2.3 Formação dos Preços de Imóveis
2.3.2 Formação de Preços sob a Perspectiva da Oferta Imobiliária Do lado da oferta, o ponto de partida para a estimação de preços justos a serem
aplicados aos imóveis é a análise do risco inerente às vendas. Esse passo inicial justifica-se pelo pressuposto de que a possibilidade de perder faturamento decorrente de não vender os imóveis ofertados se dá devido a uma precificação incorreta desses ativos.
Diante disso, é imprescindível tomar conhecimento de como estão se comportando as vendas no mercado imobiliário. A partir da identificação do desempenho dessas vendas, torna-se possível verificar o que pode ser melhorado para que as perdas sejam minimizadas.
Com a finalidade de verificar esse desempenho, autores de alguns trabalhos a serem aqui abordados fizeram uso de métodos estatísticos aplicáveis a esse tipo de análise, destacando-se a simulação de Monte Carlo. Entre os estudos realizados, Bernardi e Hockhheim (2002) fizeram uma estimativa das vendas em empreendimentos imobiliários utilizando a referida simulação.
Os autores supracitados consideraram como relevantes as variáveis preço, data de venda, ato, valor do reforço, quantidade de reforço, quantidade de parcelas e valor mensal dos desembolsos, sendo o comportamento das vendas determinado com base no volume das mesmas em determinado período.
Importa ressaltar que, no referido estudo, não foram utilizados softwares específicos de simulação no procedimento de análise, sendo esta feita através de planilhas eletrônicas. Basicamente se buscou estimar a chance do investimento não proporcionar o retorno esperado pelo empresário, considerando as variáveis mencionadas.
Com o propósito de fazer essa estimativa, foi estabelecida uma quantidade de 1000 cenários hipotéticos para análise do comportamento das vendas, obtendo-se uma estabilização da variância a partir de 350 eventos simulados. O modelo formulado, o qual foi analisado pelo Valor Presente Líquido (VPL), indicou que haveria 42% de probabilidade do investimento não corresponder às expectativas do empreendedor imobiliário.
Ao analisar o retorno de investimento em um empreendimento imobiliário na cidade de Recife, Wanderley (2004) realizou um estudo de caso da construção do edifício Studio Rosarinho Prince, tendo como base orçamento previsto, cronograma financeiro, tabela de preços, forma de financiamento e data de entrega, sendo também relevantes as variáveis IVV e Taxa Interna de Retorno (TIR). Entre as decisões a serem tomadas, havia o tradeoff entre antecipar ou prorrogar o prazo de entrega dos imóveis considerando os critérios de aumento do IVV e da TIR, além das despesas fixas e multa contratual por atraso.
Neste estudo de caso, foi identificado que não obstante a multa por atraso, a prorrogação permite aumento da TIR tanto de forma absoluta como em relação ao CDI, além de aumentar o VPL do projeto. Isso chama a atenção para certa tendência das construtoras em aumentar os prazos de entrega devido à falta de capital de giro associada a um baixo IVV, o que demonstra o risco de comprar imóvel no estágio da planta, especialmente em contextos de baixo volume de financiamento bancário.
Um fator muito importante a ser considerado na formação dos preços de imóveis é o financiamento concedido, tanto aos clientes na modalidade de pessoa física como às empresas construtoras de empreendimentos imobiliários. Facilidades na concessão de crédito podem se constituir como estímulo para investimentos significativos em um setor com forte potencial de crescimento como o de construção, favorecendo as instituições desse setor a investirem de forma a contribuir para a diminuição do déficit habitacional no mercado brasileiro.
Por outro lado, esse estímulo pode provocar crises financeiras de grande repercussão internacional, como a de 2008. Esse efeito negativo da facilidade de financiamento pode ser essencialmente explicado pelas possibilidades de perda decorrentes das empresas não serem capazes de vender as unidades imobiliárias e consequentemente não conseguirem cumprir com suas obrigações diante das instituições financeiras concedentes dos empréstimos.
