F ICHA DE M ANUTENÇÃO

A ficha de manutenção pretende reunir toda a informação necessária para a orientação da execução das operações de manutenção. A sua informação é estruturada da forma apresentada na fig. 5.8 e a sua aplicação a cada EFM do edifício pretende originar os manuais de serviço fundamentado no plano de manutenção.

Para a execução de uma operação de manutenção o técnico deverá anexar à ficha de trabalho de manutenção a ficha de manutenção, a qual permitirá esclarecer qualquer dúvida quanto às acções prevista para aquele ou outros EFM.

As fichas de manutenção são definidas por EFM, pelo que apresentam um código tipo. Por exemplo, “Fm.1.2.2”, corresponde à ficha de manutenção dos panos de paredes interior (EFM.1.2.2). Relativamente ao conteúdo para uma ficha de manutenção, esta deverá apresentar (Fig. 5.8):

- A identificação da solução construtiva do EFM (referência e designação) e sua descrição técnica, com desenho esquemático da mesma;

- Listagem das operações de manutenção;

- A forma de actuação para cada operação de manutenção, estabelecendo orientação para as fichas de cada operação de manutenção em concreto;

- A determinação da periodicidade de cada operação de manutenção; - Os meios e técnicas associadas a cada operação de manutenção; - Recursos técnicos necessários;

- Identificação do técnico responsável.

Ficha de Manutenção ref.: Fm.x.x.x

Identificação do EFM

Designação …. Ref.: Pix

Descrição Técnica Desenho esquemático da solução

… … Medidas de Manutenção Operação Forma de Actuação Periodicidade Meios e Técnicas Recursos Técnicos Responsável Ficha Ref.: Descrição Inspecção …. Limpeza Medidas Pró-acção Medidas Correctivas Medidas Substituição

5.4.5.PLANO DE CUSTOS

Conforme o que foi exposto no ponto 5.4.3, o mapa do plano de manutenção proposto e presente em anexo, apresenta o custo de manutenção por EFM, com base no custo unitário para cada operação de manutenção estabelecida no plano das operações de manutenção.

Na elaboração do plano de custos atendeu-se aos seguintes critérios:

- A estimativa de custos foi determinada para um período de vida útil de 50 anos;

- Os preços indicados compreendem o custo de mão-de-obra, equipamento e material, realizando-se uma estimativa de custos para o período de vida útil estabelecido;

- Os custos de mão-de-obra foram determinados com base nos valores dos rendimentos e o custo unitário de mão-de-obra. Estes valores foram determinados de forma determinística;

- A determinação dos custos unitários de mão-de-obra, equipamento e material, foi sustentada numa consulta de mercado, tendo presente a complexidade inerente a cada tarefa;

- Estabeleceu-se custos das operações de manutenção, apesar do factor de incerteza do momento da sua execução e dos elementos constituintes a corrigir ou substituir. Considera-se que se trata de uma estimativa e servirá para orientação de decisões;

- O facto de se prever acções de inspecção para vários EFM em simultâneo, os custos de inspecção atribuídos a cada EFM, é considerado num único EFM;

- Os custos apresentados para as medidas de manutenção dizem respeito aos custos estimados para as anomalias evidenciadas no anexo 6, apesar de o custo real depender efectivamente das patologias que ocorrem;

- Os custos apresentados não contabilizam custos com licenças municipais, uma vez que se trata de um património público;

- Neste plano não foi tido em conta estudos de incerteza, o custo do dinheiro, a taxa de juro e do valor de imposto sobre valor acrescentado para o período de vida útil estabelecido.

Na determinação deste plano de manutenção foi intenção aferir a grandeza do valor dos custos de manutenção da amostra de edifícios em estudo e comparar com os respectivos custos de construção e sua evolução.

Neste estudo não se contabiliza os custos de manutenção não planeados e urgente e os custos de manutenção necessários para restabelecer as condições necessárias para o realojamento de um novo agregado familiar, os quais são muito variáveis ao longo de uma ano, quer devido à quantificação dos trabalhos de manutenção, quer devido ao número de situações de novos realojamentos a executar anualmente.

No seguimento da estratégia de manutenção definida para o parque habitacional em estudo, os custos de manutenção dividem-se em cinco parcelas de acordo com as cinco operações de manutenção estabelecidas (ver fig. 5.4).

É de referir que nas várias análises que se desenvolvem em seguida, não se inclui os valores dos custos da manutenção efectuada pelo Município.

5.4.5.1. Custos de Inspecção

Os custos de inspecção envolvem rotinas de inspecções correntes e rotinas de inspecções técnicas. Os valores atribuídos aos custos de inspecção são valores fundamentados em previsões determinísticas que inclui a previsão do tempo de duração (mão-de-obra) e os equipamentos necessários para a

execução desta operação. Estes custos são considerandos constantes ao longo do período de vida útil de 50 anos.

Considerando o planeamento destas operações e pela fig. 5.9, conclui-se que o custo total das operações de inspecção num período de 50 anos é de 1.111.168,24 €.

O custo de inspecção ao longo de 50 anos manifesta-se quase de forma cíclica. Em cada período de 5 anos atinge um custo máximo, com um valor médio acumulado de 58.30183€. Este fenómeno é justificado pelo maior número de EFM a inspeccionar e simultaneamente pelos respectivos custos.

