Lição 5 Vendas e Locações
2. Locação
2.2 Garantias do Contrato
As modalidades de garantia que podem ser exigidas dos pretendentes para assegurar o cumprimento das obrigações na locação,
previstas na Lei nº 8.245, art. 37, são a cau- ção, a fiança e o seguro de fiança locatícia. É vedada mais de uma dessas modalidades em um mesmo contrato de locação.
Pela caução, o locatário designa todo ou parte do seu patrimônio para assegurar o cumprimento de suas obrigações – o pa- gamento dos aluguéis. Podem ser usados bens móveis ou imóveis. Quando prestada em dinheiro, a caução não poderá exceder três vezes o valor do aluguel, sendo feito um depósito em caderneta de poupança; ao final do contrato, o locatário pode resgatar essa quantia e seus rendimentos.
A fiança é a modalidade mais usada para garantia no mercado das locações. Normal- mente exige-se a responsabilidade de um fiador até o término do contrato. Vinculam- se, então, todas as obrigações contratuais ao fiador, na sua totalidade, caso o locatário não as cumpra.
O seguro de fiança locatícia tem o obje- tivo de garantir a locação quando ocorrem prejuízos ou inadimplemento9 do locatário.
É feito por seguradoras idôneas, sendo o prêmio do seguro10 devido por inteiro, fra-
cionado ou à vista, pelo contratante do se- guro. Dependendo da seguradora e mediante pagamento de prêmio adicional, poderão ser cobertos também alguns danos causados ao imóvel, como, por exemplo, os que se corri- gem com pintura.
9 Inadimplemento: falta de cumprimento de um contrato ou de qualquer de suas condições; descum- primento.
10Prêmio do seguro: prestação do segurado em favor da companhia seguradora, e graças à qual adquire ele o direito a uma indenização previamente combinada. É o preço do seguro.
Exercícios Propostos
1 - Complete:
Contrato é o __________________________________ por força do qual duas ou mais pessoas convencionam entre si a _______________________ de um vín- culo jurídico de natureza patrimonial.
2 - A Lei nº 8.245, de 18/10/91, norteia as relações locatícias dos imóveis rurais e urbanos.
( ) Certo ( ) Errado
3 - Complete:
A______________________é a garantia de um contrato ou de qualquer de suas condições.
4 - Complete:
Inadimplemento é a _________________________________ de um contrato ou de qualquer de suas condições.
5 - “Locação destinada à residência temporária do locatário para a prática de lazer, realização de cursos, tratamentos de saúde, feitura de obras em seu imó- vel e outros fatos que decorram tão somente de um determinado tempo, sendo contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. Esta afirmação conceitua:
( ) a) Contrato de Compra e Venda.
( ) b) Contrato de Locação Não-Residencial para Fins Comerciais. ( ) c) Contrato de Locação por Temporada.
( ) d) Contrato de Locação Residencial. ( ) e) Nenhuma das alternativas anteriores. 6 - Complete:
A locação de imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes são re- gulamentados pela Lei nº 8.245, de 18/10/91, denominada _______________ __________ .
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Glossário
ACLIVE – Diz-se que um terreno está em aclive quando sua refe- rência de nível ao fundo é maior do que na testada principal, ou seja, aquela que dá para o logradouro.
Rua Terreno
em Aclive
ACRÉSCIMO – Aumento de uma construção, quer no sentido horizontal, quer no vertical.
AFASTAMENTO – Menor distância entre duas edificações ou entre uma edificação e as linhas divisórias do lote onde ela se situa. Pode ser frontal, lateral ou de fundos, quando essas divisórias forem, respectivamente, a frente (chamada também de testada), os lados e os fundos do lote.
ALINHAMENTO – É a linha projetada e locada para marcar o limite entre o lote e o logradouro público.
ALVARÁ – Licença administrativa para realização de qualquer obra particular ou exercício de uma atividade. Caracteriza-se pela guia quitada referente ao recolhimento das taxas relativas ao tipo de obra ou atividades licenciadas.
APARTAMENTO – Unidade autônoma de uma edificação destina- da a uso residencial permanente, com acesso independente através de área de utilização comum e que compreende, no mínimo, dois compartimentos habitáveis, um banheiro e uma cozinha.
ÁREA DE CONDOMÍNIO – Toda área comum de propriedade dos condôminos de um imóvel.
ÁREA LIVRE – Espaço descoberto, livre de edificações ou cons- truções, dentro dos limites de um lote.
ÁREA NON AEDIFICANDI (ÁREA NÃO EDIFICANTE) – Área na qual a legislação em vigor nada permite construir ou edificar.
CAIXA DE RUA – Parte dos logradouros destinada ao rolamento de veículos.
CIRCULAÇÕES – Designação genérica dos espaços necessários à movimentação das pessoas ou veículos; em uma edificação, são os espaços que permitem a movimentação das pessoas de um com- partimento para outro ou de um pavimento para outro.
COBERTURA – É o último teto de uma edificação. Pode significar o telhado ou uma ou mais unidades que se situem no último piso, ocupando normalmente 50% da área do pavimento anterior. COMPARTIMENTO – Cada uma das divisões dos pavimentos das edificações.
