ArquiteturaConstrução

E.J.A. Eletrônica Contabilidade Secretáriado Transações Imobiliárias Informática

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noçõesDe construção civil

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Desenho Arquitetônico e

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Índice

Apresentação ... 9

Lição 1 - O Projeto Arquitetônico Introdução ... 11

1. Elementos de Representação Gráfica ... 11

1.1 Linhas ... 11 1.2 Polígonos ... 13 1.3 Quadriláteros ... 14 2. Perímetro e Área ... 15 2.1 Cálculo do Perímetro ... 15 2.2 Medida da Superfície ... 16 2.2.1 Unidades de Medida ... 16 2.3 Cálculo de Áreas ... 16 2.3.1 Área do Quadrado ... 17 2.3.2 Área do Retângulo ... 17 2.3.3 Área do Paralelogramo ... 17 2.3.4 Área do Triângulo ... 17 2.3.5 Área do Losango ... 18 3. Escala... 18 4. Planta... 20 4.1 Tipos de Planta ... 22 4.1.1 Planta de Situação ... 22 4.1.2 Planta de Anteprojeto ... 22

4.1.3 Projeto de Prefeitura ou Projeto Definitivo ... 22

4.2 Cortes (Secções) ... 22

4.3 Simbologia dos Elementos Construtivos ... 24

4.4 Memorial Descritivo ... 24

5. Projetos Complementares ... 25

Introdução ... 29

1. Código de Obras – Lei de Uso e Ocupação do Solo ... 29

2. Zoneamento... 30

3. Loteamentos Rurais e Urbanos ... 30

Exercícios Propostos ... 32

Lição 3 - O Imóvel Introdução ... 33

1. Materiais e Elementos Construtivos ... 33

1.1 Estrutura ... 33 1.2 Alvenaria ... 37 1.3 Cobertura ... 37 1.4 Impermeabilização ... 39 1.5 Revestimento ... 40 1.6 Instalações Hidráulicas ... 41

1.7 Instalações Elétricas e de Telefonia/ TV a Cabo/Rede de Lógica ... 42

2. Tipos de Edificações ... 43

Exercícios Propostos ... 45

Lição 4 - Identificação e Avaliação do Imóvel Introdução ... 47 1. Cadastro do Imóvel... 47 2. Laudo de Vistoria ... 48 2.1 Localização ... 48 2.2 Incidência Solar ... 49 2.3 Ventilação ... 50

2.4 Áreas e Equipamentos Condominiais ... 50

3. Avaliação do Imóvel ... 51

4. Modelos ... 53

4.1 Ficha do Imovél ... 53

4.2 Laudo de Avaliação Imobiliária ... 54

4.3 Ficha Cadastral ... 56

4.4 Ficha Cadastral de Pessoa Física ... 58

4.5 Dados Pessoais de Locador ... 60

4.6 Ficha Cadastral de Pessoa Jurídica ... 61

4.7 Autorização do Locador para Recebimento dos Aluguéis ... 63

4.8 Laudo de Vistoria Inicial ... 64

4.8.1 Ficha Detalhada por Cômodo ... 65

4.8.2 Ficha Técnica do Imóvel ... 67

4.8.3 Relatório de Vistoria Inicial ... 69

4.8.4 Relatório de Vistoria Detalhada por Dependência ... 71

Exercícios Propostos ... 75

Lição 5 - Vendas e Locações Introdução ... 77

2. Locação... 78

2.1 Modalidades do Contrato ... 78

2.2 Garantias do Contrato ... 78

Exercícios Propostos ... 79

Glossário ... 81

Respostas dos Exercícios Propostos ... 89

Apresentação

Este fascículo de Desenho Arquitetônico e Noções de Construção Civil traz para você os conhecimentos indispensáveis sobre as edificações, desde a leitura da planta, sua construção propriamente dita, encerrando com as transações imo-biliárias – vendas e locações, objeto principal do seu estudo.

Para desempenhar a contento as suas atividades no ramo imobiliário, são im-prescindíveis estes conceitos básicos que abordamos. Naturalmente, não estamos nos propondo a ensinar as técnicas de desenho, e sim, dando condições para que você, de posse da planta de um imóvel qualquer, saiba interpretar esse desenho, compreendendo sua simbologia, cortes, escala, etc. Outro aspecto igualmente im-portante é a compreensão da legislação de uso e ocupação do solo, bem como os principais materiais utilizados nas edificações e suas possíveis avarias.

Todos nós sabemos que o grande sonho da maioria das pessoas é ter seu próprio imóvel e morar bem. Para tanto, as informações fornecidas pelo Técnico em Tran-sações Imobiliárias devem ser minuciosas sob todos os aspectos, tanto físicos como jurídico-legais, prestando assim um serviço de elevado valor à sociedade.

Na lição 1 abordamos o desenho de arquitetura, onde você irá se familiarizar com os principais elementos da representação gráfica, aprenderá a calcular as áreas e perímetros, bem como compreender plantas e escalas.

Noções básicas de legislação inerente ao projeto arquitetônico é o tema da lição 2, que aborda o Código de Obras, as leis de zoneamento e os loteamentos rurais e urbanos.

A lição 3 é dedicada à construção do imóvel, ressaltando-se os materiais e ele-mentos construtivos, e ainda os diferentes tipos de edificações. Estes conheciele-mentos serão muito importantes quando você tiver que proceder uma avaliação do imóvel.

Como caracterizar e avaliar um imóvel é o que você aprenderá na lição 4, que enfatiza o cadastro imobiliário, feito a partir da captação. Esta lição também en-sina os métodos usados para a avaliação do valor do aluguel e apresenta modelos de fichas cadastrais e laudos de vistoria.

Na lição 5 abordamos aspectos básicos e importantes das vendas e locações de imóveis, os tipos de locação e suas garantias, com ênfase no principal documento das transações imobiliárias: o contrato. E, no final do fascículo, você encontrará um utilíssimo Glossário, contendo os termos mais usados em arquitetura.

1

lição

lição

Introdução

Nesta lição você irá conhecer os principais elementos da representação gráfica, utilizados nos projetos de arquitetura, e as plantas, que constituem a representação mais utilizada pelo Técnico em Transações Imobiliárias. Você aprenderá a determinar perímetros e áreas diversas, compreenderá o que é escala e irá se familiarizar com os principais símbolos ado tados nos desenhos arquitetônicos. Estes conhecimentos básicos de desenho são essen-ciais para o exercício da profissão de Técnico em Transações Imobiliárias, para que você possa compreender e interpretar as informa-ções contidas nos esquemas.

O Projeto Arquitetônico

Linhas retas Linhas curvas

Linhas Mistas Linha sinuosa Linha Poligonal

1. Elementos de

Representação Gráfica

1.1 Linhas

Os principais elementos da representa-ção gráfica no desenho arquitetônico são as linhas, que podem ser definidas como traços contínuos, de uma só dimensão. As linhas podem ser classificadas de acordo com sua forma, posição, direção e uso.

De acordo com a forma, as linhas podem ser: • retas

• curvas • compostas

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Uma reta é a linha, traço ou risco que segue sempre a mesma direção. Pode ainda ser definida como um conjunto de pontos, posicionados muito próximos um do outro. Uma reta é sempre o caminho mais curto entre dois pontos quaisquer. Veja, por exem-plo, a reta AB

Observe que vários pontos seguidos deram origem à reta:

Na verdade, a reta AB é apenas um pedaço da reta, pois você poderia prolongar indefinidamente essa linha; é o que chamamos de segmento de reta.

As linhas compostas, por sua vez, podem ser divididas em: • poligonais ou quebradas

• mistas • sinuosas

De acordo com sua posição relativa, as linhas são classificadas em:

a) Paralelas: mantêm sempre a mesma distância entre si, não têm um ponto em comum, não se cruzam.

b) Perpendiculares: incidem uma sobre a outra, formando um ângulo de 90 graus.

Linhas paralelas

c) Oblíquas: incidem uma sobre a outra, formando ângulos diferentes de 90 graus.

