FECHAMENTO DO LOTEAMENTO

O loteamento pode ser aprovado e concebido como loteamento fechado (de acesso controlado), caso em que, no próprio ato municipal de aprova- ção, ou em ato concomitante se preverá a possibi- lidade de seu fechamento, as condições para tanto, as eventuais compensações urbanísticas exigidas e como se dará o trespasse do uso dos bens públicos.

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Nessa hipótese, dentre os documentos que figurarão no processo de loteamento constará o ato municipal que autoriza e regula o fecha- mento do perímetro do loteamento, bem como as áreas que deverão ser mantidas fora da parte cercada para uso da comunidade vizinha e ou- tras possíveis compensações urbanísticas. O re- gistrador, a nosso ver, poderá dar publicidade ao regime jurídico do loteamento, indicando no registro se tratar de loteamento de acesso con- trolado, fazendo referência ao ato administrati- vo do Município.

Como dito, não haverá necessidade de se efe- tuar licitação anteriormente ao trespasse do uso dos bens públicos, uma vez que inexistem outros interessados diretos além dos proprietários/mora- dores do loteamento. Outrossim, não haverá ne- cessidade de se proceder à desafetação dos bens públicos, uma vez que, embora haja controle de acesso, eles não perderão sua finalidade originária.

A eventual concessão ou permissão de uso das vias públicas, praças, áreas livres e áreas ins- titucionais se fará a uma associação de morado- res/proprietários que deverá ser formalmente constituída com registro no Registro Civil de Pes- soa Jurídica da Comarca de sua sede (art. 45 do Código Civil e art. 119 da Lei n. 6.015/1973). O ato efetivo de trespasse do uso não tem ingresso no Registro de Imóveis, nas matrículas das áreas pú- blicas, por falta de previsão legal, de acordo com o que preconiza o princípio da taxatividade.

A concessão de direito real de uso, por ou- tro lado, é registrável, em atenção ao que dispõe

Licitação - dispensa

Concessão de Direito Real de Uso Bens públicos - concessão ou permissão de uso

o art. 167, I, 40, da Lei n. 6.015/1973. Nesse caso, o registrador teria de abrir matrícula para as áreas públicas geradas a partir do loteamento e, então, registrar em cada uma delas a concessão de direi- to real de uso.

Apesar de ser possível o Município aprovar o loteamento como fechado, o ato de trespasse de uso em si, no mais das vezes, não ocorre de imediato, seja pela necessidade de realização das obras de infraestrutura e de fechamento do em- preendimento, seja pela necessidade de prévia e regular constituição da associação que se benefi- ciaria da outorga do uso dos bens públicos.

De todo modo, independentemente do re- gistro do ato de trespasse, o Oficial poderá dar publicidade ao regime jurídico especial do lote- amento, mediante informação lançada no corpo do registro, a partir do ato municipal que apro- vou e regulamentou aquele loteamento de acesso controlado. Trata-se de informação relevante e que afeta o próprio regime jurídico do loteamen- to, logo deve ser publicizada.

Outrossim, é possível que um loteamento seja concebido como aberto, aprovado normalmente, e, em momento posterior, se pretenda seu fecha- mento, buscando a autorização do Município e o ato de trespasse do uso das áreas públicas. Parece- -nos que, nessa hipótese, apesar do que já foi de- cidido pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo42_{, a autorização para o fechamento,} alterando o regime jurídico do loteamento, deve ser averbada na matrícula-mãe, pois se trata de informação relevante que influi em ato registra-

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do, o que possibilita seu ingresso por averbação com fundamento no art. 246, caput, da Lei n. 6.015/1973. Note-se também que, após o adven- to da Lei n. 13.465/2017, o loteamento de acesso controlado é figura expressamente acolhida no or- denamento jurídico pátrio. A possibilidade de se averbar o ato municipal que autoriza o fechamento do loteamento (rectius, que autoriza a alteração do regime jurídico do loteamento) não se confunde com o ato de trespasse de uso, sendo que este não é passível de ingresso no fólio real, salvo a concessão do direito real de uso, como já visto.

A questão que se põe no particular é: se essa alteração do regime jurídico ocorrer após a comer- cialização dos lotes, haverá a necessidade de anu- ência dos adquirentes nos termos do art. 28 da Lei n. 6.766/1979? Pensamos que sim, pois, ao se alte- rar o regime jurídico do empreendimento o direito dos adquirentes é afetado, inclusive gerando novas despesas que lhes poderão ser exigidas nos termos do art. 36-A da Lei n. 6.766/1979. Por isso, o fecha- mento a posteriori pode ser complicado e, a de- pender do tamanho do loteamento, até inviável. O melhor mesmo é que o empreendimento seja con- cebido desde o início como de acesso controlado.

Alteração - anuência dos adquirentes

42 _{Processo n. 2014/24793, Parecer n. 155/2014-E, da lavra da Exma. Juíza}

Auxiliar Ana Luiza Villa Nova, aprovado pelo Exmo. Corregedor Geral da Justiça de São Paulo, Desembargador Hamilton Elliot Akel, em 22 de maio de 2014, no qual se impediu que a informação de o loteamento ser fechado ingressasse no fólio real. Acesso: Idem nota 38.

3.6 TRANSFORMAÇÕES

As transformações a que nos referimos neste tópico são: a) transformação de loteamento fe- chado em loteamento aberto; e b) transformação de loteamento de acesso controlado em condo- mínio de lotes. Questionamos: é possível realizar tais transformações?

Com relação ao item “a”, parece-nos indene de dúvida a possibilidade de se transformar um loteamento fechado em loteamento aberto. Isso pode ocorrer por ato da municipalidade, de revo- gação do uso exclusivo das áreas públicas, o que implicará a abertura do perímetro, ou em decor- rência de ação judicial que determine a abertura do loteamento.

Se a abertura não decorrer de ato da mu- nicipalidade calcado no interesse público, mas sim de acordo (ou de pedido) entre o loteador e a municipalidade, entendemos que será o caso de aplicar a regra do art. 28 da Lei n. 6.766/1979, exigindo-se que os adquirentes dos lotes consin- tam com essa alteração, uma vez que seus direitos serão afetados. Mas isso só ocorrerá se a atuação da municipalidade se der em resposta ao pedido dos particulares e em razão do interesse destes, sem haver interesse público especial incidente no caso. Isso porque, se houver interesse públi- co, com revogação dos atos administrativos que sustentam o uso privado dos bens públicos, não há como condicionar a abertura do loteamento à anuência do loteador ou mesmo dos adquirentes.

Em qualquer um desses casos de abertura

Loteamento fechado - transformação para aberto

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do loteamento, se houver constado do registro do loteamento, ou por averbação posterior, na matrícula do imóvel loteado que se trata de lote- amento de acesso controlado, deverá ser proce- dida a averbação de alteração do regime jurídico do empreendimento – de loteamento de acesso controlado para loteamento aberto –, com fun- damento no art. 246, caput, da Lei n. 6.015/1973. Com relação ao item “b”, entendemos não ser possível transformar um loteamento de aces- so controlado em condomínio de lotes por haver incompatibilidade entre os regimes jurídicos, em especial porque o primeiro compreende a exis- tência de áreas públicas ao passo que o segundo somente abarca áreas privadas. Nesse caso há ne- cessidade de prévio cancelamento do registro do loteamento, com observância do procedimento previsto no art. 23 da Lei n. 6.766/1979, e poste- rior registro da incorporação ou da instituição do condomínio de lotes. Loteamento de acesso controlado - transformação para condomínio de lotes

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