.000 Ano 1 15.805 4,9% 20.640 4,9% Ano 2 17.325 5,4% 22.625 5,4% Ano 3 18.738 5,8% 24.470 5,8% Ano 4 17.218 5,3% 22.486 5,3% Ano 5 18.535 5,8% 24.205 5,7% Ano 6 18.905 5,9% 24.689 5,9% Ano 7 19.284 6,0% 25.183 6,0% Ano 8 19.669 6,1% 25.687 6,1% Ano 9 20.063 6,2% 26.200 6,2% Ano 10 20.464 6,4% 26.724 6,3% FC Perpetuidade 469.868 614.660 Média 10 anos 5,8% 5,8%

Média ano 3 a10 5,9% 5,9%

(25)

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre:

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza

suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).

Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento

Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( www.vivareal.com.br) e SóFlats

(www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:

Taxa de Atratividade - Entrevista

Líquida 5,0% 7,0%

Bruta 6,5% 9,5%

Setor Imobiliário - Atratividade

Mínima Máxima

Mês 0,50% 1,00%

Ano 6,17% 12,68%

(26)

26 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores

de vários perfis, diz-se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto).

3. CapRate para Perpetuidade: foi adotado a taxa de 6.6%, rentabilidade nominal e simples estimada para o fluxo de caixa do ano 10. Foi adotado essa taxa pelo método de perpetuidade que considera trazer FC futuros para o presente, assim a rentabilidade

corrente do FC 10 representaria a taxa de capitalização para os fluxos futuros.

2

Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do

momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Duque de Caxias- RJ, apontam uma média de 5,48% a,a.; em outra fonte consultada, em entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções.

(27)

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de

investimento de hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 6,6% e considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. ( Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ).

(28)

28 1.8. Empreendimentos similares em operação no mercado

Fonte: Brasil Brokers e Patrimóvel

Os valores de venda por m² de área privativa para o Best Western Multi Suítes estão dentro da média praticada pelo mercado de condo-hotéis encontrados em lançamento mais recente. Os hotéis Logic Apart Hotel Brigadeiro, Go Inn e Comfort Inn do Complexo Supreme Caxias Hotels & Business estão 100% vendidos.

Empreendimento Logic Apart Hotel Duque de Caxias Tulip Inn Rio Metropolitan

Tipo do Empreendimento Hotel Hotel

Localização Duque de Caxias São João do Meriti

Qtde Apartamentos 64 264

m² apartamentos 18,20 m² a 24,35 m² 18,72 m² a 27,11 m² Valor de venda (apartamento) R$ 207.986,00 R$ 225.000,00

Valor de venda/m² R$ 9.778,37 R$ 9.825,32

Qtde vendida 35% 80%

Importante: Os valores de compra das unidades, sejam do hotel em estudo ou similares, difere do mercado comercial e residencial pois o fluxo de caixa de potencial a ser gerado por um hotel difere da natureza desses empreendimentos. Soma-se a isso, exigências construtivas maiores em hotéis, ligadas à normas de segurança (incêndio e civil) e à própria operação do empreendimento , que encarecem os custos. A análise da compra de um produto hoteleiro deve ser feita com cautela e as premissas do negócio e seus riscos bem compreendidos, pois diferem do mercado imobiliário residencial/comercial .

(29)

1.9. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

Localização – ADEQUADA: O hotel em estudo possui localização estratégica, com fácil acesso a partir da Rod.

Presidente Dutra e da Linha Vermelha (via de acesso ao aeroporto RIOgaleão e Santos Dumont), o que além de aproximar os geradores de demanda cria boa visibilidade ao empreendimento. O hotel está próximo do Caxias Shopping cujos serviços de lazer e alimentação poderão servir de apoio aos hóspedes.

Mercado – EM CRESCIMENTO: Percebe-se que há demanda mal acomodada na cidade de Duque de Caxias e que o mercado atualmente carece de oferta hoteleira. Há expressiva oferta futura identificada e o interesse de indústrias em se instalarem na região, assim, esperasse que a demanda acompanhe o desenvolvimento da oferta, permitindo bons resultados .

