5.1.- FRAÇÃO IDEAL DE 6,25%

No documento PROCESSO DIGITAL Nº (páginas 60-67)

A fração ideal de 6,25% sobre o valor total do imóvel, vem a ser:

Fração ideal = R$ 1.482.000,00 x 0,0625 = R$ 92.625,00

IMÓVEL: RUA CATURAÍ, Nº 261 E Nº 263, ESQUINA COM RUA SÃO CONSTÂNCIO, Nº 249 VALOR DA FRAÇÃO IDEAL DE 6,25% = R$ 92.625,00

(noventa e dois mil, seiscentos e vinte e cinco reais) base: outubro de 2.018.

6.- QUESITOS DA AUTORA - (Fls. 266/267)

1.- Queira o Sr. Perito Judicial caracterizar o imóvel descrito na exordial, localizado na Rua Caturaí, 261, esquina com a Rua São Constâncio, Tatuapé, matricula nº 98.455 da 9ª Serventia Imobiliária, cadastrado na PMSP sob o contribuinte nº 055.310.0026-1, quanto às benfeitorias e terreno, assim como os detalhes da construção e região:

a)- Terreno: localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc.), infraestrutura, utilização atual e vocação (residencial, comercial, industrial), restrições ao uso e outras situações relevantes;

b)- Construção: padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou partes, qualidade de construção, idade da edificação e seu estado de conservação;

c) Região: aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana;

Resposta: A descrição do imóvel e suas dependências, bem como todos os questionamentos se encontram descritos e ilustrados no corpo do laudo.

2.- Queira o Sr. Perito informar se é certo afirmar que o imóvel acima citado é dividido em três partes, sendo uma delas onde reside a ré Mafalda, outra onde reside a ré Selma com sua família e ainda uma terceira comercial, onde está instalada uma loja de artesanato de propriedade da ré Mafalda?

Resposta: Todas as constatações efetuadas na perícia encontram-se descritas no corpo do laudo, e ilustrado com fotografias e croqui.

3.- Sendo afirmativa a resposta, queira o Sr. Perito descrever o imóvel apresentando um “croqui” ou planta baixa, identificando a posição das residências e da loja comercial.

venda do imóvel.

Resposta: O valor total do imóvel corresponde a: R$ 1.482.000,00 (um milhão, quatrocentos e oitenta e dois mil reais), válido para outubro/2018.

5.- O imóvel encontra-se em boas condições de uso?

Resposta: O imóvel encontra-se em regular estado de conservação, conforme mostram as fotografias constantes no corpo do laudo.

6.- Queira o Sr. Perito informar se o imóvel, sob ponto de vista comercial, pode ser considerado de alto padrão.

Resposta: De acordo com a Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva IBAPE-SP, o imóvel de uso comercial foi classificado no Padrão Simples.

7.- Informe o Sr. Perito se o imóvel sofreu algum melhoramento em virtude de obras (benfeitorias) ou desenvolvimento da região.

Resposta: Todas as informações pertinentes para o correto tratamento matemático empregado na determinação do valor unitário de terreno, e todos os fatores considerados na homogeneização dos comparativos se encontram relacionados no corpo do presente laudo.

8.- O imóvel (contribuinte nº 055.310.0026-1) está cadastrado na PMSP como de uso residencial, comercial ou misto?

Resposta: Conforme Certidão de Dados Cadastrais, emitida pela Prefeitura Municipal de São Paulo, juntada no corpo do laudo, o imóvel é classificado como residencial/comercial.

9.- Queira o Sr. Perito Judicial esclarecer se o imóvel possui vagas de garagem. Se sim, quantas vagas?

Resposta: O imóvel a Rua Caturaí, nº 261, possui três vagas de garagem coberta, os demais não possuem vagas de garagem.

10.- Esclareça o Sr. Perito, minuciosamente, a forma e o método utilizado para a realização da perícia.

Resposta: A avaliação do imóvel foi realizada em conformidade com a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/2006, que atende as exigências do item 8.2.1.4.2 da NBR 14653-2 de 2011.

A metodologia empregada na presente avaliação, é o Método Evolutivo, que consiste em se determinar o valor do imóvel a partir do valor do terreno, somá-lo com o valor da construção com os custos diretos e indiretos.

11.- Queira o Sr. Perito Judicial informar tudo mais que seja útil para o deslinde da causa.