DECLIVE – Fala-se em terreno de declive em relação à frente principal (logradouro) quando sua referência de nível na testada é maior do que no fundo.
Rua
Terreno em Declive
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EDÍCULA – Edificação complementar à principal, sem comuni- cação interna com a mesma.
EDIFICAÇÃO – Construção destinada a abrigar qualquer ativi- dade humana.
EDIFICAÇÕES CONTÍGUAS – São as que apresentam uma ou mais paredes contíguas às de uma outra edificação, estejam dentro do mesmo lote ou de lotes vizinhos.
EDIFICAÇÃO ISOLADA (EDIFICAÇÃO AFASTADA DAS DI- VISAS) – Aquela não-contígua às divisas do lote.
Edificação isolada das divisas Edificação contígua às divisas
EDIFICAÇÃO DE USO EXCLUSIVO – É aquela destinada a abrigar uma atividade comercial ou industrial de uma empresa, apresentando uma única numeração.
EDIFICAÇÃO RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR – Aquela des- tinada ao uso residencial de várias famílias; o conjunto de duas ou mais unidades residenciais em uma só edificação, compreendendo cada unidade, pelo menos, dois compartimentos, um dos quais sendo para instalação sanitária. É chamada também de casa de apartamentos ou edifício de apartamentos.
EDIFICAÇÃO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR – Aquela que abriga apenas uma unidade residencial.
EDIFICAÇÃO COMERCIAL – É aquela destinada a lojas ou a salas comerciais, ou a ambas, e onde unicamente as dependências sanitárias do porteiro ou zelador têm utilização residencial. EDIFÍCIO GARAGEM – Aquele destinado à guarda de veículos. EDIFÍCIO MISTO – Edificação para usos diferentes e, quando um desses for residencial, o acesso às unidades residenciais é feito sempre através de circulações dos demais usos.
EDIFÍCIO PÚBLICO – Aquele no qual são exercidas atividades de governo, administração, prestação de serviços públicos, etc. EDIFÍCIO RESIDENCIAL – É aquele destinado a uso residencial. ESTACIONAMENTO DE VEÍCULOS – Local coberto ou des- coberto, em um lote destinado a estacionar veículos. Quando é coberto, usa-se mais a denominação de garagem.
GRUPAMENTO DE EDIFICAÇÕES – Conjunto de duas ou mais edificações em um lote.
HABITE-SE – Denominação comum de autorização especial, dada pela autoridade competente, para a utilização de uma edificação. HOTEL – Edificação residencial transitória, com unidades habita- cionais constituídas, no mínimo, de um compartimento habitável (quarto) e um banheiro privativo, cujo acesso é controlado por serviço de portaria e dispondo de partes comuns adequadas. HOTEL-RESIDÊNCIA – Edificação residencial transitória, com unidades habitacionais constituídas, no mínimo, de dois compar- timentos habitáveis (sala e quarto), um banheiro e uma cozinha, com numeração própria, cujo acesso é controlado por serviço de portaria e dispondo de partes comuns adequadas.
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INDÚSTRIA LEVE – Indústria que pode funcionar sem incômodos ou ameaças à saúde ou perigo de vida para a vizinhança.
INDÚSTRIA INCÔMODA – Indústria que, pela produção de ruído, emissão de poeira, fumaça, fuligem, exalação de mau cheiro, etc., pode constituir incômodo para a vizinhança.
INDÚSTRIA NOCIVA – Indústria que pode, por qualquer motivo, tornar-se prejudicial à saúde da sua vizinhança.
INDÚSTRIA PERIGOSA – Indústria que pode constituir perigo de vida à vizinhança.
INDÚSTRIA PESADA – Indústria que pode, pelo seu funciona- mento, constituir incômodo ou ameaça à saúde ou perigo de vida para a vizinhança. Pavimento Pavimento Pavimento Pé-direito Andar Andar Mezanino Jirau Pavimento
JIRAU – Piso elevado no in- terior de um compartimento, com altura reduzida, sem fechamento ou divisões, co- brindo apenas parcialmente a área do mesmo e satisfazendo as alturas mínimas exigidas pela legislação. O Jirau sub- divide o andar ocupado no máximo em 30% do pavimen- to com até 30,00m2.
LEVANTAMENTO DO TERRENO – Determinação das dimen- sões e todas as outras características de um terreno em estudo, tais como: posição, orientação, relação com os terrenos vizinhos e logradouros, etc.
LICENÇA – Autorização dada pela autoridade competente para execução de obra, instalação, localização de uso e exercício de atividades permitidas.
LOGRADOURO PÚBLICO – Toda parte da superfície do Estado destinada ao trânsito público, oficialmente reconhecida e desig- nada por uma denominação.
LOTE – Parcela autônoma de um loteamento ou desmembramento, cuja testada (frente) é adjacente a logradouro público reconhecido. LOTEAMENTO – Aspecto particular do parcelamento da terra, que se caracteriza pela divisão de uma área de terreno em duas ou mais porções autônomas, envolvendo, obrigatoriamente, a aber- tura de logradouros públicos sobre os quais terão testas (frentes) as referidas porções, que passam a ser denominadas lotes.