De acordo com sua posição absoluta, as linhas podem ser: horizontais, verticais ou

Conforme seu uso, as linhas podem ser: cheia, pontilhada, tracejada ou interrompida.

Linhas oblíquas Linhas convergentes Linhas divergentes Linha cheia Linha pontilhada Linhas tracejadas Linhas interrompidas Vértice Lado Ângulo Horizontal Vertical Inclinada inclinadas.

Quanto à direção, as linhas são classifi-cadas em:

a) Convergentes: dirigem-se para um mesmo ponto.

b) Divergentes: partem de um só ponto para direções diferentes.

1.2 Polígonos

Polígono é uma figura geométrica plana e fechada, composta de mais de dois lados. São elementos do polígono:

• lado • vértice • ângulo

De acordo com o número de lados que apresenta, os polígonos recebem nomes es-peciais, alguns deles bastante conhecidos:

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Os polígonos são ainda classificados em regulares (lados e ângulos com a mesma me-dida) e irregulares (lados e ângulos diferentes).

1.3 Quadriláteros

No desenho arquitetônico, os quadriláte-ros são as figuras mais comuns, representan-do os diferentes compartimentos ou cômorepresentan-dos de uma residência. Conforme vimos, são polígonos que apresentam 4 lados. São eles: a) Quadrado: 4 lados de mesma medida, para-lelos dois a dois; 4 ângulos iguais, medindo 90 graus (ângulos retos).

3 lados triângulo 4 lados quadrilátero 5 lados pentágono 6 lados hexágono 7 lados heptágono 8 lados octógono 9 lados eneágono 10 lados decágono 11 lados undecágono 12 lados dodecágono Triângulo Quadrado Pentágono Hexágono Heptágono Octógono eneágono Decágono Polígonos Regulares Polígonos Irregulares Triângulo quadrilátero Pentágono Hexágono Heptágono

b) Retângulo: lados opostos paralelos dois a dois, com medidas diferentes; 4 ângulos retos.

c) Losango: 4 lados de mesma medida, para-lelos dois a dois; ângulos opostos iguais.

d) Paralelogramo: lados paralelos e de mes-ma medida, dois a dois; ângulos opostos iguais.

e) Trapézio: 2 lados paralelos.

f) Trapezóide: sem lados paralelos.

4 m

4 m

4 m SALA 4 m

2. Perímetro e Área

Saber calcular o perímetro e a área das figuras geométricas é de extrema importância no exercício da profissão. São cálculos muito simples, envolvendo as operações fundamen-tais da Aritmética: adição, subtração, multi-plicação e divisão.

2.1 Cálculo do Perímetro

Imagine a seguinte situação: um cliente está interessado em trocar o rodapé da sala do imóvel, caso se concretize o negócio da venda ou locação, e lhe pergunta quanto deveria comprar. Para auxiliar o seu cliente, você pre-cisará saber calcular o perímetro dessa sala. Perímetro (P) é a medida do contorno de uma figura geométrica. Se, por exemplo, a sala for um quadrado de 4 metros de lado (4 m), o perímetro será:

P = 4 m + 4 m + 4 m + 4 m = 16 m

Neste caso, será necessário comprar 16 metros de rodapé.

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Se um terreno for um retângulo, onde dois lados medem 30 metros e os outros dois lados medem 40 metros, o perímetro será:

P = 30 m + 30 m + 40 m + 40 m = 140 m Neste exemplo, o perímetro do terreno é de 140 metros lineares.

Quando dizemos que um terreno tem a área de 250 m2_{, na verdade estamos}

com-parando esse terreno com a figura acima, significando que nele cabem 250 delas.

Para medir grandes superfícies, como a extensão de um país, por exemplo, o metro quadrado torna-se um padrão muito peque-no. Usamos então unidades maiores, chama-das de múltiplos do m2_{, que são:}

• Quilômetro quadrado (km2_{) – área de um}

quadrado de 1 km (1.000 m) de lado. • Hectômetro quadrado (hm2_{) – área de um}

quadrado de 1 hm (100 m) de lado.

• Decâmetro quadrado (dam2_{) – área de um}

quadrado de 1 dam (10 m) de lado. Ao contrário, se desejarmos medir pe-quenas superfícies, como a área de um la-drilho, de um quadro, de um vidro, espelho, etc., precisamos usar unidades menores que o m2 _{– os seus submúltiplos -, que são:}

• Decímetro quadrado (dm2_{) – área de um}

quadrado de 1 dm (0,1 m) de lado.

• Centímetro quadrado (cm2_{) – área de um}

quadrado de 1 cm (0,01 m) de lado.

• Milímetro quadrado (mm2_{) – área de um}

quadrado de 1 mm (0,001 m) de lado.

2.3 Cálculo de Áreas

O cálculo da área (A) de uma superfície plana qualquer é basicamente a multiplica-ção da medida da base pela medida da altura:

40 m 40 m 30 m Terreno 30 m 1 m 1 m 1 m _{1 m}2 1 m

Para o perímetro, dizemos que a me-dida é dada em metros lineares (medido em linha).

2.2 Medida da Superfície

Imagine agora que seu cliente gostaria de trocar o piso do banheiro. Como calcular a quantidade de piso necessária, já que você não pode simplesmente medir o contorno desse cômodo, pois o piso deverá ser colocado no chão todo. Aqui não se trata do perímetro, e sim da área do banheiro.

Área é, portanto, a medida de uma su-perfície, que pode ser regular ou irregular em sua forma. São regulares as que possuem formas geométricas definidas, como o qua-drado, o retângulo, etc., e existem fórmulas que auxiliam no cálculo da área.

2.2.1 Unidades de Medida

No cálculo de áreas é necessário adotar uma unidade padrão de medida e compará-la com a superfície que se deseja medir. No Sistema Métrico Decimal, a principal unida-de é o metro quadrado, abreviado como m2_,

A = base × altura ou A = b × h

Em desenho, simbolizamos a altura pela letra h.

Vejamos então as fórmulas para cálculo das áreas das principais figuras geométricas.

2.3.1 Área do Quadrado

Para calcular a área de um quadrado basta multiplicar a medida de dois lados (l):

A_quadrado = l × l = l2

Exemplo: se o quadrado tiver 5 m de lado, sua área será:

A = l × l = 5 m × 5 m = 25 m2

2.3.2 Área do Retângulo

Para calcular a área de um retângulo multiplicamos a medida da base pela medida da altura:

Exemplo: para um retângulo cuja base mede 3 m e a altura 5 m, sua área será:

A = b × h = 3 m × 5 m = 15 m2

2.3.3 Área do Paralelogramo

Observe na figura abaixo as medidas do paralelogramo, onde b é a base e h a altura.

A_{paralelogramo} = b × h

Exemplo: se a base medir 2,5 m e sua altura for de 3 m, a área será:

A = b × h = 2,5 m × 3 m = 7,5 m2

2.3.4 Área do Triângulo

Observe na figura abaixo que um tri-ângulo nada mais é do que a metade de um quadrado, ou de um retângulo, ou de um paralelogramo. h b A_retângulo = b × h b = 3 m h = 2 m

Sua área também é dada pelo produto base vezes altura:

Portanto, a fórmula da sua área será a mesma daquelas figuras (b x h), dividida por 2, já que corresponde à metade:

A_triângulo = b × h 2

Exemplo: no triângulo ilustrado a seguir:

A = b × h 2 A = 3 m × 2 m 2 A = 6 m2 = 3 m2 2

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Vejamos outro exemplo: _{A = 6 m × 3 m}

2 A = 18 m2

2 A = 9 m2

3. Escala

Observe atentamente a figura a seguir.

5 m 2 m D d

2

1

3

Observe na figura a seguir que o losango apresenta duas diagonais, uma maior (D) e outra menor (d). Diagonal é o segmento de reta que une dois vértices não consecutivos

A fórmula para calcular a área do losango é: A_losango = D × d

2

Exemplo: se a diagonal maior (D) medir 6 m e a menor (d) 3 m, a área será:

A = D × d 2

As figuras ilustradas são semelhantes? Sim, elas são semelhantes. A figura 2 é uma redução e a figura 3 é uma ampliação da figura 1. Essa relação que existe entre os desenhos é chamada de razão de semelhança ou escala. Aumentando ou diminuindo as dimensões do desenho, as medidas continuam mantendo uma proporção entre elas, de maneira que continuamos considerando-os semelhantes.

