Rocha (2016) expõe que o patrimônio de afetação se extingue com a conclusão e averbação da construção, bem como, o registro do título que da direito a aquisição da unidade autônoma em nome dos respectivos adquirentes. O autor destaca ainda, que quando for o caso, a extinção das obrigações assumidas pelo incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento extingue o patrimônio de afetação. Além do que, a extinção pode ocorrer também pela revogação unilateral do regime de afetação, mediante denúncia do incorporador, no prazo de carência da incorporação, porém, somente após restituídas todas as quantias pagas pelos adquirentes, devendo ainda, ocorrer a liquidação deliberada na assembleia geral de adquirentes, em casos que ocorra a decretação da falência ou insolvência civil do incorporador.
Tal extinção tem base legal no Artigo 31-E da Lei 4.591/64, o qual descreve:
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:
I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e
III - liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.
Na primeira hipótese, havendo financiamento imobiliário através de instituição financeira, somente após quitação desse contrato se dará a extinção do patrimônio de afetação.
Na segunda hipótese, havendo previsão, expressamente contida no contrato de incorporação, com prazo de carência para desistência do empreendimento, podendo ser no máximo de até 180 dias, e assim o incorporador o fazendo, ocorrerá à denúncia ou resilição. Deve-se apresentado ao Registro de Imóveis competente, o respectivo termo, ocasionando a exoneração do incorporador da obrigação de realizar a obra.
Também poderá haver a resolução consensual do contrato, pois não há impedimento para que partes envolvidas desistam do negócio, desde que feita em conformidade com requisitos necessários e em conformidade com os termos essenciais descritos no Lei 4.591/64.
Na terceira hipótese, havendo a falência ou insolvência do incorporador, estando a respectiva incorporação imobiliária, registrada como patrimônio de afetação, as demais unidades são separadas da massa e passam para a administração da Comissão de Representantes, a qual deve colocá-las a venda para poder arrecadar recursos para a conclusão da obra.
Lembrando-se apenas, que conforme já citado anteriormente, através do artigo 31-F da Lei 10.931/04, fica convencionada que a falência ou insolvência do incorporador não atingirá o patrimônio afetado.
CONCLUSÃO
A pesquisa foi desenvolvida com o fim de esclarecer as questões trazidas pela instituição do patrimônio de afetação em uma incorporação imobiliária. No estudo, buscou-se compreender os motivos que instigaram o desenvolvimento da Lei que possibilitou a instituição de tal procedimento e se o mesmo cumpriu com a finalidade para a qual foi criado, ou seja, se realmente houve benefícios para as partes envolvidas, principalmente, para o adquirente, em caso de eventual falência do incorporador.
Evidenciou-se que, a lei que criou o patrimônio de afetação, foi desenvolvida logo após a falência da maior incorporadora que existira na época, a ENCOL. Tento em vista a grande insegurança no mercado imobiliário, o legislador se viu obrigado a desenvolver um meio que possibilitasse uma garantia maior aos futuros adquirentes do empreendimento, criando desta forma, a lei 10.931/2004 que alterou a lei das incorporações.
Pelo exposto no estudo, compreendeu-se também, que a finalidade da instituição do patrimônio de afetação é proporcionar a seguridade na aquisição de imóveis, tendo em vista que o incorporador é fiscalizado pelo adquirente e tal procedimento traz uma maior transparência ao empreendimento.
Além disto, podemos ter a certeza que o consumidor, também descrito como adquirente, está significativamente protegido, em consequência da nova legislação, a partir da vigência da Lei 10.931/2004. Além do que, em caso de vulnerabilidade do adquirente, para sua proteção, ao mesmo é permitida a aplicação subsidiária do
CDC ou até mesmo do CC, embasados no princípio da boa-fé das partes envolvidas.
Pela análise que foi realizada, ficou evidenciado que existem pontos positivos e negativos em tais sistemas. A vantagem fica evidente, quando proporciona ao adquirente, poderes para a continuação da obra em caso de falência do incorporador, bem como, a não comunicabilidade dos demais bens do mesmo com o empreendimento ora afetado.
Também é conferido ao incorporador o Regime Especial de Tributação, o qual simplifica e diminui o recolhimento dos tributos, sendo considerável incentivo para que o incorporador afete o empreendimento desde seu início.
Dentre as desvantagens, fica clara a dificuldade da incorporadora de se desenvolver o empreendimento, pois a mesma não pode incluir valores de outros empreendimentos para que se de prosseguimento ao desenvolvimento da obra, portanto, na prática, muitas vezes não será encontrada uma empresa disposta a instituir o patrimônio de afetação na obra realizada, tendo em vista, a restrição de movimentação dos valores e fundos ora recebidos.
De uma forma geral, podemos concluir que o patrimônio de afetação é um procedimento pouco utilizado, muitas vezes pela dificuldade de movimentação dos valores, porém, no ponto de vista do adquirente, não se resta dúvidas quanto a maior proteção proporcionada ao mesmo, na aquisição da futura unidade, bem como, as garantias de que o empreendimento será finalizado conforme estabelecido entre os envolvidos.
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