(30)

30 1.9. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

Absorção do Hotel em Estudo – VIÁVEL: As taxas de ocupação estimadas estão dentro de faixa considerada adequada

(acima de 65%) já a partir do primeiro ano de operação.

Retorno para o Investidor Imobiliário: OPORTUNO - A estimativa de rendimento confrontada aos os preços sugeridos

de venda indica que os investidores imobiliários pulverizados podem obter retornos na média do mercado, conforme as pesquisas e práticas de mercado apontados nas páginas 24 e 75 desse estudo.

Importante lembrar que investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem interna (capacidade de administração e concorrência da Operadora), quanto externa (mudanças no ambiente sócio econômico e alteração no mercado competitivo estudado) e que os resultados apresentados podem não ser alcançados devido a esses riscos .

(31)

(32)

32

 Região Metropolitana do Rio de Janeiro

A cidade de Duque de Caxias está localizada na Região Metropolitana do Rio de Janeiro (RMRJ), também

conhecida com Grande Rio. A RMRJ é formada por 21 municípios, com população estimada de 12.229.867

habitantes e ocupa área territorial de 8.286 km² de extensão.

Duque de Caxias

Fonte: Fundação Centro Estadual de Estatísticas, Pesquisas e Formação de Servidores Públicos do Rio de Janeiro (CEPERJ) e IBGE

Fazem parte da RMRJ os municípios de

Belford Roxo, Cachoeiras de Macacu,

Duque de Caxias, Guapimirim, Itaboraí,

Itaguaí, Japeri, Magé, Maricá, Mesquita,

Nilópolis, Niterói, Nova Iguaçu, Paracambi,

Queimados, Rio Bonito, São Gonçalo, São

João de Meriti, Seropédica, Tanguá, além

de Rio de Janeiro, capital do Estado de

mesmo nome.

(33)

33

Duque de Caxias está dividida em 4 distritos. São Eles:

1º DISTRITO: Jardim 25 de Agosto, Parque Duque, Periquitos, Vila São Luiz,

Gramacho, Sarapuy, Centenário, Centro, Dr. Laureano, Olavo Bilac, Bar dos Cavaleiros, e Jardim Gramacho.

2º DISTRITO: Jardim Primavera, Saracuruna, Vila São José, Parque Fluminense,

Campos Elíseos, Cangulo, Cidade dos Meninos, Figueira, Chácaras Rio-Petrópolis, Chácara Arcampo e Eldorado.

3º DISTRITO: Santa Lúcia, Santa Cruz da Serra, Imbariê, Parada Angélica, Jardim

Anhangá, Santa Cruz, Parada Morabi, Taquara, Parque Paulista, Parque Equitativa, Alto da Serra e Santo Antônio da Serra.

4º DISTRITO: Xerém, Parque Capivari, Mantiqueira, Jardim Olimpo, Lamarão e

Amapá.

Duque de Caxias

4° Distrito 3° Distrito 2° Distrito 1° Distrito

(34)

34 Fonte: IBGE e Portal Petrobras

Duque de Caxias - Indicadores Econômicos

*O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente, com atualização de inflação pelo

índice IPCA.

A economia é movimentada principalmente pelo setor de serviços, seguido pela produção industrial. Dentre os principais segmentos do setor, pode-se destacar a produção química e petroquímica, metalúrgica e gás, plástico, mobiliário, têxtil e vestuário. Algumas das principais indústrias de Duque de Caxias são: Chevron Brasil, MCALUB, IBF, Transportes Carvalho, entre outras.

A Refinaria Duque de Caxias (Reduc) da Petrobras, localizada na Rod. Washington Luiz (rodovia do hotel em estudo – distante aproximadamente 14,5 km) é responsável por 80% da produção de lubrificantes e pelo maior processamento de gás natural do Brasil.

(35)

35

Duque de Caxias - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)



Apesar da variação negativa do PIB entre os anos de 2010 e 2012, Duque de Caxias está entre os 5 municípios

que mais contribuem no PIB da RMRJ. A cidade fica atrás apenas da capital do Estado, Rio de Janeiro.