Naturalmente, não podemos desenhar um automóvel, ou uma casa, por exemplo, em seu tamanho normal, que chamamos de natural. No papel, esses desenhos são feitos, obviamente, em tamanho menor, porém, mantendo aquela proporção com as medidas reais. Dizemos que o desenho é feito em escala, que nada mais é do que a relação entre o tamanho representado no papel e o tamanho real do objeto.

As escalas são sempre representadas pela unidade (1) seguida de dois pontos (:) e um determinado número.

Exemplos:

1:20  lê-se: um para vinte 1:200  lê-se: um para duzentos 1:1.000  lê-se: um para mil

O que significa, por exemplo, a escala 1:20? Significa que 20 unidades reais são repre-sentadas por 1 unidade no papel. Em outras palavras, 1 centímetro no papel corresponde a 20 centímetros reais. Na escala 1:200, 1 cm no desenho corresponde a 200 cm na realidade, ou seja, 2 m.

Os mapas geográficos e as plantas são desenhos reduzidos do real, feitos em escala, que é sempre indicada em um canto do papel. Desta maneira, sabendo-se qual é a escala do desenho, é fácil determinar as medidas reais das ruas, avenidas, distâncias entre cidades e países, nos mapas, e as medidas exatas de cô-modos, objetos, etc., nas plantas de imóveis. Para facilitar, vamos apresentar uma fórmula geral para trabalharmos com es-calas: d = D E Onde: d: medida no desenho D: medida real E: escala

Exemplo 1: qual será a medida no desenho (d), sabendo-se que a medida real (D) é de 6 metros e a escala (E) de 1:100?

Substituindo os valores na fórmula: d = 6 m

100

Exemplo 2: qual a distância real (D) entre

dois pontos, sendo que no desenho (d) ela vale 3 cm e a escala (E) é de 1:50?

Como agora queremos achar D, precisamos multiplicar a medida do desenho (d) pelo valor da escala (E), transformando a fórmula original em: D = d × E. Então, substituindo os valores dados:

D = 3 cm × 50 = 150 cm = 1,5 m (um metro e meio) Exemplo 3: qual a escala de um desenho, sabendo-se que uma certa medida é de 2 cm no desenho e na realidade vale 500 metros? Para determinarmos a escala, precisamos divi-dir a distância real pela distância no desenho, transformando a fórmula original em:

Substituindo os valores dados no problema: E = 500 = 250

2 E = 1:250

Obs.: trabalhando com escala, é necessário manter sempre a mesma unidade de me-dida. Seja, por exemplo, a escala 1:20. Dizemos que 1 cm no desenho corresponde a 20 cm no real, ou que 1 mm corresponde a 20 mm, ou ainda que 1 m corresponde a 20 m, etc.

As escalas mais utilizadas no desenho arquitetônico são as seguintes:

• 1:100 e 1:50  para plantas • 1:200  para coberturas

• 1:500  para plantas de situação • 1:50  para fachadas e cortes • 1:20 e 1:10  para detalhes

Uma outra maneira de se trabalhar com escala é utilizar um instrumento muito prá-tico, denominado escalímetro.

= 0,06 m = 6 cm

E =D d

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O escalímetro vem com 6 escalas graduadas, normalmente as mais utilizadas em arquitetura: 1:20, 1:25, 1:50, 1:75, 1:100, 1:125. Basta medir a distância no desenho, utilizando o lado do escalí-metro que marca a escala desejada, e fazer a leitura diretamente em metros, sem cálculos.

Os escalímetros são encontrados em dois tamanhos: 15 e 30 centímetros.

4. Planta

Planta é a representação gráfica de uma construção – casa ou edifício, no plano horizontal. Esse desenho, feito geralmente em escala 1:50, apresenta o maior número possível de detalhes, sem no entanto se tornar incompreensível. Embora a planta apresente a escala utilizada, todos os compartimentos ou cômodos são cotados, ou seja, apresentam as cotas ou medidas reais.

Uma planta apresenta: • espessura das paredes;

• dimensões de cada compartimento, indicando seus respectivos usos (quarto, cozinha, sala, etc.);

• posição e dimensão dos vãos (portas e janelas), marcando altura, largura e ainda a altura dos peitoris;

• sentido de abertura das portas, janelas, portões, etc.;

• detalhes de escadas, constando largura, altura e número de degraus;

• localização dos pontos luminosos, interruptores, tomadas de corrente, campainhas, telefones, chuveiros elétricos;

• localização dos aparelhos sanitários nos banheiros e lavabos; da pia, filtro e fogão na cozinha; do tanque e da máquina de lavar na lavanderia; das torneiras no jardim;

• localização de peças embutidas, como cofres, caixa de lixo, exaus-tores, etc.

Normalmente, acompanham a planta detalhes do madeiramento do telhado, esquadrias de madeira e de ferro.

Quando se trata de uma edificação de vários pavimentos (an-dares), haverá um número de plantas proporcional ao número de pavimentos diferenciados. No caso de um prédio de apartamentos, por exemplo, podemos ter:

• planta do pavimento de acesso (térreo): indica entradas e saídas de pedestres e veículos, jardins, portaria, hall dos elevadores, etc.; • planta do pavimento de uso comum: em geral exige-se uma área

de recreação (playground), localizada em um pavimento único ou no térreo;

• planta do pavimento garagem: o estacionamento pode estar localizado no subsolo ou em andares;

10.40 B B A A .50 .80 .12 2.00 .12 1.34 .12 4.06 .12 1.60 .12 .64 .10 .40 .10 .60 .20 .50 .64 .12 .12 2.94 4.28 .12 .64 .50 .62 .12 2.80 .10 .12 .10 .12 2.72 2.68 .12 .64 8.68 .12 3.86 .12 .12 .62 3.36 .10_{.72 .70 .30} .00 .70 .32 .74 .20 .70 1.24 2.14 .92 .60 x 1.00 .60 x 1.00 1.20 x 1.50 COZINHA A. = 5.88 m2 SERVIÇO A. = 2.35 m2 1.20 x 1.50 .60 x 2.10 BANHO A. = 2.86 m2 CIRCULAÇÃO A. = 2.30 m2 .70 x 2.10 .70 x 2.10 h = 1,70 m .80 x 2.10 1.20 x 1.50 1.20 x 1.50 QUARTO 2 A. = 11.98 m2 QUARTO 1_{A. = 9.14 m}2 QUARTO 3_{A. = 9.00 m}2 .60 x 1.50 .60 x 1.50 1.20 x 1.50 1.20 x 1.50 .05 .05 SALA A. = 15.67 m2 1.20 x 1.50 .80 x 2.10 h = .40 m h = .40 m VARANDA A. = 6.17 m2 N Área Total = 65,35 m2 Escala 1:50

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• planta do pavimento das unidades: sendo os pavimentos iguais, especifica-se apenas um.

4.1 Tipos de Planta

Há vários tipos de planta para a execu-ção de uma determinada construexecu-ção. Veja-mos os principais:

4.1.1 Planta de Situação

Desenhada geralmente em escala de 1:500, deve conter:

• Localização da construção em relação ao lote que ela ocupa, apontando todas as cotas de afastamentos, recuos, etc.

• Numeração da construção, dos lotes vizi-nhos e, caso haja alguma edificação nestes, assinalar suas posições de afastamento em relação ao alinhamento e às divisas laterais.

• Localização da construção ou da esquina mais próxima, com indicação da respectiva distância à divisa mais próxima do lote. • Indicação do passeio (calçada) e do nome do

logradouro (rua, avenida, etc.) em que o lote está situado, com as respectivas dimensões. • Quadro onde se determine a fração

construída e a não-construída, chamada de taxa de ocupação.

• Orientação do terreno em relação às dire-ções da rosa-dos-ventos. Usa-se uma seta com a indicação do Norte.

