Capítulo 5. Metodologia
5.1. Objeto de Estudo Lisboa e Zona de Contenção (Alfama, Mouraria e Castelo)
Mouraria e Castelo)
A presente dissertação tem como objeto de estudo as percepções dos actores da oferta do MI e do AL sobre os impactos da Nova Lei do AL na cidade de Lisboa, em especial no que toca à proposta nº677/CM/2018 da CML que definiu zonas de contenção. A entrada em vigor do Decreto-Lei nº 62/2018 de 22 de Agosto alterou o contexto legal pela qual o AL se tem vindo a reger ao longo dos últimos anos. Uma das principais alterações trazidas por esta nova portaria assenta na delegação do poder de decisão sobre o crescimento do AL às autarquias, estas possibilitadas, a partir deste momento, e mediante proposta fundamentada, a controlarem o acesso a licenças de exploração de estabelecimentos de AL nas pré-determinadas zonas turísticas homogéneas. A construção da proposta nº677/CM/2018 é o resultado dessa cedência de poder, no entanto, no âmbito da presente análise, representa também o objeto de estudo sobre a qual pretendemos averiguar a existência ou não de impactos nas dinâmicas do MI. Ainda assim, e apesar de termos definido os limites geográficos que incluem a zona turística homogénea resultante da junção dos bairros de Alfama, Mouraria e Castelo, diversas conclusões serão obtidas para o geral do município de Lisboa. Em função do referido acima, realizaremos uma breve caracterização socioeconómica e do edificado tanto para Lisboa, como para a zona de contenção em análise.
Lisboa- A Cidade dos Bairros
Lisboa é a capital de Portugal e a cidade com mais habitantes do país. O município de Lisboa integra a Área Metropolitana de Lisboa (NUTS II e III) que se subdivide em 17 outros municípios. Apesar de não ser o município com maior superfície (100,05 km2)
(PORDATA, 2018), é aquele que é constituído por um maior número de freguesias (24 freguesias). Atualmente, segundo os dados apurados pela PORDATA (2018), residem em
Lisboa 506 645 pessoas, cerca de 11,18% menos do que os dados observados em 2001 (563 312 pessoas). Estes valores indicam-nos que, nos últimos anos, existiu uma diminuição considerável da população residente em Lisboa. Uma das causas desta diminuição populacional poderá ser o movimento dos cidadãos para as periferias- até porque, os valores apurados indicam que os restantes municípios integrantes da AML (Figura 4), entre o período 2001-
2018 aumentaram aproximadamente 9,92% da população residente (PORDATA, 2018). Acompanhando a desertificação da cidade, verifica-se também em Lisboa um processo de envelhecimento generalizado da população. Em 2018 por exemplo, segundo o INE, aproximadamente 28% da população tinha 65 ou mais anos, enquanto que em 2001, este grupo etário representava aproximadamente 24% da população total. O fenómeno da suburbanização, apesar de não justificar o envelhecimento da população no município de Lisboa, é bastante justificativo da migração dos residentes para os demais municípios da AML, acompanhando um cenário que se replica por todas as grandes capitais Europeias. Os residentes que saem da capital são a consequência de uma mudança na sociedade e na estrutura de classes, mas também são o resultado do crescimento e desenvolvimento dos subúrbios que estão, cada vez mais, adaptados às necessidades das classes médias (Xerez, 2008) e/ou da população jovem.
No município de Lisboa existem atualmente 323 745 alojamentos familiares clássicos, apenas 801 a mais do que em 2011. A realidade é que, pelas características urbanas especificas do edificado, não existe muita construção nova, dando-se prioridade à recuperação e reabilitação dos edifícios existentes. Os Censos de 2011 apuraram que, cerca de 46% destes edifícios em Lisboa necessitavam de reparação (24 088 edifícios), sendo que 1586 edifícios se encontravam num estado de conservação muito degradado. Em 2018, os dados do INE indicam que, no município de Lisboa, foram concluídas cerca de 191 obras ao edificado, 175 dessas obras representaram ampliações, alterações e reconstruções, as restantes representaram construções novas.
Figura 4- Área Metropolitana de Lisboa e Município de Lisboa (Fonte: Autoria Própria)
Constatada a realidade socioecónomica e do edificado em Lisboa, analisaremos seguidamente a zona de contenção especifica do objeto de estudo.