N° Cidade PIB 2012 (R$) % População 2010 População Estimada 2014 1 Rio de Janeiro 220.924.561 68% 6.320.446 6.453.682 2 Duque de Caxias 27.121.886 8% 855.048 878.402 3 Niterói 15.112.496 5% 487.562 495.470 4 São Gonçalo 11.976.716 4% _999.728 _1.031.903 5 Nova Iguaçu 10.665.648 3% _796.257 _806.177 TOTAL RMRJ 326.993.673 100% 9.459.041 9.665.634

(36)

36 Fontes: IBGE, N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE

Índice FIRJAN: FIRJAN

Cidade Ano Empresas TMC* Ano Pessoal

Ocupado TMC* Ano IDHM TMC* Ano

ÍNDICE FIRJAN TMC* Duque de Caxias 2013 14.761 3,86% a.a. 2013 187.540 2,66% a.a. 2010 0,711 1,69% a.a. 2011 0,6719 0,98% a.a. 2008 12.213 2008 164.436 2000 0,601 2007 0,6462 Rio de Janeiro 2013 219.323 3,20% a.a. 2013 2.920.957 3,65% a.a. 2010 0,799 1,10% a.a 2011 0,8049 1,33% a.a. 2008 187.407 2008 2.442.175 2000 0,716 2007 0,7635

O número de empresas de Duque de Caxias é inferior a cidade do Rio de Janeiro, porém, quando comparada a

Taxa Média de Crescimento, pode-se observar que Duque de Caxias tem apresentado melhor desempenho:

Duque de Caxias - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

*Taxa Média de Crescimento

Item 6.7

(37)

37

A área está localizada no 4° Distrito, no bairro Xerém.

Ocupa área de 2,5 milhões de m² e foi implementado pela Companhia de Desenvolvimento Industrial do Estado do Rio de Janeiro – CODIN.

Com a construção do Arco Metropolitano (descrito no próximo slide), o distrito tem atraído indústrias de grande porte como a ArcelorMittal Aços Longos. Segundo matéria publicada no portal do Governo do Estado do Rio de Janeiro, há grandes empresas interessadas em se instalar no distrito, principalmente pela facilidade de acesso.

(38)

38

O Arco Metropolitano do Rio de Janeiro (RJ-109) é um projeto do Governo Federal que tem como finalidade viabilizar a conexão rodoviária entre as cidades, sem que haja a necessidade de trânsito pelas vias urbanas da RMRJ.

Duque de Caxias - Arco Metropolitano

Fonte: Departamento Nacional de Infraestrutura e Transporte (DNIT)

Quando concluído, o Arco interligará a cidade de Itaguaí até a cidade de Itaboraí, percorrendo aproximadamente 145 km de extensão.

Em Julho de 2014, o primeiro trecho foi inaugurado entre Itaguaí e Duque de Caxias.

Quando finalizado, o Arco será um corredor importante para escoar, por exemplo, a produção da Refinaria Duque de Caxias e do Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro (Itaboraí), até o Porto de Itaguaí.

(39)

39

Duque de Caxias - Acesso

O acesso a Duque de Caxias pode ser realizado através da BR-040 Rod. Washington Luiz que liga Brasília ao Rio de Janeiro, da RJ-101 conhecida como Av. Presidente Kennedy ou Av. Governador Leonel de Moura Brizola, que liga a Belford Roxo à região central de Duque de Caxias, da Rod. Raphael de Almeida Magalhães, trecho do Arco Metropolitano que interliga e RMRJ e da RJ-107 que liga Duque de Caxias até a cidade de Petrópolis.

Na divisa com o Rio de Janeiro, o acesso pode ser realizado pela RJ-071 (Via Expressa Presidente João Goulart), conhecida como Linha

Vermelha. _{Br-040 Rod. Washington Luiz}

RJ-101

Rod. Raphael de Almeida Magalhães RJ-107

(40)

40

Caxias Shopping

É o maior shopping da cidade. Foi inaugurado em 2008 e está localizado em frente ao hotel em estudo (300 m), na Rod. Washington Luiz. Possui 168 lojas e a público estimado é de 600 mil pessoas por mês.