. € 5000. € 10000. € 15000. € 20000. € 25000. € 30000. € 35000. € 40000. € 45000. € 50000. € 55000. € 60000. € 65000. € 70000. € 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 . € 100000. € 200000. € 300000. € 400000. € 500000. € 600000. € 700000. € 800000. € 900000. € 1000000. € 1100000. € 1200000. € Custo de Inspecção Custo Acumulado

Fig. 5.9 – Custo anual das operações de inspecção e respectivo custo acumulado, da amostra de edifícios em estudo

5.4.5.2. Custos de Limpeza

Os custos de limpeza estimados apresentem uma tendência cíclica com início ao fim de 8 anos, com períodos de 16 anos. Este cenário é justificado pela necessidade de execução de limpezas em revestimentos verticais exteriores, que pela sua quantidade e necessidades específicas a sua execução acresce aos custos de limpeza por ano de execução cerca de 203.357,56 €.

Tendo presente as considerações anteriormente, pela fig. 5.10, estima-se que o custo acumulado ao fim de um período de 50 anos atinja valores da ordem de 2.468.851,62 €.

. € 50000. € 100000. € 150000. € 200000. € 250000. € 300000. € 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 . € 500000. € 1000000. € 1500000. € 2000000. € 2500000. € 3000000. € Custo de Limpeza Custo Acumulado

Fig. 5.10 – Custo anual das operações de limpeza e respectivo custo acumulado, da amostra de edifícios em estudo

5.4.5.3. Custos de Pró-Acção

Relativamente aos custos das medidas de pró-acção mais uma vez apresentam picos de 8 em 8 anos, justificados pela necessidade de execução de operações no EFM.2.2.1 (revestimentos verticais exteriores) (ver fig. 5.11).

Tendo presente as considerações referidas anteriormente, o valor estimado para a execução de operações das medidas de pró-acção é de 420.991,01 €, para um período de vida útil de 50 anos. O seu valor representa 17% do custo total das operações de limpeza.

As operações pró-activas previnem o aparecimento de patologias, com base em medidas que actuam sobre indícios de patológicos e que envolvem menores recursos e consequentemente menores custos.

. € 10000. € 20000. € 30000. € 40000. € 50000. € 60000. € 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 . € 50000. € 100000. € 150000. € 200000. € 250000. € 300000. € 350000. € 400000. € 450000. € Custo de Pró-Acção Custo Acumulado

Fig. 5.11 – Custo anual das operações de pró-acção e respectivo custo acumulado por ano, da amostra de edifícios em estudo

5.4.5.4. Custos de Correcção

Tendo presente as considerações apresentadas anteriormente, os custos de correcção apresentam um custo estimado para um período de 50 anos de 3.199.354,76 €. Este valor não inclui os custos inerentes às situações não planeadas, urgentes e de restabelecimento das habitações para futuros realojamentos após cessação de contrato de arrendamento.

O EFM que mais contribuiu para o valor dos custos das operações de correcção é o EFM.2.2.1, que se referem aos revestimentos verticais exteriores. Este facto verifica-se ao fim de 8 anos de utilização, tal como é possível visualizar na fig. 5.12, que se deve às soluções preconizadas em projecto.

Contudo nos primeiros 7 anos o custo de correcção é reduzido (15.625,62€) relativamente aos custos a determinadas medidas de manutenção preventiva, designadamente, as medidas de limpeza e de pró- acção. Após execução das operações de correcção do EFM.2.2.1 (revestimentos verticais exteriores) é restabelecida a grandeza de valores verificada inicialmente.

. € 100000. € 200000. € 300000. € 400000. € 500000. € 600000. € 700000. € 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 . € 500000. € 1000000. € 1500000. € 2000000. € 2500000. € 3000000. € 3500000. € Custo de Correcção Custo Acumulado

Fig. 5.12 – Custo anual das operações de correcção e respectivo custo acumulado por ano, da amostra de edifícios em estudo

5.4.5.5. Custos de Substituição

Mediante as considerações apresentadas anteriormente, num período de 50 anos estima-se um custo total de substituição de 5.990.609,00€. É de salientar que as acções de substituição resultantes de situações não planeadas e urgentes e de novos realojamentos não se encontram contabilizadas neste estudo.

De acordo com o plano de manutenção prevêem-se medidas de substituição em edifícios a partir de um período inicial de utilização de 16 anos (ver fig. 5.13), com a substituição dos revestimentos verticais exteriores. Durante esse período a manutenção dos edifícios é assegurada pelas restantes operações de manutenção.

As operações de manutenção em revestimentos verticais exteriores e coberturas contribuem para um agravamento do custo destas operações pelo que a heterogeneidade entre custos anuais são bastante díspares.

É de referir que quando se trata de acções de substituição de grande envergadura deverão ser consideradas actividades de reabilitação.

. € 200000. € 400000. € 600000. € 800000. € 1000000. € 1200000. € 1400000. € 1600000. € 1800000. € 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 . € 1000000. € 2000000. € 3000000. € 4000000. € 5000000. € 6000000. € 7000000. € Custo de Substituição Custo Acumulado

Fig. 5.13 – Custo anual das operações de substituição e respectivo custo acumulado por ano, da amostra de edifícios em estudo