Empreendimentos e atividades sujeitos ao EIV e o licenciamento

O EIV é um instituto estabelecido no Capítulo II – Dos Instrumentos da Política Urbana, Seção XII, artigos 36, 37 e 38 do Estatuto da Cidade e depende de lei municipal que defina os empreendimentos e atividades privadas ou públicas as quais merecerão sua aplicação. Estabelecida a lei, os empreendimentos e as atividades nela relacionados estarão condicionados ao estudo dos efeitos positivos e negativos que os mesmos possam causar à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades e somente após a análise e aprovação do EIV serão autorizadas as licenças de Construção, ampliação ou funcionamento ao encargo do Poder Público Municipal.

Portanto, para se aplicar adequadamente o EIV, faz-se necessária uma visão sistêmica e completa da cidade, pois o excesso de restrições em determinadas áreas, pode tanto inibir, como também segregar para as periferias os empreendimentos e as atividades fundamentais para o funcionamento da cidade, locais estes, por vezes, com piores condições de acesso e infra-estrutura, prejudicando a população de baixa renda, que não possui voz ou mesmo conhecimento dos prejuízos ambientais a serem, supostamente, gerados com o novo empreendimento. Embora não seja mencionado no Estatuto da Cidade, assim como o EIA-RIMA, o EIV deve conter um Relatório de Impacto de Vizinhança (RIVI), que, a partir das conclusões do EIV, declarará os impactos ambientais potenciais

que o novo empreendimento causará a vizinhança imediata e na sua área de influência.

Com relação à exigência do Estudo ser tanto para empreendimentos e atividades públicas, quanto privadas, adverte Soares (2003) que isso é a maior prova do EIV ser uma exigência que não visa diminuir a liberdade do proprietário como na restrição ou na limitação administrativa, mas apenas adequar o empreendimento ao meio do qual fará parte, a cidade. Portanto, ele não é um instrumento dirigido a particulares, mas também ao Poder Público, quando este for o executor da obra.

Vanesca Buzelato Prestes (2006, p. 23) comenta: “quantos prédios públicos, Foruns, Tribunais não são dotados de estacionamento para baratear o projeto? E é obvia a grande quantidade de pessoas que circulam nestes locais, que não tendo estacionamento, sobrecarregam as ruas do entorno”.

Observa-se, então, a relevância de um Estudo deste porte diante da aprovação de um projeto para hospitais, casa de espetáculo, abertura de vias, dentre outros, sem falar do que também prevê a Lei no seu art. 33 sobre as intervenções e empreendimentos que constituam objeto de operações urbanas consorciadas.

A importância em definir os empreendimentos e atividades sujeitas ao EIV está em considerar a atividade específica, merecendo uma análise tópica, pois:

Avaliar uma atividade não implica tão somente em saber se é do gênero alimentício, é de entretenimento ou se é comercial, residencial ou industrial. A avaliação da atividade deve estar vinculada ao impacto que gerará ao entorno e à própria cidade. Um Mac Donald’s, por exemplo, é do gênero alimentício tanto quanto uma lancheria, em tese sujeitos ao mesmo alvará e por consequência a mesma análise. Todavia o impacto causado por uma Mac Donald’s é muito maior que de uma lancheria. (PRESTES, 2006, p. 11)

A escolha das atividades não é simples e deve receber todo tipo de pressão dos setores organizados do capital e da sociedade para a inclusão e exclusão de itens presentes na elaboração da lei, afinal há uma variedade de considerações a respeito do tema.

Ainda no que diz respeito ao art. 36, já que a Lei não especifica se a obrigação de elaboração do EIV se restringe apenas aos empreendimentos comerciais ou se os residenciais também estariam nesta obrigação, Soares (2003)

afirma poder concluir que sempre que estes causarem impactos na vizinhança dentro do que cada legislação municipal considerar como tal, nada mais justo do que se exigir a realização do referido Estudo, com o objetivo de garantir o equilíbrio urbano no entorno do empreendimento.