Shopping Center de Caxias

É o shopping mais antigo da cidade, inaugurado em 1963. Está localizado ao lado do terminal rodoviário da cidade e possui 244 lojas. Está distante aproximadamente 5,8 km do hotel em estudo (19 min).

Shopping Unigranrio Caxias

O shopping conta com 80 lojas e ocupa área de construída de 11.000 m². Está localizado na região central da cidade, aproximadamente 5,1 km do hotel em estudo (12 min).

Duque de Caxias

(41)

41

Central Park Caxias

Complexo Multiuso com shopping (303 lojas), duas torres comerciais e um hotel.

 O complexo está localizado na esquina entre a RJ-101 (Av. Presidente Kennedy) e a R. Deputado Romeiro Junior, na região central de Duque de Caxias. A inauguração esta prevista para 2016.

Supreme Caxias Hotels & Business

Complexo Multiuso com torre comercial e dois hotéis, Comfort Inn Duque de Caxias e Go Inn Duque de Caxias. O complexo está localizado na Rod. Washington Luiz, próximo da Reduc e a inauguração está prevista para 2016.

Shopping Center Outlet Premium Rio de Janeiro

Localizado próximo do Arco Metropolitano na Rod. Washington Luiz, o empreendimento contará como 108 lojas e a previsão de abertura é outubro de 2015. O empreendimento está a 15,9 km do hotel em estudo, aproximadamente 15 min.

(42)

42

Duque de Caxias - Novos Projetos

Fonte: Matéria publicada no Jornal O Globo (Outubro de 2014) Projeto de Mobilidade Urbana

Está em processo de aprovação as ações previstas no projeto de Mobilidade Urbana de Duque de Caxias.

No segundo semestre de 2014 o Governo Federal liberou cerca de R$ 1,5 milhão para viabilização do projeto, que objetiva a integração entre o Bus Rapid Transit – BRT, ciclovias e a linha férrea.

O trajeto das operações inclui um corredor entre o bairro de Santa Cruz da Serra e a Av. Brasil, no Rio de Janeiro. Um dos principais objetivos do projeto é amenizar o trânsito da Rod. Washington Luiz.

(43)

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

(44)

44

O hotel em estudo está localizado na Rodovia Washington Luiz (BR-040) , n° 2.400, na Vila São Luís – Duque de Caxias (RJ). A BR-040 é a principal via de acesso entre o Rio de Janeiro e Brasília, atravessa o Estado de Minas Gerais e dá acesso ao Arco Metropolitano do Rio de Janeiro.

O hotel faz parte do complexo Rossi Multi, que conta com uma torre comercial com 384 salas comerciais, mall e duas torres residenciais.

O complexo está próximo do Parque Gráfico da Globo, do Hospital Municipal Dr. Moacyr Rodrigues do Carmo, do Centro Empresarial Washington Luiz, de alguns pontos de serviço como o McDonald's e o Restaurante Rei do Bacalhau, pátios e galpões para locação e do Caxias Shopping, distante aproximadamente 300m do hotel em estudo.

Também está próximo do polígono formado entre a Rod. Presidente Dutra, a Linha Vermelha e a Av. Brasil, região com algumas pequenas indústrias e que dá acesso ao centro de distribuição da Braspress e ao Parque Industrial da Bayer, na cidade de Belford Roxo.

(45)

45 Torre Comercial

Hotel em Estudo

Ao lado as obras do complexo Rossi Multi, com a torre comercial e o hotel em estudo. No dia da visita técnica o estande de vendas se encontrava em fase de desmontagem.

(46)

46

Abaixo o entorno do hotel em estudo.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Hotel em Estudo

Centro Empresarial

Caxias Shopping

Rod. Rodovia Washington Luiz

Sentido Rio de Janeiro

Sentido Petrópolis

(47)

47

Acesso

RIOgaleão - Aeroporto Internacional Tom Jobim – É o

aeroporto mais próximo do hotel em estudo e o acesso pode ser realizado a partir da Via Expressa Presidente João Goulart (Linha Vermelha), que dá acesso à Rod. Washington Luiz. O percurso possui aproximadamente 12,3 km e o tempo estimado é de 12 min.