4.1.2 Planta de Anteprojeto

É uma espécie de rascunho do projeto definitivo, realizado com base em várias in-formações prestadas pela pessoa interessada em construir um imóvel, tais como:

• Número de pessoas e respectivos sexos. • Local, dimensões e perfil do terreno. • Tipo de acabamento pretendido. • Dimensão aproximada dos cômodos. • Verba disponível.

A planta de anteprojeto é basicamen-te um estudo feito anbasicamen-tes de se organizar o projeto definitivo, podendo sofrer várias alterações, até ser finalmente aprovada pelo cliente.

4.1.3 Projeto de Prefeitura ou Projeto Definitivo

É o desenho do projeto legal, que deverá ser aprovado pela Prefeitura do município onde se localiza o imóvel. Os técnicos da Prefeitura irão averiguar se o projeto arqui-tetônico se enquadra às especificações legais – que variam de município para município, autorizando ou não o início da obra.

Este projeto deve conter, obrigatoria-mente:

• Planta do pavimento térreo.

• Planta dos pavimentos superiores ou inferiores, se houver.

• Corte transversal da construção. • Corte longitudinal da construção. • Fachada da residência.

• Perfil do terreno.

• Quadro informativo (localização).

4.2 Cortes (Secções)

A planta, propriamente dita, é um dese-nho feito no plano horizontal. Os cortes (ou secções) mostram detalhes no plano vertical, perpendicular ao piso.

1 Edícula: Pequena casa; cômodo utilizado para guarda de materiais ou como dormitório de empregada.

Como vimos, cada projeto arquitetônico deve ter pelo menos dois cortes da construção principal e um da edícula1_.

Os cortes poderão passar por qualquer posição, desde que a cozinha e os banheiros sejam cortados pelo menos uma vez.

Na planta, os cortes são indicados por letras maiúsculas. O plano de corte é indicado por meio de traços de espessura larga, interrompidos por pontos e terminados por setas, que orientam para onde o observador está olhando.

CORTE AA

Fundação

CORTE BB

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Os compartimentos como cozinha, banheiro e área de serviço costumam ser assinalados por uma representação de trama, que indica a utili-zação de material lavável, como por exemplo azulejos.

4.3 Simbologia dos Elementos

Constru-tivos

Para facilitar ainda mais o entendimento das plantas, damos a seguir os principais símbolos utilizados.

4.4 Memorial Descritivo

Este documento acompanha a planta definitiva e descreve, de forma resumida, os materiais utilizados e detalhes construtivos.

Fazem parte do memorial descritivo as seguintes informações:

• Tipo de construção • Endereço

• Nome e assinatura do proprietário • Movimento de terra (cortes no terreno) • Tipo de fundação • Impermeabilização • Estrutura da construção • Lajes • Cobertura • Calhas e condutores • Forro • Piso • Revestimento • Pintura

• Barra impermeável (azulejos, por exemplo) • Esquadrias (portas e janelas)

• Instalações elétricas • Instalações hidráulicas • Caixa de inspeção • Hidrômetro

• Coleta de águas pluviais

• Coleta de águas servidas e esgotos sanitários • Iluminação

• Ventilação

• Nome e assinatura do responsável pelo projeto (arquiteto ou engenheiro civil)

Escada em U

Escada em L

Escada Caracol

Elevadores

Quadro de distribuição de força e luz Quadro de chaves

Quadro de telefones

Tomada de 110 V na parede Tomada 110 V no piso

Tomada 220 V na parede Ponto de telefone no piso Armário Embutido

Seta que indica o Norte Magnético

2 Bitola: Medida; espessura ou diâmetro.

5. Projetos Complementares

Outros desenhos que complementam o projeto arquitetônico são: • Projeto elétrico/telefonia

• Projeto de hidráulica • Projeto de ar condicionado

• Projeto de detalhes arquitetônicos

A planta das instalações elétricas esque matiza desde a re-cepção da energia até a sua distribuição aos pontos de utilização. Apresenta as bitolas2 _{das tubulações elétricas, as caixas, os fios e}

suas bitolas, bem como os aparelhos de aquecimento, cuja tensão é de 220 volts. Pode incluir os aparelhos telefônicos, indicando os pontos de ligação.

A planta das instalações hidráulicas mostra desde a coleta da água, seu armazenamento (na caixa d’água) até a distribuição aos vários pontos de utilização. Apresenta a localização das tubulações, conexões, registros, válvulas, torneiras, aparelhos sanitários, etc.

A planta de detalhes serve para mostrar e explicar os elemen-tos que possam gerar dúvidas, tais como escadas, por exemplo, onde deverá estar indicada a altura dos degraus. Peças sanitárias também podem ser mostradas em detalhes, com a indicação da altura de lavatórios, torneiras e registros.

Exercícios Propostos

1 - De acordo com a forma, as linhas podem ser retas, curvas ou compostas. ( ) Certo ( ) Errado

2 - Complete:

Polígono é ______________________________________plana e _______________ , composta de mais de 2 lados.

3 - A figura abaixo é um polígono irregular.

4 - Complete:

Área é a _____________________________regular ou irregular em sua forma. 5 - Medida do contorno de uma figura é:

( ) a) área; ( ) b) perímetro; ( ) c) linha;

( ) d) quadrilátero;

( ) e) nenhuma das alternativas anteriores.

6 - Qual a unidade de medida utilizada no cálculo de áreas? ( ) a) m2_;

( ) b) m3_;

( ) c) ml; ( ) d) hm3_;

( ) e) nenhuma das alternativas anteriores. ( ) Certo ( ) Errado

7 - Complete:

Planta é _______________________________________________________ no plano horizontal.

8 - Edícula é:

( ) a) o corpo principal de uma edificação.

( ) b) uma pequena casa localizada nos fundos do terreno. ( ) c) o nome dado ao perfil do terreno.

( ) d) a representação do anteprojeto. ( ) e) nenhuma das alternativas anteriores.

9 - Qual é a denominação para a representação gráfica abaixo? ( ) a) Escala.

( ) b) Norte Magnético. ( ) c) Indicação de Corte. ( ) d) Ponto de Elétrica.

( ) e) Nenhuma das alternativas anteriores.

2

lição

lição

Introdução

Toda e qualquer edificação está sujeita às leis específicas que regulamentam sua constru-ção. Desta maneira, o projeto aprovado pela Prefeitura é um documento de grande valia, indispensável para a regularização da situação do imóvel; por isso, é chamado de projeto legal. Estar em ordem toda a documentação referen-te a um imóvel, facilita todas as transações imobiliárias que você deseja concretizar.

É importante saber que as leis que norteiam as construções ou edificações não são as mes-mas em todo o país. Cada prefeitura, de cada município, elabora e aprova suas próprias leis. Nesta lição você terá uma visão geral do Código de Obras, do zoneamento e da ocupa-ção do solo, por meio dos loteamentos rurais e urbanos.

1. Código de Obras –

Lei de Uso e Ocupação do Solo

Como já frisamos na introdução, cada município elabora o seu próprio Código de Obras, que é o conjunto das leis referentes às construções. O Código de Obras dispõe sobre as regras gerais e específicas a serem obedeci-das no projeto, licenciamento, execução, ma-nutenção e utilização das obras e edificações. As restrições impostas pelas prefeituras constituem uma necessidade, evitando a de-sordem e excessos. As principais são:

• frente mínima (testada)

Legislação do

Projeto Arquitetônico

• área do lote que pode ser edificada • recuo3 _{mínimo de frente}

• recuos mínimos laterais • recuo mínimo de fundo • altura máxima para edifícios

• existência ou não de projeto de desapropriação • tipo de edificação de acordo com a zona do

logradouro

Para obter informações sobre o Código de Obras da sua localidade, dirija-se ao órgão espe-cífico da Prefeitura, cuja denominação pode ser Departamento de Urbanismo, Departamento de Obras ou outra similar. Naturalmente, estas informações são conhecidas dos arquitetos e engenheiros civis que trabalham na sua cidade.

