485. Esta etapa envolve as fases declaratória e executória.
486. Em relação aos procedimentos propriamente ditos de desapropriação, deve ser avaliado o atendimento às exigências legais e técnicas com vistas ao cumprimento dos preceitos constitucionais de indenização prévia e justa das propriedades desapropriadas pelo Poder Público. 487. Irregularidades no cumprimento dessas exigências, relacionadas a falhas na documentação
necessária para compor os processos individuais de indenização e nos procedimentos de avaliação de imóveis, estão entre as principais causas de atrasos nos cronogramas de obras públicas e de prejuízos aos cofres públicos envolvendo o pagamento de indenizações de bens superavaliados. 488. Dessa forma, deve-se verificar se os processos individuais de desapropriação contemplam os
seguintes documentos:
a) atos de declaração de utilidade pública ou interesse social (decretos ou, no caso do DNIT, portaria);
b) portarias de nomeação da comissão de desapropriação e avaliação de imóveis; c) parecer jurídico;
d) regularidade fiscal: certidão negativa de ônus, certidão negativa de tributos (receita federal, fazenda estadual e municipal), declaração de ITR ou IPTU, Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, escritura pública de compra e venda, certidão de partilha, certidão vintenária; e) levantamento cadastral dos proprietários: CPF, RG, certidão de casamento, comprovantes de
residência, inventário/arrolamento;
f) levantamento cadastral dos imóveis: plantas de situação e localização, plantas baixas de edificações, planta geral de desapropriação, memoriais descritivos;
g) avaliação de imóveis: laudos de avaliação de terras e benfeitorias e respectivas ARTs, registros fotográficos, termo de concordância das avaliações, pedido de revisão, laudos de reavaliação;
h) comprovantes de pagamento; e
i) imissão provisória de posse expedida pelo Poder Judiciário (somente se não houver acordo administrativo).
489. A fim de evitar a interrupção das obras, deve-se avaliar a existência de atrasos na execução dos procedimentos de desapropriação, decorrentes de omissão ou de ineficiência dos agentes públicos, que possam comprometer o cronograma de execução das obras.
490. Dentre as principais causas de atrasos das atividades de desapropriação de imóveis, podem ser citadas as seguintes:
a) projeto de desapropriação deficiente ou inexistente;
b) ausência de decreto (ou portaria do DNIT) de declaração de utilidade pública ou interesse social;
c) atraso na realização dos procedimentos técnico-administrativos de desapropriação (levantamento cadastral, coleta de documentação e avaliação de imóveis); e
d) demora no pagamento das indenizações ou no ingresso de ação de desapropriação, no âmbito do Poder Judiciário.
491. Outra verificação importante está relacionada à existência de frentes de serviços sem a devida transferência da posse dos imóveis ao expropriante. De acordo com a doutrina majoritária, essa transferência só ocorre mediante o pagamento das indenizações, no âmbito administrativo, ou a imissão provisória de posse, concedida em processo judicial de desapropriação.
492. Dessa forma, o início das obras públicas somente pode ser autorizado após (i) o pagamento de indenização prévia e justa, decorrente de acordo administrativo, ou (ii) o depósito judicial da indenização fixada pela sentença judiciária.
493. Corrobora com esse entendimento o Acórdão 2.254/2006-TCU-Plenário, por meio do qual o Tribunal decidiu, em sede de Consulta formulada pelo Ministério da Saúde, que “é admitida a realização de obra em imóvel objeto de processo judicial de desapropriação ainda em curso, por interesse social, de que se detenha somente a imissão provisória de posse”.
494. A execução de obras em imóveis sem a devida regularização (ou sem a imissão provisória de posse, no caso de haver processo judicial em curso) pode caracterizar esbulho possessório por parte da Administração Pública, o que, segundo a legislação civil, constitui ato ilícito, respondendo o Estado pelas perdas e danos que seus agentes causarem aos proprietários.
495. Outro aspecto importante a ser verificado é se, no curso da execução das obras, houve alterações relevantes no traçado do projeto geométrico do empreendimento. Com base na planta cadastral em arquivo DWG e em imagens de satélite capturadas do aplicativo Google Earth, é possível visualizar as áreas a serem desapropriadas.
Figura 6 – Visualização de planta de desapropriação no Google Earth
496. Por meio desse procedimento, deve-se verificar se tais alterações do projeto geométrico resultaram em:
a) desapropriação de áreas de imóveis fora da faixa de domínio; ou
b) áreas remanescentes consideradas inaproveitáveis para Administração Pública.
497. Além dos aspectos técnicos e legais dos procedimentos de desapropriação, outra questão relevante está relacionada à correta avaliação dos preços dos imóveis.
498. A avaliação dos imóveis deve observar as diretrizes estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas na norma NBR 14.653 (parte 1 - Procedimentos gerais; parte 2 - Imóveis urbanos; parte 3 - Imóveis rurais; e parte 4 - Empreendimentos).
499. Na análise da adequação da avaliação dos imóveis, é necessário o exame dos seguintes documentos: (i) relatórios e tabelas gerais de preços de terras e benfeitorias; (ii) fontes de dados e informações; (iii) memórias de cálculo do trabalho avaliatório; e (iv) laudos individuais de avaliação de imóveis. 500. Quanto à análise dos relatórios e tabelas gerais de preços de terras e benfeitorias, deve-se verificar a
compatibilidade dos valores referenciais adotados em relação aos valores de mercado, observando se:
a) os conceitos, métodos e procedimentos gerais utilizados obedecem às normas técnicas;
b) as pesquisas de mercado se pautaram em fontes de informações fidedignas e diversificadas, tais como: tabelas de órgãos especializados, consultas em jornais, organizações imobiliárias, cartórios da região onde se situa o imóvel e outros;
c) o tratamento estatístico dos dados é consistente (p. ex.: tratamento por fator ou tratamento científico: atendimento aos graus de precisão e de fundamentação exigíveis a cada caso; atendimento aos pressupostos do modelo de regressão linear, ou das condições para utilização do tratamento por fatores); e
501. Relativamente à análise dos laudos individuais de avaliação de imóveis, deve-se verificar se houve a devida identificação e caracterização dos imóveis avaliados sob os seguintes aspectos:
a) características regionais: aspectos econômicos, políticos, sociais, físicos (relevo, solo e condições ambientais), localização, uso e ocupação do solo, infraestrutura urbana, atividades existentes e equipamentos comunitários, estrutura fundiária, vocação econômica etc;
b) características dos imóveis: exploração e vocação econômica, uso e ocupação, infraestrutura disponível, localização com indicação de limites e confrontações, utilização atual e vocação, aspectos físicos (dimensões, forma, topografia, superfície, solo), infraestrutura urbana disponível e restrições físicas e legais ao aproveitamento etc; e
c) características das benfeitorias: aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnológicos), comparados com a documentação disponível, aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, conforto ambiental, condições de ocupação, produções vegetais, trabalhos de melhoria de terra, máquinas, equipamentos e atividades desenvolvidas.
502. Deve-se tomar cuidado com a utilização de pesquisas de preço de imóveis com construções para a avaliação de preço unitário de terra nua. Essa prática tem por consequência a elevação artificial do valor da terra nua.
503. Deve ser verificada, também, a qualificação legal dos profissionais responsáveis pelas avaliações de imóveis, e o registro das respectivas anotações de responsabilidade técnica (ART).
504. Finalmente, deve-se examinar se a área total e as benfeitorias existentes efetivamente correspondem ao discriminado nos laudos de avaliação de imóveis, com base na planta cadastral em arquivo DWG e nas imagens de satélite capturadas do aplicativo Google Earth.