MINUTA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

O art. 32, “j”, da Lei n. 4.591/1964 exige a apresentação da “minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjun- to de edificações”. Não se trata ainda da própria convenção e, portanto, não haverá seu registro no Livro 3 (Registro Auxiliar), como exige o art. 167, I, 17, da Lei n. 6.015/1973 e o art. 1.333, pará- grafo único, do Código Civil.

A convenção pode ser elaborada por instru- mento público ou particular (art. 1.334, § 1º, do Código Civil). A minuta dela, que é o documento a ser apresentado na incorporação, certamente virá sob a forma de instrumento particular, uma vez que não corresponde ao ato definitivo em si. Na minuta bastará a assinatura do incorporador com a firma reconhecida. Já na convenção em si, será necessária a aprovação de dois terços dos titulares das frações ideais do condomínio (art. 1.333 do Código Civil).

A convenção do condomínio deverá conter os seguintes dados, conforme o art. 1.334 do Có- digo Civil: Incorporação imobiliária - designação das frações ideais Convenção de condomínio - minuta

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Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às des- pesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condômi- nos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

Outrossim, como o próprio art. 1.334, caput, faz referência, a convenção também deve conter as cláusulas do art. 1.332, quais sejam:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Car- tório de Registro de Imóveis, devendo constar da- quele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unida- des de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Ainda, o registrador deve estar atento às dis- posições da Lei n. 4.591/1964, pois, apesar das di- vergências deve-se compreender que a parte pri- meira da referida lei não foi totalmente revogada pelo Código Civil, mas apenas derrogada naquilo que for incompatível com as novas disposições. Nesse sentido, a Apelação Cível n. 1044178-

Convenção de condomínio - requisitos Convenção de condomínio - cláusulas obrigatórias Lei n. 4.591/1964 - derrogação pelo Código Civil

18.2017.8.26.010025_{, julgada pelo Conselho Supe-} rior da Magistratura de São Paulo em 23/04/2018, publicada no DJe em 18/05/2018.26

Assim, o registrador deve prestar especial atenção às exigências também formuladas pelo art. 9º, § 3º, da Lei n. 4.591/1964:

Art. 9º Os proprietários, promitentes com- pradores, cessionários ou promitentes cessio- nários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condo- mínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

(...)

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade ex- clusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; Convenção de condomínio - requisitos obrigatórios 25 _{Acesso: https://www.kollemata.com.br/32549}

26 _{“Portanto, a melhor interpretação é no sentido de que a primeira parte}

da Lei n. 4.591/64, que trata do condomínio edilício, continua aplicável nas hipóteses não expressamente previstas no Código Civil, servindo como norte para o preenchimento de lacunas neste contidas.” (trecho do voto do Eminente Relator, Exmo. Corregedor Geral da Justiça Desembargador

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e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Con- sultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais; g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assem- bléias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações; j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de con- venção;

m) a forma e o quorum para a aprovação do Regi- mento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

Ressaltamos que, ao que nos parece, o Conse- lho Consultivo não existe mais sob essa nomencla- tura, pois o Código Civil previu o Conselho Fiscal (art. 1.356 do Código Civil). Outrossim, é impor- tante atentar para o disposto no art. 9º, § 4º, da Lei n. 4.591/1964, aplicável ao condomínio de lotes por inteira compatibilidade, no sentido de “no caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.”

Esse dispositivo tem especial importância se considerarmos a possibilidade de coexistirem no mesmo empreendimento uma parte composta pelos lotes e outra parte composta por um edifício em que as unidades autônomas serão os aparta-

Conselho Consultivo - Conselho Fiscal

mentos, sendo importante a convenção discipli- nar as relações entre os diversos condôminos (dos lotes X dos apartamentos), bem como a regula- mentação específica de cada espécie condominial. Ao qualificar a minuta, o registrador deverá estar atento ao cumprimento de todos os itens exigidos pela legislação, bem como se existem cláusulas contraditórias entre si, obscuras ou que contrariem o ordenamento jurídico, devendo, nesse caso, fazer a nota de exigência, solicitando que o incorporador corrija as eventuais imperfei- ções ou sane as omissões.

2.3.1.13 DECLARAÇÃO DA PARCELA DO PREÇO