Aeroporto do Rio de Janeiro - Santos Dumont - O

acesso ao hotel em estudo pode ser realizado a partir da Via Expressa Presidente João Goulart (Linha Vermelha), que dá acesso à Rod. Washington Luiz. O percurso possui aproximadamente 24 km e o tempo estimado é de 26 min.

Santos Dumont / Hotel em Estudo RIOgaleão / Hotel em Estudo

Hotel em Estudo

Aeroporto

Hotel em Estudo

(48)

 Abaixo, as distâncias do terreno em estudo aos principais pontos de interesse:

Fonte: Google Maps Distrito Industrial de

Duque de Caxias

Reduc

Aeroporto RIOgaleão

Aeroporto Santos Dumont Bayer

Braspress

Centro - Duque de Caxias

Shopping Unigranrio Caxias Shopping Center de Caxias Hospital Caxias Shopping O Globo International Business Park Hotel em Estudo

(49)

O hotel em estudo possui localização estratégica, com fácil acesso a partir da Rod. Presidente Dutra e da Linha Vermelha (via de acesso ao aeroporto RIOgaleão e Santos Dumont). Não há praças de pedágio na região próxima ao hotel em estudo.

Por fazer parte de um complexo e por estar em uma rodovia, o hotel em estudo possui boa visibilidade.

O hotel será de categoria econômica, o que decorrerá a oferta de serviços reduzidos. Entretanto, os serviços disponíveis no Caxias Shopping e entorno (restaurante e fast food) poderão servir de apoio aos hóspedes.

A Rod. Washington Luiz aproxima os principais geradores de demanda, porém, na região ao entorno há trânsito constante com maior intensidade nos horários de pico.

Próximo ao Caxias Shopping há uma passarela que possibilita o acesso de pedestres, entretanto no período da noite a travessia não é indicada. Sugere-se o uso de transfer ou a implantação de um ponto de taxi próximo ao complexo, o que trará maior segurança aos hóspedes predispostos ao deslocamento.

Desta forma damos como adequada a localização do terreno para empreendimento hoteleiro.

(50)

50

(51)

51

Para definição da cesta competitiva, considerou-se os hotéis da cidade de Duque de Caxias e de São João do Meriti, com categoria Midscale, Econômico e Supereconômico. No total, a cesta competitiva disponibiliza

368 UHs.

Abaixo valor da diária média ponderada sem café da manhã, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira, 6ª a domingo, além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Booking.com e Decolar.com.

Categoria Midscale Econômico Supereco. Diária

Média R$ 262,41 R$ 150,00 R$ 70,87 Taxa de

Ocupação 65% 63% 60%

N° Hotel Localização UHs Maior sala

1 Mont Blanc Duque de Caxias Duque de Caxias 99 150

2 Capri Hotel Duque de Caxias 51 0

3 Vogue Hotel São João de Meriti 76 0

4 Hotel Presidente São João de Meriti 92 0

5 Hotel Astra São João de Meriti 50 0

Cesta Competitiva

Hotel em Estudo Mont Blanc Duque de Caxias

Capri Hotel Vogue Hotel Hotel Presidente Hotel Astra Supereconômico Econômico Midscale

(52)

52

Duque de Caxias possui apenas dois hotéis, sendo que um deles (Capri Hotel), se encontra em período de reposicionamento. O empreendimento era um motel e por pressão da demanda passa por reformas para adaptar-se a um hotel.

O Mont Blanc Duque de Caxias é administrado pela rede Mont Blanc. Atualmente a rede administra 2 hotéis na cidade de Nova Iguaçu (RJ) e 1 hotel em Mangaratiba (RJ). Está localizado próximo do centro da cidade e possui instalações e serviços com padrão de qualidade satisfatória.

