Evolução do Alojamento Local em Lisboa

Evolução e Comportamento do Alojamento Local em Lisboa

Segundo os questionados sobre o comportamento e evolução do AL- Grupo (3) Gestoras de Ativos: o AL é uma atividade que “...ganhou muita expressão na última década...”

desde a criação da primeira legislação à atividade, em 2008. Esta legislação foi particularmente importante pois forçou os proprietários e principais intervenientes a trazer o negócio da “...informalidade para a formalidade...”. Como tal, a partir desta data o aumento do número de licenças AL foi exponencial (Ver Anexo VIII) e a atividade que

“...partia de uma atividade muito amadora...com o tempo tem caminhando no sentido da

profissionalização...”.O crescimento do turismo em Lisboa foi um dos fatores indutores

do desenvolvimento do AL, no entanto, a necessidade iminente de resposta à procura turística (que não estava a ser conseguida pela hotelaria tradicional), a mudança do paradigma turístico (procura por turismo em cidade a preços mais baixos) e a crise em Portugal (que forçou alguns proprietários a rentabilizarem os seus investimentos), foram também fatores que, isoladamente, forçaram ao crescimento do AL.

Em termos de comportamento, segundo o grupo entrevistado (3), este crescimento que observamos tenderá a estabilizar, na medida em que também o turismo em Lisboa, pelo menos desde 2016 estabilizou/diminuiu- o entrevistado 9 refere que, em 2018 “...o

crescimento foi pequeno, na ordem dos 4-5%...”. Apesar destes valores, o rápido

crescimento do AL na cidade de Lisboa, fruto de uma euforia desmedida, teve graves consequências não só nas dinâmicas sociais e culturais da cidade como também no mercado em si. O grupo relata que o comportamento abusivo dos investidores na compra de imóveis para AL provocou “...um excesso de oferta, principalmente em zonas como

Alfama, onde o preço por m2 dos imóveis era mais baixo...” e uma concorrência muito

agressiva. O resultado disso é um mercado demasiado saturado de oferta comparativamente à procura existente, o que rapidamente se traduz na diminuição das taxas de ocupação por unidade, forçando a redução dos preços praticados pelos demais-

“...nos meses baixos não há procura suficiente para toda a oferta de AL que existe em

Lisboa...”. Todos os entrevistados do grupo (3) mencionam que o mercado de AL é

bastante sensível a estes fenómenos, pelo que o comportamento dos players individuais

“... tem um impacto no rendimento de todo o portfólio em Lisboa...”. Por essa razão,

todos consideram que o momento de criação da Nova Lei do AL, nomeadamente, da suspensão de registos de AL nas zonas de contenção (bairros com excesso de AL), foi um dos principais momentos de mudança do mercado. Mais à frente abordaremos a perspetiva individual dos mesmos sobre a entrada em vigor da Nova Lei do AL.

O Papel do Turismo no Crescimento do Alojamento Local

Todos os entrevistados chamam a atenção para a relação existente entre o turismo e o AL.

crescimento do AL em Lisboa e o nicho que foi criado pela insuficiência da hotelaria tradicional em dar “...dar vazão a uma necessidade e crescimento do turismo...”, no entanto, colocam também enfâse no facto de que a tomada de decisão dos proprietários sobre se devem ou não fazer AL não estar relacionada com a procura turística em Lisboa, mas sim com a perceção dos proprietários de que “...o vizinho do lado, que está a fazer

AL...consegue dinheiro fácil...”. Ainda assim, o entrevistado 9 (Gestora de Ativos) refere

que, ambas as atividades (Turismo e AL) funcionam numa relação simbiótica, na medida em que o AL “...também foi um dos motores do turismo, na renovação...no desenvolvimento de todas as atividades paralelas ao turismo e ao largo do AL (limpeza, lavandaria, guias turísticos, pessoas que fazem check-in e check-out e novas

profissões)...”.

Principais Intervenientes no Alojamento Local em Lisboa

Outra questão relevante, colocada ao grupo (3) relativo a ‘Gestoras de Ativos’, foi a seguinte: Quem são os principais intervenientes no MI em Lisboa? O grupo considera que os players mais importantes no âmbito da atividade do AL são, não necessariamente aqui dispostos de forma hierárquica: 1) as Associações (como é o caso da “...ALEP, da

AHRESP e da Associação dos Promotores Imobiliários...”) que “...partilham

informação, criam um ecossistema entre players e educam as pessoas sobre

comportamentos na atividade...”, como refere a entrevistada 8; 2) as Gestoras de Ativos,

“...que exploram o AL num âmbito mais profissional...”; 3) os Investidores Unipessoais;

4) as Grandes Empresas; 5) as Mediadoras Imobiliárias, “...que vendem os imóveis para

AL...” e 6) o Legal, destacando Advogados e Contabilistas, “...que ajudam no

processo...”. O entrevistado 9, fornece uma perspetiva do mercado que refere que

“...aproximadamente 90% do mercado de AL em Lisboa é explorado por investidores

individuais...” ainda que, do total de proprietários, “...70% exploram 1-3 unidades e

menos de 1% exploram 20 ou mais unidades...”.