Podemos indicar que novas edificações residenciais multifamiliares, obras de infra-estrutura urbana, modificações de uso de imóveis já existentes, parcelamentos e loteamentos, assim como qualquer atividade realizada em áreas de usos especiais (ecológico, turístico, social e outras) – nos termos do Plano Diretor Municipal, devam estar entre aquelas para as quais seja exigida a elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança. (ROCCO, 2006, p. 58)

Observa-se, ainda, a necessidade de elaboração do EIV nos casos de ampliação, reforma e funcionamento, e ainda cabe nas hipóteses de mudança de uso, verificando se o que é pretendido é possível, e se o entorno o comporta.

Nas palavras de Soares (2003), um dos grandes aspectos a serem destacados neste instrumento é justamente a imposição de tomada de medidas preventivas, através de elaboração de estudos prévios, alterando a costumeira atuação estatal, que vem sempre demonstrando ação tardia e posterior ao surgimento dos problemas.

O EIV visa ao licenciamento urbanístico e destina-se a empreendimentos de impacto significativo no espaço urbano, não existindo limitação de extensão territorial ou de área construída, sua finalidade é diagnóstico ambiental e socioeconômico, além de instruir e assegurar ao Poder Público a capacidade do meio urbano para comportar determinado empreendimento.

Para Carvalho Filho (2006), o Estudo prévio de Impacto de Vizinhança é um documento técnico que deve ser elaborado previamente à emissão das licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento de empreendimentos privados ou públicos em área urbana. Sua exigência depende de lei municipal regulamentadora e, sua identificação como limitação administrativa imposta ao direito de propriedade, caracteriza-o pela generalidade, indeterminabilidade e gratuidade.

Generalidade, em virtude de ter incidência geral sobre todos quantos se proponham a realizar o empreendimento; indeterminabilidade, por não serem identificados os destinatários da limitação; e gratuidade, pela circunstância de que a limitação não abre espaço a direitos indenizatórios em favor daqueles atingidos pela limitação. (CARVALHO FILHO, 2006, p. 647)

A responsabilidade, no que toca à concessão ou não de licenças e autorizações, e a função de controle em prol dos direitos de vizinhança, deve ser de um orgão técnico, designado pelo governo Municipal, especializado em matéria urbanística, com equipe interdisciplinar, constituída por técnicos em engenharia urbana, trânsito e transportes, saúde, educação, serviços públicos, meio ambiente, habitação, etc. Cabendo, portanto, aos municípios que realmente quiserem implantar o EIV, a tarefa de organizar um órgão ou comissão de controle urbanístico.

A doutrina especializada defende a idéia de que um estudo completo de especificações, a ser exigido em todos os processos de licenciamento urbano, deve variar de acordo com o nível de desenvolvimento da cidade em que se situa. Assim, o Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança não deve estar necessariamente vinculado a todo e qualquer tipo de licenciamento urbanístico, sendo exigido apenas para aqueles que possam causar significativa degradação da ordem urbanística, assim como deve apresentar critérios diferenciados de acordo com a realidade local:

Temos que admitir que as Prefeituras contam, no momento, com estruturas funcionais frágeis em quantidade e qualidade de pessoal. Dificilmente um RIV muito pormenorizado poderá se instalar em todos os processos de licenciamento urbano, em se tratando das megacidades. Em cidades de médio porte, essa possibilidade é mais próxima. No que respeita às megacidades, para evitar riscos na sua banalização e consequente demérito, devemos, talvez, nos contentar com a sua aplicação ao universo de licenciamentos considerados ‘mais impactantes’, no sentido dos critérios situados no Estatuto da Cidade. (ROCCO, 2006, p. 81)

Nas situações para as quais seja obrigatória a realização do estudo do Impacto de Vizinhança, mas que o Poder Público não o exija, cabe a propositura da Ação Civil Pública e de Ação Cautelar, a fim de determinar a obrigação de fazer ao Poder Público, no sentido da exigência da realização do Estudo antes da efetivação do referido licenciamento urbanístico. No entanto, na eventualidade do licenciamento ter ocorrido sem a devida elaboração e análise do EIV – quando obrigatório – aquele é nulo de pleno, deve assim ser declarado pelo Judiciário através de ação competente.