3 Recuo de frente: distância do alinhamento da frente do lote até a construção.

Recuos laterais: espaços laterais compreendidos entre os alinhamentos do lote e a construção.

Recuo de fundo: distância do alinhamento do fundo do lote até a construção.

O conhecimento da legislação é im po r ta nte na sua profi ssão porque, ao negociar um imó-vel, poderá argumentar, com embasamento legal, sobre todos os itens do projeto, justifi-cando o valor do imóvel pela sua qualidade (acabamento, revestimento, local do terreno, materiais empregados, etc.).

2. Zoneamento

É a divisão do município em zonas, obje-tivando um melhor atendimento às normas, regulando o tipo de uso a que deve se destinar cada uma delas. A lei de zoneamento também é específica de cada município e passível de mudanças.

Por meio das leis de zoneamento é que se definem, em cada município, os tipos de edificações, as categorias de uso (residencial, comercial, etc.), impondo-se características de dimensionamento, recuo, taxa de ocupa-ção máxima4 _{e coeficiente de aproveitamento}

máximo5 _{dos lotes.}

3. Loteamentos Rurais e Urbanos

Como o próprio nome indica, loteamento é a divisão de um terreno em lotes, que, por sua vez, são unidades imobiliárias autôno-mas. Normalmente, os loteamentos são feitos pelos proprietários dos terrenos – os lotea-dores, devendo ser observadas as condições locais e respeitando-se a legislação federal, estadual e municipal.

A Lei nº 6.766, de 19/12/79, em seu ar-tigo 2º, dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, que pode ser feito mediante lotea-mento ou desmembralotea-mento, observadas as disposições legais. Considera-se loteamento

a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou pro-longamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Por outro lado, considera-se desmembramento a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com aprovei-tamento do sistema viário existente.

As leis de parcelamento do solo visam a preservação ambiental, de matas, de ma-nanciais, da vida animal, da preservação das espécies, entre outros. Um terreno do tipo chácara, por exemplo, contendo árvores nativas, tem o corte das mesmas condicio-nado à autorização do Ibama – Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis.

4 Taxa de ocupação máxima: fator pelo qual a área do lote deve ser multiplicada para se obter a máxima área de projeção horizontal da edificação.

5 Coeficiente de aproveitamento máximo: fator pelo qual a área do lote deve ser multiplicada para se obter a área total da edificação máxima permitida no lote.

A implantação de um loteamento, seja ele rural ou urbano, exige uma infra-estrutura, como a presença de guias, sarjetas, esgoto, captação de águas pluviais, etc. Toda obra de engenharia deve apresentar o Relatório de Impacto do Meio Ambiente (RIMA), que deve ser aprovado pela Secretaria de Estado que trata do meio ambiente.

Uma vez aprovado o projeto de lotea-mento ou desmembralotea-mento pelo órgão esta-dual ou municipal competente, ele deverá ser submetido ao registro imobiliário, em cartó-rio, acompanhado de toda a documentação exigida, para que só então possam ter início as transações imobiliárias, cujo documento padrão é um contrato de promessa de venda ou de cessão.

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De acordo com o artigo 50 da Lei nº 6.766/79, são considerados crimes contra a administração pública:

a) Dar início ou efetuar o loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta lei ou das pertinentes do Distrito Federal, Estados ou Municípios.

b) Dar início ou efetuar o loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem a observância das determinações do ato administrativo de licença.

c) Fazer ou veicular proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou interessados, afirmação falsa sobre a legalidade do loteamento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulen-tamente fato a ele relativo.

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, é obriga-tório o respeito às normas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, quando da edificação nova. A não-observância dessas normas, bem como a deficiência no emprego da mão-de-obra e materiais, aliada à negligência dos construtores, podem ocasio-nar sérias deficiências e anomalias construtivas. A desobediência a essas normas constitui infração legal.

Exercícios Propostos

1 - Complete:

Testada é ______________________________ que separa o ________________ do lote, coincidindo com o alinhamento existente ou projetado.

2 - A distância do alinhamento da frente do lote até a construção é: ( ) a) a altura máxima dos edifícios;

( ) b) o recuo mínimo de fundos; ( ) c) a escala;

( ) d) o recuo de frente;

( ) e) nenhuma das alternativas anteriores. 3 - Defina loteamento urbano.

_________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ 4 - Complete:

O Código de Obras dispõe sobre _____________________________________ a serem obedecidas pelo projeto, _____________________________ das obras e edificações.

5 - Os espaços laterais compreendidos entre o alinhamento do lote e a edifica-ção constituem:

( ) a) a testada;

( ) b) o recuo mínimo de fundos; ( ) c) o recuo lateral;

( ) d) a escala;

3

lição

lição

Introdução

Um assunto de grande importância na formação do Técnico em Transações Imobi-liárias é, sem dúvida alguma, o objeto de seu traba lho: o imóvel – no que diz respeito à sua parte física. Conhecer os materiais utilizados e os diferentes elementos construtivos, bem como os tipos de edificações, amplia as suas chances de sucesso profissional, uma vez que saberá valorizar e ressaltar para o cliente os pontos positivos das construções.

1. Materiais e Elementos Construtivos

Da mesma maneira como acontece com o ser humano, os imóveis também sofrem as influências de fatores externos, internos e da ação do tempo.

Os fatores internos, inerentes ao imóvel, podem decorrer das deficiências construtivas, falha de mão-de-obra e de projeto e ainda pelo esgotamento da sua vida útil, que é estimada em 60 anos.

Os fatores externos decorrem da ação de terceiros, como manifestações de natureza voluntária ou involuntária, muitas vezes por ações não previstas no projeto ou na execução da obra.

Para que você possa identificar anomalias nas edificações atingidas por fatores externos ou internos, naturalmente é preciso conhecer os elementos construtivos e a constituição da edificação como um todo.

O Imóvel

Os principais elementos construtivos são: • estrutura

• alvenaria

• cobertura (telhados e lajes) • impermeabilização

• revestimento

• instalações hidráulicas

• instalações elétricas, de telefonia e lógica

1.1 Estrutura

A estrutura de um prédio pode ser compa-rada com o esqueleto humano. Assim como os ossos têm a função de sustentar a nossa mus-culatura, a estrutura é o conjunto de partes de uma construção que se destinam a dar re-sistência às cargas internas e forças externas. As cargas internas constituem tudo aquilo que colocamos dentro do imóvel, como móveis, utensílios domésticos, papéis, cofres, automó-veis, etc., além do próprio peso da estrutura.

As forças externas são os elementos da natureza: os ventos, as chuvas, etc., bem como as alterações de temperatura e umidade rela-tiva do ar, que interferem sensivelmente na resistência dos materiais.

As forças internas são induzidas pela força da gravidade e agem de cima para baixo; já as produzidas pelos elementos da natureza ocor-rem em várias direções. A atuação conjunta dessas forças faz com que a edificação sofra

algumas deformações (movimentações), daí a importância de todo esse sistema ser muito bem dimensionado por profissionais da área.

FORÇAS INTERNAS

FORÇAS EXTERNAS

TERRA VENTO

TERRA

Os elementos que compõem todo esse sistema estrutural são as fundações, os pilares, as vigas e as lajes.

As fundações são os elementos responsáveis pela transmissão dos esforços ao solo, podendo ser rasas ou profundas, de acordo com o tipo de solo.

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Os pilares são peças lineares de sustentação vertical. Seus car-regamentos principais são provenientes das vigas, que concentram neles seus esforços e estes são distribuídos para as fundações.

As vigas são peças lineares de sustentação horizontal. Rece-bem principalmente o peso da laje, que se distribui igualmente para os pilares.

A laje é uma peça de superfície plana, podendo ser o teto de um compartimento ou um piso.

Vigas

Pilares

Lajes

Fundações

Devido às forças naturais e da gravidade, é comum o apareci-mento de fissuras, trincas, rachaduras ou fendas nas edificações. Vejamos a diferença entre estes termos:

• Fissura é uma abertura em forma de linha que aparece na super-fície de qualquer material sólido, estreita e pouco profunda, de parte da massa de revestimento, com espessura de até 0,5 mm (meio milímetro).