Evolução dos Ativos para Alojamento Local em Lisboa

A oferta existente de unidades para AL “...é uma oferta muito importante, porque é uma

oferta que está próxima dos 50% da oferta total hoteleira em Lisboa, a nível de camas...”,

segundo o entrevistado 9 (Gestora de Ativos). Para chegar aos valores que assistimos nos dias de hoje existiu um crescimento quase exponencial da quantidade de ativos para AL o que, segundo a entrevistada 8 (Gestora de Ativos) aconteceu principalmente em zonas onde o preço por m2 _{era relativamente inferior à média em Lisboa- como é o exemplo de}

Alfama. Atualmente, com um mercado extremamente saturado, o que se observa é que a oferta de AL está a expandir-se do centro histórico para as periferias, num fenómeno na qual “...os ciclos vão-se fechando, por vias da suspensão de registos de AL...”. O mercado no centro de Lisboa, por essa razão, está “...num caminho para a

estabilização...” o que, segundo os entrevistados 7 e 8 (Gestoras de Ativos) é bastante

positivo, porque vai permitir “...organizar o mercado...” ajustar as tarifas praticadas

“...daqui a um ano ou dois...hoje é impossível...” e aumentar as rentabilidades permitidas

pelo AL. As taxas de ocupação por unidade, que em tempos já foram “...entre 80 e

90%...”, como refere a entrevistada 8 (Gestora de Ativos) agora, “...e no melhor dos

casos, encontram-se a rondar os 60%...”, representativo de uma diminuição de

rendimento de “...entre 30-40% comparativamente ao período homólogo 2017...”.

Noções sobre o Portfólio de Unidades de Alojamento Local

O portfólio das empresas entrevistadas do grupo (3) Gestoras de Ativos distribui-se essencialmente pelas seguintes localizações: Chiado, Príncipe Real, Baixa, Sé, Alfama, Avenida da Liberdade, Castelo, Cais do Sodré, Anjos e Arroios. O entrevistado 7 refere

que “...a taxa de ocupação média anual (número de dias ocupados/365) da empresa

ronda os 65%...”, sendo que “...o melhor imóvel do portfólio tem taxa de ocupação média

de 76%...”. A entrevistada 8 menciona que os seus melhores imóveis do portfólio têm

taxas de ocupação médias de 60% e o entrevistado 9 aponta para uma taxa de ocupação média na ordem dos 65%. Quanto à taxa de rendimento médias, todos os entrevistados concordam que estas “dependem sempre do valor de investimento inicial no imóvel, quer

tenha sido compra...” ou “...imóvel sujeito a renovação...”. Ainda assim, o entrevistado

7 refere que, dependendo dos mercados, as rentabilidades podem flutuar, consoante o tipo de investidor: 1) Investidores que recorrem a Golden Visa ou Residente Não Habitual, usufruem geralmente de rentabilidades que podem ascender aos 3%; e 2) Investidores individuais que recorrem a poupanças poderão ter rentabilidades na ordem dos 5%.

Impacto do Alojamento Local

Nas entrevistas realizadas ao grupo de intervenientes (1) e (2) foi questionada a sua perceção sobre os impactos do AL. Os entrevistados consideraram que o AL tem um impacto positivo nos seguintes itens, não aqui expostos hierarquicamente: 1) renovação e remodelação dos imóveis- “...fez com que existissem investidores dispostos a renovar

os imóveis...”2) melhoria da qualidade de vida dos moradores; 3) transformação física e

mais interessantes...”; 4) reabilitação urbana- “...o AL tem sido o principal fomentador

da reabilitação da cidade e dos bairros do centro histórico em especifico...”, reabilitando

“...não só a fração...reabilitam o prédio em si...”; 5) desenvolvimento do comércio local

que “...se não fosse o AL e o turismo já tinham fechado à muito tempo...” e 6) promoção

da habitação no centro histórico- “...pessoas que não tinham interesse em viver no centro histórico, preferindo zonas mais recentes dos arredores têm, atualmente interesse em

viver no centro histórico de Lisboa...”, afirma o entrevistado 1 (Mediadora Imobiliária).

Contrariamente, referem que o AL também tem impactos negativos, nomeadamente na perda de habitantes no centro histórico- “o AL trouxe coisas menos boas, como por

exemplo tirar os habitantes do centro histórico de Lisboa...”, numa certa insatisfação dos

habitantes com as dinâmicas sociais dos seus bairros e na “...descaracterização completa

dos bairros históricos...”, como afirma o entrevistado 3 (Mediadora Imobiliária).