Quando os profissionais desse mercado não dispõem dos financiamentos necessários para proceder aos lançamentos de novas unidades residenciais, as construtoras, em suas funções específicas de incorporadoras, assumem completamente o risco das operações, financiando os novos empreendimentos com recursos provenientes de vendas anteriores. Nessa situação, é imprescindível analisar o IVV, que é basicamente o indicador de giro dos negócios efetuados no setor de construção e incorporação imobiliária.
Tendo como propósito aplicar o Método de Análise Hierárquica (AHP) ao mercado imobiliário, Silva e Feitosa (2007) desenvolveram um modelo no qual foram consideradas variáveis componentes do IVV na percepção de empresas desse mercado. Os principais aspectos considerados foram: credibilidade da incorporadora, localização, forma de pagamento, prazo de entrega, campanha de marketing e características do empreendimento, tais como área privativa, acabamento, número de dormitórios, dependência de empregada, área de lazer, varanda, número de vagas para carro por imóvel e flexibilidade de projeto.
A partir da revisão do trabalho desses autores, os quais realizaram entrevistas com incorporadores, foi possível uma identificação de variáveis relevantes na visão dos empreendedores, havendo uma comparação entre as informações levantadas e os dados do IVV da cidade de Fortaleza. Sendo assim, foi possível constatar se os elementos levados em conta para a estimação da velocidade de vendas estão em conformidade com o que é importante para os profissionais do mercado imobiliário.
Além da visão dos ofertantes, estaria o IVV refletindo atributos importantes para os compradores de imóveis para que a velocidade de vendas seja estimada em função de tais atributos? Na realização uma pesquisa de campo junto aos clientes, além de serem identificadas variáveis relevantes para a formação dos preços, também se torna possível aprimorar a mensuração da velocidade de vendas, havendo uma delimitação mais precisa e uma estratificação que leve em consideração os aspectos valorizados pelos compradores.
A consideração do desempenho da comercialização dos imóveis é relevante não apenas diante da ausência de financiamentos, mas também como uma das principais garantias de que a empresa será capaz de cumprir com as suas obrigações diante das instituições financeiras que proporcionam recursos para novos lançamentos. Na parte correspondente à evolução do mercado imobiliário brasileiro foi possível perceber historicamente as condições sob as quais os profissionais desse mercado podem contar ou não com mecanismos de financiamento em cada contexto, da década de 1960 aos dias atuais.
Um trabalho no qual se busca ir além da percepção dos profissionais do mercado imobiliário embora também com informações obtidas junto aos mesmos é o de Cassundé Jr.
(2004), o qual desenvolveu uma metodologia alicerçada em uma pesquisa de mercado para identificação de atributos valorizados pelos compradores, sendo estes constatados dos dados auferidos entre construtoras. Nesse caso, foi analisado um nicho de mercado ainda não estudado de forma ampla, tratando-se dos apartamentos de um quarto negociados no Bairro de Boa Viagem em Recife, sendo pesquisadas variáveis tais como: área, existência de poço artesiano, padrão de acabamento e características de condomínio, destacando-se central de gás, quadra, gerador, sauna, entre outras. Esses dados foram coletados no site da ADEMI/PE.
A partir da aplicação do método de regressão por MQO, o modelo estabelecido para a estimação do preço no estudo supracitado apresentou como significativas as variáveis: número do andar, área, número de andares e poço, sendo constatado que este eleva o preço em R$ 33.422,15 e foi o aspecto de maior coeficiente entre os mencionados. Dessa maneira, constatou-se por meio de uma análise das ofertas que este foi o aspecto mais valorizado pelos compradores de apartamentos de um quarto, sendo importante mencionar que o modelo estimado não passou por testes de resíduos, como multicolinearidade, normalidade e heteroscedasticidade.
Uma vez apresentada breve descrição dos aspectos de comercialização para a verificação das percepções dos profissionais do mercado de imóveis e indiretamente dos compradores a partir dos dados das ofertas, prossegue a revisão teórica com uma abordagem diretamente relacionada às variáveis na percepção do comprador.