• Trinca tem a mesma definição que fissura, porém sua espessura varia de 0,5 a 1 mm.

• Rachadura apresenta mais riscos, verificando-se uma acentuada ruptura na massa de revestimento, com uma abertura mais ex-pressiva; pode-se “ver” através dessa ruptura. Apresenta uma espessura de 1 até 1,5 mm.

• Fenda é uma ruptura bem maior do que a rachadura, causando a separação das partes. Sua espessura é superior a 1,5 mm.

Se você identificar qualquer uma destas anomalias no imóvel, o primeiro passo será verificar se as mesmas não se encontram em elementos estruturais, e ainda se esses ele-mentos estão sendo submetidos a quaisquer agentes externos, com infiltrações, tendo iní-cio um processo de deterioração progressiva. As causas dessas anomalias nem sempre são evidentes, mas você pode identificar algumas delas se prestar bastante atenção. A figura a seguir esquematiza o desenho formado nas paredes por essas trincas e ra-chaduras, com suas respectivas causas.

Acomodação da Estrutura

Escorregamento de Solo

Erosão e Descalçamento de Fundações

Ausência de Verga e Contraverga (peças horizontais colocadas

nas janelas e portas)

Cisalhamento

(deformação decorrente de forças cortantes)

• fadiga

• efeitos térmicos • vibrações

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De qualquer modo, é importante o parecer do técnico habili-tado – arquiteto ou engenheiro, para que as origens das anomalias possam ser perfeitamente identificadas.

1.2 Alvenaria

Denominamos alvenaria os elementos de vedação ou fecha-mento – paredes e muros. Esses elefecha-mentos podem ser executados com materiais de barro, cerâmicos ou de concreto e deverão resistir aos fatores internos e externos, bem como à estrutura e materiais de revestimento.

Devido ao fato de serem utilizados materiais de composição diferenciada nas alvenarias, criando-se “juntas” ao serem unidos uns aos outros, o comportamento desses materiais também será diferenciado, diante dos agentes externos. Essa diferenciação pode fazer surgir fissuras entre as junções, muito freqüentes onde a laje começa e a alvenaria termina, por exemplo, quinas entre paredes e até mesmo junto à abertura de portas e janelas. É possível também o aparecimento de anomalias ainda mais graves, como rachaduras ou fendas, que podem estar comprometendo até mesmo a estrutura da edificação.

Rachaduras

1.3 Cobertura

A cobertura é o elemento que fecha a parte superior de uma edificação: o teto, telhado ou laje. Seu objetivo é proteger a edifica-ção contra as intempéries, constituindo o seu arremate. Funciona ainda como controlador térmico, não permitindo que os raios so-lares incidam diretamente sobre os compartimentos da edificação,

promovendo assim uma estabilidade térmica e também proteção contra a água das chuvas.

A cobertura pode ser um telhado ou apenas uma laje. O te-lhado é constituído por um madeiramento (tesouras, terças, ripas, caibros e sarrafos), onde se apóiam as telhas. Estas podem ser de diversos materiais, como barro, cimento amianto, chapas de plástico, alumínio, zinco, etc.

Caibro Terça Sarrafo Calha Tabeira Coxim Suporte Ferro 2 em 2 m Detalhe do beiral (sem escala)

Emenda Trabalhando a Compressão 0,20 6 x 16 16 0,50 _APOIO Legenda Beiral Contorno Parede Terças Cantoneiras e Tesouras Caibros

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Atualmente, para um melhor conforto térmico, acústico e até uma maior proteção contra a água das chuvas, emprega-se uma manta – chamada de subcobertura – entre o madeiramento e as telhas.

As lajes de cobertura são superfícies de concreto que fecham a parte superior de uma edificação. Se elas não recebem o madei-ramento do telhado, devem receber tratamentos especiais, que são as impermeabilizações.

1.4 Impermeabilização

Constitui um elemento de proteção contra a penetração indese-jável da água de chuvas, umidade do solo ou terra de jardins, etc. Existem diversos materiais utilizados para impermeabilizar as edificações, como argamassas impermeáveis, mantas asfálticas, membranas termoelásticas, entre outros. São utilizados sob os pisos e paredes, garantindo a segurança contra insalubridade e também a higiene dos imóveis vizinhos.

MURETAS DE SUSTENTAÇÃO DE CAIXAS D´ÁGUA OU DE QUALQUER OUTRA FINALIDADE DEVEM TER SEUS CANTOS ARREDONDADOS JUNTO A LAJE. A IMPERMEABILIZAÇÃO DEVE SUBIR ATÉ ALTURA DE

20 CM.

COLOCAR NOS RALOS UM REFORÇO EM TECIDO. APLICAR O IMPERMEABILIZANTE ATÉ POR DENTRO DO RALO. EVITE DEIXAR ESCORRER.

TUBOS QUE ATRAVESSAM AS LAJES DEVEM SER IMPERMEABILIZADOS ATÉ A ALTURA DE 20 CM. CANTOS SEMPRE ARREDONDADOS. REFORÇO COM TECIDO.

Bloco cerâmico

Proteção mecânica com tela galvanizada Mastique de poliuretano Proteção mecânica Impermeabilização Tela galvanizada LAJE 18 cm Laje de concreto Regularização com caimento em direção ao ralo

É recomendável a utilização desses materiais de imper-meabilização sob os pisos de cozinhas, lavanderias, banheiros, lavabos e saunas, que são áreas em freqüente contato com a água.

Devem ser impermeabilizados os elementos da edificação ex-postos às intempéries, como quadras esportivas, marquises, decks de piscinas, varandas, lajes de cobertura ou ainda em lugares como caixas d’água, jardineiras, floreiras, piscinas e paredes de contenção de solo, etc.

Quaisquer interferências nas impermeabilizações, como perfu-rações quando da quebra de pisos ou reformas, poderão acarretar vazamentos e goteiras, causando sérios danos à edificação.

1.5 Revestimento

Os materiais de revestimento mais utilizados em alvenaria são os azulejos cerâmicos, tintas, pastilhas ou argamassas, entre mui-tas outras opções, que possibilitam um acabamento esteticamente mais bonito e funcional para as edificações. Na verdade, a função primordial do revestimento é a de proteger as alvenarias e toda a estrutura da edificação, pois de nada adianta estar bonito e des-protegido, comprometendo não somente a parede, como a solidez da construção.

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Geralmente as alvenarias são revestidas com várias camadas de argamassa, de dentro para fora na seguinte ordem: massa grossa, massa fina, base e acabamento – este último passando a exercer a função de embelezamento.

A garantia da segurança reside principalmente na escolha dos materiais, que devem ser de boa qualidade, e também na maneira como eles são manipulados, por mão-de-obra especializada. Qual-quer falha nos itens mencionados poderá incorrer em anomalias como bolhas, descolamentos em cerâmicas, azulejos ou pedras, trincas, fissuras, etc.

Os materiais de revestimento são os elementos construtivos que mais requerem manutenção periódica, pois é fácil perceber que estão mais expostos aos agentes externos e internos. Muitas vezes, uma simples limpeza ou repintura garante um tempo de vida útil mais prolongado ao revestimento e, conseqüentemente, à edificação como um todo.

1.6 Instalações Hidráulicas

São as redes de tubulações de água fria, água quente, águas plu viais (de chuva) e de esgoto.

As águas frias são obtidas por meio da rede de água da rua, que passa pelo hidrômetro, sendo levadas pelas tubulações até o rio (caixa d’água), que pode ser elevado ou enterrado. Desse reservató-rio, as águas percorrem as tubulações até os pontos de abastecimento da edificação: torneiras, válvulas de descarga, chuveiros, etc. Não exis-tindo a referida rede de água, esta será obtida da perfuração de poço.

CAPTAÇÃO E DISTRIBUIÇÃO DA ÁGUA

Os vazamentos normalmente acontecem nos tubos de descida, devido a problemas de peças (conexões) mal encaixadas ou solda-das, e até pela pressão da água. Daí decorrem agravantes, como rupturas das tubulações, causando infiltrações que podem afundar pi-sos ou até mesmo causar desmoronamentos. Nos ralos também é comum ocorrerem infiltrações deste tipo, quando não são insta-lados corretamente ou quando a impermea-bilização não é bem executada.

