Arquitetos: Eduardo Martins Ferreira Felipe Aflalo
Jaime Marcondes Cupertino Javier Judas y Manubens
O projeto da torre Eudoro Villela teve seu desenvolvimento em duas etapas muito distantes no tempo e no contexto do desenvol- vimento de projeto e da própria corporação Itaú. Ele surge após as definições da composição do conjunto desenvolvidas posterior- mente ao término do E3 e E4 e de uma necessidade contratual com a Emurb que definia um prazo limite para a construção do edifício após a compra do imóvel pelo Itaú.
Elabora-se estudo preliminar do E5 configurando o plano de mas- sas aprovado anteriormente no estudo do E2 e se desenvolve o projeto estrutural do conjunto e o executivo do embasamento. Para garantir a propriedade do terreno, o Itaú decide executar o embasamento e deixar a torre de escritórios para uma etapa a ser definida posteriormente.
O projeto desta primeira fase é desenvolvido por uma equipe in- Estrutura de transição.
CEIC. Corte da estrutura de transição da torre Itaúsa.
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terna do Itaú, como nos demais edifícios, liderada pelo arquiteto Eduardo Martins Ferreira. Executa-se então todo o embasamento do E5, inclusive a interligação por túnel com os demais edifícios, que passa a ser utilizado como estacionamento, sendo parte do embasamento ocupado pela sede da Itautec.
Não estive envolvido diretamente nesse primeiro estudo, pois a essa altura tinha assumido uma posição administrativa, como di- retor da Itauplan, em função da aposentadoria do João De Genna- ro.
Jones Lang LaSalle
Em 2001 o Banco Itaú decidiu retomar o projeto e construir a tor- re para acomodar a Vice-Presidência de Mercado de Capitais e Al- fredo Setúbal passa a ser o principal executivo envolvido no seu desenvolvimento. Dentro da nova cultura empresarial do Itaú, a referência se desloca para os Estados Unidos e a primeira orienta- ção que os arquitetos recebem é que o edifício se enquadre nos cri- térios de classificação das empresas de incorporação americanas como um edifício “triple A”. Apesar de ser um prédio desenvolvi- do para uso próprio e não para o mercado, a postura está coerente com a visão dominante, até a atual crise financeira, de que o mer- cado é o principal mecanismo de ajuste e otimização das soluções e produtos.
Javier Judas y Manubens, o arquiteto responsável pelo projeto, de- cide contratar uma empresa de gerenciamento imobiliário, para que ela estabeleça os critérios de projeto que compõem o solici- tado “triple A”. A contratada é Jones Lang LaSalle, multinacional de origem americana, com sede em Chicago, mas presente em 60 países, que elabora um estudo comparativo entre uma série de edi- fícios do Brasil que ela chama de “classe AA”, já que não existem edifícios classificados como “triple A” no país. A consultoria inicia o estudo30 definindo as características dos edifícios “classe AA”:
- Qualidade do projeto arquitetônico medido através da efici- ência do uso dos espaços e alta flexibilidade para instalação de layout.
- Localização e eficiência do núcleo de serviços. - Pé-direito alto (2,7m).
- Piso elevado e forro termoacústico.
30 LA SALLE, Jones Lang S.A. Análise comparataiva do projeto da Torre Eudoro Villela do Centro Empresarial Itaú Conceição. São Paulo, 2001. Relatório de
- Amplas áreas de shafts com previsão de espaços para futuros equipamentos.
- Excelência na tecnologia e materiais de construção. - Sistema de gerenciamento informatizado (BMS).
- Boa disponibilidade de pontos de elétrica, telefonia, lógica, etc.
- Sistema de ar-condicionado VAV (volume de ar variável) em todo pavimento.
- Sistema de termoacumulação ou outra alternativa para con- trole de consumo no horário de pico de demanda.
- Elevadores microprocessados com boa relação entre andares x velocidade x capacidade.
- Sistema de geração de energia alternativo. - Ótima relação entre o número de vagas/m2 útil.
Descrevi de maneira tão detalhada estas especificações, pois as considero simbólicas do novo momento do Itaú, pois não existem nestas especificações menção a nenhum critério ligado à quali- dade para o usuário, o que faz sentido partindo de uma empresa como a Jones Lang LaSalle, que nada mais é do que uma imobiliá- ria de escala mundial. A solução de torre executada anteriormente atendia já todas estas variáveis, com exceção dos elevadores mi- croprocessados, que não existiam na época de sua construção e do pé-direito de 2,7m.
A lógica econômica das empresas, porém , é bastante diversa da dos incorporadores, a mão de obra representa numa empresa como o Itaú mais de 60% de seus custos, enquanto as instalações físicas em torno de 10%. Portanto qualquer ação que reduza o custo das instalações, mas afete a produtividade é uma decisão empresarial- mente limitada. Existe uma ilusão de que o custo da mão de obra no Brasil é baixo, quando na verdade os salários são baixos, mas o valor total, que em uma empresa do padrão do Itaú chega a quatro vezes o salário, é bem alto, e no caso de uma empresa de serviços, seu principal custo.
Como veremos no estudo dos edifícios administrativos, existem duas vertentes bem claras relativas ao desenvolvimento de concei- tos de prédios para escritórios, em função de serem desenvolvidos por incorporadores ou pelas próprias empresas. O que vemos aqui é uma empresa desenvolvendo um projeto para uso próprio, mas pensando como se fosse uma incorporadora.
Tabela comparativa entre edifícios empresariais de alto padrão e único ocupante de São Paulo.