Resposta: Todas as constatações efetuadas na perícia encontram-se descritas e ilustradas no corpo do laudo.

esquina com Rua São Constâncio, três imóveis distintos, individualizados com cadastros distintos junto à prefeitura (IPTU) e com matrículas distintas no Cartório de Registro de imóveis;

Resposta: O terreno está descrito na matricula nº 98.455, registrado no 9º Cartório de Imóveis de São Paulo, casa e seu terreno, situados na Rua Caturaí, nº 261, esquina com a Rua São Constâncio, constando contribuinte perante a PMSP sob o nº 055.310.0026-1, e os números oficiais da Planta da Quadra Fiscal, consta Rua São Constâncio, nº 249, esquina com a Rua Caturaí, nº 261.

2.- Se confirmada a existência de três imóveis, qual o número do cadastro na prefeitura e qual o número da matrícula no registro de imóveis de cada um, e, se os endereços Rua São Constâncio nº 249, Rua Caturaí nº 261 e Rua Caturaí, nº 263 são oficiais por deferimento da prefeitura;

Resposta: Favor reportar ao quesito anterior.

3.- Se não existirem três imóveis oficializados junto aos órgãos competentes (prefeitura e Cartório de Registro de imóveis) indicar qual dos endereços pertence a oficialização do imóvel;

Resposta. Favor reportar aos quesitos anteriores.

4.- É correto afirmar que o imóvel não está regularizado junto aos órgãos competentes (prefeitura e registro de imóveis) pelo fato de existirem três endereços e apenas e tão somente um imóvel cadastrado e matriculado;

Resposta: Na Matrícula n.º 98.455 do 9.º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, não consta a averbação das edificações construídas no terreno, e se encontra em processo de regularização na Prefeitura Municipal de São Paulo, conforme documentos de fls. 241/243.

5.- Não existindo três imóveis distintos por falta do cadastro municipal e matrícula no registro de imóveis, é correto afirmar que existe apenas e tão somente um imóvel, e que as características da construção é que permitiram não oficialmente, mas, oficiosamente a colocação de placas com números distintos para o mero controle do proprietário, sem a separação legal, ou seja, o desmembramento do imóvel único junto aos órgãos competentes;

Resposta: Conforme amplamente explicado no corpo do laudo, trata-se de imóvel com área de terreno de 263,00 m2 com duas edificações assobradadas de uso residencial com entradas pela Rua Caturaí, nº 261 e nº 263, e um salão comercial com entrada pela Rua São Constâncio, 249, com a área total construída de 450,00 m2. Os números oficiais da Planta da Quadra Fiscal, consta Rua São Constâncio, nº 249, esquina com a Rua Caturaí, nº 261.

6.- É correto afirmar que as características da construção permitem o oficial desmembramento do imóvel único? E, de que forma deveria se dar tal separação, em duas ou três, visto que o nº 263 da rua Caturaí nada mais é que o piso superior do nº 249 da rua São Constâncio. E ainda, é correto afirmar que, além da viabilidade, o imóvel pode e deve ser desmembrado.

Resposta: Sim.

7.- Em se dando o desmembramento, qual o valor de venda de cada uma das partes?

Resposta: Conforme cálculos efetuados o valor do terreno corresponde a:

R$ 888.000,00 (oitocentos e oitenta e oito mil reais), e as construções, calculadas separadamente resultam em:

Rua Catuarí n.º 261 – Casa 1 Área construída = 290,00 m2

Valor das benfeitorias = R$ 410.000,00 (quatrocentos e dez mil reais)

Rua Catuarí n.º 263 – Casa 2 Área construída = 80,00 m2

Valor das benfeitorias = R$ 86.000,00 (oitenta e seis mil reais)

Rua São Constâncio, n.º 249 – Salão Comercial Área construída = 80,00 m2

Valor das benfeitorias = R$ 98.500,00 (noventa e oito mil e quinhentos reais)

Valor total do imóvel = R$ 1.482.000,00

(um milhão, quatrocentos e oitenta e dois mil reais)

8.- ENCERRAMENTO

Consta o presente Laudo pericial de 67 (sessenta e sete) folhas digitadas, contendo textos, ilustrações e fotografias, produzidos e compactados eletronicamente.

Termos em que, P. Deferimento.

São Paulo, 29 de outubro de 2.018.

ADEMAR T. ARAKAKI CREA: 0600.76679-3 Membro titular do IBAPE

No documento PROCESSO DIGITAL Nº (páginas 60-67)

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