A água quente nada mais é do que a água fria aquecida por um aquecedor. Ela deve passar por tubulações adequadas, de cobre ou PVC – resistentes à temperatura da água, que poderia danificar os materiais próximos, como azulejos e outros revestimentos - e re-vestidas por um isolante térmico.

As águas pluviais são as águas das chu-vas advindas dos telhados, lajes e coberturas, captadas por calhas e ralos e despejadas nas caixas de coleta. Essas águas poderão ser le-vadas à rua pela superfície ou por canalização subterrânea. Havendo rede de esgoto, não é permitido que nela sejam despejadas as águas de chuva. Mesmo não havendo rede de esgoto no imóvel, e sim uma fossa séptica, as águas pluviais não devem ser aí conduzidas, pois isso ocasionaria seu rápido enchimento. As águas de chuva devem ser descarregadas no meio fio ou na rede de águas pluviais da prefeitura, se houver.

As tubulações de esgoto coletam as águas servidas, da lavagem nas pias, dos vasos sa-nitários, bidês, chuveiros, ralos, etc. Os va-zamentos mais comuns ocorrem justamente nas tubulações enterradas, junções e caixas de inspeção, sendo portanto mais difícil de-tectar a presença de infiltrações, que causam até mesmo recalques6_.

Os vazamentos e as infiltrações, de modo geral, também podem ocasionar a deteriora-ção dos elementos construtivos, oxidadeteriora-ção de ferragens do concreto da estrutura, trincas, fissuras ou rachaduras e fendas, danos às ins-talações elétricas, deslizamentos e afunda-mentos, até danos em armários e automóveis.

1.7 Instalações Elétricas e de Telefonia/

TV a Cabo/Rede de Lógica

Essas instalações são constituídas por uma rede de tubulações, onde percorrem os fios que alimentam as tomadas e interrupto-res, para os sistemas de energia, iluminação, telefonia, lógica (computadores) e TV. Toda a concentração de cargas está no quadro geral, que contém o relógio medidor e as chaves (disjuntores) de distribuição e chave geral.

Os choques elétricos e os incêndios são as principais ocorrências verificadas nessas instalações. Os choques podem ser evitados pela instalação adequada do fio terra (con-dutor de proteção) aos aparelhos elétricos, chuveiros, torneiras e aquecedores. Já os incêndios, provocados por curtos-circuitos nas fiações elétricas, são causados por: • instalações mal executadas;

• mau estado de conservação e falta de m anutenção;

• distribuição inadequada de cargas; • aumento de carga sem supervisão técnica.

6 Recalque: rebaixamento de terra ou parede após a construção da obra.

Condutor

Calha

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A presença de água por infiltração de chuva ou vazamentos, além de inundações, também é um forte agravante nas causas de incêndio, ocasionando a queima de equi-pamentos, curtos-circuitos, apodrecimento do fundo de madeira das caixas de entrada (centros de medição), etc.

Um outro fator que merece ser lembrado é a presença de ratos e cupins, que podem danificar o fundo de madeira dos quadros elétricos. Nas instalações prediais, onde há o uso de elevadores, a casa de máquinas, casa de bombas, centros de medições, etc., são locais que devem ser constantemente vistoriados, para evitar a presença de roe-dores e também de pombos e morcegos, que colocam em risco a fiação elétrica. Convém manter esses lugares sempre muito limpos, com tampas e portas bem encaixadas e sem obstrução no acesso às tubulações.

Estes conhecimentos sobre os principais materiais construtivos e como a edificação se compõe são importantes porque facilitam o seu trabalho de cadastrar, vistoriar e até mesmo avaliar um imóvel.

2. Tipos de Edificações

As edificações podem ser classificadas quanto à sua forma construtiva e quanto ao seu uso.

Quanto à forma construtiva, podem ser: • residências térreas

• residências assobradadas (dois pavimentos) • residências geminadas – assobradadas ou

não • condomínios verticais • condomínios horizontais • lofts • galpões industriais • lojas comerciais

O uso da edificação pode diferir da sua forma construtiva, como acontece com os lofts.7

Quanto ao seu uso, as edificações classi-ficam-se em residenciais, não-residenciais e de uso misto.

As edificações residenciais subdividem-se em permanentes e transitórias:

Permanentes:

• unifamiliares – apenas uma unidade • multifamiliares – duas ou mais unidades

(apartamentos) Transitórias: • hotéis • hotéis-residências • motéis e congêneres • internatos • pensionatos • asilos

As edificações não-residenciais são aque-las destinadas a:

• uso industrial

• locais de reunião: auditórios, ginásios esportivos, halls de convenções, salões de exposições, cinemas, circos, estádios, par-ques de diversões, teatros

• comércio, negócios e atividades profissio-nais: lojas comerciais, estúdios, consultórios • estabelecimentos hospitalares e laboratórios • usos especiais diversos: depósitos de explo-sivos, munições e inflamáveis, depósito de armazenagem, locais para estacionamento ou guarda de veículos, postos de serviços de abastecimento de veículos, etc.

7Loft: espécie de galpão, de pé-direito elevado, com mezanino, sem divisórias de alvenaria, utilizado para residência; os diferentes ambientes são delimitados pelo mobiliário.

As edificações de uso misto são aquelas que abrigam atividades de diferentes usos no mesmo prédio (residencial e não-residencial).

Pelo critério de utilização predominante, os imóveis podem ser considerados urbanos ou rurais (rústicos), ou ainda pelo critério da sua localização: urbano aquele que se encontra dentro dos limites das metrópoles, cidades, povoações, e rústico ou rural aquele que se localiza fora desses limites.

Há ainda quem defenda o critério de destinação do prédio: urbano aquele com características predominantes de habitação, comércio, indústria, serviços profissionais liberais, e rústico aquele que se destina à lavoura ou à exploração agrícola extrativa, esteja ou não situado em região rural. Este é o conceito mais utilizado, principalmente no mercado imobiliário de locações.

Exercícios Propostos

1 - Coberturas (telhados e lajes) são elementos construtivos.

( ) Certo ( ) Errado

2 - Conceitue pilar.

_________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ 3- As fundações são elementos:

( ) a) de superfície plana, podendo ser o teto de um compartimento. ( ) b) de vedação ou fechamento de uma edificação.

( ) c) responsáveis pela transmissão dos esforços ao solo. ( ) d) de proteção às alvenarias.

( ) e) nenhuma das alternativas anteriores. 4 - Complete:

Rachadura é ___________________________________ com uma expressiva abertura de espessura _____________________________.

5 - É uma ruptura que causa a separação das partes, com espessura superior a 1,5 mm:

( ) a) fissura; ( ) b) fenda; ( ) c) trinca; ( ) d) rachadura;

( ) e) nenhuma das alternativas anteriores.

6 - Elemento de proteção contra a penetração indesejável de águas de chuva, umidade do solo ou da terra de jardins:

( ) a) revestimento; ( ) b) alvenaria;

( ) c) impermeabilização; ( ) d) rachadura;

( ) e) nenhuma das alternativas anteriores. 7 - Complete:

Denominamos __________________________________ quando as infiltrações de água em uma edificação ocasionam o rebaixamento de terra ou parede.

8 - Cite três tipos de edificações denominadas não-residenciais. 1... 2... 3... ... 9 - Complete:

Edificações de uso misto são aquelas __________________________________ em um mesmo prédio.

10 - As residências multifamiliares são edificações consideradas permanentes, tendo duas ou mais unidades (apartamentos).

4

lição

lição

Introdução

A identificação do imóvel é o levantamento de todas as suas características, desde a loca-lização, áreas dos compartimentos, aspectos de incidência solar e ventilação, estado dos materiais, peças e revestimentos, até a sua si-tuação jurídica, que envolve a documentação, impostos e taxas, etc. A perfeita identificação do imóvel é um item de segurança e credi-bilidade nas transações imobiliárias, tanto de venda quanto de locação, possibilitando uma adequada avaliação e a manutenção de um cadastro fiel.