Edifício Nº Pavimentos Formato da planta Área útil do andar (m2) Localização do core FP (%) IA (%)
Torre Eudoro Villela 26 Quadrada 1.278 Centro 18,7 92,8
Citicorp 19 Retangular com cantos arredondados 1.072 Lateral interna 20,8 95,7
Birmann 21 28 Retangular com reentrâncias 1.187 Centro 17,2 96,0
Nestlé 23 Retangular com chanfros 1.156 Centro 15,7 90,4
Birmann 26 3 Retangular com reentrâncias 1.142 Centro 7,0 97,3
Centro Emprl. Água Branca 20 Retangular com reentrâncias 1000 Centro 15,0 93,0
FP: Fator de Perda IA: Índice de Aproveitamento
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Torre Norte do Centro Emprl. Nações Unidas. Continental Office Tower. Birmann 29
Birmann 29. Pavimento tipo. Continental Office Tower. Pavimento tipo.
Centro Emprl. Nações Unidas. Pav. tipo.
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Birmann 21. Pavimento tipo. [53] [54]
se AA” em São Paulo e define os 10 melhores da cidade e conclui que, se construída dentro dos parâmetros estabelecidos, a torre Eu- doro Villela ocuparia a quarta posição.
Forma de desenvolvimento do projeto
O projeto foi desenvolvido em duas etapas sendo a primeira por uma equipe interna do Itaú até o nível de projeto preliminar e a se- gunda, pelo escritório Aflalo e Gasperini, dentro de um novo mo- delo de concorrência de obras e contratação de projeto executivo. A contratação da obra foi pelo sistema que o mercado chama de PMG (Preço Máximo Garantido) , em que a concorrência se faz com o projeto ainda em nível preliminar, mas suficiente para de- finir o teto de custo que o prédio deve alcançar. Este sistema foi executado abrindo mão do controle do projeto executivo pelo pro- prietário, que passa a ser desenvolvido por um escritório contrata- do pela construtora e, portanto vinculado aos objetivos desta. Os ganhos de custo, em relação ao PMG são divididos entre a constru- tora e o cliente e até uma pequena parcela pelos arquitetos. Este modelo permite grande variação no produto final em função de alterações de projeto, que continuam sendo aprovados pelo cliente, mas aqui em um contexto no qual o projetista está su- bordinado à construtora. Felizmente no caso do Itaú, a empresa contratada pela construtora que venceu a concorrência (Camargo Correa) foi a Aflalo e Gasperini Arquitetos Associados, escritório do mais alto padrão técnico e ético de São Paulo, e os arquitetos designados para o projeto foram Eduardo Martins Ferreira, Felipe Aflalo e eu mesmo.
É possível notar ao analisar o projeto uma interessante solução híbrida entre a linguagem dos arquitetos que desenvolveram a primeira etapa e a da Aflalo e Gasperini que, mesmo sem ter uma expressão única e refletir as características diversas de seus sócios principais, não deixa de ter certa unidade de linguagem.
Torre e Pavimento-tipo
A torre Eudoro Villela é similar, na maior parte dos fatores rele- vantes às demais da primeira etapa, mas apresenta algumas dife- renças também importantes.
A primeira diz respeito ao pé-direito de 2,7 metros, com piso a piso 50 centímetros maior que o das torres da primeira etapa totalizan- do 3,85 metros. Isto somente foi possível devido ao fato de o cone CEIC. Planta do andar tipo da torre Eudoro Villela. [55]
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de aproximação do aeroporto, que limita a altura dos prédios, ser bem mais alto em relação aos demais.
Do ponto de vista da fachada, resultou em um prédio parecido, com uma altura total 5,5 metros superior e as faixas de vidro opa- cas que compõem o desenho da fachada também 25 cevntímetros maiores. Esta proximidade formal, mas com perceptível diferença, é uma solução, na minha visão, problemática. As melhorias no pé- direito e no piso a piso realmente permitem uma solução de torre qualitativamente melhor e poderiam resultar em uma volumetria totalmente diferente já que não existia nenhuma razão para ma- nutenção da solução anterior de composição do conjunto. Da mesma forma que a solução de acabamento de fachada foi alte- rada, optando-se pelo uso de Alucobond em cor bastante próxima à do concreto aparente, poderia ter se alterado todo o desenho da fachada.
O pavimento-tipo é idêntico na configuração do salão de escritó- rios, afinal a estrutura já estava executada abaixo do piso térreo, mas o núcleo de serviços teve uma significativa alteração que se inicia com a adição de dois elevadores e uma nova solução de esca- das de emergência em X que vencem dois andares.
A solução de ar-condicionado também é bastante mais sofisticada, utilizando caixas VAV (volume de ar variável) o que permite gran- de controle de temperatura, inclusive no caso de salas fechadas. CEIC. Torre Eudoro Villela, hall de acesso. [56]
CEIC. Torre Eudoro Villela, hall de elevadores. [57]
CEIC. Implantação. [59] 1:3000
CEIC. Elevação leste.
CEIC. Corte longitudinal.
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[61] 1:2000
CEIC. Corte transversal. [62] 1:2000
CEIC. Planta do 2º Subsolo. [63] 1:1000
CEIC. Planta do 1º Subsolo. [64] 1:1000
CEIC. Planta do piso Guajuviras. [65] 1:1000
CEIC. Planta do piso Terraço. [66] 1:1000
CEIC. Planta do piso Metrô. [67] 1:1000
CEIC. Planta do 1º piso intermediário. [68] 1:1000
CEIC. Planta do 2º piso intermediário. [69] 1:1000
CEIC. Planta do andar tipo das tores. [70] 1:250
CEIC. Planta do andar tipo das tores com layout de mobiliário. [71] 1:250
CEIC. Planta do andar tipo das tores com layout de mobiliário. [72] 1:250
CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do 3º subsolo. [73] 1:1000
N
CEIC, Edifício Eudoro Villela. Planta do 2º subsolo. [74] 1:1000