Desmembramento
Rua Moura
Remembramento
Rua Moura Loteamento
Rua Itu Rua Itu
MEIO-FIO – Arremate entre o plano do passeio e a pista de rola- mento de um logradouro.
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PARCELAMENTO DA TERRA – Divisão de uma área de terre- no em porções autônomas, sob a forma de desmembramento ou loteamento.
PASSEIO – Faixa em geral sobrelevada, pavimentada ou não, la- deando logradouros ou circundando edificações, destinada exclu- sivamente ao trânsito de pedestres. Também chamada de calçada. PÉ-DIREITO – Distância entre o piso e o teto.
PÉRGULA – Elemento decorativo executado em jardins ou es- paços livres, consistindo em um plano horizontal definido por elementos construtivos vazados, sem constituir, porém, cobertura. PISO – Designação genérica dos planos horizontais de uma edi- ficação, onde se desenvolvem as diferentes atividades humanas.
PRISMA DE ILUMINAÇÃO E VENTILAÇÃO – Espaço non ae-
dificandi, mantido livre dentro do lote, em toda a altura de uma edificação, destinado a garantir obrigatoriamente a iluminação e a ventilação dos compartimentos com que se comunique.
PRISMA DE VENTILAÇÃO – Espaço non aedificandi, mantido livre dentro do lote, em toda a altura de uma edificação, destinado a garantir a ventilação dos compartimentos não habitáveis que com ele se comuniquem.
PROFUNDIDADE DO LOTE – Distância entre a testada ou fren- te e a divisa oposta, medida seguindo uma linha perpendicular à frente.
RECUO – Incorporação ao logradouro público de uma área de terreno pertencente a propriedade particular e adjacente ao mes- mo logradouro, a fim de possibilitar a realização de um projeto de alinhamento ou de modificação de alinhamento aprovado pelo Governo do Estado.
REFORMA – Conjunto de obras caracterizadas na definição de consertos feitos, mas além dos limites ali estabelecidos.
REMEMBRAMENTO – Reagrupamento de lotes contíguos para a constituição de unidades maiores.
SOBRELOJA – Pavimento de pé-direito reduzido, não inferior, porém, a 2,50 m e situado imediatamente acima do pavimento térreo.
SÓTÃO – Parte do edifício que abrange pelo menos uma porção do espaço compreendido pela cobertura, de pé-direito não inferior a 2 metros, quando superposta ao mais alto pavimento, e de pé- direito não inferior a 2,50 metros quando não estiver superposta ao referido pavimento.
TESTADA DO LOTE – Linha que separa o logradouro público do lote e coincide com o alinhamento existente ou projetado pelo Governo do Estado.
TETO – Superfície interior ou superior dos compartimentos de uma edificação.
UNIDADE AUTÔNOMA – Parte da edificação vinculada a uma fração total ideal de terreno, sujeita às limitações da lei, constituí- da de dependências e instalações de uso privativo, destinada a fins residenciais ou não, assinalada por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. UNIDADE RESIDENCIAL – Aquela constituída de, no mínimo, dois compartimentos habitáveis, um banheiro e uma cozinha.
Respostas dos Exercícios Propostos
Lição 1
1) Certo
2) uma figura geométrica - fechada 3) Certo
4) medida de superfície 5) B
6) A
7) a representação gráfica de uma construção 8) B
9) B
Lição 2
1) a linha - logradouro público 2) D
3) Loteamento urbano é a divisão de um terre- no em lotes que, por sua vez, constituem-se em unidades imobiliárias autônomas. 4) as regras gerais e específicas - licencia-
mento, execução, manutenção e utilização 5) C
Lição 3
1) Certo
2) Pilar é a peça linear de sustentação vertical. 3) C
4) uma acentuada ruptura na massa - de 1 a 1,5 mm 5) B
6) C
7) recalque
8) Comércio, indústria, instituição 9) que abrigam atividades diferentes 10) Certo
Lição 4
1) Certo
2) condições de habitabilidade do imóvel - eventuais anomalias 3) C 4) Errado 5) C 6) Certo 7) C
Lição 5
1) ato jurídico - constituição, modificação ou extinção 2) Errado 3) fiança 4) falta de cumprimento 5) C 6) Lei do Inquilinato
Bibliografia
BORGES, Alberto de Campos
Prática das Pequenas Construções, 6ª edição São Paulo: Edgard Blücher, 1977
CARDÃO, Celso
Técnica da Construção, 5ª edição Edições Engenharia e Arquitetura CÓDIGO DE OBRAS E EDIFICAÇÕES DE SÃO PAULO
1992
CREA-SP e IBAPE-SP Saúde dos Edifícios São Paulo: Exata, 1998
GERSTENBEGER, Fátima Cristina S. Administração Imobiliária em Locações Diário das Leis, 1999
SINDUSCON-MG, CMI e SEBRAE-MG Guia do Comprador do Imóvel
E.J.A. Eletrônica Contabilidade Secretáriado Transações Imobiliárias Informática
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