1. Cadastro do Imóvel

Embora o cadastro faça parte das funções administrativas de uma imobiliária, o capta-dor de imóveis é o responsável pela fidelidade das informações. A excelência da qualidade é fator imprescindível, atualmente, em qualquer atividade, quer seja industrial, comercial ou de serviços. Portanto, as informações que farão parte do cadastro do imóvel devem ser verídicas e muito claras, provenientes da do-cumentação, vistoria e avaliação do imóvel.

Além do cadastro do imóvel, há ainda o cadastro do cliente ou proprietário, contendo seus dados pessoais, profissionais, números de contas bancárias, etc., que são mais impor-tantes no caso de administração de locações, por exemplo.

São documentos importantes que devem fazer parte do cadastramento:

Identificação e

Avaliação do Imóvel

Para venda:

• Ficha de Cadastro do Proprietário • Ficha de Cadastro do Imóvel • Laudo de Vistoria

• Laudo de Avaliação Imobiliária • Título de Propriedade devidamente

registrado

• Certidões negativas do imóvel e do proprietário

Para administração de locações: • Ficha de Cadastro do Proprietário • Ficha de Cadastro do Imóvel • Imposto Predial (IPTU)

• Último recibo do condomínio (quando for o caso)

• Taxa de água e saneamento

• Escritura ou contrato, devidamente registrado, que comprove a propriedade do imóvel

• Apólice de seguro contra incêndio, quando existir

• Laudo de Vistoria Inicial

• Laudo de Vistoria Final (no término do contrato de locação)

• Laudo de Avaliação Imobiliária

Na ficha de cadastro do proprietário, além dos seus dados pessoais, deverão constar as principais características do imóvel: número

de dormitórios, salas, cozinha, copa, depen-dências de empregada, lavanderia, entrada de serviço, lavabos, banheiros, suítes, etc. Deve constar ainda a quantidade de vagas na garagem e, em caso de condomínios, o direito de vaga, o tamanho desta e o espaço de manobra.

No final desta lição apresentaremos vá-rios modelos de fichas cadastrais e laudos de vistoria.

2. Laudo de Vistoria

O laudo de vistoria é um relatório onde constam, rigorosamente, as condições de habitabilidade do imóvel, suas condições físicas e eventuais anomalias verificadas nos materiais e elementos construtivos. To-dos os detalhes observaTo-dos influenciam de forma considerável os valores da transação imobiliária.

Para locações, é importante frisar que devem ser feitas duas vistorias: uma por ocasião da assinatura do contrato, quando o locador tem o dever de entregar o imóvel no mais perfeito estado de conservação, e a outra na rescisão contratual (término do con-trato), quando, da mesma forma, o locatário deverá deixar o imóvel nas mesmas

condi-ções em que o encontrou. É recomendável que o Laudo de Vistoria faça parte integrante do Contrato de Locação.

Ao realizar uma vistoria em um imóvel não se deve somente analisar as anomalias, mas também os atrativos oferecidos. É o caso de piscinas, playgrounds, salão de festas, salão de jogos, bem como sua localização, zoneamento, tipo e tempo de construção, incidência solar, ventilação, taxas condo-miniais, proximidade ou não de comércio especializado, shopping centers, centros de lazer, etc.

Vamos analisar alguns dos fatores a se-rem observados no Laudo de Vistoria.

2.1 Localização

A localização do imóvel é um dos fa-tores mais importantes a ser considerado, destacando-se dois aspectos distintos: o valor locativo e o efeito estético.

Por valor locativo compreendemos a lo-calização do imóvel em relação às outras zo-nas da cidade. Assim, a facilidade dos meios de comunicação e transporte, o acesso fácil às vias marginais, a proximidade de centros comerciais, etc., são fatores que valorizam um imóvel, ao contrário daqueles localizados em bairros periféricos, por exemplo.

Um fator de desvalorização é a vizinhan-ça indesejável, como cemitérios, fábricas, feiras livres e bares barulhentos, que depre-ciam o imóvel.

É importante também verificar a lei de zoneamento da cidade onde está situado o imóvel, além de certificar-se do uso que se pretende dar a ele. Genericamente falando, não basta que o imóvel seja destinado a fins comerciais, mas que seja permitido qualquer tipo de instalação desse gênero no local, o que é determinado pela Prefeitura.

Instituto Monitor

Quanto ao efeito estético, trata-se da im-pressão que a edificação oferece em relação ao tipo de acabamento, além da sua pro-porção em relação ao terreno onde foi cons-truída. Por exemplo, uma edificação muito grande em um terreno estreito e sem recuos nos dá a impressão de “esmagamento”.

As proporções da edificação são impor-tantes fatores de análise, isto é, largura, frente ou testada do terreno em relação aos fundos, bem como o aproveitamento do ter-reno e da edificação nele implantada, ou seja, o número de metros quadrados da construção que as leis municipais vigentes permitem.

O esquema a seguir esclarece as princi-pais medidas de localização de um imóvel.

2.2 Incidência Solar

A importância da luz solar é primordial para a vida. Sem ela, o nosso planeta seria gelado, escuro e deserto.

Para o imóvel, a incidência solar ou inso-lação é a penetração direta da luz solar nas áreas internas, tornando o ambiente mais aquecido e higienizado. Portanto, é de extre-ma importância que você verifique a posição do imóvel em relação ao Sol, quando estiver procedendo a uma vistoria ou avaliação. Muitos pretendentes à compra ou locação de um imóvel não analisam este fator por desconhecerem este conceito.

Lembramos que na planta do imóvel existe indicação da posição do Sol, cujo símbolo é uma seta apontando para o Norte Magnético da Terra. Os dormitórios, prin-cipalmente, devem estar voltados para a face norte da edificação, que é o ponto mais indicado para o maior conforto térmico dos moradores e da higienização ambiental.

As boas normas de insolação pedem que se protejam os compartimentos atingidos pelo Sol durante o verão, para que não se tor-nem demasiadamente quentes. Ao contrário, os compartimentos não atingidos pelo Sol tornam-se sombrios, o que pode prejudicar a saúde dos moradores. Há um velho ditado popular, que diz: “Onde não entra o Sol, entra o médico”.

1 - Recuo de Fundo 2 - Fundo

3 - Profundidade do Lote 4 - Recuo Lateral (afastamento) 5 - Prisma esquerdo

6 - Prisma direito

7 - Recuo Frontal (afastamento) 8 - Testada

9 - Alinhamento 10 - Meio Fio 11 - Passe ou calçada

2.3 Ventilação

Assim como a incidência solar, a ventilação também é um fator que interfere em nossa saúde e também no imóvel. Ventos dominantes muito fortes são prejudiciais, pois deve-se considerar as fumaças provenientes de fábricas locais e de zonas insalubres, eventualmente existentes nas imediações do imóvel.

A penetração de massas de ar quente, através dos ventos, pode esquentar demasiadamente os ambientes atingidos. Os ventos são provocados pelas diferenças de temperatura que modificam a densidade do ar, alterando nosso conforto ambiental.

2.4 Áreas e Equipamentos Condominiais

Em se tratando de condomínios, você deve ter alguns cuida-dos especiais na vistoria do imóvel, principalmente no caso das vendas. É necessário conhecer alguns conceitos, como área útil, área comum, área privativa e área total. Estas definições devem constar claramente do contrato, sendo reproduções fiéis do que se encontra registrado em Cartório, tanto na matrícula8 _{do imóvel}

quanto na Convenção do Condomínio.

• Área privativa: é a área de uso exclusivo do proprietário da unidade (apartamento).

• Área comum: é a área de uso comum dos condôminos, como pis-cinas, saunas, áreas de lazer, salão de festas, churrasqueiras, etc. • Área total: é a soma da área comum de uso restrito (área das

vagas de garagem) com a área privativa.

• Área útil: é a área do interior de cada unidade.

8 Matrícula : especialização do imóvel (descrição, características) no Cartório de Registro de Imóveis.