Por ser o único hotel posicionado da cidade, o Mont Blanc Duque de Caxias pratica tarifa superior aos hotéis da mesma rede em Nova Iguaçu. Entretanto, segundo entrevista realizada com o Gerente Geral, a diária média tem decrescido após a abertura do Linx Hotel International Airport Galeão em 2013, que apesar da categoria ser superior, considerado como único concorrente do Mont Blanc no cenário atual.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

(53)

53

Além das empresas e indústrias de Duque de Caxias, como a Reduc e unidades do distrito industrial,

a demanda do hotel, em média 90% voltada para o segmento de negócios, advém também da região

norte do Rio de Janeiro, devido a baixa oferta de hotéis e a facilidade de acesso a partir da Av. Brasil,

da Via Expressa Presidente João Goulart (Linha Vermelha) e da Rod. Presidente Dutra. Em média, a

permanecia dos hóspedes é de 2 a 3 dias.

Pela baixa oferta na região, a demanda mal acomodada se desloca para os hotéis na região do

aeroporto RIOgaleão, para os hotéis de Nova Iguaçu, se deparando com trânsito intenso nos

horários de pico, ou se distribui nos hotéis com baixo padrão de qualidade localizados à margem da

Rod. Washington Luiz e da Rod. Presidente Dutra como o Vogue Hotel e o Hotel Presidente.

(54)

Oferta Futura

Com a realização da visita técnica e do contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter informações dos empreendimentos futuros abaixo. Além desses, há projeto de um hotel no complexo multiuso Central Park Caxias, com 170 UHs, porém, a categoria não foi identificada. A oferta futura abaixo acrescentará 1288 UHs.

Como oferta futura concorrente ao hotel em estudo, considerou-se 35% do total de UHs dos hotéis de categoria econômico de São João de Meriti e o 100% do total de UHs dos hotel Go Inn Duque de Caxias, pela proximidade geográfica.

Midscale Econômico Supereconômico

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

N° Oferta Futura Administração Cidade Localização UHs Categoria Previsão de

Inauguração 1 Comfort Inn Duque de

Caxias Atlantica Duque de Caxias

Supreme Caxias Hotels &

Business 174 Midscale 2016

2 Logig Apart Hotel

Duque de Caxias Rede Logic Duque de Caxias Rua Marechal Deodoro 474 64 Midscale 2017

3 Logic Apart Hotel

Brigadeiro Rede Logic Duque de Caxias

Av. Brigadeiro Lima e Silva,

lotes 12 e 28, Quadra 33 80 Midscale 2017

4 Comfort Inn Grande Rio

Dutra Atlantica São João de Meriti

R. Senador Nereu Ramos,

238 240 Midscale 2015

5 Tulip Inn Rio

Metropolitan BHG São João de Meriti Estr. São João-Caxias 264 Econômico 2016

6 Transamérica Fit

Baixada Fluminense Transamérica São João de Meriti - 250 Econômico 2018

7 Go Inn Duque de Caxias Atlantica Duque de Caxias Supreme Caxias Hotels &

Business 216 Supereconômico 2016

(55)

55

Oferta Futura

Comfort Inn Go Inn

Logig Apart Hotel Duque de Caxias

Logic Apart Hotel Brigadeiro

Comfort Inn Grande Rio Dutra

Tulip Inn Rio Metropolitan

Hotel em Estudo

Supreme Caxias Hotels & Business

Midscale Econômico Supereconômico

(56)

56

Considerações

No cenário atual, o mercado de Duque de Caxias carece de oferta hoteleira, o que resulta em demanda mal

acomodada.

Apesar desse contexto, Duque de Caxias e região possui expressiva oferta futura com a entrada de redes

internacionais, condição que amplia e qualifica o parque hoteleiro da região.

Estima-se e que nos próximos anos o mercado hoteleiro se torne mais competitivo pela expansão da oferta em

um curto período de tempo (1288 UHs até 2018).

Há expectativa de que com a entrega do trecho do Arco Metropolitano novas indústrias se instalem na cidade,

fator que poderá refletir na taxa de ocupação dos hotéis da cidade e região.

(57)

(58)

58

A viabilidade de um novo hotel no mercado deve ser medida a partir da premissa que novas entradas não

desequilibrem a oferta e demanda. No caso de hotelaria, o equilíbrio de mercado é indicado em níveis que todo

o mercado possa brigar de forma justa por bons resultados e não force, entre os competidores, uma guerra de

preços.