A Zona de Contenção- Os Bairros de Alfama, Mouraria e Castelo
A ‘zona turística homogénea’ e zona de contenção que engloba os bairros de Alfama, Mouraria e Castelo, especificamente, não abrange apenas uma das vinte e quatro novas freguesias previstas no Decreto-Lei nº 85/2015 de 7 de Agosto que constituem o município de Lisboa. Pelo contrário, das divisões administrativas que constituem a freguesia de Santa Maria Maior- fazem parte os bairros da Mouraria e do Castelo, e uma parte do bairro de Alfama, estando a sua restante área afeta à freguesia de São Vicente. Estes bairros do centro histórico de Lisboa (Figura 5) correspondem, em termos gerais, às antigas pequenas freguesias: Alfama (São Miguel, Santo Estêvão e Sé); Castelo (Castelo e Santiago) e Mouraria (São Cristóvão, São Lourenço e Socorro). À data dos Censos de 2011, o Bairro de Alfama tinha 3952 residentes para uma área de aproximadamente 0,40 km2, o
Bairro do Castelo 974 residentes para uma área de aproximadamente 0,12 km2 e o Bairro
da Mouraria 4 406 residentes para uma área de aproximadamente 0,19 km2. A densidade
populacional da junção destes bairros, à data dos Censos de 2011- dados obtidos no INE, era de 13 143,67 habitantes por km2, um valor bastante superior à média apresentada na
restante cidade de Lisboa (6 446,2 habitantes por km2).
Em termos demográficos, a população nestes bairros é maioritariamente envelhecida, como resultado da suburbanização- migração das camadas jovens para os subúrbios da cidade; em Alfama, aproximadamente 27% da população tem 65 ou mais anos, na Mouraria 23% e no Castelo 33%. Estes valores estão relacionados não só com as características urbanas e morfológicas destes bairros, como também com uma grande percentagem de edifícios devolutos e em mau estado de conservação. À data dos censos de 2011- disponíveis no INE, existiam 7635 alojamentos familiares clássicos nesta ZTH- 5379 ocupados e 2256 vagos. Do total de alojamentos vagos, os censos estabeleceram
Figura 5- Bairros que constituem o Centro Histórico de Lisboa (Fonte: Autoria Própria)
que aproximadamente 29% viriam a ser explorados para arrendamento, enquanto que, do total de alojamentos ocupados, 3377 (aproximadamente 63% do total de alojamentos ocupados) estavam já arrendados- 1692 destes com contratos de arrendamento inferiores a 1990, ou seja, com as rendas congeladas até à entrada em vigor do NRAU, em 2012. A população maioritariamente envelhecida, economicamente carenciada e residente em alojamentos com rendas congeladas desde 1990 criou o cenário perfeito para o deteriorar do estado de conservação dos edifícios que, sendo antigos (a idade média dos edifícios nestes bairros em 2011 era 84,77 anos) necessitavam prementemente de manutenção que não era suportável pelos senhorios, uma vez que as suas propriedades eram para eles fontes de despesa e não de lucro.
Relativamente ao edificado é também necessário observar as principais tipologias e áreas existentes, uma vez que estas características são determinantes do tipo de intervenção que poderá ter sido realizada nos anos que decorreram desde 2011 até à atualidade, intervenções estas, condicionantes do tipo de utilização do espaço- nomeadamente, da possibilidade de exploração no âmbito do AL.
O gráfico 12 permite-nos observar que a maioria dos alojamentos clássicos de residência habitual na ZTH em análise têm menos de 50 m2: Alfama (57,56%), Mouraria (52,39%)
e Castelo (42,32%). Nestes bairros as tipologias do edificado são, na sua maioria, pequenas, uma das principais razões pelas quais estes imóveis não só não são atrativos, como também não satisfazem as necessidades das famílias portuguesas. Noutra perspetiva, o facto de serem imóveis pequenos torna-os muito atraentes para investimento e exploração em AL. Após reconhecida a potencialidade destes bairros integrantes do centro histórico no que toca ao investimento, o seu crescimento e desenvolvimento foi exponencial e, apesar de não existirem dados estatísticos que o comprovem, a conjuntura
404 469 338 229 254 149 91 80 57 33 391 321 330 265 334 166 95 44 27 16 72 76 67 81 89 42 34 18 14 15 Menos de 30 m² 30-39 m² 40-49 m² 50-59 m² 60-79 m² 80-99 m² 100-119 m² 120-149 m² 150-199 m² 200 m² ou mais
Alfama Mouraria Castelo
Gráfico 12- Alojamentos familiares clássicos de residência habitual (nº) por Escalão de área útil (m2)
económica indica que as dinâmicas ao nível social e estrutural destes bairros mudaram bastante desde o último momento censitário.