Foi projetada a demanda e testada a absorção de um empreendimento futuro de categoria econômica,

conforme projeto. A projeção foi realizada com base no inventário atual da cesta competitiva da mesma

categoria, e a nova entrada concorrente.

(59)

O Hotel x Mercado: Projeção de demanda

Os índices sócio econômicos foram considerados em períodos de 05 anos, assim, flutuações econômicas e de ordem sócio econômicas já foram contempladas, além disso, as perspectivas sócio econômicas, ligadas aos investimentos na região e ao desenvolvimento verificado nas pesquisas, foram considerados para a atribuição de pesos.

 Por segurança e metodologia, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo para evitar uma super valorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em estudo. .

PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES

Item Taxa Peso

Crescimento do PIB 3,13% 4

Cresc. Nº de Empresas 3,86% 3 Cresc. Pessoal Ocupado 2,66% 3

3,21% 10

Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte Taxa Efetiva 2014 a 2017 100% 3,21% 2018 a 2020 85% 2,73% 2021 a 2023 60% 1,93%

Para a projeção de demanda do hotel em estudo, consideramos um crescimento estimado conforme cruzamento dos índices do PIB,

quantidade de empresas e quantidade de pessoal ocupado, entre os anos de 2006 a 2012. Desta forma chegou-se a uma taxa estimada de

crescimento de demanda de 3,21%.

(60)

60 O Hotel x Mercado: Projeção de demanda

 Aplicamos esta ponderação nas demandas identificadas nos hotéis do set competitivo com o empreendimento em estudo, dividida prioritariamente entre negócios e outros (eventos e afins).

Demanda: Média diária de diárias vendidas PROJEÇÃO DA DEMANDA

Ano Negócios Outros TOTAL

2015 215 24 239 2016 222 25 247 2017 229 25 255 2018 237 26 263 2019 243 27 270 2020 250 28 278 2021 257 29 285 2022 262 29 291 2023 267 30 296 2024 272 30 302

(61)

O Hotel x Mercado

Com base no comportamento futuro da oferta hoteleira de Duque de Caxias e São João do Meriti e nas projeções de demanda do slide anterior, estimou-se o comportamento futuro do mercado hoteleiro da cidade em projeções de taxa de ocupação. Desta forma é possível concluir que há espaço para novas unidades hoteleiras para a categoria econômica.

Conforme descrito, o parque hoteleiro considerado na cesta competitiva, com exceção ao Mont Blanc Duque de Caxias, é formado por hotéis pequenos e com baixo padrão de qualidade. Com esse cenário, o hotel em estudo entrará com grande competitividade, além de atender a demanda mal acomodada existente, e que por falta de oferta acaba se deslocando para cidades ao entorno.

Entradas:

2017: Go Inn Duque de Caxias* (100% das UHs) e Tulip Inn Rio Metropolitan (35% das UHs)

2019: Transamérica Fit Baixada Fluminense (35% das UHs)

*A construtora do complexo onde o Go Inn e o Comfort Inn estão inseridos apresenta pendências, fator que adiou a inauguração dos empreendimentos e que ainda se encontra em processo de adequação.

Saídas:

PROJEÇÃO DA OFERTA

Ano Inicial Entrada Saída TOTAL

2015 368 368 2016 368 368 2017 368 308 218 458 2018 458 458 2019 458 88 546 2020 546 546 2021 546 546 2022 546 546 2023 546 546 2024 546 546

(62)

62 Desempenho

 O desempenho do empreendimento analisado, considerando a oferta futura entrante atinge níveis satisfatórios de taxa de ocupação com base na categoria econômica, já considerando a nova oferta identificada no estudo, onde o ideal é de aproximadamente 65%; tal resultado indica equilíbrio e ambiente de mercado adequado para o hotel e hotéis da cesta competitiva identificados.

Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes.

Legenda:

Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo.

Pick up: Demanda captada devido ao posicionamento do hotel em estudo, em relação aos hotéis considerados na cesta competitiva.

Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de novembro de 2014. 2016 2017 2018 2019 2020 Oferta 368 458 458 546 546 Hotel em estudo 140 140 140 140 140 Oferta Total 508 598 598 686 686 Fair Share 28% 23% 23% 20% 20% Penetração 110% 130% 130% 130% 130%

Demanda Estimada Hotel 75 78 80 72 74

Pick up 21 22 23 24 25

Demanda total 96 100 103 96 99

Taxa de ocupação média do

mercado 68,5% 71,1% 73,6% 68,3% 70,4%

(63)

O presente estudo refere-se a um projeto

definido de 156 UHs de categoria econômica, com

metragem de área privativa de 24,19 m² a 33,04 m²,

sob a bandeira Best Western, administrado pela

Hotelaria Brasil.

Desta forma, ao longo do estudo já foram

apresentados detalhes sob os pontos importantes

de inserção do hotel, projeto e gestão.

Não há ressalvas a serem feitas no momento.

 Best Western Multi Suítes – Ressalvas e Sugestões ao Projeto

(64)

64

(65)

Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Os preços de venda sugeridos estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade (construção + terreno), FF&E e taxas hoteleiras:

Fonte: Rossi - Tabela de Vendas (Referência Novembro de 2014)

Conforme as informações, os adquirentes das unidades hoteleiras somente terão desembolsos ligados a esses valores. Caso o adquirente deseje aderir ao pool de locação hoteleiro, serão calculados em momento adequado, conforme o número de participantes do pool, eventuais desembolsos com pré-operacional e capital de giro.

Grupo N° de Uhs m² privativo Valor UH

Taxas Hoteleiras por Unidade

Valor de Venda da Unidade Valor de Venda por m² Decoração Pré-Operacional e Capital de Giro Afiliação Grupo 1 12 25,30 294.000 28.000 0 0 322.000 12.727 Grupo 2 144 33,04 393.000 28.000 0 0 421.000 12.742 Total/Média 156 29,17

Item 6.10

(66)

66

(67)

Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas,

despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

 A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média prevista).

 O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 2% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.

 Os valores são correntes de Março de 2015, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.

 Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).

 As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva e juntos à rede Hotelaria Brasil.

Item 6.10

(68)

68

Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas,

despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

 Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários).

 Honorários e Taxas Contratuais da Hotelaria Brasil foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado.

 Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.

(69)

 Quadro de áreas das UHS

Fonte: Construtora – Projeto

Habitações Quantidade Área

Privativa Total

Tipo 1 12 25,3 304

(70)

70

Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Estimativa de Vendas - Hospedagem

Disponibilidade 56.940 56.940 56.940 56.940 56.940 Taxa de Ocupação 68,5% 71,1% 73,6% 68,3% 70,4% Diárias Vendidas 38.980 40.487 41.906 38.911 40.113 Diária Média 167 175 181 186 192 Receita 6.509.612 7.099.476 7.568.730 7.238.640 7.686.094 Número de Hóspedes 58.470 60.731 62.860 58.367 60.170 RevPar 114,32 124,68 132,92 127,13 134,99

Receita de Alimentos e Bebidas

Receita com Hóspedes 1.987.965,42 2.168.103,49 2.350.947,30 2.282.153,10 2.454.933,25 Alimentos 1.391.575,80 1.517.672,45 1.645.663,11 1.597.507,17 1.718.453,28 Bebidas 596.389,63 650.431,05 705.284,19 684.645,93 736.479,98 # Couverts 58.469,57 60.731,19 62.859,55 58.367,09 60.169,93

Valor Médio por Venda 34,00 35,70 37,40 39,10 40,80

Departamentos Menores

Taxa de Ocupação 30% 35% 40% 45% 45% Valor do m² 21,00 22,05 23,10 24,15 25,20 Lavanderia 65.096,12 70.994,76 75.687,30 72.386,40 76.860,94 Outros 16.274,03 17.748,69 18.921,83 18.096,60 19.215,24 Total de Receitas 81.370,15 88.743,45 94.609,13 90.483,00 96.076,18 Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7)